淺談房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的法律制度保障

[摘要]2014年初中央編辦發(fā)布了關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責的通知，公布了不動產(chǎn)登記職責整合的方案，將房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理規(guī)定為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負責，不動產(chǎn)登記由國土資源部負責，不動產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理實現(xiàn)了剝離。自此，房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理工作出現(xiàn)了新的變化，對該項工作的開展和落實，需要工作人員轉(zhuǎn)變觀念，實現(xiàn)房屋交易管理與不動產(chǎn)登記的有序銜接，同時更需要法律制度提供保障，為房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理工作開展提供可靠的支持。

[關(guān)鍵詞]房屋交易；產(chǎn)權(quán)管理；法律保障

1、房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理建立法律保障的必要性

1.1為改革提供穩(wěn)定性制度保障的需要

將房屋交易、產(chǎn)權(quán)管理與不動產(chǎn)登記進行職能劃分是一項重大的改革，如何保證改革的順利進行和穩(wěn)定性，制度保障是十分必要的。從職責劃分角度來看，職責的劃分意味著工作內(nèi)容的轉(zhuǎn)變，因此相關(guān)配套制度的建設(shè)是十分必要的，通過法律制度的建設(shè)將房屋交易和產(chǎn)權(quán)登記管理的職責予以明確和固定，能夠有效的保障房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理改革工作的落實，確保改革前后工作和銜接和改革的穩(wěn)定性。

1.2協(xié)調(diào)房屋交易管理和登記管理的需要

按照中央編辦發(fā)布的關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責的通知以及關(guān)于地方不動產(chǎn)登記職責整合的指導意見，房屋交易管理和不動產(chǎn)登記職責分別由住房建設(shè)城鄉(xiāng)建設(shè)部和國土資源部負責，改變了過去交易與登記合一的局面。但是二者共作為房屋產(chǎn)權(quán)管理的內(nèi)容，有著密不可分的關(guān)系，登記是保證房屋交易安全的基礎(chǔ)，交易審查又能夠控制房屋轉(zhuǎn)移登記的風險，我國在房屋交易管理和登記管理方面經(jīng)歷了產(chǎn)生的先后、分分別設(shè)立管理階段、一體化管理階段、重新整合剝離階段，當前已經(jīng)明確了整合不動產(chǎn)登記職責，就有必要通過法律制度進行明確，通過制度協(xié)調(diào)兩者之間的關(guān)系，更加高效的服務(wù)房屋產(chǎn)權(quán)管理。

2、房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的法律制度保障措施

新時期房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理進入到新的階段，為了確保工作的順利開展，建立法律制度保障是十分必要的，筆者認為建立法律制度保障應當從以下幾個方面著手。

2.1明確房屋交易管理機構(gòu)及其地位

房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理工作被獨立化以來，地方的住房建設(shè)和城鄉(xiāng)建設(shè)部就在有關(guān)部門的部署和配合下進行著房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理工作，但是由于缺乏統(tǒng)一的指導，在機構(gòu)設(shè)置上各地做法不一致。因此應當通過法律制度對房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的機構(gòu)進行統(tǒng)一規(guī)劃，對其地位進行明確，保持其事業(yè)單位的性質(zhì)，同時將其納入財政管理范疇，尤其是工作人員的工資要由財政提供保障。以為過去房屋交易管理中心一直是自收自支，但按照要求下調(diào)、取消各項收費后，其資金來源被切斷將難以保證工資的下發(fā)，這樣反過來也會影響工作人員的工作積極性和人員穩(wěn)定性，例如在一些地方的改革中，已經(jīng)出現(xiàn)了一些房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理中心的工作人員申請調(diào)入到登記部門的情況，因此對房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理進行機構(gòu)和地位上的明確是法律制度首先要解決的問題。

2.2明確房屋交易管理的內(nèi)容

在房屋交易產(chǎn)權(quán)管理改革的推動下，各地的房屋產(chǎn)權(quán)交易管理工作不但要在工作職責上有所變化，在工作內(nèi)容上也應當與時俱進的進行改革。目前房屋交易管理的房屋主要是已經(jīng)登記的有產(chǎn)權(quán)的房屋，但是沒有登記的房屋、小產(chǎn)權(quán)房以及違建的房屋等卻不在交易管理的范圍，這一點一直以來被社會和相關(guān)的學者們詬病，因為這些房屋現(xiàn)實的存在并有交易在進行房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理部門作為國家的職能部門應當對所有的房屋交易進行管理，這樣也能夠全面掌握房屋交易現(xiàn)狀，對于上述存在瑕疵的房屋交易也能夠進行交易風險告知，同時通過對有瑕疵的房屋交易進行管理，也有利于國家職能部門對其進行研究，制定政策對有瑕疵的房屋交易進行完善化管理，維護房屋交易安全，保障交易雙方當事人的權(quán)益。

2.3加強信息化管理，為房屋交易提供更豐富的信息

房子是個人和家庭的大事，當前房地產(chǎn)市場火熱，一套房產(chǎn)的價格也是一個家庭傾其所有也未見得能夠承受的，與房屋有關(guān)的所有信息都有可能影響房屋的購買和出售和購買，作為房屋交易管理部門，應當盡可能的提供給交易雙方真實、全面的信息，為其交易提供參考。筆者認為可以加強信息化建設(shè)，在現(xiàn)有已登記樓盤表信息的基礎(chǔ)上，建立起信息系統(tǒng)，將未登記的樓盤表信息、房屋建設(shè)時的相關(guān)信息、在管物業(yè)公司信息、確認的改造或征收等影響房屋收益、價格等信息，通過收集信息不但能夠為交易雙方提供交易參考，同時也有利于房屋交易管理部門的職能發(fā)揮。

2.4提高網(wǎng)簽備案的法律效力，發(fā)揮網(wǎng)簽的法律作用

網(wǎng)簽備案是順應時代發(fā)展形成的房屋交易備案的一種形式，雖然沒有明確豹法律規(guī)定和有關(guān)的政策確認，在現(xiàn)實生活中房屋交易合同網(wǎng)簽已經(jīng)越來越普遍，這種方式也被社會和公眾所認可，人們普遍認為合同網(wǎng)簽備案更安全有效，但是實際情況是這種合同網(wǎng)簽備案的方式與普通的備案合同并沒有法律效力上的區(qū)別。對此，在建立房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的法律制度時，應當充分考慮到網(wǎng)簽備案合同的優(yōu)勢并賦予其特殊的法律效力，應當優(yōu)先于非網(wǎng)簽備案的合同，為維護交易雙方當事人的權(quán)益發(fā)揮更積極的作用。

結(jié)語：

在不動產(chǎn)登記職責整合的改革促進下，房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理工作也迎來新的形勢，無論是職責劃分、交易管理與登記的銜接等工作都需要可靠的制度保障，建立房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的法律制度保障是時代發(fā)展的必然要求，也是確保改革順利、穩(wěn)定進行的可靠保障，本文對該問題進行了簡要的分析，但是還不深入，希望廣大學者和研究人員關(guān)注房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的法律制度建設(shè)。