“營(yíng)改增”讓個(gè)人住房買賣的稅負(fù)略有下降

文/李逸（上海）

“營(yíng)改增”讓個(gè)人住房買賣的稅負(fù)略有下降

文/李逸（上海）

從今年5月起，房地產(chǎn)業(yè)被全面納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)擴(kuò)圍中。五個(gè)月的運(yùn)作實(shí)踐證明，“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，打通了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)、服務(wù)性第三產(chǎn)業(yè)的稅收抵扣鏈條，新開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目中成本支出較大的土地、土建、安裝等成本所蘊(yùn)含的進(jìn)稅額都可以得到抵扣，降低了稅負(fù)，消除了重復(fù)征稅。同時(shí)，“營(yíng)改增”政策還能促使企業(yè)更加注重稅收尤其是稅收成本的管理，優(yōu)化了投資開發(fā)、設(shè)計(jì)、工程、造價(jià)、財(cái)務(wù)等各業(yè)務(wù)板塊的流程，促使企業(yè)的內(nèi)控管理更加規(guī)范化、合理化。

專家認(rèn)為，由于企業(yè)新增的不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅均被納入抵扣環(huán)節(jié)，這在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的活躍性，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)“去庫(kù)存”有積極的影響。同時(shí)，對(duì)于“營(yíng)改增”而言，不動(dòng)產(chǎn)被納入抵扣范圍，標(biāo)志著消費(fèi)型增值稅制度的基本實(shí)現(xiàn)，有利于擴(kuò)大企業(yè)投資、增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活力，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型發(fā)展注入了動(dòng)力。

“營(yíng)改增”實(shí)施對(duì)個(gè)人買賣住房的稅負(fù)有什么影響呢？從目前上海個(gè)人住房交易情況看，增值稅稅率仍然為5%，相關(guān)的優(yōu)惠政策與營(yíng)業(yè)稅時(shí)期相比也沒(méi)有什么變化。但由于增值稅的計(jì)稅依據(jù)不同于營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人繳納的增值稅稅款實(shí)際仍是減少的。以一套總價(jià)500萬(wàn)元的住宅為例，假設(shè)其不符合任何優(yōu)惠政策的條件，則其繳納的營(yíng)業(yè)稅應(yīng)當(dāng)為500×5%＝25萬(wàn)元，而繳納的增值稅則為500÷（1＋5%）×5%＝23.8萬(wàn)元，稅負(fù)減少了1.2萬(wàn)元。因此，“營(yíng)改增”后，個(gè)人住宅交易中涉及的增值稅稅負(fù)較營(yíng)業(yè)稅時(shí)期會(huì)有所下降，這對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易是有利的。