商業(yè)綜合體觸媒效應及其對城市商業(yè)布局的影響

沈 愷

(廣東博意建筑設計院有限公司,廣東 佛山 528300)

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商業(yè)綜合體觸媒效應及其對城市商業(yè)布局的影響

沈 愷

(廣東博意建筑設計院有限公司,廣東 佛山 528300)

通過了解商業(yè)綜合體的概念及特點，研究了深圳八大商圈的分布情況，并針對深圳商業(yè)熱點的聚集特征，總結了商業(yè)綜合體的觸媒效應對整個城市商業(yè)布局的影響規(guī)律，指出未來商業(yè)綜合體的開發(fā)應堅持適量、適度、適時、適地的原則。

商業(yè)綜合體，觸媒效應，商業(yè)布局，商圈

1 商業(yè)綜合體的概念界定、特征與分類

1.1 商業(yè)綜合體的概念界定及特征

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，城市綜合體已經(jīng)逐漸普及，并日益成為最具規(guī)模、最具吸引力和隱含著巨大商業(yè)價值的物業(yè)類型。城市綜合體脫胎于20世紀中期在歐美國家出現(xiàn)的“混合使用中心”，簡稱為“HOPSCA”。其基本特征在于多種功能的混合，同時具有較大的規(guī)模，聚合了城市公共交通、城市公共空間和多種公共活動，具有很強的城市屬性。本文中商業(yè)綜合體特指以MALL為核心的城市綜合體。

商業(yè)綜合體的外部特征體現(xiàn)在建筑與環(huán)境整體統(tǒng)一性，占據(jù)城市核心位置，具有高可達性，以商業(yè)為主導，功能有機復合。內(nèi)部特征體現(xiàn)在大空間尺度，通道樹型交通體系(將內(nèi)部交通和公共空間貫穿起來)，高科技集成設施。

1.2 商業(yè)綜合體的分類

商業(yè)綜合體的分類方法很多，文章按照其所在區(qū)位分類，可以分為CBD型、城市副中心型，新開發(fā)區(qū)型和交通樞紐型。

1.2.1 CBD型

這類綜合體依托于城市中心區(qū)聚集強大的人氣，大多由于老城區(qū)低密度的開發(fā)通過舊改產(chǎn)生，深圳建市較晚，所以其城市設計具有很強的指向性與合理性，城市CBD區(qū)不像其他城市通過舊改混亂的中心街區(qū)，而是起初就有較為完整的規(guī)劃，這類商業(yè)綜合體以華潤萬象城，中信廣場與KKMall為代表。

1.2.2 城市副中心型

這類綜合體形成于城市副中心，如南山海岸城。

1.2.3 新開發(fā)區(qū)型

在新的開發(fā)區(qū)內(nèi)所形成的商業(yè)中心，龍崗最近興起的造MALL運動的鵬達假日MALL、星河MALL等就屬于這一類。

1.2.4 交通樞紐型

此類商業(yè)綜合體依附于便捷的交通以及其所帶來的強大人氣，如依附地鐵車輛段工程形成的綜合體類型。

2 商業(yè)綜合體的產(chǎn)生過程及發(fā)展方向

2.1 商業(yè)本身集聚效應

從古代的“市井”到唐長安的“東市西市”，再到宋代及以后的街巷式的店面，無一不體現(xiàn)了商業(yè)的集聚效應，人們需要一個特定的場所進行交換，得到生活的必需品。隨著城市的發(fā)展與物質(zhì)財富的積累，人們需要的生活用品門類日漸繁多，單一的店面已經(jīng)遠不能滿足需求，城市急需一種能夠提供眾多門類的商業(yè)設施，于是商貿(mào)城，百貨商廈應運而生；隨著人們生活的日益豐富，一站式消費理念被人們所青睞，人們需要的不僅僅是購物，而是集購物、娛樂、康體等一系列體驗式生活，于是商業(yè)綜合體應運而生。

2.2 商業(yè)地產(chǎn)的促進作用

隨著城市經(jīng)濟一體化發(fā)展，現(xiàn)代商業(yè)必須以商業(yè)地產(chǎn)為依托，成為相對獨立于住宅地產(chǎn)的一種產(chǎn)業(yè)，改革開放以后，商業(yè)地產(chǎn)逐步進入規(guī)?；僮鳎y(tǒng)一布局，聯(lián)合經(jīng)營，催生并加速了傳統(tǒng)商業(yè)進入綜合體的時代。

2.3 城市用地的逐漸緊缺，加速商業(yè)綜合體的發(fā)展

進入21世紀，我國的城市迎來狂飆式發(fā)展，尤其是一線城市北上廣深“地王”拍賣價格的飆升，顯示出城市用地緊缺的現(xiàn)狀，而其中占比較大的商業(yè)用地也不得不走高容積率的開發(fā)模式。傳統(tǒng)的街巷式的商業(yè)類型用地極不經(jīng)濟，而綜合體高容積率，高開發(fā)強度這一特點緩解了城市用地不足的難題。城市用地日漸緊張，作為一個外部因素，加速了商業(yè)綜合體的發(fā)展。

3 商業(yè)綜合體的觸媒效應及其對城市商業(yè)布局的影響

3.1 商業(yè)綜合體的觸媒效應

近些年，“觸媒”(化學中的專有名詞，相當于催化劑)一詞頻繁用于城市設計、環(huán)境設計等領域內(nèi)，商業(yè)綜合體的觸媒效應是指它作用于自身或者周邊環(huán)境所引起的反應或產(chǎn)生的后果。一般來講，商業(yè)綜合體的效應具有正負兩面性。

3.1.1 正面效應

商業(yè)綜合體往往成為城市某區(qū)域的中心，具有中心輻射的作用，能夠促進周邊地區(qū)的發(fā)展、提升城市經(jīng)濟活力和城市品位等。例如，深圳的南山中心商圈，由于海岸城商業(yè)綜合體的運營，使得南山中心商圈漸漸變得富有活力。海岸城集成了商業(yè)、商務辦公、休閑娛樂、餐飲、電影院等門類齊全的業(yè)態(tài)類型，極大地匯聚了周邊的人氣，使得南山中心商圈已經(jīng)成為深圳市西部起步晚但發(fā)展速度最快的商圈。而深圳市傳統(tǒng)老牌商業(yè)街——東門老街，由于沒有吸收綜合一站式消費理念，使得東門老街商業(yè)類型慢慢朝低端化發(fā)展。

3.1.2 負面效應

從城市商業(yè)整體分布來講，商業(yè)綜合體的建成會極大地匯聚周邊的人氣，提升周邊區(qū)域的商業(yè)價值，甚至重組周邊區(qū)域的商業(yè)分布，如果商業(yè)綜合體的規(guī)劃建設沒有按照城市商業(yè)分布發(fā)展，將會使整個城市商業(yè)分布趨于混亂，影響城市的有機性以及整個城市商業(yè)分布的健康發(fā)展。

3.2 對城市商業(yè)布局的影響——以深圳八大商圈為例

3.2.1 深圳市商業(yè)圈的發(fā)展概況

深圳目前有八大商圈，這八大商圈按年代和影響力可以劃分為三種類別，它們依次是：三大主力商圈，包含東門商圈、華強北商圈、南山商圈；三大特色商圈，包含人民南商圈、深南中商圈、華僑城商圈；關外新興商圈，包含寶安商圈、龍崗商圈。

其中，東門商圈由東門老街轉(zhuǎn)化而來，一向是深圳商業(yè)的旺區(qū)，由于用地等限制，東門商圈近幾年在業(yè)態(tài)上沒什么變化，由于缺少大型商業(yè)門類的入駐，東門老街正在慢慢淡去往日的輝煌。華強北商圈屬于新興主流型商圈，以電子市場為龍頭，匯集了百貨、服裝、珠寶、餐飲、酒樓、倉儲、金融等幾十個行業(yè)，成為全國業(yè)態(tài)最齊的商業(yè)街，華強北商業(yè)街正在深圳市最核心的商圈。南山商圈是深圳市區(qū)內(nèi)起步較晚而發(fā)展速度最快、發(fā)展空間最大的商圈。人民南商圈則是屬于時尚潮流式商圈，作為深圳市和羅湖區(qū)的商業(yè)、金融核心，逐漸向文化中心和商務中心發(fā)展。深南中商圈地處深圳核心區(qū)蔡屋圍地區(qū)，有雄厚的消費基礎，隨著中信廣場的運營，深南中商圈漸漸有了聞名遐邇的“亞洲時尚之都”的美譽，而中信廣場漸漸沒落，深南中商圈卻依然極具人氣。華僑城商圈則是屬于旅游休閑式商業(yè)類型。寶安商圈的興起，協(xié)同南山商圈的繁榮，標志著深圳市商業(yè)逐步西遷的勢頭，低廉的價格以及良好的發(fā)展前景，寶安商圈正在致力于打造關外的華強北。龍崗商圈指龍崗中心城區(qū)域。

3.2.2 深圳市主要的商業(yè)綜合體與商圈的疊合關系

根據(jù)深圳市商業(yè)網(wǎng)點位置統(tǒng)計，并用GIS分析其熱點分布圖，分析看出，在關內(nèi)，商業(yè)綜合體與城市商業(yè)熱點分布圖幾乎完美疊合，除了華僑城商圈的益田假日廣場沒有商業(yè)熱點與之對應，其他重要商業(yè)綜合體均處在商業(yè)熱點上。而關外情況比較復雜，龍華布吉附近有商業(yè)熱點存在，卻沒有商業(yè)綜合體；龍崗新區(qū)有商業(yè)綜合體存在，但是沒形成商業(yè)熱點。

3.3 商業(yè)綜合體與城市商業(yè)分布的關系推演

綜合體作為商業(yè)經(jīng)營模式的高度聚集類型，其本身具有強大的輻射作用，因此，對周邊的商業(yè)布局具有很強的影響力，這些影響力主要包括以下幾點。

3.3.1 作為商業(yè)升級的領頭作用

隨著體驗式消費觀念深入人心以及來自電商的迅猛發(fā)展，傳統(tǒng)街巷店面式商業(yè)經(jīng)營模式正在遭受前所未有的挑戰(zhàn)，因此商業(yè)經(jīng)營模式也需要轉(zhuǎn)型，商業(yè)綜合體由于形成晚，理念新，更能適應現(xiàn)代人們對購物環(huán)境以及購物方式的要求，隨著商業(yè)綜合體經(jīng)營模式的成功，傳統(tǒng)商業(yè)也可以模仿其經(jīng)營模式或者作出補充。如南山海岸城，其成功運營對周邊商業(yè)升級發(fā)展起到強有力的促進作用；而東門老街商業(yè)區(qū)正是缺少這種新興商業(yè)經(jīng)營模式，在與其他商業(yè)圈的競爭中逐漸失去魅力。

3.3.2 作為新興商業(yè)區(qū)的先頭部隊

商業(yè)綜合體往往不僅是單一的商業(yè)功能，還包含諸如居住、酒店、娛樂康體等城市功能，而其超大的體量又往往是該區(qū)域的標志性建筑。商業(yè)綜合體帶來強大的人氣，而商業(yè)區(qū)恰恰離不開人氣，這種良性的觸媒作用，會帶來一個新興商業(yè)區(qū)的興起，例如龍崗新城在建的綜合體。

3.3.3 改變商業(yè)分布格局的重要杠桿

根據(jù)前文介紹的商業(yè)綜合體觸媒作用，商業(yè)綜合體帶來的強大人氣可以形成和促進城市商圈的發(fā)展，未來城市商業(yè)新區(qū)，必將以大量綜合體形式出現(xiàn)，而傳統(tǒng)商業(yè)則會依附綜合體強大人氣帶來的商機，采取差異化競爭或者查漏補缺式的發(fā)展模式。就像航母戰(zhàn)斗群模式一樣，海上巨無霸航空母艦位于核心地位，其他戰(zhàn)艦圍繞其周圍保駕護航。而這艘航母的角色，則唯有商業(yè)綜合體方可承擔。反觀深圳市商業(yè)分布的變化，隨著華強北、南山商圈和寶安商圈的崛起以及東門老街商圈的慢慢凋敝，整個深圳市商業(yè)重心正在慢慢向西偏移。這主要是廣深莞經(jīng)濟圈的合作影響，但是執(zhí)行者便是這一個個新興商圈中的商業(yè)綜合體。

4 結語

商業(yè)綜合體聚集人氣，帶來商機，吸引其他商業(yè)，進而促進其所在商圈的繁榮，并由此影響著整個城市商業(yè)的布局。但是商業(yè)綜合體負面影響也很顯著：不僅會給當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境造成破壞，加大周圍交通的負荷，而且如果商業(yè)綜合體選址不當，會引起當?shù)赜玫夭季?，產(chǎn)業(yè)結構等的失衡。因此對待未來商業(yè)綜合體的開發(fā)，要做到適量(建設密度要適中)、適度(單體規(guī)模要與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況相適應)、適時(抓住時機)、適地(商業(yè)綜合體選址不得與整個城市商業(yè)布局有沖突)。

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The commercial complex catalyst effect and its influence to city commercial layout

Shen Kai

(Guangdong Boyi Architectural Design Institute Limited Company, Foshan 528300, China)

Through the understanding of the concept and characteristics of commercial complex, this paper researched the distribution situation of Shenzhen eight commercial districts, and according to the concentration characteristics of Shenzhen commercial hotspots, summarized the catalytic effect of commercial complex, discussed the influence law of city commercial layout, pointed out the development of future commercial complex should adhere to moderate, moderate, timely and accurately principle.

commercial complex, catalyst effect, commercial layout, business district

1009-6825(2016)34-0027-02

2016-09-24

沈 愷(1984- ),男,中級規(guī)劃師

TU984.13

A