房地產(chǎn)去庫(kù)存的建議和對(duì)策

文/朱光

房地產(chǎn)去庫(kù)存的建議和對(duì)策

文/朱光

一、 供需兩端齊發(fā)力

（一）優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，因城施策控制土地供應(yīng)

各地區(qū)要根據(jù)本地商品房庫(kù)存數(shù)量，科學(xué)制定2016年土地供應(yīng)計(jì)劃，合理確定土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和投放數(shù)量。庫(kù)存量大、去化周期長(zhǎng)的三四線城市，要嚴(yán)控或者暫停土地供應(yīng)，特別是城市商辦用房庫(kù)存去化周期長(zhǎng)，要暫停商辦用地出讓。在供需緊張的一二線城市適當(dāng)加大土地供應(yīng)，防止地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。

（二）加快落實(shí)鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)買城鎮(zhèn)商品住房的政策

三四線城市以及小城鎮(zhèn)購(gòu)房需求有限，去庫(kù)存任務(wù)較重，因此將外來(lái)人員、農(nóng)民工轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)需求便成了關(guān)鍵。建議對(duì)購(gòu)買商品房的農(nóng)民工實(shí)行優(yōu)惠政策，如放寬首付比例、減免契稅、進(jìn)行貸款利息補(bǔ)貼和抵扣個(gè)人所得稅等。同時(shí)，加快居住戶籍制度改革，讓農(nóng)民工落戶，探索進(jìn)城落戶農(nóng)民對(duì)土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體收益分配權(quán)的有償退出機(jī)制，提高其財(cái)產(chǎn)性收入，增強(qiáng)其購(gòu)房需求。

（三）鼓勵(lì)地方政府購(gòu)買商品房用作保障性安居住房

2015-2017年，全國(guó)需要改造城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶住房1800萬(wàn)套，因此，應(yīng)鼓勵(lì)地方政府購(gòu)買所在區(qū)域價(jià)格不高于上年平均價(jià)格的存量普通商品住房和從租賃市場(chǎng)籌集公共租賃房房源，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。

（四）加大貨幣化補(bǔ)償安置力度

對(duì)于2016年全國(guó)棚戶區(qū)貨幣化安置，不少地方已提出“比例超過(guò)50%”的目標(biāo)。因此，對(duì)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造項(xiàng)目，應(yīng)擴(kuò)大貨幣化安置的比例，盡量讓居民在市場(chǎng)上購(gòu)買或租賃住房。同時(shí)還應(yīng)調(diào)整保障房的實(shí)現(xiàn)方式，健全公共住房租賃補(bǔ)貼機(jī)制，鼓勵(lì)和支持符合公共租賃住房保障條件的家庭，通過(guò)租賃市場(chǎng)解決住房問(wèn)題。將符合條件的非戶籍常住人口納入公租房保障范圍，以提供存量房房源為主。

二、推動(dòng)行業(yè)創(chuàng)新

（一）進(jìn)一步發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

建立購(gòu)租并舉的住房制度。政府可以推行以下舉措：搭建住房租賃信息服務(wù)平臺(tái)，提供高效、準(zhǔn)確、便捷的信息服務(wù)；規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，保護(hù)房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益；培育以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，提升租賃服務(wù)水平；鼓勵(lì)個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資購(gòu)買庫(kù)存商品房；支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租待售房源，從單一的開(kāi)發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。

（二）加快房產(chǎn)資產(chǎn)證券化進(jìn)程

推動(dòng)包括房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）在內(nèi)的住房資產(chǎn)證券化，一方面能夠盤活龐大的商業(yè)地產(chǎn)存量，另一方面可通過(guò)鼓勵(lì)包括公積金在內(nèi)的資產(chǎn)證券化，降低公積金貸款融資成本和購(gòu)房者成本，提高公積金周轉(zhuǎn)率，以利于化解存量住房。建議在2015年已有的資產(chǎn)證券化（ABS）試點(diǎn)基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)擴(kuò)大包括REITs在內(nèi)的住房資產(chǎn)證券化試點(diǎn)。

三、完善市場(chǎng)監(jiān)管體制

（一）強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管

政府應(yīng)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管信息平臺(tái)，及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，保證政府政策制定時(shí)機(jī)和方案的合理性。建立各個(gè)部門之間的協(xié)調(diào)機(jī)制， 加強(qiáng)政策制定和執(zhí)行方面的合作。加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)排查力度，高度關(guān)注重點(diǎn)地區(qū)和企業(yè)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)厲處罰惡意拖欠工程款和閑置爛尾行為，讓開(kāi)發(fā)商不能違約、不敢違約。

（二）允許調(diào)整和改建項(xiàng)目用途

在樓市庫(kù)存較高的地區(qū)：對(duì)已批租的土地，引導(dǎo)企業(yè)調(diào)整土地用途；對(duì)正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，允許企業(yè)調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏和戶型結(jié)構(gòu)；對(duì)尚未開(kāi)工房地產(chǎn)項(xiàng)目用地，允許改變用途，用于棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)。此外，也可以鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)將符合條件的商品房改造為“創(chuàng)客空間”、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等，將去庫(kù)存與發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來(lái)，這項(xiàng)措施在一些地方已經(jīng)在推進(jìn)了。

（三）成立去庫(kù)存專門工作小組和部門

建議樓市庫(kù)存較高的地區(qū)，組建房地產(chǎn)“去庫(kù)存”領(lǐng)導(dǎo)小組，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，因地制宜、因城施策地解決去庫(kù)存過(guò)程中的個(gè)性化問(wèn)題，挖掘房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?，激活房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展能量，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)均衡協(xié)調(diào)發(fā)展，讓房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)推進(jìn)作用發(fā)揮得更加出色。

（作者單位：上海易居房地產(chǎn)研究院 ）