關于培育交易主體、發(fā)展租賃市場的建議

2016年中央經(jīng)濟工作會議提出要建立租售并舉的住房制度，5月6日，住建部副部長陸克華透露，我國將出臺六條措施培育和發(fā)展住房租賃市場。具體內(nèi)容涵蓋了培育市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設、加大政策支持力度、加強住房租賃監(jiān)管等方面。以上政策出臺的目標是為了發(fā)展租賃市場，達到提升租賃性投資需求，進而達到消化庫存商品房的目的，這也將成為我國房地產(chǎn)市場長效發(fā)展機制之一。

目前，我國房地產(chǎn)市場的需求主要具有以下特征：一是剛性需求已經(jīng)被大量釋放，潛在需求缺乏有效購買力，比如城鎮(zhèn)化中轉移人口的住房需求，而其購買力很難在短期內(nèi)得到提升；二是投資性需求大幅度萎縮。根據(jù)經(jīng)濟學理論，房地產(chǎn)投資者的收益主要來自于兩部分，一是租金收益，二是房價上升帶來的資本利得。此前，我國大部分住房投資者都是以獲取資本利得為主要目的，導致市場需求呈現(xiàn)出較強的短期投機性特征。但從目前的市場供需結構來看，未來房價很難再進入快速上漲通道，通過獲取資本利得來刺激房地產(chǎn)投資性需求已不太可能，而剛需又很難在短期內(nèi)釋放，所以刺激租賃性投資需求將成為增加總需求的主要手段。但是，目前我國的房地產(chǎn)租賃市場還不夠完善，租金收益率較低，在很大程度上降低了租賃市場的供需意愿。

第一，租戶的承租意愿較低。第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，2010年我國城鎮(zhèn)住房率為20%左右，一線城市如北京和上海也不到40%。但同時期美國的紐約，英國的倫敦和法國的巴黎等城市，其租房率卻高達60-70%左右。這主要是由于租賃市場的運營不規(guī)范和租賃的不穩(wěn)定性所引起的。

第二，存量住房擁有者的出租意愿較低。其主要原因在于租賃收益低、經(jīng)營管理的瑣碎和麻煩以及各類稅費的繳納等，使得投資者寧愿閑置住房，也不愿意將其出租。

第三，市場缺乏規(guī)?；蛯I(yè)化的租賃經(jīng)營平臺。據(jù)統(tǒng)計，2010年北京市的租房市場中，有超過80%的住房是由個體房東經(jīng)營，有6%是由機構出租的。該現(xiàn)象的主要原因在于租賃業(yè)務的資金回收較慢，而較高的資金壓力會給機構出租人帶來很強的長期融資壓力。

以上問題的存在嚴重的制約了租賃市場的發(fā)展，也使得在當前情況下，市場總體需求難以在短期內(nèi)得到提振。而政府即將出臺的六項政策從增加供給、刺激需求、培養(yǎng)中介、規(guī)范交易等各個方面出發(fā)，以完善和發(fā)展租賃市場。可以預期，相關政策出臺后，將會在極大程度上激活我國房地產(chǎn)租賃市場，在中長期內(nèi)培養(yǎng)穩(wěn)定的租賃性投資需求，達到去庫存的目的。

對于租賃市場的發(fā)展，我認為重點在于提升租戶的租賃意愿和提升投資者的出租意愿，而影響供需行為的核心問題在于合理的交易價格和規(guī)范的交易規(guī)則，以保證雙方的利益。就此而言，目前的以個人為主體的供給結構，以及政府規(guī)劃的以企業(yè)、機構和個人為主體的供給結構都很難完全解決這個問題。比如對于大型私營租賃機構，他們的運營模式主要包括“房地產(chǎn)購置+運營”和“房地產(chǎn)開發(fā)+運營”，由于租賃運營模式下的資金回收期變長，而目前市場的租金收益率偏低，會給他們帶來極大的融資壓力和財務風險。即便給予他們稅收優(yōu)惠和金融支持，也需要一個較長的時間才能發(fā)展起來。

因此，在鼓勵私營租賃機構發(fā)展的同時，我建議由各級政府出面建立統(tǒng)一的租賃平臺，該平臺既運營由政府自身提供房源的公租房，也可以運營由家庭提供的閑置商品房租賃，既運營長期住房租賃，也可以運營日租或月租等短期住房租賃。在交易模式上，建議政府使用網(wǎng)上配租模式，公租房實現(xiàn)“網(wǎng)上申請，網(wǎng)上審核”，提高行政效率，提升配租比例，而對于普通商品房，應該對長短期房源進行統(tǒng)一管理，利用互聯(lián)網(wǎng)技術進行庫存管理和收益管理，達到提高住房資源利用效率的目的。

在房源方面，公租房房源主要由政府回購商品房獲取，普通商品房的房源則由家庭、個人或企業(yè)提供。為了鼓勵以上主體將空置房源用于出租，或鼓勵其購置新的商品房用于出租，可由政府出面與家庭、個人和企業(yè)簽訂短期或長期的租賃合同，并在合約期內(nèi)支付固定的租金收益，租金收益與合約的期限長短相關，以此保障出租人的收益，同時保障租賃房源的穩(wěn)定性。對于長期租賃的房屋，由政府統(tǒng)一裝修和改造，可以分為不同的裝修標準，并制定不同的租金價格，以此實現(xiàn)租賃服務的標準化，幫助承租人實現(xiàn)網(wǎng)上選房。此外，對于新購置住房并交付給政府運營平臺的，給予其優(yōu)惠的貸款利率并減免其交易稅費。

對于承租人，政府平臺應著力于提高租賃的穩(wěn)定性，適度降低其租賃成本，提升其承租意愿。比如實行租賃雙方的實名登記制度，杜絕一切違約行為，保證租賃行為的長期性和穩(wěn)定性；對于農(nóng)民工租賃群體，應加大對其的租金補貼，間接減少企業(yè)的壓力，提高要素市場的活力，達到促進產(chǎn)品市場發(fā)展的目的；政府運營平臺對出租雙方均不收取任何中介和管理費用，運營費用由政府承擔，其收益主要來源于對于承租人租金的管理收益。如果平臺出現(xiàn)虧損，應由政府財政承擔。

除此之外，更重的是政府應積極鼓勵租金收益的資產(chǎn)證券化，提高政府或企業(yè)租賃平臺的資金流動性，優(yōu)化其收支結構，達到健康持續(xù)發(fā)展的目的。