房屋測繪面積與規(guī)劃面積差異問題分析

■何鵬達(dá)

（廣東省江門市新會區(qū)房地產(chǎn)交易登記所 廣東江門529100）

房屋測繪面積與規(guī)劃面積差異問題分析

■何鵬達(dá)

（廣東省江門市新會區(qū)房地產(chǎn)交易登記所 廣東江門529100）

在經(jīng)濟高速增長的背景下，我國城鎮(zhèn)化建設(shè)也不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入繁榮階段。而在房產(chǎn)證的辦理階段以及房屋預(yù)售階段，對房屋面積的測量，則需要具有相應(yīng)資質(zhì)的機構(gòu)，對房屋實際面積出具數(shù)據(jù)證明。此數(shù)據(jù)也是房產(chǎn)證辦理以及房屋預(yù)售所需依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)。然而，實際操作過程中，房屋的測繪面積，與實際面積經(jīng)常會產(chǎn)生差異。這主要是因為，規(guī)劃部門對房屋面積的測量，與房產(chǎn)測繪單位對房屋面積的測量方式、測量依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不同所導(dǎo)致的。由于房屋測繪面積和規(guī)劃面積的依據(jù)和關(guān)注點不同,往往面積有出入。因此，本文對房屋測繪面積與規(guī)劃面積之間的差異，展開分析。

面積差異房屋測量房產(chǎn)測繪法定依據(jù)房地產(chǎn)業(yè)房屋預(yù)售房屋面積面積計算水平投影面積房產(chǎn)面積

房地產(chǎn)行業(yè)，近年來在我國呈現(xiàn)一種蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。隨著房價的逐年增長，對于房屋面積的測量也隨之越來越受到購房者的重視。尤其是在預(yù)測面積與實際測量面積常常會產(chǎn)生差異的情況下。這些問題也經(jīng)常會造成購房者與開發(fā)商之間的矛盾與糾紛。為了對測量差異的原因，以及差異所造成的影響進(jìn)行探討，并對解決預(yù)測面積與實測面積之間差異的方法進(jìn)行分析，本文展開如下討論。

1　房屋策劃面積與規(guī)劃面積差異的原因

1.1計算標(biāo)準(zhǔn)差異

規(guī)劃部門與房產(chǎn)測繪單位，就房屋建筑面積的測量，存在不同標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象。規(guī)劃部門，主要通過《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》來對房屋面積進(jìn)行測量。而測繪單位則依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)定》，因而，會造成兩者在計算標(biāo)準(zhǔn)上出現(xiàn)差異的情況。

1.2圖紙變更差異

房屋建設(shè)過程中，由于各種原因所導(dǎo)致，開發(fā)商對房屋建設(shè)圖紙進(jìn)行變更的情況。而一旦圖紙變更，則會導(dǎo)致測繪部門與規(guī)劃部門所測量的數(shù)據(jù)不同的現(xiàn)象。在諸多差異原因中，圖紙變更的差異是最為主要的一種。

而實際的房屋建設(shè)過程中，由于施工單位與設(shè)計單位溝通不當(dāng)，致使對圖紙上某部分內(nèi)容的理解出現(xiàn)了偏差。也會造成測量差異。

或者施工方在施工過程中，出于適應(yīng)市場需求而對房屋建設(shè)設(shè)計優(yōu)化的目的，進(jìn)行小規(guī)模的建筑結(jié)構(gòu)調(diào)整，也會造成測量差異。

1.3設(shè)備技術(shù)差異

在當(dāng)前測繪市場上，各個測繪單位的技術(shù)水平并不一致，而對測繪方面的相關(guān)法規(guī)，仍然不夠健全，造成測量單位因為不按照規(guī)定操作，而導(dǎo)致測量結(jié)果出現(xiàn)差異的情況?；蛘哂捎诜课莸慕Y(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，而測量單位所制訂的測量方案并不能對房屋面積進(jìn)行準(zhǔn)確測量，所以導(dǎo)致差異。另外，還有可能是各個測量單位的儀器標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，造成差異。

2　房屋策劃面積與規(guī)劃面積差異的影響

房屋面積測繪，主要用于房屋的產(chǎn)權(quán)登記。由于房地產(chǎn)價格較高，所以一旦出現(xiàn)測量差異，產(chǎn)生的經(jīng)濟損失極大。因此，造成部分企業(yè)在設(shè)計方案尚未完全制定的情況下，出于搶占市場的目的，而在施工的過程中對房屋進(jìn)行修改，并且向外銷售。

3　房屋策劃面積與規(guī)劃面積差異的解決方式

3.1統(tǒng)一規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)

首先，要對測繪部門以及規(guī)劃部門兩者在測量標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行統(tǒng)一，由于對房屋面積測量的問題關(guān)系到多個部門的工作，以及購房者的切身利益與開發(fā)商的經(jīng)濟收益。所以，要對每戶購房者的房屋進(jìn)行精確的測量，使得購房者的利益能夠得到充分的保障。做到統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)下的公平公正。

3.2公示施工變動

在對房屋面積預(yù)測并得出結(jié)果后，如果出現(xiàn)開發(fā)商更改圖紙的情況，需要及時的采取公示手段，對購房者進(jìn)行通知。對于差異部分，可以通過補簽合同的形式與購房者協(xié)商。避免最后交房時，因為面積差異而引發(fā)購房者不滿以及法律糾紛。

3.3審核設(shè)計圖紙

規(guī)劃部門，在對設(shè)計部門提交的圖紙進(jìn)行審核時，應(yīng)該對圖紙內(nèi)容以及圖紙標(biāo)注、標(biāo)識等部分進(jìn)行嚴(yán)格審核。對所提交的圖紙，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范管理。盡量降低開發(fā)商對圖紙的報審時間，避免因為交房時期延誤，而造成開發(fā)商與購房之間的糾紛與矛盾。

3.4增強施工交流

在實際施工中，由于對工程施工過程中，圖紙更改的變動并未上報，所以造成變更規(guī)劃圖的缺失，以至于實際面積相對于預(yù)測面積產(chǎn)生了變化。這種因為部門之間的溝通、配合不當(dāng)而產(chǎn)生的差異，在實際施工建設(shè)中較為常見。所以，要對溝通問題重視起來，建設(shè)出現(xiàn)變更，施工出現(xiàn)變化，都要及時進(jìn)行報備。對變更規(guī)劃圖紙妥善安置，可以降低實測面積與預(yù)測面積之間產(chǎn)生差異的概率。

3.5嚴(yán)格施工審核

對于建設(shè)過程中因為技術(shù)原因所導(dǎo)致的誤差，是可以通過嚴(yán)格的監(jiān)管措施進(jìn)行控制的。通過對施工具體環(huán)節(jié)的審核與監(jiān)管，保證施工過程與設(shè)計圖紙要求相一致，保證施工人員嚴(yán)格按照操作規(guī)范進(jìn)行操作。對一些施工關(guān)鍵處，增加針對性的審核，促使施工嚴(yán)謹(jǐn)，避免出現(xiàn)施工誤差。

3.6提高識圖水平

對于施工單位來說，對圖紙的理解能力需要加強。并且對于相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的計算法律法規(guī)也要有深刻的理解。對于圖紙某些部分容易引起誤讀之處，例如外墻尺寸、墻體厚度在每一樓層的差別；管井與空洞之間的差別；軸線標(biāo)注等處，需要仔細(xì)識別，遇到存有異議之處，需要及時的向設(shè)計部門進(jìn)行溝通，避免誤讀圖紙，而造成施工誤差。

3.7消除概念誤區(qū)

多數(shù)購房者，都被開發(fā)商刻意灌輸了一個錯誤概念。就是房屋使用面積概念。其實房屋內(nèi)部能夠供人使用的面積部分，只是套內(nèi)建筑面積的一部分。所以，購房者能直觀感受出來的面積，明顯小于前者。因此，應(yīng)該對購房者在購房之前，進(jìn)行宣傳教育，使得其不受開發(fā)商設(shè)立的概念陷阱所迷惑。并且對開發(fā)商的宣傳做出規(guī)范，使得其不得使用欺騙性概念，誤導(dǎo)消費者，從而降低糾紛發(fā)生概率。

4　總結(jié)

本文通過對房屋預(yù)測面積與實測面積產(chǎn)生差異的原因著手，對兩者差異所造成的不良影響進(jìn)行分析。并對解決差異的辦法出見解。總結(jié)出：統(tǒng)一規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)、公示施工變動、審核設(shè)計圖紙、增進(jìn)部門交流，提高識圖水平，以及對施工過程進(jìn)行嚴(yán)格審核等辦法，希望為施工建設(shè)以及規(guī)劃部門，在測量差異問題上，提供解決思路。杜絕購房者與開發(fā)商之間因測量差異而產(chǎn)生的糾紛與矛盾。

[1]黃志斌.房屋測繪面積與規(guī)劃面積差異問題分析研究 [J].江西建材,2014,(21): 231-232.

[2]顧軍.房屋測繪面積與規(guī)劃面積差異問題分析 [J].中國房地產(chǎn),2013,(12):44-45.

[3]陳麗佳,符湛斌.房產(chǎn)測量中面積測算問題的幾點體會 [J].北京測繪,2011,(2): 65-67.

P2[文獻(xiàn)碼]B

1000-405X（2016）-2-223-1