房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理的運(yùn)用分析

摘 要：精細(xì)化管理能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。本文簡(jiǎn)要分析了房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理的重要性，同時(shí)提出完善公司制度建設(shè)及管理工作、建立績(jī)效考核制度兩種方式，以期使房地產(chǎn)企業(yè)的管理更為精細(xì)化，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；精細(xì)化管理；實(shí)現(xiàn)方式

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2016.07.194

如今，建筑物數(shù)量大幅增加，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量也相應(yīng)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力與日俱增。為了提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力以及強(qiáng)化企業(yè)管理工作，各房地產(chǎn)企業(yè)都在不斷強(qiáng)化自身管理工作。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理是管理工作的核心內(nèi)容，也是大部分房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期關(guān)心的問(wèn)題。

1 房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理的必要性

1.1 外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)施加的壓力

就目前而言，可用土地的數(shù)量逐漸縮小，國(guó)家對(duì)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制也更為嚴(yán)格。發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所依賴的兩個(gè)條件：土地以及資金都被列入國(guó)家調(diào)控的目標(biāo)之中。現(xiàn)今，我國(guó)加強(qiáng)了對(duì)土地供應(yīng)開(kāi)發(fā)的控制，而且還對(duì)閑置土地進(jìn)行了控制以及處理。不僅如此，國(guó)家還規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)分期上繳所有土地出讓價(jià)款的時(shí)間，要求不得超過(guò)一年，部分較為特殊的項(xiàng)目可于兩年內(nèi)上繳。同時(shí)，首次上繳資金數(shù)量應(yīng)當(dāng)多于所有土地出讓價(jià)格的50%。這使得資金儲(chǔ)備不足的房地產(chǎn)企業(yè)選擇項(xiàng)目時(shí)受到了一定局限。除此以外，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)越發(fā)謹(jǐn)慎與理性，市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)開(kāi)始產(chǎn)生變化，傳統(tǒng)市場(chǎng)是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，而如今則由消費(fèi)者主導(dǎo)。政策變化以及市場(chǎng)格局的變化使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不令產(chǎn)品持續(xù)創(chuàng)新，且強(qiáng)化內(nèi)部管理工作，以便生產(chǎn)性價(jià)比更高的商品，適應(yīng)市場(chǎng)的需求，提高自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

1.2 內(nèi)部環(huán)境給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的壓力

一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)門(mén)檻較低，人們可以以較低的價(jià)格獲取土地，且銀行貸款政策較為寬松，使得當(dāng)時(shí)出現(xiàn)大量房地產(chǎn)企業(yè)，也導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。同時(shí)，令大量房地產(chǎn)企業(yè)忽視商品房建造以及客戶服務(wù)工作的精細(xì)化，將企業(yè)的工作重點(diǎn)放置于資本運(yùn)行以及土地之上，單純提升發(fā)展速度，輕視商品質(zhì)量的提升與優(yōu)化工作。久而久之，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需成本的數(shù)量逐漸增加，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的利潤(rùn)相應(yīng)減小，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率都呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。不僅如此，消費(fèi)者對(duì)房屋質(zhì)量的要求逐漸提高。所以，部分企業(yè)開(kāi)始自企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行改革，注重提升產(chǎn)品質(zhì)量，同時(shí)提高客戶服務(wù)，以提升產(chǎn)品價(jià)值以及企業(yè)價(jià)值。

2 房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理的方式

2.1 完善公司管控制度建設(shè)

如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度不斷增加，使得部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理方式難以與企業(yè)自身規(guī)模和市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r相符合，難以幫助企業(yè)獲取更大發(fā)展。除此以外，發(fā)展速度加快使得大部分企業(yè)內(nèi)部管理更為粗放，工作流程逐漸暴露許多問(wèn)題，內(nèi)部各部門(mén)之間的溝通也存在沖突，難以協(xié)調(diào)，導(dǎo)致企業(yè)的發(fā)展受到限制。故而，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況以及市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與要求，及時(shí)建立并完善企業(yè)管理制度。針對(duì)無(wú)法滿足企業(yè)發(fā)展或是不符合發(fā)展需求的規(guī)章制度，應(yīng)及時(shí)修改甚至是廢止，重新制定適應(yīng)企業(yè)的制度。一旦新制作的規(guī)定出臺(tái)，企業(yè)需及時(shí)對(duì)管理人員以及檢查人員進(jìn)行培訓(xùn)，以便幫助管理人員以及檢查人員及時(shí)了解新規(guī)章制度，規(guī)范管理人員以及檢查人員的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，從而使管理工作得到落實(shí)，實(shí)現(xiàn)管理工作精細(xì)化。

房地產(chǎn)企業(yè)還需對(duì)各部門(mén)工作進(jìn)行梳理以及精細(xì)化，如實(shí)行責(zé)任制，企業(yè)將責(zé)任落實(shí)至每一名員工，同時(shí)對(duì)普通員工以及管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，要求員工以及管理員明確自身責(zé)任以及工作內(nèi)容。一旦工作中出現(xiàn)問(wèn)題或疏漏，企業(yè)可以根據(jù)責(zé)任制度及時(shí)確認(rèn)事故由誰(shuí)負(fù)責(zé)，避免出現(xiàn)工作人員工作內(nèi)容重疊以及事故無(wú)人負(fù)責(zé)的現(xiàn)象。作為管理人員，應(yīng)明確自身責(zé)任以及管理范圍，對(duì)下屬員工工作狀態(tài)以及工作進(jìn)程有清楚的了解，進(jìn)而對(duì)整體工作的質(zhì)量有所把握。企業(yè)完善公司管控制度，細(xì)化責(zé)任，能夠有效強(qiáng)化管理工作，提高工作質(zhì)量。

2.2 建立績(jī)效考核制度

房地產(chǎn)企業(yè)可將計(jì)劃以及預(yù)算作為主線，建立績(jī)效考核制度，以激發(fā)工作人員工作熱情，提高員工工作效率。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理能夠?yàn)閱T工績(jī)效考核提供數(shù)據(jù)依據(jù)，便于之后獎(jiǎng)懲制度的建立。房地產(chǎn)企業(yè)建立獎(jiǎng)懲制度時(shí)應(yīng)按照如下步驟進(jìn)行：

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分解計(jì)劃以及預(yù)算工作。依照部門(mén)以及月份的不同分解企業(yè)年度計(jì)劃。至于各部門(mén)，也應(yīng)根據(jù)各人以及各周情況的不同對(duì)計(jì)劃進(jìn)行分解以及控制。這相當(dāng)于企業(yè)為自身設(shè)定各月工作目標(biāo)，為各部門(mén)設(shè)立各周工作目標(biāo)。

第二，企業(yè)計(jì)劃以及預(yù)算設(shè)定完成之后，必須設(shè)立監(jiān)察人員對(duì)計(jì)劃以及預(yù)算的完成狀況進(jìn)行檢查，確認(rèn)各部門(mén)是否完成任務(wù)。企業(yè)可每周都要求各部門(mén)組織內(nèi)部會(huì)議，檢驗(yàn)各部門(mén)中各工作人員是否完成了自身制定的周計(jì)劃，同時(shí)了解該部門(mén)是否完成了周工作計(jì)劃。企業(yè)在各部門(mén)內(nèi)部會(huì)議開(kāi)展完畢后，組織各部門(mén)管理人員進(jìn)行辦公例會(huì)，及時(shí)了解各部的工作狀況，并及時(shí)作出相應(yīng)的調(diào)整與協(xié)調(diào)。除此以外，各部門(mén)管理人員要求下屬工作人員每月提交報(bào)告，報(bào)告自身工作計(jì)劃完成情況，同時(shí)管理人員還應(yīng)綜合部門(mén)情況，向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)提交報(bào)告，報(bào)告該部門(mén)計(jì)劃完成情況。如此層層向上報(bào)告、落實(shí)，能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)管理精細(xì)化。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)以及管理人員需核實(shí)下屬員工提供的報(bào)告，確認(rèn)報(bào)告是否屬實(shí)，之后將報(bào)告作為依據(jù)，建立績(jī)效考核制度，決定對(duì)員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)或是處罰。由此可見(jiàn)，績(jī)效考核制度的建立，不僅可以激發(fā)員工的工作積極性，也令管理工作更為細(xì)致，從而實(shí)現(xiàn)了管理工作的精細(xì)化。

3 結(jié)束語(yǔ)

現(xiàn)今，房地產(chǎn)各企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力逐漸增加，企業(yè)必須強(qiáng)化自身管理工作，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，才能占據(jù)市場(chǎng)份額，得以持續(xù)發(fā)展。所以，企業(yè)應(yīng)注重企業(yè)管理工作的精細(xì)化，以提高管理工作質(zhì)量，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：田穎，女，碩士，助教，工程管理教研室。