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    當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的突出問(wèn)題及對(duì)策

    2016-04-07 04:50:37張睿驍高成鳳
    四川建筑 2016年4期
    關(guān)鍵詞:企業(yè)財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)

    張睿驍, 萬(wàn) 玲, 高成鳳

    (西南科技大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院, 四川綿陽(yáng) 621000)

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    當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的突出問(wèn)題及對(duì)策

    張睿驍, 萬(wàn)玲, 高成鳳

    (西南科技大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院, 四川綿陽(yáng) 621000)

    房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一,隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展,社會(huì)大眾對(duì)商品住宅的需求不斷增加,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的不斷發(fā)展和擴(kuò)大。近年來(lái)政府不斷出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策,以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。但是我國(guó)的房地產(chǎn)依然面臨著很多問(wèn)題,突出表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理兩個(gè)方面。文中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的突出問(wèn)題進(jìn)行了多方面分析,并提出了應(yīng)對(duì)策略。

    房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);經(jīng)濟(jì)管理;對(duì)策

    改革開(kāi)放以來(lái),隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展,城鎮(zhèn)住房制度的深化改革,房地產(chǎn)在推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高人民生活水平方面發(fā)揮了關(guān)鍵性的作用,已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)[1]。近幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程較快,房?jī)r(jià)上漲迅速,房地產(chǎn)商在利潤(rùn)空間巨大的誘惑下,大力開(kāi)放房地產(chǎn)事業(yè),越來(lái)越多的問(wèn)題隨之出現(xiàn)[2]。

    1 房地產(chǎn)企業(yè)存在較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

    房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè),其投資額度大,加之占用周期長(zhǎng),使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中存在較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展構(gòu)成較大威脅[3]。財(cái)務(wù)作為一個(gè)開(kāi)放的系統(tǒng),在按照自身軌跡進(jìn)行運(yùn)作的同時(shí),也在不斷地與外部的市場(chǎng)進(jìn)行聯(lián)系,因此財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成主要來(lái)自企業(yè)的內(nèi)部和外部,進(jìn)而產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)[4]。

    1.1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

    系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)[5],是由公司外部風(fēng)險(xiǎn)因素變化而引起整個(gè)財(cái)務(wù)環(huán)境的不確定性。系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)其他公司的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)也會(huì)產(chǎn)生影響,其性質(zhì)上是環(huán)境風(fēng)險(xiǎn),表現(xiàn)在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行等。

    首先,房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響較大。房地產(chǎn)的發(fā)展周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期一樣,會(huì)有蕭條和繁榮階段。房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性,這些行業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品價(jià)格、產(chǎn)品更新的周期等均影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。同時(shí),國(guó)家為保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展,常常運(yùn)用稅收、金融、財(cái)政多種經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控[6],宏觀政策對(duì)企業(yè)收益具有很大的影響。

    其次,土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不可缺少的非再生性資源,土地儲(chǔ)備受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家的土地政策、土地市場(chǎng)的供求關(guān)系和土地本身的位置的影響,土地政策和土地價(jià)格的變化會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生極大影響[7]。土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分,占用資金量過(guò)大,很大程度上影響開(kāi)發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)率和利潤(rùn)率,并且在開(kāi)發(fā)商未能及時(shí)開(kāi)發(fā)所儲(chǔ)備土地時(shí),將面臨交納土地閑置費(fèi)甚至無(wú)償交回土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

    最后,房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的運(yùn)行也會(huì)引發(fā)一系列風(fēng)險(xiǎn),一般包括價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、再投資風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)[8]。從銷(xiāo)售方面看, 隨著我國(guó)房改制度的推進(jìn),個(gè)人購(gòu)買(mǎi)者逐漸成為購(gòu)房的主力軍,客戶(hù)的個(gè)性化需求對(duì)產(chǎn)品細(xì)分和客戶(hù)群體細(xì)分的要求越來(lái)越高。如果開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售策略等方面不具備前瞻性,就會(huì)存在產(chǎn)品滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)[9]。此外產(chǎn)品的差異性越來(lái)越小,開(kāi)發(fā)商面臨產(chǎn)品同類(lèi)、同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的局面,行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,將在很大程度上增加企業(yè)的開(kāi)發(fā)難度和銷(xiāo)售費(fèi)用。

    1.2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

    非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是由特定經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化引起的不確定性風(fēng)險(xiǎn),主要來(lái)自房地產(chǎn)企業(yè)自身的營(yíng)業(yè)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng),是公司特有風(fēng)險(xiǎn)。引發(fā)非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的因素主要與自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、資金結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)管理水平和收益分配風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)[10]。

    從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)看,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)過(guò)程復(fù)雜、周期長(zhǎng)、涉及部門(mén)和環(huán)節(jié)多等特點(diǎn),這些方面加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的進(jìn)度、質(zhì)量、投資、營(yíng)銷(xiāo)控制的難度。從土地獲得、市場(chǎng)調(diào)研,投資決策、建設(shè)施工到銷(xiāo)售推廣、物業(yè)管理等開(kāi)發(fā)過(guò)程,這一過(guò)程涉及多家合作單位,并接受規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、環(huán)保等多個(gè)政府部門(mén)的監(jiān)管,從而使得開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、投資、營(yíng)銷(xiāo)控制的難度增大。一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題,如變更設(shè)計(jì)、施工條件和環(huán)境條件等發(fā)生變化,將導(dǎo)致項(xiàng)目周期拉長(zhǎng)、營(yíng)業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。

    對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),企業(yè)的全部資金來(lái)源中,權(quán)益資金和負(fù)債資金的比例關(guān)系構(gòu)成了企業(yè)的資金結(jié)構(gòu),尤其是負(fù)債資金的比例,直接影響到本息到期支付的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的,主要跟財(cái)務(wù)決策相關(guān),在決策中必須要對(duì)投資項(xiàng)目可行性進(jìn)行研究和分析、對(duì)經(jīng)濟(jì)信息收集,這些方面的不確定性,極大程度上增加了決策的難度。

    2 房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理方面存在問(wèn)題

    所謂房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理,主要是指管理者對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行有針對(duì)性的計(jì)劃戰(zhàn)略實(shí)施和對(duì)企業(yè)涉及的工作進(jìn)行控制和指導(dǎo)并實(shí)行有效的監(jiān)督,實(shí)現(xiàn)企業(yè)制定的戰(zhàn)略目標(biāo)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理方面存在如下幾個(gè)問(wèn)題。

    2.1房地產(chǎn)商對(duì)經(jīng)濟(jì)管理的認(rèn)知不足

    很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商知道有效的經(jīng)濟(jì)管理工作關(guān)系到企業(yè)各部門(mén)之間共同利益的重要性,對(duì)經(jīng)濟(jì)管理工作有針對(duì)性的重視,但是對(duì)經(jīng)濟(jì)管理工作中暴漏的問(wèn)題并沒(méi)有及時(shí)有效的進(jìn)行解決,尤其是對(duì)經(jīng)濟(jì)管理工作對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)的影響作用認(rèn)識(shí)不到位,使得企業(yè)只能片面的對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)進(jìn)行針對(duì)性的協(xié)調(diào),而忽略了其他部門(mén)的經(jīng)濟(jì)管理。使得各部門(mén)之間相互影響和相互作用以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理水平的能力被實(shí)質(zhì)的降低,不能使得各部門(mén)在經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)中有效的參與進(jìn)來(lái)實(shí)現(xiàn)其自身的功能價(jià)值,進(jìn)而降低了各部門(mén)的工作效率,使得企業(yè)房地產(chǎn)事業(yè)出現(xiàn)管理意識(shí)不正確的問(wèn)題[11]。

    2.2房地產(chǎn)管理機(jī)制不健全

    企業(yè)的發(fā)展,和國(guó)家的政策關(guān)系很大,需要國(guó)家對(duì)相應(yīng)的房地產(chǎn)政策的扶持,運(yùn)用有效的法律和法規(guī)來(lái)保證房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。我國(guó)相關(guān)的房地產(chǎn)政策和法規(guī)出臺(tái)后,由于對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀的認(rèn)知偏差,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不均衡,使得房地產(chǎn)相關(guān)的政策和法規(guī)在實(shí)踐中存在效果差異,沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理方面暴漏的問(wèn)題形成有效的改進(jìn)辦法,對(duì)實(shí)質(zhì)問(wèn)題的解決沒(méi)有起到有效的作用。

    2.3房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)不完善

    企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的制定關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展走向問(wèn)題,對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō),起導(dǎo)向作用。企業(yè)在對(duì)房地產(chǎn)目標(biāo)進(jìn)行有效的保障為企業(yè)的發(fā)展提供了有效戰(zhàn)略支撐,也能為政府對(duì)相關(guān)的政策和法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)的保障提供參照作用[12]。但大多數(shù)企業(yè)并沒(méi)有意識(shí)到企業(yè)發(fā)展目標(biāo)對(duì)企業(yè)的根本性影響,只是對(duì)現(xiàn)實(shí)中的企業(yè)短期利益目標(biāo)看重,因而在企業(yè)目標(biāo)制定上存在偏差問(wèn)題。使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題后不能有效解決,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在一種認(rèn)識(shí)上的片面性和偏差性,使得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相關(guān)的法律和政策沒(méi)有有效的考慮,進(jìn)而在房地產(chǎn)的管理上暴漏問(wèn)題越來(lái)越多,導(dǎo)致企業(yè)管理手段混亂,管理程度復(fù)雜。

    3 有效的房地產(chǎn)企業(yè)問(wèn)題解決對(duì)策

    (1)首先,在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中,投資是其重要的工作任務(wù),在投資前,實(shí)施有效的投資預(yù)測(cè)工作。其次,在房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)中,具有較多的不確定因素,并且這些因素會(huì)對(duì)整個(gè)投資項(xiàng)目的發(fā)展起到較大的影響,這就需要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作,同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的培訓(xùn)[13]。

    (2)企業(yè)管理者制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)來(lái)發(fā)展企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)工作,建立完整的經(jīng)濟(jì)管理制度和長(zhǎng)期目標(biāo);在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上要考慮到工程的實(shí)施成本,控制經(jīng)濟(jì)管理成本和完善管理計(jì)劃;對(duì)自身企業(yè)實(shí)力有正確的認(rèn)識(shí),并根據(jù)企業(yè)自身的客觀發(fā)展情況進(jìn)行有效的投標(biāo)方案的制定,在施工前期有充足的準(zhǔn)備。

    4 結(jié)束語(yǔ)

    房地產(chǎn)事業(yè)關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展,是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問(wèn)題進(jìn)行分析,及時(shí)進(jìn)行針對(duì)性的合理解決,改善和加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理方式,具有重要的意義。

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    張睿驍(1995~),男,本科,研究方向?yàn)楣こ坦芾?;萬(wàn)玲(1995~),女,本科,研究方向?yàn)楣こ坦芾?;高成鳳(1978~),女,蒙古族,碩士,研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理。

    F293.33

    A

    [定稿日期]2016-03-23

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