房地產(chǎn)死結(jié)在于缺少大眾消費存量

◎ 蔡玉梅

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房地產(chǎn)死結(jié)在于缺少大眾消費存量

◎ 蔡玉梅

眼下，樓市去庫存化正成為我國上下熱議的話題。今年以來，宏觀調(diào)控政策工具箱頻頻開啟，其中十分明顯的意圖之一是撬動樓市，降息、降準(zhǔn)、降首付的手段無一不是利好房地產(chǎn)市場的政策杠桿。一時間樓市也呈轉(zhuǎn)暖景象，售樓處確實也是人頭攢動，房價穩(wěn)中有升。開發(fā)商使勁向購房者喊話，“現(xiàn)在抄底購房正當(dāng)其時”。

天文數(shù)字的高房價

不過，繁榮景象的背后不排除開發(fā)商借政策造勢，售樓處那些看房的人里不乏有些是開發(fā)商花錢買來的“房托”，有模有樣地假裝購房，制造樓市已進(jìn)入賣方市場的恐慌氣氛。

但無論開發(fā)商玩什么花招，大眾消費存量卻有限，開發(fā)商并不是慈善家，不可能賒房給缺房者住，動輒二三百萬的購房款，即便首付比例降了，也需要一上來便掏出個百十萬元，對于普通民眾來說，仍然是天文數(shù)字。

現(xiàn)在的房價高得離譜，早已偏離了房子的居住屬性，變成了投資或投機(jī)的理財產(chǎn)品。房價居高不下，是市場資源錯配，不是市場本身在抬高房價，而是開發(fā)商和地方政府聯(lián)手所為。

開發(fā)商當(dāng)然希望房價越高越好，其中的暴利更是局外人難以捉摸。而政府財政則指望房地產(chǎn)這把米下鍋，地價逐年增高，房價也就水漲船高。開發(fā)商把地價成本攤在房價里，卻也是情理之中的事。

近幾年，部分城市房價像發(fā)酵的面團(tuán)一樣膨脹，比如南京市河西地區(qū)的房價，2005年均價為每平方米5500元，到2009年末，竟高達(dá)11000元，僅僅過了4年，房價就翻了一番，又過了4年，及至2013年，漲到24000元，又翻了一番。不少市民眼巴巴地望著一幢幢拔地而起的新樓房，摸著癟癟的腰包，算計著拋灑血汗掙的一點兒錢唉聲嘆氣，“何時才能住上新房？”

地方政府是高房價“內(nèi)鬼”

這些年房價高得離譜，當(dāng)中除了開發(fā)商賺取暴利、投機(jī)客瘋狂炒房等因素外，地方政府有著不可推卸的責(zé)任，可以說地方政府是高房價的“內(nèi)鬼”。

地方政府在房地產(chǎn)政策的執(zhí)行方面對中央政府采取博弈對策：遇到刺激房地產(chǎn)的政策，則不折不扣執(zhí)行，遇到房地產(chǎn)調(diào)控政策，則打折扣執(zhí)行。地方政府對中央政策陽奉陰違是推高房價的看“不見的手”。

地方政府是高房價的既得利益者。高房價制造的經(jīng)濟(jì)泡沫掩蓋了地方經(jīng)濟(jì)“浮腫的臉”，有的地方上房地產(chǎn)業(yè)占GDP比例竟高達(dá)10%；也掩蓋了地方政府的某些執(zhí)政弊端，到處是高聳云霄氣派壯觀的精品樓宇，為政府的政績增色加分。

龐大的土地出讓金、房屋交易稅又支撐著地方財政，有了錢，政府的日子就好過，公務(wù)消費大手大腳 ，公車滿街跑，樓堂館所形象工程閃光奪目，官員們好有面子。

高房價也動不了高官的“奶酪”，一些人早就享受到了福利分房，如今一轉(zhuǎn)手就能凈賺幾十萬上百萬，買高價商品房不費吹灰之力。

在地產(chǎn)利益鏈上，受益最大的群體是政府和開發(fā)商，他們拿走了房價的30%，而眾多的建筑農(nóng)民工只能拿到房價的1%。中產(chǎn)階級在高房價面前則淪為房奴，消費其他商品的能力被嚴(yán)重削弱。

當(dāng)下，即便人們在點贊政府放寬購房政策的同時，仍然對居高不下的房價表示強(qiáng)烈的不滿和哀怨。高得離譜的房價直接傷害了無數(shù)剛需者的心靈，首付比例雖有所下降，但房價并未下降，總價依然令人咋舌，絕大多數(shù)想買房子的人還是買不起。只有當(dāng)房價合理回歸，積聚起大眾消費存量，樓市才能真正轉(zhuǎn)暖，才能步入新常態(tài)。

房價合理回歸的四大參數(shù)

房價合理回歸不應(yīng)只是鼓舞人心的口號，還應(yīng)是有可操作性的實際界定，必須有具體參數(shù)作比對，有明確的景氣指數(shù)來監(jiān)測，其中房價收入比、開發(fā)商關(guān)門息業(yè)率、銀行風(fēng)險系數(shù)、財政收入房地產(chǎn)占比是四個重要參數(shù)。

房價收入比，是指商品房成套價格與城市居民家庭年收入之比。國際上的房價和居民收入之比一般是6，而目前我國一般城市都在12以上，有的甚至達(dá)到20，著實高得離譜?？紤]到我國的國情，綜合權(quán)衡，最現(xiàn)實且最有可能操作房價調(diào)控的合理目標(biāo)，我國房價收入比應(yīng)該設(shè)定在9左右（高出國際公認(rèn)的合理水平50%）。若要把房價收入比降到9，當(dāng)前的房價至少要降三成。

從開發(fā)商運(yùn)營狀態(tài)來說，正常的情形應(yīng)是，當(dāng)政策測試壓力到了一定的壓強(qiáng)，應(yīng)出現(xiàn)中小房地產(chǎn)商紛紛主動降價清盤的市場景象，但現(xiàn)在并沒有出現(xiàn)這種情況，倒是開發(fā)商緊捂樓盤等漲價，鋪天蓋地的樓盤廣告在“挑逗”購房者的耐心，這就說明開發(fā)商還有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)實力與緊捂錢袋的購房者博弈。暫且可以假設(shè)一個數(shù)值，至少要有1/3的開發(fā)商關(guān)門息業(yè)，房價才算合理回歸。

在銀行方面，有關(guān)測試表明，銀行業(yè)可以承受房價下跌四成的系數(shù)，即使房價下跌40%，撥備覆蓋率仍高于國際通行的110%標(biāo)準(zhǔn)，我國銀行業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險總體可控，所以說我國銀行業(yè)受房價下跌擠壓的風(fēng)險還遠(yuǎn)未到來，不必杞人憂天。

對于地方政府來說，要想房價合理回歸，必須大幅度削減土地出讓金，讓利于購房者。因為原本高企的土地出讓金都是被開發(fā)商分?jǐn)偟綐潜P價格上的。地方政府應(yīng)另辟蹊徑，為財政開辟新的財源，以彌補(bǔ)房地產(chǎn)調(diào)控流失的稅收。其中一個重要的途徑是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，加快企業(yè)升級換代，努力開發(fā)以新能源、新材料、新技術(shù)為核心的新產(chǎn)品，增加產(chǎn)品的附加值，以提高制造業(yè)稅收在財政收入中的比重，填充房地產(chǎn)稅收被擠壓的空間。在財政收入總額不減的情況下，房地產(chǎn)收入占比下降到15%，房價才有真正回落的可能。否則政府財政便會捉襟見肘，等米下鍋，到時候就會從房地產(chǎn)這里下手，因為房地產(chǎn)稅收立竿見影。那時被壓降的房價就會報復(fù)性反彈，調(diào)控成果一夜之間就會喪失。

從長計議，我國房地產(chǎn)業(yè)要想步入健康有序的軌道，必須“以價換量”，當(dāng)房價合理回歸，老百姓能買得起房，購房真正成為大眾消費，去庫存化政策才能奏效。

因此，樓市要想從根本上回暖，就必須先降房價。這既需要政策工具的跟進(jìn)，更需要圍繞房地產(chǎn)市場的各方反省，不要期望房價再漲，而是要回落到一個與房地產(chǎn)開發(fā)成本相適應(yīng)的合理的價位上。須知，不驅(qū)除房地產(chǎn)暴利，政策工具就顯得蒼白軟弱，就缺少民意支持。