中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策背景下的道德風(fēng)險(xiǎn)防范——基于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的分析

劉振華　社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社

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中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策背景下的道德風(fēng)險(xiǎn)防范——基于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的分析

劉振華社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社

摘要：本文從近年來(lái)中國(guó)政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中參與主體可能存在的道德風(fēng)險(xiǎn)及其造成的負(fù)面影響進(jìn)行了分析，在此基礎(chǔ)上提出房地產(chǎn)市場(chǎng)道德風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策和辦法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)道德風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控政策

一、引言

改革開放以來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，城鎮(zhèn)住房制度改革和城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度改革的出現(xiàn)和深入推進(jìn)，人們的住房增量需求、改善需求居高不下，進(jìn)而促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、人民生活不斷水平發(fā)揮了重要作用。然而，房?jī)r(jià)飛速攀升進(jìn)入了一個(gè)非理性區(qū)間，這將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了不良影響，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，以規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，抑制房地產(chǎn)泡沫持續(xù)擴(kuò)大，以求達(dá)到穩(wěn)定國(guó)民經(jīng)濟(jì)目的。

二、中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策下的道德風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

（一）中國(guó)政府房地產(chǎn)調(diào)控政策

自2008年底以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策從寬松轉(zhuǎn)向緊縮，且緊縮程度不斷加碼。限購(gòu)、限貸、差別化信貸、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅等一系列政策組合拳，抑制了各種投資投機(jī)性需求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，消化泡沫。

（二）房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中的道德風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前，由于中國(guó)二手房市場(chǎng)處于發(fā)展階段，市場(chǎng)進(jìn)入門檻低，造成二手房相關(guān)從業(yè)人員業(yè)務(wù)水平以及二手房服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)水平參差不齊，增加了二手房市場(chǎng)的道德風(fēng)險(xiǎn)，影響了二手房市場(chǎng)的正常運(yùn)行，可能出現(xiàn)的道德風(fēng)險(xiǎn)涉及到二手房貸款市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)

1.二手房貸款市場(chǎng)道德風(fēng)險(xiǎn)

道德風(fēng)險(xiǎn)通常是指交易雙方簽署交易合同后，交易一方利用信息優(yōu)勢(shì)在實(shí)現(xiàn)自身效用最大化時(shí)發(fā)生有損于另一方的行為。依據(jù)道德風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)，可將道德風(fēng)險(xiǎn)劃分為簽約之前的道德風(fēng)險(xiǎn)與簽約之后的道德風(fēng)險(xiǎn)。其中，簽約之前的道德風(fēng)險(xiǎn)主要是指在貸款操作過程中，商業(yè)銀行內(nèi)部的股東層與經(jīng)理層之間存在委托代理問題，導(dǎo)致作為代理人的經(jīng)理層為實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，發(fā)生私下違規(guī)操作的行為；簽約之后的道德風(fēng)險(xiǎn)主要是指借款人獲得貸款后，將貸款資金轉(zhuǎn)移到高風(fēng)險(xiǎn)的劣質(zhì)項(xiàng)目，以博取高收益，且在主觀上存在不還款的強(qiáng)烈意愿。

從近幾年緊縮政策來(lái)看，政府密集調(diào)控，但實(shí)際上這幾年來(lái)中國(guó)的房?jī)r(jià)仍舊居高不下，人們買房的壓力依然巨大，并且還由此衍生出了為應(yīng)對(duì)這些房產(chǎn)調(diào)控政策而道德風(fēng)險(xiǎn)，比如“假交易、假首付、假房?jī)r(jià)”。

“假交易”是指部分人為解決資金方面的問題，套取期限較長(zhǎng)、利率較低的二手房按揭貸款而做出的只是手續(xù)上的交易，而實(shí)際上并沒有真實(shí)買賣的行為；“假首付”就是買賣雙方?jīng)]有按照銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的有關(guān)規(guī)定在貸款申請(qǐng)前按照評(píng)估價(jià)格的一定比例進(jìn)行現(xiàn)金實(shí)際交割的行為。這種行為通常有兩個(gè)目的，一是騙取貸款，二是用其他手段，諸如提高房?jī)r(jià)或私下協(xié)議的個(gè)人借貸等手段來(lái)減少買房人的資金負(fù)擔(dān)；“假房?jī)r(jià)”是指買賣雙方為獲取銀行貸款而蓄意在借款申請(qǐng)中填寫或高于或低于房屋交易價(jià)的價(jià)格?！凹俜?jī)r(jià)”的出現(xiàn)，通常是提高房屋價(jià)的居多，一是為騙得更多的貸款，二是為解決買方拿不出首付款的困難。也有故意降低交易價(jià)格的，其風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)是在“假交易”方面，騙貸者采取此手段可以讓審查審批工作人員產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)小的判斷，通過審查審批順快。

2.二手房交易市場(chǎng)的道德風(fēng)險(xiǎn)

二手房交易主體中的買賣雙方為了規(guī)避政策限制，利用宏觀調(diào)控政策中可能的道德風(fēng)險(xiǎn)敞口堂而皇之的進(jìn)行買賣交易，在一定程度上導(dǎo)致了政策調(diào)控的失效，進(jìn)而達(dá)不到調(diào)控目的。

“新國(guó)五條”其中最引人關(guān)注也最引起爭(zhēng)議的一條規(guī)定“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”。此房產(chǎn)稅的規(guī)定既出，網(wǎng)絡(luò)便盛傳通過“假離婚”來(lái)避稅的對(duì)策：首先，買賣雙方夫妻離婚；接著，賣方房主與買方異性結(jié)婚，房產(chǎn)證上加上對(duì)方名字，然后再離婚，房屋歸屬買方異性；最后一步，買賣雙方夫妻各自復(fù)婚。這一條房產(chǎn)稅的宏觀調(diào)控政策造成的負(fù)面作用下，以“假離婚”逃稅的夫妻突然增多，不少地區(qū)的離婚率都出現(xiàn)了大幅上漲。

3.房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)經(jīng)紀(jì)人的道德風(fēng)險(xiǎn)

由于二級(jí)市場(chǎng)經(jīng)紀(jì)人與委托人存在信息不對(duì)稱、誠(chéng)信缺失、監(jiān)管不當(dāng)?shù)仍蚓鶗?huì)導(dǎo)致出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)。其中可能出現(xiàn)以下四種道德風(fēng)險(xiǎn)：

第一，雙向委托風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)交易涉及金額比較大且信息較多，手續(xù)也相對(duì)復(fù)雜，導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)人與買賣雙方均構(gòu)成委托代理關(guān)系時(shí)，利益不完全重合。經(jīng)紀(jì)人有可能利用信息上的有利地位賺取超額租金、委托價(jià)和成交價(jià)差額的條件，如簽訂“陰陽(yáng)合同”等。第二，資金控制風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展尚未成熟，準(zhǔn)入門檻低、整體誠(chéng)信水平低，具體到各企業(yè)誠(chéng)信水平更是參差不齊，缺乏有效監(jiān)管。第三，質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)作為特殊商品，購(gòu)買者僅能據(jù)初級(jí)質(zhì)量做出購(gòu)買與否的決定，在購(gòu)買后使用一定的時(shí)間才可能發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量的真實(shí)水平，且經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)一般不承擔(dān)二手房的質(zhì)量責(zé)任，由購(gòu)買者完全承擔(dān)房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。第四，信息不對(duì)稱。目前國(guó)內(nèi)房源信息發(fā)布渠道尚未統(tǒng)一規(guī)范，個(gè)人難以核實(shí)區(qū)位、配套設(shè)施、產(chǎn)權(quán)、交易狀態(tài)等信息。經(jīng)紀(jì)公司常以優(yōu)質(zhì)房源信息吸引客戶上門后，再借故推薦其他的房源，或看房時(shí)以其他房屋冒名頂替，或隱瞞房屋存在的不完全所有權(quán)利、限制性物權(quán)，或哄騙顧客倉(cāng)促做出不理性的決定。同時(shí)，由于專業(yè)知識(shí)和信息的不對(duì)稱，使經(jīng)紀(jì)人可能抬高房?jī)r(jià)或壓低房?jī)r(jià)使委托人承擔(dān)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)信托中的道德風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式， 信托公司作為受托人遵循信托的基本原則， 將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)以獲取收益， 并將投資收益按比例分配給投資者。由于委托代理關(guān)系中存在著目標(biāo)不一致、信息不對(duì)稱、契約不完全和責(zé)任不對(duì)稱四大問題， 代理人和可能為了

自身利益最大化而降低努力程度或者損害委托人利益，并導(dǎo)致房地產(chǎn)信托違約事宜發(fā)生。

三、防范道德風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策與建議

（一）針對(duì)信貸市場(chǎng)的道德風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

首先嚴(yán)格審查交易人身份，防范“假交易”發(fā)生；其次要對(duì)資金憑證加強(qiáng)審核，杜絕“假首付”出現(xiàn)；再次要重視對(duì)房?jī)r(jià)的實(shí)地調(diào)研，消除“假房?jī)r(jià)”現(xiàn)象出現(xiàn)。

（二）調(diào)整傭金支付方式和水平，降低信托從業(yè)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)

目前房地產(chǎn)信托業(yè)傭金水平一般為總交易標(biāo)的1-3%， 而房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的交易額都相對(duì)來(lái)說很大，在巨大的利益誘惑面前，信托及相關(guān)從業(yè)人員更加注重自己的業(yè)績(jī)達(dá)成，而對(duì)項(xiàng)目本身潛在的風(fēng)險(xiǎn)大意麻痹，更有甚者喪失了本有的職業(yè)道德，純粹冒險(xiǎn)牟取個(gè)人利益，長(zhǎng)此以往，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)以及社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)極其嚴(yán)重的危害。所以，行業(yè)的傭金制度應(yīng)適當(dāng)調(diào)整,比如，對(duì)傭金的提取可以在約定的計(jì)劃期限分批支付，在初期，中期、末期按照3成、3成、4成的支付比例給予支付，目的是將從業(yè)人員的個(gè)人收益與項(xiàng)目的安全順利完成掛鉤，即只有當(dāng)計(jì)劃期沒有發(fā)生違約情況下，相關(guān)人員才能獲取全部應(yīng)得收入，從而防范項(xiàng)目代理人為在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)個(gè)人的最大利益而對(duì)委托人造成的各種道德風(fēng)險(xiǎn)行為。

（三）建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管制度

第一，要建立經(jīng)紀(jì)人責(zé)任制度，對(duì)于經(jīng)紀(jì)人出現(xiàn)的違規(guī)行為，要受到相應(yīng)的行業(yè)處罰，直至吊銷其執(zhí)業(yè)資格。第二，建立公正權(quán)威的房地產(chǎn)信息發(fā)布平臺(tái)，由政府出面建立此信息平臺(tái)，平臺(tái)將對(duì)各類項(xiàng)目的成交價(jià)格、各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，交易的操作程序以及相關(guān)合同的條款明細(xì)及時(shí)透明公開，方便個(gè)人查詢相關(guān)信息，進(jìn)而降低其中的信息成本，防范信息不對(duì)稱造成的道德風(fēng)險(xiǎn)。第三，要將行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)以及從業(yè)人員素質(zhì)提到新的高度，完善行業(yè)從業(yè)的相關(guān)制度以防范經(jīng)紀(jì)人的不正當(dāng)行為。第四，建立健全行業(yè)信用數(shù)據(jù)庫(kù)。為了更好的防范誠(chéng)信缺失、道德風(fēng)險(xiǎn)必須建立專門的數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行信用監(jiān)管、評(píng)審、歸檔，對(duì)不良記錄的機(jī)構(gòu)及個(gè)人行為要設(shè)計(jì)合理的行業(yè)標(biāo)記與禁入辦法。第五，建立完善行業(yè)評(píng)價(jià)制度標(biāo)準(zhǔn)。監(jiān)管部門要綜合審查各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，除了基本審核因素外，還應(yīng)對(duì)其日常交易量以及被投訴情況進(jìn)行重點(diǎn)檢查，對(duì)審核未通過的機(jī)構(gòu)應(yīng)公開整頓，同時(shí)，也要對(duì)優(yōu)秀的達(dá)標(biāo)單位進(jìn)行鼓勵(lì)推廣，以擴(kuò)大其行業(yè)正面形象。

（四）盡快完善相關(guān)法律法規(guī)制度，為防范“假離婚”等行為提供法律依據(jù)。

針對(duì)“假離婚”各種特征的界定與區(qū)分，通過立法或者相關(guān)司法解釋的出臺(tái)進(jìn)行防范，并通過對(duì)其違規(guī)的不同情況進(jìn)行鑒別，制定相應(yīng)的懲戒法規(guī)，依法追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。同時(shí)，行政管理部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督管理職能，加大對(duì)可疑案件的審查力度，以應(yīng)對(duì)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下存在的行政管理漏洞。地方相關(guān)部門應(yīng)設(shè)立專人專崗負(fù)責(zé)，通過走基層、接舉報(bào)、勤問詢等一線調(diào)查辦法，對(duì)案件進(jìn)行甄別，進(jìn)而防范此風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（五）建立完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布平臺(tái)，提高行業(yè)信息透明度。

充分的信息獲取是制定調(diào)控政策的重要依據(jù)。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在壟斷性和信息不充分，如果缺乏一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的信息系統(tǒng)，無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，還是對(duì)于政策調(diào)控，都將產(chǎn)生極為不利的影響。我們需要建立一個(gè)統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布平臺(tái)，能夠整合各地和房地產(chǎn)調(diào)控各部門之間發(fā)布的信息，進(jìn)而給政策制定者提供完整而準(zhǔn)確的信息，提出更具有針對(duì)性的政策。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)交易中的道德風(fēng)險(xiǎn)不僅使廣大購(gòu)房者的利益受到損害, 而且對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也產(chǎn)生了潛在的負(fù)面影響。本文從政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的交易主體、房產(chǎn)中介、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行分析, 揭露其存在的問題, 并在此基礎(chǔ)上提出了解決對(duì)策，力求能對(duì)政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策作出積極的補(bǔ)充，目的是促進(jìn)政策的有效發(fā)揮，消除中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不利因素，維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定繁榮。

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作者簡(jiǎn)介：劉振華（1983.2-），山西大同人，管理學(xué)與經(jīng)濟(jì)學(xué)雙學(xué)士，研究方向國(guó)民經(jīng)濟(jì)學(xué)。