新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)的造價控制與管理初探

【摘要】房地產(chǎn)市場會隨經(jīng)濟形勢的變化而浮動，由于新時期國家和政府對房地產(chǎn)市場的調控政策，房地產(chǎn)企業(yè)都對開發(fā)項目的造價控制的重視程度越來越高，并且通過各種手段進行動態(tài)控制。本文首先介紹了當前房地產(chǎn)開發(fā)造價控制中存在的不足，其次主要探討房地產(chǎn)開發(fā)過程中如何進行造價控制和管理。

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；造價控制

一、當前房地產(chǎn)開發(fā)造價控制中存在的不足

1.項目估價不準確。一是相當一部分房地產(chǎn)企業(yè)對前期的估價不夠重視，缺乏對投資風險的考慮，沒有進行充分的可行性研究，流于形式，甚至抄襲，未對工程技術路線進行科學論證和比較，過高預計效益的同時低估了投資。二是地區(qū)和行業(yè)政策的差別限制了異地承攬或跨行業(yè)承攬工程項目的發(fā)展。當一個設計單位或施工單位到不熟悉的地區(qū)承攬項目時，如果在前期沒有徹底弄清當?shù)馗餍袠I(yè)關于項目設計、項目施工的各項規(guī)定，很可能出現(xiàn)的情況就是工程造價的編制會出現(xiàn)差錯。三是在技術層面，多數(shù)國內企業(yè)在確定工程造價時多沿襲的是較為落后的靜態(tài)方法，沒有考慮到實際施工中的變數(shù)，可想而知這樣也不會做出較為準確的估價。

2.工程設計脫離實際、相對滯后，且沒有體現(xiàn)造價控制理念，施工階段設計變更隨意性大。多數(shù)建設企業(yè)為了施工進度，在準備工作尚未成熟，且對工程涉及的資金、設計、施工、合同各方面問題沒有理清的情況下就開始施工，這樣會讓工程施工變得被動，有些項目不得不隨施工情況進行變更，而建設企業(yè)在變更過程中自由發(fā)揮，沒有深入考慮是否需要變更以及怎樣變更是正確的，對造成項目變更的原因缺乏追責。

3.施工階段出現(xiàn)的問題：第一，設計階段埋下的問題在施工過程中顯現(xiàn)出來，比如當設計方案與施工實際存在偏差時，會造成人力物力的浪費或濫用，產(chǎn)生一些不必要的費用；第二，施工過程產(chǎn)生的問題。即使設計方案過關了，但是在施工過程中仍會遇到很多不可知的因素，這些因素會不同程度地增加項目費用。

4.管理模式及評價體系有待完善。目前對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的造價管理尚未形成一套面向過程的管理模式，而是以階段性管理為主。這樣使得房地產(chǎn)開發(fā)項目中各個單位（包括設計、施工等），無法就造價管理形成統(tǒng)一的目標，并進行良好的溝通。各單位各行其是，監(jiān)理單位的重點放在施工過程中的管理和評價，對于投資決策就很少參與；設計單位即使前期完成對項目工程的造價預算，但沒有對造價指標進行控制，使得設計較為保守，造價偏高。

二、加強房地產(chǎn)開發(fā)造價控制與管理的對策

1.設計階段

設計階段在工程造價中起關鍵作用，應從三個方面進行造價控制：一是推行限額設計。對于可以定量分析的設計內容，必須經(jīng)過周密計算以考察施工是否經(jīng)濟可行，還要摒棄以往先設計再算賬、功能決定造價的思路。對于開發(fā)商來說，要為設計單位提供限額設計所需要的相關條件。二是充分利用價值工程。在科學分析的基礎上，對方案實行科學決策，選擇技術上可行、經(jīng)濟上合理的建設方案。三是重視圖紙會審。組織各相關部門在工程施工前對施工圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經(jīng)濟性進行審核，從不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作，嚴格要求設計質量，防止由于設計階段的失策或遺漏給房地產(chǎn)項目帶來損失。另外要注意的是減少設計變更。

2.招投標階段

招投標的引入能夠起到縮減工程造價、保證施工質量等作用，在具體審查投標單位報價時，將投標單位的報價進行匯總分析與內部標底對比，特別是重點研究工程量大的項目單價，對工程總價、各個項目單價組成的要素的合理性進行分析、測算，最終選擇最優(yōu)報價的中標單位。中標后，施工合同條款的簽訂務必周密、詳盡，最大限度的防止出現(xiàn)后期甲乙雙方責任界限模糊、互相推諉的情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應設立建設工程施工合同審閱會簽制度，相關責任人必須熟悉建設工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關規(guī)范，各盡其責。對直接影響工程造價的有關條款，都應有詳細的約定。合同管理必須是全過程的、系統(tǒng)性的、動態(tài)性的。大型房地產(chǎn)項目中的很多分項工程可以采用指定分包的方式，比如空調安裝工程等可以由甲方直接指定分包。對于諸如樁基工程等應由甲方直接發(fā)包，由其它獨立施工單位與甲方直接簽訂合同執(zhí)行，既可以選擇實力最強的專業(yè)施工單位，又大量節(jié)省工程造價，防止出現(xiàn)因總包單位方面的問題停工或雙方出現(xiàn)分歧時受總包單位轄制的情況。

3.基建階段

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目中的不確定因素很多，所以預算之外的費用時常會產(chǎn)生。進入基建階段后，整體工程造價的控制可以從兩方面入手。其一要注重工程簽證的管理。工程簽證必須在發(fā)生之后的兩周內，秉承客觀、準確的原則及時辦理。對于施工圖之外的現(xiàn)場簽證，一定要把簽證所需要的各項相關內容都一一寫清，杜絕一切模糊不清，含糊籠統(tǒng)的記錄。簽證的審核必須按照工程合同和投標書中的條例切實執(zhí)行，而不允許任意變更。如果出現(xiàn)不得不變更的情況，必須在施工現(xiàn)場進行再次檢查，還要避免不辦手續(xù)就將變更又變回的情況。其二是重視工程款的管理。①根據(jù)每個月實際完成工程造價的4/5支付工程進度款；②在工程竣工驗收合格后，支付總造價的85%；③工程驗收合格交付使用后，甲、乙雙方在合同規(guī)定的期限內完成結算，結算工程款為總造價的97%，剩下的3%用作工程保修款，在保修期結束后支付乙方保修金。

4.竣工階段

在工程竣工時，需要做的工作主要有：一是由發(fā)包方細致的審核承包方所提供的竣工結算文件，是否有過高估算造價的情形出現(xiàn)；二是由業(yè)主考察工程項目的完成情況，是否符合合同調整中所列的驗收標準，同時還要仔細查看是否存在重復計算的費用，還有就是查看工程材料的價格是否偏離實際。針對施工中的隱蔽工程，也要在監(jiān)理工程師的簽字認可后才能進行驗收和結算。

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