房地產(chǎn)業(yè)的選擇

文‖張玉良

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房地產(chǎn)業(yè)的選擇

文‖張玉良

有兩個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì)是房地產(chǎn)企業(yè)必須予以關(guān)注并努力開展實(shí)踐的，一是房地產(chǎn)的“互聯(lián)網(wǎng)+”，一是房地產(chǎn)的金融化

當(dāng)前，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷深刻的變革調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)如何在新的宏觀形勢(shì)下創(chuàng)新思維并推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展？

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷了近20年的全行業(yè)高速擴(kuò)張，到2013年達(dá)到了歷史的高峰。但是，近兩年來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸進(jìn)入“新常態(tài)”，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也在經(jīng)歷巨大的轉(zhuǎn)變，并逐漸形成了一些行業(yè)“新特點(diǎn)”。

比如，長(zhǎng)期拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速不斷下行的壓力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，供不應(yīng)求的行情已遠(yuǎn)去，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也隨之不斷下滑。雖然中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模仍然巨大，但從長(zhǎng)周期的視角來(lái)看，行業(yè)拐點(diǎn)實(shí)際上已經(jīng)到來(lái)，而且不可逆轉(zhuǎn)。又比如，結(jié)構(gòu)分化日益加劇。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型調(diào)整期，不同地區(qū)、不同城市的局部供求狀況和市場(chǎng)走勢(shì)出現(xiàn)了劇烈的分化。部分產(chǎn)業(yè)綜合條件好、人口集聚能力強(qiáng)的城市仍有發(fā)展空間，但多數(shù)城市則庫(kù)存高企，面臨很大的去化壓力。另外，跨界協(xié)同趨勢(shì)越來(lái)越明顯。在移動(dòng)互聯(lián)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等新的技術(shù)條件下，社會(huì)的生產(chǎn)方式和人們的生活方式都在發(fā)生重大的轉(zhuǎn)變，一言以蔽之：“需求在不斷升級(jí)?！贝蠹覍?duì)房地產(chǎn)的需求，已經(jīng)越來(lái)越超出了原有的內(nèi)涵。當(dāng)前，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)都在千帆競(jìng)發(fā)，不斷求新，從而使房地產(chǎn)附加更多的內(nèi)涵，如：+商業(yè)、+產(chǎn)業(yè)、+創(chuàng)業(yè)孵化、+互聯(lián)網(wǎng)、+金融等，不一而足。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的跨界協(xié)同趨勢(shì)越來(lái)越明顯。

面對(duì)上述全新的市場(chǎng)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)必須運(yùn)用新的思維和新的手段，來(lái)推動(dòng)企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。有兩個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì)是房地產(chǎn)企業(yè)必須予以關(guān)注并努力開展創(chuàng)新實(shí)踐的，一個(gè)是房地產(chǎn)的“互聯(lián)網(wǎng)+”，另一個(gè)是房地產(chǎn)的金融化。

融合互聯(lián)網(wǎng)

當(dāng)前，互聯(lián)網(wǎng)正加速向各行各業(yè)滲透，這是時(shí)代的趨勢(shì)使然。房地產(chǎn)企業(yè)也必須順應(yīng)時(shí)勢(shì)，積極推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的融合。房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)融合，關(guān)鍵是要運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)的理念和思維，發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的特點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的變革。

相比傳統(tǒng)行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)的核心特征可以概括為三“化”：一是信息透明化。市場(chǎng)信息更加透明，消除信息不對(duì)稱。二是去中介化。消滅中間環(huán)節(jié)，企業(yè)直接面對(duì)客戶，實(shí)現(xiàn)直接溝通。三是去中心化。每個(gè)人都可以成為網(wǎng)絡(luò)中的節(jié)點(diǎn)，成為內(nèi)容創(chuàng)造者、信息傳播者。

目前房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)融合發(fā)展的案例很多，比如，在第三方互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上開展?fàn)I銷活動(dòng)，進(jìn)行自媒體運(yùn)營(yíng)，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)的手段和思維進(jìn)行社區(qū)運(yùn)營(yíng)和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，等等。這些都是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)“互聯(lián)網(wǎng)+”的探索，也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了重大影響。但是，“互聯(lián)網(wǎng)+”還將在更深層次對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式產(chǎn)生深刻變革：

其一，將實(shí)現(xiàn)“以銷定產(chǎn)”。當(dāng)前，需求經(jīng)濟(jì)時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，絕大多數(shù)行業(yè)都面臨供大于求的市場(chǎng)格局，傳統(tǒng)的“先生產(chǎn)、后銷售”的模式面臨困局。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，企業(yè)可以徹底轉(zhuǎn)變生產(chǎn)方式，實(shí)現(xiàn)“先銷售，后生產(chǎn)”，房地產(chǎn)眾籌就可以看作是對(duì)這一模式的嘗試。比如，企業(yè)可以在產(chǎn)品生產(chǎn)前就進(jìn)行預(yù)售，從而實(shí)現(xiàn)按需生產(chǎn)、以銷定產(chǎn)。

其二，將實(shí)現(xiàn)“高度定制”。傳統(tǒng)的產(chǎn)品定位，需要依靠市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)客戶偏好，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分，客戶獲得的是標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，企業(yè)不僅可以借助大數(shù)據(jù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)，更加精確地刻畫客戶需求，甚至可以讓客戶直接參與產(chǎn)品設(shè)計(jì)，從而生產(chǎn)出完全個(gè)性化、定制化的產(chǎn)品。

其三，將實(shí)現(xiàn)“全民參與”。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)從融資、拿地，到設(shè)計(jì)、施工、銷售，各個(gè)環(huán)節(jié)都由企業(yè)自己完成，或外包給專業(yè)的企業(yè)。運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+”的手段和思維，企業(yè)可以由封閉式生產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)殚_放式生產(chǎn)，讓社會(huì)大眾直接參與到融資、設(shè)計(jì)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)全民參與。比如，可以通過(guò)股權(quán)眾籌實(shí)現(xiàn)直接融資，運(yùn)用眾包的模式為產(chǎn)品提供設(shè)計(jì)方案，推廣全民經(jīng)紀(jì)人模式實(shí)現(xiàn)全民營(yíng)銷等。

金融的關(guān)鍵作用

房地產(chǎn)的金融化，其實(shí)質(zhì)就是通過(guò)資產(chǎn)證券化等手段，把房地產(chǎn)資產(chǎn)變成金融產(chǎn)品，使之便于在市場(chǎng)上流動(dòng)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)早就被納入金融產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)的來(lái)臨，中國(guó)房地產(chǎn)的金融化趨勢(shì)也越發(fā)明顯。特別是在商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)私募基金、房地產(chǎn)信托投資基金等各種金融創(chuàng)新產(chǎn)品層出不窮。越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)入金融行業(yè)，或者和金融企業(yè)開展合作。

房地產(chǎn)金融化的關(guān)鍵作用在于：增強(qiáng)流動(dòng)性，使不易流動(dòng)的大宗資產(chǎn)可以在金融市場(chǎng)上自由流動(dòng)；降低投資門檻，使資金來(lái)源更加多元化；分散投資風(fēng)險(xiǎn)，使投資風(fēng)險(xiǎn)由全社會(huì)共同承擔(dān)。房地產(chǎn)金融化，不僅影響了企業(yè)的融資方式，更重要的是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式產(chǎn)生了重大影響。第一，轉(zhuǎn)變銷售模式。企業(yè)從賣實(shí)物資產(chǎn)變成賣金融產(chǎn)品。一方面，金融產(chǎn)品更加標(biāo)準(zhǔn)化，企業(yè)只需要專注于提升資產(chǎn)整體價(jià)值，而不必投入大量資源，用于資產(chǎn)的銷售。另一方面，金融化可以保持資產(chǎn)的完整性，特別是在商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，企業(yè)不再需要靠散售回籠資金，從而可以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，提高整體經(jīng)營(yíng)效率，提升資產(chǎn)整體價(jià)值。第二，轉(zhuǎn)變盈利模式。過(guò)去企業(yè)主要依靠土地升值獲取超額利潤(rùn)，通過(guò)出售資產(chǎn)收回投資。在新形勢(shì)下，資產(chǎn)價(jià)格單邊上漲的趨勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)供給普遍過(guò)剩，銷售面臨困難，企業(yè)盈利空間下降。通過(guò)金融化運(yùn)作，企業(yè)盈利模式從依靠地產(chǎn)開發(fā)和銷售，變成“地產(chǎn)投資+金融運(yùn)作”的多環(huán)節(jié)盈利。企業(yè)不僅可以獲取地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)等環(huán)節(jié)的利潤(rùn)，還可以通過(guò)金融產(chǎn)品的運(yùn)作獲得收入。第三，轉(zhuǎn)變運(yùn)作模式。企業(yè)從重資產(chǎn)變成輕資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金投入，特別是商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，投入規(guī)模大，回報(bào)周期長(zhǎng)。傳統(tǒng)的開發(fā)模式需要沉淀大量的資金，對(duì)企業(yè)融資是一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。通過(guò)資產(chǎn)證券化等手段，企業(yè)可以用很小的資金投入，撬動(dòng)巨大的社會(huì)資金。在市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)的背景下，不僅可以降低風(fēng)險(xiǎn)，而且可以通過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。

當(dāng)然，除了在戰(zhàn)略層面上要運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+”和金融化的思維和手段，在戰(zhàn)術(shù)層面上，房地產(chǎn)企業(yè)也要轉(zhuǎn)變過(guò)去粗放式的發(fā)展方式，加強(qiáng)產(chǎn)品和技術(shù)創(chuàng)新，提升開發(fā)運(yùn)營(yíng)水平，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。面對(duì)全新的市場(chǎng)環(huán)境，企業(yè)只有練好內(nèi)功，夯實(shí)基礎(chǔ)，主動(dòng)順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，積極運(yùn)用新思維、新手段，謀劃和推進(jìn)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，才能在劇烈變化的外部環(huán)境中，實(shí)現(xiàn)再成長(zhǎng)。

（作者系綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)）