房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理問題與提升措施

【摘要】房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中設(shè)計(jì)處于龍頭地位，直接影響著項(xiàng)目實(shí)施所用的技術(shù)以及約80%的成本支出，因此加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理對房地產(chǎn)公司提升企業(yè)競爭力有重要意義。論文通過介紹設(shè)計(jì)管理的主要內(nèi)容，以實(shí)際項(xiàng)目分析公司設(shè)計(jì)管理現(xiàn)狀和存在的問題，并提出提升公司設(shè)計(jì)管理水平的具體措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；設(shè)計(jì)管理；提升

1、引言

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長速度降低，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過十幾年快速發(fā)展后，增速同樣放緩，隨著國家及地方政府的各類房地產(chǎn)政策逐步完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)入調(diào)整期，行業(yè)內(nèi)的競爭日益激烈。對房地產(chǎn)公司來說，要想在競爭中脫穎而出，只有大力提升企業(yè)競爭力，才能在市場中生存下來并獲得發(fā)展。設(shè)計(jì)作為房地產(chǎn)開發(fā)中重要的一環(huán)，加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理成為提升競爭力的必然選擇。論文主要以LCG項(xiàng)目開發(fā)過程中設(shè)計(jì)階段遇到的實(shí)際情況研究，分析現(xiàn)狀及存在問題，并提出提升公司管理水平的具體措施。

2、設(shè)計(jì)管理的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)是把各種資源整合統(tǒng)一的過程，需要把潛在客戶的需求、策劃定位、政府區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃布局、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、項(xiàng)目建造成本、營銷方案等各種矛盾體綜合平衡，達(dá)到統(tǒng)一?？梢哉f，設(shè)計(jì)就是要專業(yè)人員通過溝通協(xié)調(diào)不同需求，再平衡矛盾以達(dá)到統(tǒng)一的一項(xiàng)工作。根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)過程中各階段的不同要求，設(shè)計(jì)管理工作貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的始終，只有科學(xué)合理的進(jìn)行組織，才能滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各方面的要求，提高公司的效益。

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的內(nèi)容主要以設(shè)計(jì)分包商為重點(diǎn)擴(kuò)展，圍繞設(shè)計(jì)分包商，提供外部條件，組織協(xié)調(diào)各方面要求，提出設(shè)計(jì)構(gòu)想，控制設(shè)計(jì)規(guī)模，平衡工期、施工和成本的關(guān)系等。

3、公司設(shè)計(jì)管理現(xiàn)狀及存在問題

房地產(chǎn)公司LCG項(xiàng)目規(guī)劃為商業(yè)辦公項(xiàng)目，于2014年底決定開發(fā)，經(jīng)過決策、可行性論證分析、設(shè)計(jì)等階段，2016年3月施工圖設(shè)計(jì)完成并通過審圖公司審核，現(xiàn)已開始樁基施工。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段主要內(nèi)容已經(jīng)完成，但實(shí)施過程中設(shè)計(jì)管理方面存在以下問題：

3.1缺乏完善的設(shè)計(jì)管理體系

房地產(chǎn)公司開始實(shí)施LCG項(xiàng)目時(shí)成立時(shí)間不長，人員配置不到位，公司內(nèi)部的部室建設(shè)不全，由于技術(shù)人員不足和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)欠缺，公司沒有建立起完善的設(shè)計(jì)管理體系。雖然，公司也參考了很多大型房企的管理模式，但沒有根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)改良，不契合公司實(shí)際情況，造成各部門之間責(zé)任劃分不清，工作流程不清晰，工作效率不高，具體的設(shè)計(jì)管理工作沒有正常運(yùn)行。項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中，更多的是設(shè)計(jì)部和設(shè)計(jì)院的文件移交，工程、成本、銷售等部門沒有融入到設(shè)計(jì)管理體系中。

3.2所選設(shè)計(jì)單位的技術(shù)水平不高

LCG項(xiàng)目初步策劃階段經(jīng)過了方案招標(biāo)工作，通過方案比選確定設(shè)計(jì)單位為S設(shè)計(jì)院。在實(shí)際設(shè)計(jì)過程中，發(fā)現(xiàn)S設(shè)計(jì)院沒有設(shè)計(jì)商辦類建筑的經(jīng)驗(yàn)，方案設(shè)計(jì)實(shí)際是與B設(shè)計(jì)院合作完成的，而B設(shè)計(jì)院不在項(xiàng)目當(dāng)?shù)?，一些?xiàng)目當(dāng)?shù)氐囊?guī)范及要求不能清晰掌握，造成設(shè)計(jì)改動(dòng)過多，耽誤時(shí)間；總體設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)院對規(guī)范掌握不全面，甚至參考已作廢規(guī)范，征詢時(shí)被動(dòng)的進(jìn)行很多修改工作，影響了項(xiàng)目整體的開發(fā)進(jìn)度。

3.3公司內(nèi)部審圖質(zhì)量不高

在LCG項(xiàng)目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)公司對項(xiàng)目所在地的實(shí)地調(diào)研不深入，對設(shè)計(jì)院提供的設(shè)計(jì)方案不能提出合理的修改意見，對不同方案的選擇也僅僅從美觀的角度分析，沒有從規(guī)劃、銷售、施工、成本等角度分析判斷，提出建議。例如：項(xiàng)目最初的方案設(shè)計(jì)中，把樓座設(shè)計(jì)為方塔式結(jié)構(gòu)，但根據(jù)銷售代理公司的建議，在項(xiàng)目當(dāng)?shù)兀剿浇Y(jié)構(gòu)不利于銷售，所以又將方案調(diào)整為扁塔式結(jié)構(gòu)，影響了設(shè)計(jì)進(jìn)度。另外，初步方案中設(shè)計(jì)有兩層地下室，且項(xiàng)目廣場為下沉式廣場，但后期考慮到項(xiàng)目所在地水位較高，建造兩層地下室會導(dǎo)致土方開挖過深，對支護(hù)和降水的要求很高，從成本的角度考慮也不經(jīng)濟(jì)，最后調(diào)整為一層地下室。這些問題的發(fā)生，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)公司各專業(yè)領(lǐng)域技術(shù)人員配置不全，專業(yè)知識水平不足，審核設(shè)計(jì)圖時(shí)，不知道從哪些方面進(jìn)行審查以及具體需要審查哪些內(nèi)容，沒有結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的整體來統(tǒng)一審核設(shè)計(jì)圖紙，不能及時(shí)反映設(shè)計(jì)中存在的問題，影響了項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、成本。

4、提升公司設(shè)計(jì)管理水平的具體措施

通過分析房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)管理現(xiàn)狀和存在問題，對于房地產(chǎn)公司而言，設(shè)計(jì)成本只占很小一部分，但設(shè)計(jì)管理的疏忽會對項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度、成本和質(zhì)量產(chǎn)生很大的影響。下面主要針對設(shè)計(jì)管理中的管理流程、單位選擇、任務(wù)書編制和動(dòng)態(tài)管理四方面內(nèi)容進(jìn)行分析，提出相應(yīng)的提升措施。

4.1建立標(biāo)準(zhǔn)化的管理流程

建立標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程能夠確保工作中不出現(xiàn)漏項(xiàng)，保證設(shè)計(jì)過程中各參與方均能按權(quán)責(zé)劃分對成果進(jìn)行檢驗(yàn)，使后一節(jié)點(diǎn)執(zhí)行方對上一節(jié)點(diǎn)有效監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并提出建議整改問題。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)參與方一般包括設(shè)計(jì)單位和建設(shè)單位內(nèi)部的設(shè)計(jì)部、工程部、成本部、銷售部等，后期還會包括施工單位，設(shè)計(jì)管理流程通常圍繞設(shè)計(jì)單位按一定工作流程進(jìn)行。

一般情況下，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理流程包括：項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算、編制設(shè)計(jì)招標(biāo)計(jì)劃、收集設(shè)計(jì)單位信息、篩選并考察入圍單位、通過招標(biāo)選擇中標(biāo)單位、簽訂設(shè)計(jì)合同、編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書并組織設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)單位動(dòng)態(tài)管理、設(shè)計(jì)成果評審、設(shè)計(jì)后評價(jià)。其中，選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位是做好設(shè)計(jì)工作的基礎(chǔ)，編制任務(wù)書是確定設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)管理則是保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的具體方法。公司在設(shè)計(jì)管理過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)工作流程開展工作，使設(shè)計(jì)工作標(biāo)準(zhǔn)、高效的完成，保證項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量。

4.2選擇合適的設(shè)計(jì)單位

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，設(shè)計(jì)管理的第一步就是選擇設(shè)計(jì)單位，一個(gè)項(xiàng)目選擇一個(gè)好的設(shè)計(jì)單位，意味著設(shè)計(jì)管理的成功有了基礎(chǔ)性的保障。在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，一是要結(jié)合項(xiàng)目面對的市場以及產(chǎn)品定位，針對項(xiàng)目的特點(diǎn)有目的的選擇，過程中需要關(guān)注設(shè)計(jì)單位資質(zhì)，有無做過類似項(xiàng)目，設(shè)計(jì)人員的專業(yè)技術(shù)水平等；二是要根據(jù)項(xiàng)目定位和利潤率控制設(shè)計(jì)費(fèi)用，切實(shí)根據(jù)項(xiàng)目的要求選擇風(fēng)格、價(jià)位合適的設(shè)計(jì)單位；三是盡量選擇有過合作經(jīng)歷的單位，選擇項(xiàng)目所在地的單位，選擇有總設(shè)計(jì)師可以親自設(shè)計(jì)的單位，而不能只看設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)。四是對合作過的設(shè)計(jì)單位建立信息庫，合理選擇單位和設(shè)計(jì)人員，降低溝通成本。

在設(shè)計(jì)單位選擇過程中，通常采用招標(biāo)的方式，一方面可以通過方案比選來選擇與項(xiàng)目契合度高以及技術(shù)水平高的設(shè)計(jì)單位，另一方面還能通過競爭性報(bào)價(jià)，有效降低設(shè)計(jì)費(fèi)用。

4.3編制全面完整的任務(wù)書

作為房地產(chǎn)公司，設(shè)計(jì)任務(wù)書是公司向設(shè)計(jì)單位提出的確定工程項(xiàng)目和建設(shè)方案的基礎(chǔ)性文件，是設(shè)計(jì)工作的指令性文件，也是編制設(shè)計(jì)文件的主要依據(jù)。任務(wù)書中需要將項(xiàng)目的定位以及開發(fā)模式、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度以及成本標(biāo)準(zhǔn)明確。具體內(nèi)容中一是要說明項(xiàng)目概況、項(xiàng)目定位分析和項(xiàng)目產(chǎn)品要求；二是要明確項(xiàng)目技術(shù)要求，結(jié)合產(chǎn)品的特征，明確規(guī)劃、施工、景觀、裝飾等各個(gè)環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；三是要確定項(xiàng)目設(shè)計(jì)的時(shí)間進(jìn)度；四是要確定項(xiàng)目的成本標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，還應(yīng)該對項(xiàng)目所在地政策要求進(jìn)行說明，全面完整的表達(dá)建設(shè)單位的意圖。公司一定要高度重視設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制，一份完善的任務(wù)書可以避免設(shè)計(jì)單位因指令不清引起的設(shè)計(jì)方案反復(fù)修改，可以有效控制設(shè)計(jì)時(shí)間和成本。

4.4進(jìn)行嚴(yán)格的動(dòng)態(tài)管理

設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)管理是指房地產(chǎn)公司根據(jù)設(shè)計(jì)過程中的質(zhì)量、進(jìn)度以及成本等因素的變化，對設(shè)計(jì)單位的工作進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的修正。設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)管理需要房地產(chǎn)公司和設(shè)計(jì)單位的共同協(xié)作，良好的管理可以提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，加快進(jìn)度，優(yōu)化設(shè)計(jì)成果，控制成本支出。房地產(chǎn)公司主要從質(zhì)量、進(jìn)度和成本三方面提升動(dòng)態(tài)管理水平。

設(shè)計(jì)質(zhì)量動(dòng)態(tài)管理需要明確各階段的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，每一階段的設(shè)計(jì)成果都需要評價(jià)、審核，每次檢查可以起到動(dòng)態(tài)監(jiān)督和控制的效果，有利于設(shè)計(jì)質(zhì)量的保證與提高。設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量，房地產(chǎn)公司主要通過事前控制和每一階段成果優(yōu)化來實(shí)現(xiàn)對功能和質(zhì)量的控制。這樣，就需要編寫任務(wù)書的同時(shí)明確各階段的要求，對設(shè)計(jì)全過程按要求進(jìn)行監(jiān)督，對階段性成果及時(shí)提出意見或進(jìn)行確認(rèn)。加強(qiáng)各階段功能標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，根據(jù)各階段應(yīng)該達(dá)到的設(shè)計(jì)深度確定合理的標(biāo)準(zhǔn)和要求，實(shí)現(xiàn)功能標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)管理，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量的綜合水平。設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量是設(shè)計(jì)質(zhì)量的最終反映，房地產(chǎn)公司應(yīng)按嚴(yán)格的程序?qū)徍嗽O(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量，加強(qiáng)對設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量的動(dòng)態(tài)控制。按照審圖流程，設(shè)計(jì)圖紙需要由設(shè)計(jì)單位自審、公司設(shè)計(jì)部和工程部聯(lián)審、專家外審、施工單位審查等一系列動(dòng)態(tài)的審核程序，確保設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量。

設(shè)計(jì)進(jìn)度動(dòng)態(tài)管理主要是在保質(zhì)保量的基礎(chǔ)上，按時(shí)間要求提供設(shè)計(jì)文件。影響設(shè)計(jì)進(jìn)度的因素有建設(shè)方變更要求、審批時(shí)間延長、各專業(yè)間配合不暢、材料設(shè)備選型失誤等，要避免這種影響，就必須按照規(guī)劃、控制、協(xié)調(diào)的思路，在設(shè)計(jì)階段做好計(jì)劃進(jìn)度與實(shí)際進(jìn)度的跟蹤比較和分析，發(fā)現(xiàn)偏差及時(shí)糾正，并協(xié)調(diào)各參與方的進(jìn)度關(guān)系，總體動(dòng)態(tài)控制。首先應(yīng)按項(xiàng)目開發(fā)的整體進(jìn)度決定設(shè)計(jì)進(jìn)度的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，編制設(shè)計(jì)進(jìn)度總體計(jì)劃和各專項(xiàng)計(jì)劃，明確責(zé)任部門和配合部門。然后在設(shè)計(jì)過程中，要求設(shè)計(jì)單位提交每月進(jìn)度報(bào)告，掌握工作總體進(jìn)展并進(jìn)行偏差比較和分析，對出現(xiàn)的問題采取措施糾偏，對可能出現(xiàn)的問題提出意見或預(yù)防措施。最后，根據(jù)設(shè)計(jì)工作的實(shí)施情況，對進(jìn)度整體控制、動(dòng)態(tài)調(diào)整，使得調(diào)整的計(jì)劃與實(shí)際工作相吻合。

設(shè)計(jì)成本動(dòng)態(tài)管理是保證項(xiàng)目投資受控的關(guān)鍵措施，要依靠科研先行，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，在設(shè)計(jì)過程中推行限額設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)投資估算、概算、測算、預(yù)算的層層控制，加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，確保項(xiàng)目投資在可控范圍。設(shè)計(jì)成本管理就是要對項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值工程活動(dòng)，采用設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，在滿足必要功能前提下合理降低全壽命周期成本，節(jié)約投資。限額設(shè)計(jì)是管理設(shè)計(jì)單位的成本標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照估、測、概、預(yù)四算中，后者不突破前者的標(biāo)準(zhǔn)，通過分析和審核各階段限額標(biāo)準(zhǔn)，將不同階段的投資限定值和實(shí)際值進(jìn)行比較，使設(shè)計(jì)在保證質(zhì)量的前提下充分考慮經(jīng)濟(jì)性。設(shè)計(jì)變更主要是因?yàn)樵O(shè)計(jì)資料不清、產(chǎn)品功能調(diào)整、外部環(huán)境變化等因素導(dǎo)致的設(shè)計(jì)意圖修改，設(shè)計(jì)變更必須認(rèn)真對待，嚴(yán)格制定變更審批流程，加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理。設(shè)計(jì)變更前要對變更產(chǎn)生的原因及影響進(jìn)行分析論證，并在變更實(shí)施過程中，進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤和管理，及時(shí)確認(rèn)和調(diào)整合同價(jià)款，確保后期工程順利實(shí)施。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，涉及立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工、銷售等一系列流程，設(shè)計(jì)階段作為項(xiàng)目開發(fā)的龍頭，決定著建設(shè)項(xiàng)目的品質(zhì)質(zhì)量、開發(fā)進(jìn)度以及建設(shè)成本，甚至影響著銷售和后期物業(yè)管理，這就需要房地產(chǎn)公司提高設(shè)計(jì)管理水平，解決公司設(shè)計(jì)管理過程中存在的問題。論文從流程建立、設(shè)計(jì)單位選擇、任務(wù)書編制和設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)管理四方面提出公司設(shè)計(jì)管理水平的提升措施，對房地產(chǎn)公司的發(fā)展具有一定參考意義。

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