“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的一些影響分析

□王銀順

(安陽(yáng)市信合置業(yè)有限公司河南安陽(yáng)455000)

“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的一些影響分析

□王銀順

(安陽(yáng)市信合置業(yè)有限公司河南安陽(yáng)455000)

“營(yíng)改增”是新的稅收政策，2016年5月已在全國(guó)實(shí)行全面推廣與實(shí)施。“營(yíng)改增”政策有利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與改革，有利于降低企業(yè)的稅收費(fèi)用，提高經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。本文從“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響出發(fā)，探討房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取的措施。希望對(duì)降低企業(yè)稅負(fù)有所幫助。

野營(yíng)改增冶；進(jìn)項(xiàng)稅；專用發(fā)票；轉(zhuǎn)型

本文DOI：10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2016.08.068

1　“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

1.1發(fā)票管理方式的改變

1.1.1發(fā)票稅額改變。在營(yíng)業(yè)稅的制度下，服務(wù)業(yè)的企業(yè)只需要開服務(wù)業(yè)稅務(wù)發(fā)票，而當(dāng)營(yíng)業(yè)稅改為增值稅后，就產(chǎn)生了銷項(xiàng)稅額以及進(jìn)項(xiàng)稅額。這樣就大大改變了企業(yè)的發(fā)票稅額，企業(yè)需要對(duì)發(fā)票實(shí)行嚴(yán)格的管理，才能保障發(fā)票開具的合理性。

1.1.2專用發(fā)票的改變。增值稅發(fā)票包括小規(guī)模的納稅人以及一般納稅人，而小規(guī)模的納稅人開具普通發(fā)票，營(yíng)業(yè)稅制度下的發(fā)票管理方式適用于小規(guī)模的納稅人，而一般納稅人就必須采用其他的管理方式。因?yàn)橐话慵{稅人具有兩種發(fā)票，即專用發(fā)票和普通發(fā)票，兩者的適用范圍、發(fā)票限額、以及管理方式不同。普通發(fā)票限額為十萬元，低于服務(wù)業(yè)限額水平，因此服務(wù)業(yè)企業(yè)在開具發(fā)票時(shí)一般需要采用專用發(fā)票。

1.2所得稅方面的改變

“營(yíng)改增”實(shí)行后，明顯降低了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅稅額。企業(yè)可以在完成項(xiàng)目后獲得款項(xiàng)后再去稅務(wù)局進(jìn)行繳稅，可以有效的降低企業(yè)現(xiàn)金開支，使其良性循環(huán)，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

1.3企業(yè)稅金科目的改變

“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅全屬科目也有一定的影響，改變了房地產(chǎn)企業(yè)的稅金科目。營(yíng)業(yè)稅背景下，房地產(chǎn)稅金科目的核算有應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅科目?！盃I(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)稅金科目改為應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅以及應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅兩個(gè)二級(jí)科目。其中，“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅”該科目下，還增設(shè)了銷項(xiàng)稅額和進(jìn)行稅額。而且，還設(shè)置了己交稅金以及轉(zhuǎn)出多交增值稅等三級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行輔助核算。房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)業(yè)稅背景下，納稅人需要在月末進(jìn)行核算，將營(yíng)業(yè)稅直接計(jì)入“營(yíng)業(yè)稅金及附加”該科目下，直接影響了企業(yè)的當(dāng)期收益。而“營(yíng)改增”實(shí)現(xiàn)后，納稅人可以在月末按照“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”下的“銷項(xiàng)稅額”跟“進(jìn)項(xiàng)稅額”兩明細(xì)科目的差額進(jìn)行核算。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)期的損益類科目中將不計(jì)入稅款，可以降低企業(yè)繳稅的稅額。

1.4企業(yè)成本核算的改變

“營(yíng)改增”政策出現(xiàn)之后，改變了房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算，降低了建筑材料等方面的費(fèi)用?！盃I(yíng)改增”改變了房地產(chǎn)企業(yè)的征稅方式，由原來要征收的營(yíng)業(yè)稅改變?yōu)樵鲋刀?，避免了房地產(chǎn)企業(yè)重復(fù)納稅，有效的提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。由于房地產(chǎn)企業(yè)本身行業(yè)的特質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本工作具有價(jià)稅分離的特點(diǎn)。

2　房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”政策下應(yīng)采取的措施

2.1學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”政策

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)“營(yíng)改增”政策的學(xué)習(xí)，重視稅收制度的變化。稅收政策與企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益息息相關(guān)，稅額是成本核算的一部分。所以，只有學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”的稅收核算方式，學(xué)習(xí)該項(xiàng)政策，才能夠有效的把握納稅動(dòng)態(tài)，才能夠降低企業(yè)的成本。首先，加強(qiáng)“營(yíng)改增”改革政策的宣傳?？梢栽谄髽I(yè)內(nèi)部張貼專欄海報(bào)，可以在企業(yè)網(wǎng)站網(wǎng)頁(yè)中進(jìn)行宣傳，可以開“營(yíng)改增”政策相關(guān)的大會(huì)。其次，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門的學(xué)習(xí)。讓財(cái)務(wù)部門第一時(shí)間了解“營(yíng)改增”政策，提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力。

2.2加快企業(yè)的業(yè)務(wù)升級(jí)

在“營(yíng)改增”政策下，房地產(chǎn)企業(yè)需要往多元化方向發(fā)展，可以投資物業(yè)、零售業(yè)、以及土地一級(jí)開發(fā)業(yè)等方面，這樣就能夠增加新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，多元化的企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式能夠降低市場(chǎng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3提高財(cái)務(wù)管理水平

“營(yíng)改增”政策實(shí)行后，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高自身的財(cái)務(wù)管理水平。首先，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn)。學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”稅收核算方式，加強(qiáng)專業(yè)技能的學(xué)習(xí)，保障企業(yè)稅收核算準(zhǔn)確無誤，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。其次，賬務(wù)處理流程分區(qū)。不同地區(qū)的分公司，按照稅改情況進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移，通過分區(qū)賬務(wù)處理流程，讓企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、減少稅收，從而取得更多的稅務(wù)支持。最后，建立完善的財(cái)務(wù)制度。會(huì)計(jì)核算包括財(cái)務(wù)信息收集、整理、分析、明細(xì)核算等環(huán)節(jié)，需要嚴(yán)格要求。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，必須在企業(yè)內(nèi)部建立一套完善的財(cái)務(wù)管理制度。

結(jié)束語

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的背景下，發(fā)展出現(xiàn)了瓶頸。實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”稅收政策，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來說，是非常有利而且至關(guān)重要?！盃I(yíng)改增”制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定的影響，能夠有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的控制成本，降低稅收壓力，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前應(yīng)做好“營(yíng)改增”政策實(shí)行的準(zhǔn)備工作，努力提高自身的業(yè)務(wù)能力，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作，保障其可持續(xù)發(fā)展。

1004-7026（2016）08-0096-01 中國(guó)圖書分類號(hào)：F812.42;F299.23

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