華夏幸福基于SWOT模型的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略分析

□許帥

（江西財(cái)經(jīng)大學(xué)江西南昌330013）

華夏幸?；赟WOT模型的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略分析

□許帥

（江西財(cái)經(jīng)大學(xué)江西南昌330013）

根據(jù)“十三五”規(guī)劃，京津冀協(xié)同發(fā)展是一個(gè)重大國(guó)家戰(zhàn)略。在京津冀一體化的大背景下，華夏幸福立足環(huán)北京區(qū)域，極大受益于京津冀一體化戰(zhàn)略。本文先對(duì)華夏幸福進(jìn)行了產(chǎn)業(yè)環(huán)境的分析，并利用SWOT模型分析了其當(dāng)前內(nèi)外部的發(fā)展環(huán)境，進(jìn)一步對(duì)其財(cái)務(wù)戰(zhàn)略提出了合理化的建議。

SWOT模型；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略；華夏幸福

1　基本情況

華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司創(chuàng)立于1998年，是中國(guó)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商，并于2011年實(shí)現(xiàn)A股資本市場(chǎng)上市。它的所在地河北省廊坊市，介于北京市和天津市之間，有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)。在京津冀一體化的大背景下，華夏幸福立足環(huán)北京區(qū)域，極大受益于京津冀一體化戰(zhàn)略。

目前華夏幸福的業(yè)務(wù)范圍主要由園區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)、園區(qū)住宅業(yè)務(wù)、城市地產(chǎn)業(yè)務(wù)這三部分組成。從它的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)來(lái)看，華夏幸福的園區(qū)住宅占比最高，接近50%的水平，其園區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)占比略低，占據(jù)40%左右，最后的城市地產(chǎn)業(yè)務(wù)僅僅占比不到10%。

2　產(chǎn)業(yè)分析

華夏幸福以“產(chǎn)業(yè)園區(qū)+房地產(chǎn)”為主業(yè)，對(duì)華夏幸福進(jìn)行具體的分析，需要對(duì)其周?chē)男袠I(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行分析，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的價(jià)值鏈和供應(yīng)鏈進(jìn)行分析。

供應(yīng)商的議價(jià)能力方面。近些年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的上游供應(yīng)商眾多，房地產(chǎn)行業(yè)的主要原料鋼鐵和水泥產(chǎn)能基本都過(guò)于飽和，很多鋼鐵企業(yè)和水泥生產(chǎn)商為了繼續(xù)鞏固自身的市場(chǎng)份額，紛紛采取降低價(jià)格的方式來(lái)獲得市場(chǎng)。這一點(diǎn)可以從三家房地產(chǎn)商，華夏幸福、萬(wàn)科、榮盛發(fā)展的應(yīng)付賬款變化上可以看出，它們?cè)?015年的應(yīng)付賬款金額較2014年都有了大幅度的提高，這都說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中強(qiáng)勢(shì)的地位。

客戶的議價(jià)能力方面。近些年，房?jī)r(jià)上漲的速度趨于平緩，尤其是在國(guó)內(nèi)的二三線城市，房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存的壓力會(huì)比較大，這樣客戶消費(fèi)者就會(huì)有議價(jià)空間。具體到華夏幸福的客戶群體，華夏幸福的項(xiàng)目多集中于城市群的周邊區(qū)域，價(jià)格本來(lái)就較市中心的房?jī)r(jià)低很多，再加上有產(chǎn)業(yè)園區(qū)后面的政府良好的信用背書(shū)，這些都能使華夏幸福在房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存的大浪潮中很好的生存下去。

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力方面。目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是一個(gè)高度成熟的行業(yè)，各家地產(chǎn)商為了尋求自己的從差異化發(fā)展，使盡了渾身解數(shù)來(lái)擴(kuò)大自己的發(fā)展。華夏幸福也不例外，它已經(jīng)在尋求在環(huán)上海區(qū)域和環(huán)沈陽(yáng)區(qū)域發(fā)展。這同時(shí)也意味著更激烈的競(jìng)爭(zhēng)，稍有不慎就會(huì)有被兼并重組的風(fēng)險(xiǎn)。

3　SWOT分析

3.1優(yōu)勢(shì)

鮑照是魏晉南北朝的浪漫主義詩(shī)人，其作品對(duì)后代，尤其是對(duì)李白起了很好的滋養(yǎng)和培植的作用。杜甫以“俊逸鮑參軍”稱贊李白的成就，關(guān)于李白和鮑照之間這種關(guān)系，已經(jīng)是文學(xué)史上大家所公認(rèn)的事實(shí)了。[1]10例如《苕溪漁隱叢話》引《雪浪齋日記》說(shuō)：“或云太白詩(shī)，其源流出于鮑明遠(yuǎn)，如樂(lè)府多用白纻?！庇秩缟虻聺摗豆旁?shī)源》說(shuō)：“明遠(yuǎn)樂(lè)府如五丁鑿山，開(kāi)人世所未有。后太白往往效之?！?/p>

商業(yè)模式采用“園區(qū)-房地產(chǎn)”的雙驅(qū)動(dòng)模式。以固安工業(yè)園區(qū)為例，在園區(qū)開(kāi)發(fā)之初，華夏幸福就與固安政府簽訂了協(xié)議，獲得了園區(qū)開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)權(quán)，并以較低價(jià)格鎖定了大量的土地。在園區(qū)運(yùn)營(yíng)階段，由華夏幸福的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)提供園區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)，政府將園區(qū)服務(wù)管理費(fèi)加成10%返還給華夏幸福。相比傳統(tǒng)政府自行開(kāi)發(fā)的模式而言，一方面可以減少政府在園區(qū)建設(shè)上的初期投資、把招商和運(yùn)營(yíng)更商業(yè)性工作交給更加專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)；另一方面，開(kāi)發(fā)商省去園區(qū)土地購(gòu)置成本，將原本土地成本直接用于園區(qū)建設(shè)，與此同時(shí)獲得園區(qū)成熟后的后期收益。兩項(xiàng)結(jié)合的最大效應(yīng)的是短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)園區(qū)快速建設(shè)，給開(kāi)發(fā)商和地方經(jīng)濟(jì)帶來(lái)雙贏結(jié)果。

3.2劣勢(shì)

巨大的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)業(yè)園一般都地處城市邊緣地帶，園區(qū)開(kāi)發(fā)前期，周?chē)罅拷ㄔO(shè)基礎(chǔ)配套設(shè)施均需企業(yè)重新投資建造，需要大量資金被占用，回收資金主要依靠招商引資和園區(qū)后期的發(fā)展。

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)于集中，實(shí)際銷(xiāo)售有待市場(chǎng)驗(yàn)證。公司房地產(chǎn)銷(xiāo)售目前主要集中于北京周邊地區(qū)，其他地方的房地產(chǎn)收入也大多來(lái)自附近城市，收入來(lái)源比較單一。項(xiàng)目過(guò)于集中于單一區(qū)域可能導(dǎo)致未來(lái)企業(yè)將面臨單區(qū)域銷(xiāo)售瓶頸的考驗(yàn)。

3.3機(jī)會(huì)

京津冀一體化的國(guó)家戰(zhàn)略。華夏幸福承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，公司成熟的園區(qū)開(kāi)發(fā)模式能為其預(yù)計(jì)帶來(lái)基建和土地整理的提成。從現(xiàn)在簽訂園區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)看，公司園區(qū)委托開(kāi)發(fā)面積近818平方公里，其中直接納入環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的園區(qū)開(kāi)發(fā)面積占40%，預(yù)計(jì)北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將使公司園區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)較快增長(zhǎng)。

國(guó)家加大對(duì)新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)。中共十八大之后，“新型城鎮(zhèn)化”概念得到進(jìn)一步重視和落實(shí)。華夏幸福所倡導(dǎo)的“產(chǎn)業(yè)新城”作為接受大城市轉(zhuǎn)移的產(chǎn)業(yè)、吸納大城市外溢人口的載體，被認(rèn)為是帶動(dòng)城鎮(zhèn)化、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種有效途徑。

3.4威脅

政府履約風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見(jiàn)》出臺(tái)前后，34省市區(qū)地方政府推出了總額約1.6萬(wàn)億的PPP項(xiàng)目。但真正簽約率比較低。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，最大的不確定性往往來(lái)自于政府，政府失信是過(guò)往PPP項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中最難防控的風(fēng)險(xiǎn)之一。華夏幸福與政府合作關(guān)系的好壞直接影響園區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)程的順利與否。

3.5組合分析

SO戰(zhàn)略-利用優(yōu)勢(shì)，把握機(jī)會(huì)。首先，應(yīng)繼續(xù)提升運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)比重，增加提供增值服務(wù)的能力。其次，把握國(guó)家戰(zhàn)略，加大與政府的合作，爭(zhēng)取河北省內(nèi)后續(xù)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)；最后，拓寬資金來(lái)源，降低融資成本，開(kāi)發(fā)高新園區(qū)，承接北京的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

ST分析-利用優(yōu)勢(shì)，回避風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)加大銀企合作力度，規(guī)避政府履約的風(fēng)險(xiǎn)。還應(yīng)優(yōu)化商業(yè)模式，回避房地產(chǎn)行業(yè)下行的風(fēng)險(xiǎn)。

WO戰(zhàn)略-利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)。要實(shí)行多元化發(fā)展，拓展收入來(lái)源，堅(jiān)持以河北省為園區(qū)項(xiàng)目發(fā)展的核心地區(qū)，再者，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)，吸引更多消費(fèi)者。

WT分析-減小劣勢(shì)，回避風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)改變?nèi)腭v企業(yè)獲得土地的方式，減少產(chǎn)業(yè)升級(jí)阻力，還應(yīng)引入新興行業(yè)戰(zhàn)略投資者，分散風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)與政府簽訂協(xié)議明確進(jìn)度計(jì)劃與結(jié)算方式。

4　財(cái)務(wù)戰(zhàn)略分析

通過(guò)SWOT分析可以得出華夏幸福擁有較明顯的優(yōu)勢(shì)條件，面臨豐富的發(fā)展機(jī)遇。因此建議以SO戰(zhàn)略為企業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向，利用優(yōu)勢(shì)、把握機(jī)會(huì)，圍繞“產(chǎn)業(yè)新城”開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商的定位，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)。現(xiàn)根據(jù)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略具體分析，把握如下財(cái)務(wù)戰(zhàn)略要點(diǎn)。

4.1財(cái)務(wù)戰(zhàn)略—籌資戰(zhàn)略

籌資戰(zhàn)略上可以采用多元化的融資策略。近年來(lái)，房產(chǎn)信托的出現(xiàn)，為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)辟了新的融資渠道。華夏幸?？山铏C(jī)高業(yè)績(jī)充分利用房產(chǎn)信托融資，采用股權(quán)型融資模式能夠?yàn)楣編?lái)充足的資本金，并且這部分股權(quán)不會(huì)對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)生較大的影響。另外，還可以巧用售后回租與融資租賃融資來(lái)優(yōu)化華夏幸福的資本結(jié)構(gòu)。

4.2財(cái)務(wù)戰(zhàn)略—投資戰(zhàn)略

首先，華夏幸福應(yīng)投資產(chǎn)業(yè)，分享收益。高成長(zhǎng)性的中小企業(yè)是園區(qū)發(fā)展的內(nèi)生力量。華夏幸?？衫米陨韺?duì)園區(qū)及入園企業(yè)的深度了解，以及對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的準(zhǔn)確把握，選擇有投資價(jià)值的高成長(zhǎng)性的中小型初創(chuàng)企業(yè)，對(duì)其進(jìn)行股權(quán)投資。

其次，持有物業(yè)，租售結(jié)合。華夏幸?？梢栽诋a(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)選擇性地持有一些具有較好盈利性、保值性和增殖性的中高檔物業(yè)。租售結(jié)合的好處有三：一是通過(guò)物業(yè)的出租或自營(yíng)，可獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流；二是產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的物業(yè)會(huì)因園區(qū)環(huán)境改善、經(jīng)濟(jì)發(fā)展而自然增值；三是通過(guò)持有一定比例的物業(yè)，公司增強(qiáng)了其對(duì)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的控制力。

1004-7026（2016）08-0073-02 中國(guó)圖書(shū)分類(lèi)號(hào)：F275

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