房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程造價(jià)控制體系構(gòu)建研究論述

【摘要】工程造價(jià)控制與管理貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的全過(guò)程，設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)造價(jià)控制缺一不可。本文從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的視角入手，構(gòu)建全過(guò)程造價(jià)控制工作體系，并就各個(gè)環(huán)節(jié)與階段中造價(jià)控制的具體內(nèi)容與方法進(jìn)行分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；造價(jià)控制；全過(guò)程

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系日益復(fù)雜與激烈，如何穩(wěn)定生存與取得長(zhǎng)足發(fā)展正是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高度關(guān)注的一項(xiàng)課題。在地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境相同的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展必須從降低工程成本的角度入手，以促進(jìn)企業(yè)投資效益的提高。而為了降低工程成本，最關(guān)鍵手段正是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間構(gòu)建全過(guò)程造價(jià)控制體系，將造價(jià)控制引入房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)與階段中，以為房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)取更高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程造價(jià)控制體系

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，動(dòng)態(tài)控制調(diào)整能夠使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本在實(shí)施過(guò)程中的控制效果更加合理與有效，具體涉及到計(jì)劃、實(shí)施、檢查、糾偏這幾個(gè)步驟。其中，計(jì)劃是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期投資決策以及設(shè)計(jì)階段中確定合理的成本管理工作目標(biāo)：實(shí)施是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施期間通過(guò)對(duì)造價(jià)控制目標(biāo)的分解以及對(duì)責(zé)任成本的合理確定，完善施工實(shí)施中對(duì)工程造價(jià)的具體控制：檢查是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施期間，以成本月報(bào)的方式對(duì)成本是否能夠嚴(yán)格控制在目標(biāo)限額范圍內(nèi)進(jìn)行檢查；糾偏是指當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)值與實(shí)際值存在偏差時(shí)，通過(guò)對(duì)糾偏措施的實(shí)施以確保造價(jià)管理目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)。

2、產(chǎn)品定位階段造價(jià)控制

作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)產(chǎn)品定位幾乎參與到項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段，使開(kāi)發(fā)的商品房適銷(xiāo)對(duì)路，占領(lǐng)市場(chǎng)。合理的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位可以預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，滿(mǎn)足居民居住具體要求等作用。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品定位可以帶來(lái)有效的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，通過(guò)房地產(chǎn)前期定位策劃可以減少整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的決策失誤，減少項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)損失。提升房地產(chǎn)項(xiàng)目中產(chǎn)品定位的策略：1、進(jìn)行準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位：2、抓好市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)環(huán)節(jié)；3、提高產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比。

3、設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制

設(shè)計(jì)階段的主要工作認(rèn)為是根據(jù)已審批通過(guò)的建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，為具體實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目功能、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)層面要求，所編制形成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案與其他相關(guān)技術(shù)文件。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行造價(jià)控制時(shí)必須遵循以下幾個(gè)方面的基本原則：第一是合理選擇資質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)單位：第二是充分明確規(guī)劃控制要點(diǎn)；第三是在最低成本條件下得到最佳設(shè)計(jì)方案。遵循上述原則，設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的具體要點(diǎn)有以下幾個(gè)方面：

第一，限額設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)通過(guò)引入限額設(shè)計(jì)的方式對(duì)造價(jià)進(jìn)行科學(xué)控制。以滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本使用功能與消費(fèi)者需求為前提，使造價(jià)管理人員與設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)人密切配合，引入價(jià)值工程原理對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行多層次分析與比較，增加經(jīng)濟(jì)論證比重，通過(guò)設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)的方式，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量水平，盡可能減低后期設(shè)計(jì)變更事項(xiàng)發(fā)生率，縮短設(shè)計(jì)周期，提高設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算合理性。

第二，引入價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)方案在確定前應(yīng)用價(jià)值工程原理進(jìn)行分析，從經(jīng)濟(jì)效益的角度出發(fā)，以功能分析為核心，以提高設(shè)計(jì)方案價(jià)值系數(shù)為核心，在滿(mǎn)足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，對(duì)工程造價(jià)影響較大的內(nèi)容（如混凝配比、鋼筋含量等）進(jìn)行控制與優(yōu)化，從而達(dá)到優(yōu)化方案降低成本的目的。

4、施工階段造價(jià)控制

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，由于地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、涉及到大量且復(fù)雜的法律、經(jīng)濟(jì)關(guān)系，建設(shè)期間不可控、不可預(yù)料因素眾多，均可能會(huì)對(duì)工程價(jià)款產(chǎn)生影響，因此對(duì)造價(jià)控制而言存在—定的難度。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，造價(jià)管理與控制的主要內(nèi)容如下：第一是對(duì)工程質(zhì)量的控制，第二是對(duì)工期的控制，第三是對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的控制，第四是對(duì)工程款項(xiàng)、材料費(fèi)用支付的控制。具體造價(jià)控制內(nèi)容可總結(jié)如下：

第一，工期控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工期長(zhǎng)，多可達(dá)到1年～2年，工程成本占項(xiàng)目成本比重高。因此，工期控制對(duì)造價(jià)控制而言有重要意義。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度上來(lái)說(shuō)，為提高收益水平，應(yīng)盡可能加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，縮短開(kāi)發(fā)周期，減少資金占用時(shí)間，以提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率，同時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)成本以及管理成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制，達(dá)到促進(jìn)造價(jià)管理合理性水平提高的目的。

第二，設(shè)計(jì)變更控制。設(shè)計(jì)變更的發(fā)生時(shí)間與造價(jià)控制有密切關(guān)系。一般情況下，設(shè)計(jì)變更費(fèi)用應(yīng)嚴(yán)格控制在3.0%工程項(xiàng)目總體造價(jià)的范圍內(nèi)，業(yè)主方應(yīng)盡可能避免施工單位通過(guò)設(shè)計(jì)變更提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，避免對(duì)投資成本產(chǎn)生影響。在施工過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造價(jià)人員應(yīng)重視對(duì)設(shè)計(jì)變更內(nèi)容的審查，會(huì)同各方參建主體反復(fù)研究并確認(rèn)，注意以下問(wèn)題：①設(shè)計(jì)變更中應(yīng)詳細(xì)闡述變更產(chǎn)生原因，提出變更的具體單位，參與審查的主要人員等，上述內(nèi)容應(yīng)形成是書(shū)面文件并存檔備查；②應(yīng)杜絕內(nèi)容不明、缺設(shè)計(jì)詳圖或使用部門(mén)，僅增加建筑材料使用量的設(shè)計(jì)變更內(nèi)容。

第三，現(xiàn)場(chǎng)簽證控制。在現(xiàn)場(chǎng)簽證過(guò)程中，涉及到確認(rèn)材料價(jià)格的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)標(biāo)注屬于預(yù)算價(jià)格或采購(gòu)價(jià)格，以免導(dǎo)致材料運(yùn)輸中的損耗、雜費(fèi)或保管費(fèi)用在現(xiàn)場(chǎng)施工中重復(fù)計(jì)?。翰牧蟽r(jià)格、議價(jià)項(xiàng)目、人工浮動(dòng)工資等合同約定內(nèi)容不得以現(xiàn)場(chǎng)簽證的方式進(jìn)行處理。若合同中無(wú)約定，則應(yīng)通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議的方式解決，不得采取現(xiàn)場(chǎng)簽證的處理形式：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造價(jià)管理人員應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工程簽證單進(jìn)行妥善保管，施工方所上報(bào)簽證單應(yīng)編號(hào)報(bào)審，杜絕出現(xiàn)重復(fù)簽證的問(wèn)題。

5、后評(píng)估階段造價(jià)控制

項(xiàng)目后評(píng)估指房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售工作基本結(jié)束后，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程進(jìn)行回顧、分析，從而總結(jié)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)的過(guò)程；客觀、全面地評(píng)價(jià)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況；總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)后評(píng)估工作。

核心內(nèi)容包括兩方面：一是“項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”、“項(xiàng)目定位報(bào)告”、“項(xiàng)目籌劃建造通知書(shū)”、“項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案”等批復(fù)文件與最終實(shí)際完成情況的對(duì)比分析；二是開(kāi)發(fā)過(guò)程中突出的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)的提煉總結(jié)。

后評(píng)估工作原則：項(xiàng)目后評(píng)估是對(duì)項(xiàng)目發(fā)展全過(guò)程的綜合評(píng)價(jià)，涉及到項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程的各個(gè)階段，如投資決策、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、發(fā)展進(jìn)度、成本控制、營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)籌劃、品牌建設(shè)等，并據(jù)此得出綜合、全面的評(píng)估結(jié)論。

結(jié)語(yǔ)：

大量工程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程造價(jià)控制體系能夠使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)階段中造價(jià)管理與成本控制工作更為合理，通過(guò)各種科學(xué)有效的措施實(shí)現(xiàn)對(duì)造價(jià)的全方位、全過(guò)程性控制，最大限度確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，以幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更好的適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境，提高競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。