房地產市場管理存在的問題及解決對策

【摘要】房地產是我國經濟發(fā)展中的一項支柱性產業(yè)，不僅在促進社會主義經濟發(fā)展、改善人居環(huán)境方面發(fā)揮著重大積極作用，而且其背后已經形成了一個巨大的產業(yè)鏈，解決了很多人的就業(yè)問題。但是，當前我國房地產市場管理工作中尚且存在一些問題，比如調控難度過大、，制約了其各種積極作用的充分發(fā)揮，甚至還可能導致嚴重的經濟風險發(fā)生。本文總結了我國房地產市場管理中存在的一些問題，并有針對性地探究了一些解決對策，供讀者參考。

【關鍵詞】房地產市場；不動產稅；宏觀調控；政策組合

隨著城鎮(zhèn)化建設的快速推進，房地產業(yè)已經成為推動我國經濟迅猛發(fā)展的支柱性產業(yè)與主導產業(yè)之一，但是其在彰顯出重大積極作用的同時，供大于求問題日益凸顯、投資額度遠大于銷售額度等導致市場管理活動中存在著資源錯配的嚴重問題，甚至部門地區(qū)的房地產市場中已經發(fā)現(xiàn)了明顯的泡沫現(xiàn)象與過熱苗頭，并且有擴大蔓延趨勢。因此，為有效解決房地產市場中存在的這些問題，地方政府必須及時采取有效手段有效防范與調控，以保證房地產市場的快速、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

一、房地產市場管理中存在的現(xiàn)狀問題

筆者在調查中發(fā)現(xiàn)，當前我國房地產市場管理中尚且存在一些限制性因素，阻礙了房地產市場管理實效的快速提升，不利于房地產業(yè)各種積極作用的充分發(fā)揮?，F(xiàn)將這些問題總結如下：

1.投資規(guī)模日益增大

隨著近年樓市銷量大增的影響，我國房地產市場也迎來了發(fā)展的春天，大多數房地產企業(yè)的銷售業(yè)績也有了顯著的提高，尤其是最近幾年多年房產公司的銷售額刷新了歷史數據。有統(tǒng)計數據顯示，2015年有超過100家房地產公司的銷售額突破百億，與上一年度相比新增24家，共計銷售總額高達3.5萬億元。高額的利潤刺激了房地產投資規(guī)模日益增大，有數據顯示，2015年我國房地產開發(fā)投資資金共計95979億元，與2014年相比增長了1%。其中，住宅型建筑投資額度為64595億元，比去年同期增長0.4%；房屋施工面積為735693萬平米，和2014年同期相比增長1.3%。從這里我們可以看出，房地產公司的投資資金規(guī)模與建筑面積都逐年成上升趨勢。但是，在現(xiàn)實中并非所有已經開發(fā)的房產都銷售一空，而是有很多都處于庫存狀態(tài)。

2.商品房價攀升過快

2015年大概有60%的銀行存款流入了地方政府的房地產投資中，再加上各個地區(qū)限購政策的解除及銀行貸款利息的多次下調大大刺激了居民們的購房熱情，并且也大幅提升了壟斷性及投資需求。從一線城市的房地產銷售量來看，雖然近年來的銷量呈現(xiàn)下降趨勢，但是2015到2016年的房價卻仍舊居高不下且呈現(xiàn)逐年攀升姿態(tài)。2015年的樓市50強報告數據顯示，一線城市中的深滬房價增幅顯著，最高漲幅與2014年同期相比超過三成。肇慶、上海、深圳房產成交均價為13.4%、18%、33.6%。比如，2015年7月有統(tǒng)計數字表明，深圳住宅成交均價為37821元/平方米，環(huán)比上漲9.73%；上海住宅成交均價34118元/平方米，環(huán)比上漲1.16%；北京住宅成交均價33205元/平方米，環(huán)比上漲1.49%；三亞住宅成交均價20141元/平方米，環(huán)比上漲0.19%；東莞住宅成交均價9259元/平方米，環(huán)比上漲2.25%等。在各個區(qū)位的銷售情況來看，相同地段房價同期成交價增幅通常在30%左右。

3.調控難度不斷加大

近年來我國政府十分重視房地產市場的調控問題，曾經多次出臺專項政策對其加強干預與監(jiān)管力度，但是從具體的房地產市場運行情況來看，調控成效不夠理想，甚至出現(xiàn)來了背道而馳的結構。繼“新國十條”與“新五條”、“新八條”、“第三套房或以上不能貸款，首套房首付比例不低于30%”、“‘930’房貸新政”等一系列調控政策之后，2016年房地產行業(yè)的主要調控政策為“分城施策去庫存”，隨著各個調整政策的出臺都引起房產市場“遇冷”或“回暖”，幾經更迭與沉浮，仍舊為尋得可確保房地產市場長久、穩(wěn)定、健康發(fā)展的調控良方。從這里我們可以看出，我國房地產市場在宏觀調控方面具有復雜性與艱巨性特點。

4.面臨嚴重泡沫風險

當前，我國房地產中的住房成交價格居高不下，嚴重超過了當地普通居民的購買能力，這就使得我國經濟可能遭遇巨大的泡沫風險。在持續(xù)放大的房地產風險中，我國的社會主義市場經濟還將面臨一系列其他的風險：①因城鎮(zhèn)化建設的快速推進，很多都市村莊及城市近郊的大量民房被拆除，很容易導致當地基層民眾的暴力沖突、激烈對抗等群體性、大規(guī)模惡性事件的發(fā)生，從而大大增加社會中的不和諧因素，進而不利于和諧社會的構建，最終加速房地產泡沫風險的來臨。 ②行政部門借助大宗銀行貸款及財政支出對房地產經濟進行了過度干預，這就會嚴重排擠其他經濟行為，尤其會對創(chuàng)新型產業(yè)產生較大的破壞性，最終極易導致房地產業(yè)成為拉動我國經濟快速增長的核心驅動力。③隨著房地產征地規(guī)模的不斷擴大，被占用的耕地資源也日益增多，這勢必會導致未來農產品總產量的嚴重縮減，極易造成糧食危機的出現(xiàn)，從而引發(fā)社會恐慌問題。一旦以上幾種風險中的一個風險爆發(fā)的話，就會導致房地產泡沫快速破裂，最終給社會主義市場經濟帶來摧毀性打擊。

二、有效解決房地產市場管理現(xiàn)狀問題的對策

依據上文總結的當前我國房地產市場管理中存在的諸多問題，筆者在深度分析產生這些問題原因的基礎上，依據自身多年從事房地產市場管理工作的經驗，有針對性地探究了一些解決對策，供各位同仁參考。

1.積極發(fā)揮政府調控職能

地方政府是當地房地產市場管理的主體，其管理成效的高低直接影響了房價的合理性高低、經濟增速的快慢等，因此當地政府應充分了解自身調控職能的重大影響作用與積極意義，并積極采取措施促進調控成效的顯著提升。評價地方政府在房地產市場調控方面職能作用大小的籌碼，主要是其在關注民生、建設保障性住房、賣地生財等方面的取舍。在當前這種房地產市場狀況下，中央政府應積極出面及時改變各地政府出讓土地中的獲利情況：采取有效措施強制性規(guī)定出讓土地中所獲得的收益不可納入當地政府的財政收入，也禁止地方政府從出讓土地過程中抽取任何好處，只有這樣才能確保當地產市場調控各種政策得到各地政府的嚴格落實與貫徹，才能有效降低房地產開發(fā)成本，才能切實降低房價。

2.創(chuàng)新政府績效評價標準

我國房地產市場目前處于十分火熱的狀態(tài)，但是透過紅火現(xiàn)象我們可以發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)這種狀態(tài)的主要原因并非市場大量需求所引起的真正“繁榮”現(xiàn)象，而是在一些制度的刺激下出現(xiàn)了的一種表面現(xiàn)象。其中，最核心的致因是房地產開發(fā)商和地方政府之間構建起的“神圣聯(lián)盟”，在這一特殊的聯(lián)盟中，導致房地產市場形成了一種畸形的發(fā)展模式“我發(fā)展、你發(fā)財、社會掏成本”。在調查中我們發(fā)現(xiàn)，各地政府為促進當地經濟快速增長及城鎮(zhèn)化建設的快速推進，習慣借助政策辦法的公共政策推波助瀾房地產業(yè)的發(fā)展。為有效解決這一問題，上級政府應針對各地政府擬定科學的績效考核制度，創(chuàng)新考核地方政府績效的體系指標，不可將GDP作為唯一的績效考核因素，詳細來講：應降低經濟類指標（涵蓋財政增幅、GDP增長等）在政府績效評價中的所占比重，增加一定比例的社會性指標，比如社會和諧程度、人均收入增幅、居民幸福度等，以有效預防地方政府為片面追求財政收入及GDP增幅而大規(guī)模出賣土地、大批量建設開發(fā)房地產等，從而切實降低地方政府有目的性地出臺推動房地產業(yè)不正常發(fā)展的方針政策。只有這樣地方政府才能盡心盡力想辦法、花力氣來監(jiān)管房價增長過快問題，才能充分發(fā)揮政府在房地產市場調控中的積極作用。

3.充分發(fā)揮經濟政策力量

為確保房地產市場的健康、穩(wěn)定、長久發(fā)展，中央政府應站在全局高度，在對房地產市場進行宏觀調控的過程中，應在拉動社會主義經濟增長與民生住房兩個問題之間進行恰當的取舍。依照我國當前房地產市場發(fā)展的政策特點，應充分重視量大因素：①各級政府領導在調控房地產市場方面的行動與言論。②諸多經濟政策進行組合之后的綜合力量。在這一組合力量中，各級政府在調控房地產市場方面的實際行動是廣大群眾關注的焦點。評價經濟政策組合成效高低的過程中，不能將信貸增速當成唯一標準，還應對涵蓋存款“搬家”、群眾銀行擠兌及政府赤字、債務在內的各項政府支出等情況，并且還應深度分析國際熱錢涌入和收支盈余對貨幣投放造成的壓力大小等。假如只是收縮了信貸的投放速度，而其余部分仍舊在快速擴張的話，那么在短期內就很難明顯改善房價上漲及通貨膨脹等問題。因此，要想真正對房地產市場進行高效的調控，就應積極發(fā)揮多種經濟政策的優(yōu)勢作用，使這些政策以最恰當的方式科學地組合在一起，從而實效其能效的最大化發(fā)揮。

4.重視稅收調節(jié)作用的發(fā)揮

當前，在我國房地產市場中普遍存在著“不租不稅、不賣不稅，一旦租售，就數稅并課”的現(xiàn)象，這就勢必會導致房地產市場中“保有地產時輕稅負、流轉過程中重稅負”狀況的出現(xiàn)。從這里我們可以看出，國家將個人租房、營業(yè)性住房作為征收房產稅的重點對象；重視借助營業(yè)交易稅對房地產市場進行必要的調控；不對個人持有的非營業(yè)性房產征收房產稅，不重視對調節(jié)持有房產的關系。實踐證明，這種稅收政策已經不能符合當前居民已經購有的較高價位、較多數量的住宅調節(jié)需求，也不能適應稅收在個性化財產占有關系方面的調節(jié)與再分配需求。因此，地方政府應全面了解稅收政策在調節(jié)房地產市場結構及供需關系方面的重大作用，并充分發(fā)揮自身職能作用，以確保房地產市場的健康、可持續(xù)發(fā)展。在實際操作中應做好以下幾點：

第一，多稅合并，統(tǒng)一征收不動產稅。將土地使用費、土地使用稅、城市房產稅、房產稅四種稅，及與房地產有關的其他稅收合并在一起，形成在全國范圍內普遍應用的不動產稅，以便稅收政策的順利、高質量落實。具體來講，應重視以下幾點：①明確免稅對象、拓展征稅區(qū)域。應大膽改變當前房產稅輕持有重流轉的不合理現(xiàn)象，以盡可能滿足社會主義市場經濟條件下房地產市場的發(fā)展需求，合理拓展不動產稅的納稅區(qū)域，及時取消與當前房地產市場中不相匹配的優(yōu)惠與免稅政策。②廢除現(xiàn)行的非營業(yè)性的個人持有的住房免征稅政策。將征稅區(qū)域拓展到非普通住宅，尤其是別墅及超級豪宅，以優(yōu)化房地產市場中的住宅類型供給結構。③對不動產統(tǒng)一征稅。各地政府應依據房地產市場的合理發(fā)展需求有針對性地制定不動產征稅方案，為增加地方稅收、發(fā)展地方經濟創(chuàng)造有利條件，逐漸將不動產稅發(fā)展成為市級、縣級地方稅種的主要內容。

第二，多措并舉，對閑置不動產征稅。在調查中我們發(fā)現(xiàn)，我國當前房產資源浪費、閑置現(xiàn)象十分嚴重，很多已購的房產長期處于未使用狀態(tài)。為預防部分人坐等房地產升值而獲利的情況出現(xiàn)，也為了減少囤積投資、資源浪費及非科學投資等問題的產生，更為了優(yōu)化房產土地的利用效率、優(yōu)化資源優(yōu)化配置、有效預防金融風險等，需要各級政府強制采取稅收手段，推行限制不動產稅。具體來講，各地政府應在基本的不動產法中，依據各種情況，分門別類地添加各種閑置不動產征稅方案，明確對各種類型閑置不動產的詳細征稅規(guī)定。只有這樣才能顯著提高國家財政收入，才能有效打擊投機房地產的不理智行為，才能真正降低房地產泡沫危機給國家經濟及其產業(yè)鏈帶來的各種不良影響。

總而言之，房地產是我國的一種支柱性產業(yè)，其背后的產業(yè)鏈在促進地方經濟發(fā)展、拉動經濟增長、優(yōu)化人居環(huán)境、提高就業(yè)率、增加地方財政收入等方面發(fā)揮著重大積極作用。因此，各級政府應全面了解并正視房地產市場管理中存在的一些問題，深刻分析出現(xiàn)這些問題的原因及危害性，在此基礎上積極采取措施有效解決這些問題。只有這樣才能采用正確的、合理的方針政策化解當前房地產市場中存在的“庫存過多”問題，才能促進房地產市場的穩(wěn)定、科學發(fā)展，才能盡可能降低房地產泡沫破裂后對我國經濟帶來的毀滅性后果，才能確保房地產各種積極作用的充分發(fā)揮。

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