試論營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及其應(yīng)對(duì)策略

【摘要】經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，“營(yíng)改增”在建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)全面實(shí)施，面對(duì)這一重大變革，房地產(chǎn)企業(yè)如何平穩(wěn)過(guò)渡，并持續(xù)健康發(fā)展成為業(yè)界亟待解決的問(wèn)題，本文從房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”的必要性出發(fā)，分析“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的一系列變化，并提出相應(yīng)可操作化的解決方案。

【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增； 稅負(fù)；現(xiàn)金流

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增的必要性分析

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展完善，社會(huì)分工日益細(xì)化，“兩稅并存”的現(xiàn)行流轉(zhuǎn)稅制存在著諸多弊端，制約著房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)， 實(shí)施“營(yíng)改增”是完善我國(guó)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收制度和健全我國(guó)增值稅體系的必由之路。

（一）消除重復(fù)納稅，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)

在營(yíng)業(yè)稅下，房地產(chǎn)企業(yè)以其取得的營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅，稅前工程造價(jià)為含稅價(jià)格，而且流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)越多，總稅額越大，在一定程度上加重了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。在增值稅體制下，以房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)的增值額征收增值稅，工程造價(jià)中的稅金僅指增值稅中的銷(xiāo)項(xiàng)稅額，進(jìn)項(xiàng)稅額不進(jìn)入工程造價(jià)，且土地價(jià)款可以從銷(xiāo)售額中扣除，避免重復(fù)納稅，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

（二）實(shí)現(xiàn)稅制統(tǒng)一，保障抵扣鏈條完整

營(yíng)改增實(shí)施后，從整個(gè)生產(chǎn)流通過(guò)程一直到最終消費(fèi)者全面實(shí)現(xiàn)增值稅環(huán)環(huán)相扣。在整個(gè)鏈條中，當(dāng)前環(huán)節(jié)的進(jìn)項(xiàng)稅來(lái)自前一環(huán)節(jié)的銷(xiāo)項(xiàng)稅，而下一環(huán)節(jié)的進(jìn)項(xiàng)稅又來(lái)自當(dāng)前環(huán)節(jié)的銷(xiāo)項(xiàng)稅，環(huán)環(huán)相扣，整個(gè)鏈條完備而流暢。在增值稅下，總稅額恒等于最后一個(gè)環(huán)節(jié)的銷(xiāo)項(xiàng)稅額，總稅額與流轉(zhuǎn)次數(shù)無(wú)關(guān)，從而提高了房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)水平，進(jìn)而增強(qiáng)其市場(chǎng)活力。

（三）建立了相互制約的關(guān)系，有效避免偷稅漏稅

營(yíng)改增實(shí)施后，對(duì)增值稅實(shí)行憑票抵扣，形成購(gòu)買(mǎi)方和銷(xiāo)售方環(huán)環(huán)相扣的進(jìn)項(xiàng)抵扣機(jī)制。在納稅人之間建立起相互制約相互監(jiān)督的關(guān)系，有利于稅務(wù)機(jī)關(guān)的日常管理，減少征管和監(jiān)控成本，有助于房地產(chǎn)業(yè)稅收監(jiān)管，維護(hù)建筑業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障國(guó)家稅收。

二、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一系列變化

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，“營(yíng)改增”在建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)施能夠減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促使房地產(chǎn)企業(yè)由粗方式發(fā)展向精細(xì)化發(fā)展邁進(jìn)，在一定程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)深化發(fā)展；但就目前而言，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”需要注意以下幾個(gè)方面的變化：

（一）“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)在工程造價(jià)和稅金計(jì)算方面出現(xiàn)重大變化

營(yíng)改增實(shí)施后，為了確保各項(xiàng)費(fèi)用水平營(yíng)改增前后沒(méi)有顯著變化，房地產(chǎn)企業(yè)在工程造價(jià)和稅金的計(jì)算方面也做了重大的調(diào)整。增值稅體制下的工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)價(jià)稅分離，稅前造價(jià)中的各項(xiàng)費(fèi)用如材料費(fèi)，施工機(jī)具費(fèi)、管理費(fèi)以及規(guī)費(fèi)均以不包含增值稅可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的價(jià)格計(jì)算，其中企業(yè)管理費(fèi)、規(guī)費(fèi)等費(fèi)用項(xiàng)目的組成進(jìn)行了微調(diào)，將城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及地方教育費(fèi)附加從稅金移入到企業(yè)管理費(fèi)中，同時(shí)環(huán)境保護(hù)費(fèi)、文明施工費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)由措施費(fèi)移入規(guī)費(fèi)。工程造價(jià)等于稅前造價(jià)乘以（1+11%）計(jì)算得出。其中稅金計(jì)稅基數(shù)僅為銷(xiāo)項(xiàng)稅額，不包括進(jìn)項(xiàng)稅額。

（二）“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)在稅負(fù)方面的變化

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)由繳納5%的營(yíng)業(yè)稅改為繳納11%的增值稅，從表面看稅率由5%上升到11%，企業(yè)稅負(fù)增加了。但是從增值稅征稅過(guò)程來(lái)看，稅負(fù)是不會(huì)增加的。因?yàn)橥恋貎r(jià)款可以從銷(xiāo)售額中扣除，且部分進(jìn)項(xiàng)稅額在具有滿足稅法要求的可抵扣憑證的條件下，可用來(lái)抵扣銷(xiāo)項(xiàng)稅額。房地產(chǎn)企業(yè)只要獲得足夠多的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅憑證就可以維持現(xiàn)有稅負(fù)水平不變，甚至降低稅負(fù)。另外從稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的角度看，房地產(chǎn)企業(yè)作為開(kāi)發(fā)商，無(wú)論是對(duì)于上游的施工企業(yè)還是對(duì)于下游的購(gòu)買(mǎi)者而言都具有較強(qiáng)的議價(jià)能力。

三、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”后發(fā)生的一系列變化，筆者認(rèn)為應(yīng)該從以下幾個(gè)方面著手才能因勢(shì)利導(dǎo)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)過(guò)渡，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

（一）加大培訓(xùn)力度，提高相關(guān)人員的業(yè)務(wù)水平

“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各方面產(chǎn)生了重大影響，企業(yè)必須提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)宣傳培訓(xùn)力度，通過(guò)專(zhuān)題講座、培訓(xùn)、自學(xué)加考評(píng)等方式對(duì)企業(yè)員工尤其是工程造價(jià)人員、采購(gòu)人員、財(cái)務(wù)人員等進(jìn)行培訓(xùn)，對(duì)于工程造價(jià)人員的培訓(xùn)主要集中在增值稅前后工程造價(jià)、稅金的計(jì)算的變化方面。對(duì)采購(gòu)人員的培訓(xùn)主要集中在對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的索取、識(shí)別等方面。財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)集中在增值稅的計(jì)算、抵扣、繳納以及新老項(xiàng)目計(jì)稅方法的選擇，視同銷(xiāo)售行為的稅務(wù)處理等。為了保證“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)企業(yè)的順利實(shí)施，除了加強(qiáng)對(duì)上述人員的宣傳培訓(xùn)外，有條件的企業(yè)可以單獨(dú)設(shè)置增值稅發(fā)票管理專(zhuān)員，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)增值稅發(fā)票的收集、識(shí)別、整理等業(yè)務(wù)。

（二）加強(qiáng)企業(yè)資金管理

“營(yíng)改增”后隨著按合同進(jìn)度款結(jié)算思想的落實(shí)，以及根據(jù)預(yù)售收入進(jìn)行增值稅的預(yù)繳，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨大額資金需求，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺，為了應(yīng)對(duì)這一困境，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)企業(yè)資金管理，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)項(xiàng)目期各年的現(xiàn)金流量，合理籌集資金支付工程進(jìn)度款，并獲取相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額。由于當(dāng)期產(chǎn)生的銷(xiāo)項(xiàng)稅額不能結(jié)轉(zhuǎn)到下一期，必須在當(dāng)期完成繳稅，而當(dāng)期尚未抵扣完成的進(jìn)項(xiàng)，可以結(jié)轉(zhuǎn)到下一周期，為此建議房地產(chǎn)企業(yè)在同施工企業(yè)簽訂合同時(shí)可以約定提高工程預(yù)付款的支付比例，以及“先開(kāi)票后付款”的原則，以便在延遲付款的情況下，及時(shí)獲取大量進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票，減少進(jìn)項(xiàng)抵留，降低企業(yè)成本。

（三）轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響不僅體現(xiàn)在稅負(fù)方面，更體現(xiàn)在對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式、管理水平的要求上，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)粗方式發(fā)展階段已經(jīng)過(guò)去，為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位，房地產(chǎn)企業(yè)必須將重點(diǎn)由外部轉(zhuǎn)移到企業(yè)內(nèi)部管理上，強(qiáng)化項(xiàng)目管理制度，實(shí)施精細(xì)化管理，調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，由單一的毛坯房開(kāi)發(fā)向高品質(zhì)的精裝修房產(chǎn)以及優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)邁進(jìn)，努力提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)化升級(jí)。

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