PPP模式在尤溪縣保障性安居工程建設(shè)中的應用研究

（尤溪縣住房保障中心，福建 尤溪 365100）

一、引言

近年來，隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，城鎮(zhèn)人口增加和城區(qū)房價攀升，尤溪縣中低收入群體的住房問題日益突出。為滿足廣大居民的住房需求，尤溪縣政府將保障性安居工程建設(shè)作為工作的重點之一，極力改善中低收入家庭的住房環(huán)境和條件。但因保障性住房偏向公益性質(zhì)，資金籌措和供給問題凸顯，單一的政府部門主體投資管理模式很難滿足現(xiàn)階段保障房建設(shè)的要求，迫切需要拓寬新渠道。本文結(jié)合尤溪縣結(jié)合保障性安居工程建設(shè)中存在的問題，提出將PPP（Public-Private-Partnership，政府和社會資本合作）模式[1]引入保障性住房建設(shè)中，探索利用新模式完善保障性住房體系。

二、尤溪縣保障性安居工程建設(shè)進展的現(xiàn)狀

1.尤溪縣保障性安居工程建設(shè)情況

尤溪縣從2007年開始實施保障性安居工程建設(shè)，分四期建設(shè)經(jīng)濟適用住房1318套，實施六期廉租住房718套，建設(shè)公共租賃住房935套（含城南園在建的513套）、限價商品住房1160套，實施棚戶區(qū)改造1908套，總計完成保障性安居工程6039套，總投資累計達15.3億元。城鎮(zhèn)保障性安居工程的建設(shè)和實施極大解決城區(qū)大部分中、低收入住房困難家庭的住房問題。

2.尤溪縣保障性安居工程建設(shè)過程中存在的問題

尤溪縣保障性安居工程建設(shè)在取得一定實效的同時，其他方面仍然存在不少問題：一是存量商品房數(shù)量較大、去化周期長。二是商品住房銷售價格始終保持較高價位。從已獲審批預售的商品住房銷售價位來看，目前商品住房銷售價格均保持在6000—10000元/平方米之間；三是保障性住房供需失衡。按照縣政府新近出臺的《尤溪縣公共租賃住房管理暫行規(guī)定》資格審查要求，目前還有110個以上家庭處于保障性住房輪候狀態(tài)；四是棚戶區(qū)改造安置方式有限。目前實施的城市棚戶區(qū)改造項目主要為水南片區(qū)城市棚戶區(qū)和郊區(qū)城中村改造，棚戶區(qū)改造基本上按照就近就地、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、實物(貨幣)安置原則實施；城中村改造還在執(zhí)行批地自建方式安置。五是項目資金投入缺乏。目前由經(jīng)濟開發(fā)區(qū)承建的城西園297套公共租賃住房因缺乏資金問題尚未配租。

三、PPP模式在保障性安居工程中的應用設(shè)想

PPP模式引入保障性安居工程中，能夠在一定程度上解決建設(shè)過程中出現(xiàn)的難題，為加快保障性住房的建設(shè)提供一條可行有效的途徑[2]。

1.緩解政府對保障性安居工程的投資壓力

通過PPP模式，突出以社會資本作為建設(shè)和運營主體，政府僅在土地或政策方面加以支持，大大減少了建設(shè)資金和后期運營管理維護等方面的投入，可騰出更多的資金投入到其他惠民工程中。

2.提高公共租賃住房管理和服務水平

運用PPP模式建設(shè)的公共租賃住房居住小區(qū)或配置建設(shè)在居住小區(qū)中，將會有完善的社區(qū)、物業(yè)、安保等服務和管理要求。

3.保證有穩(wěn)定的承租對象，經(jīng)濟和社會效益顯著

運用PPP模式建設(shè)的公共租賃住房其責任主體為項目公司，但其租金實行動態(tài)調(diào)整仍需嚴格按程序?qū)徟袆e于市場租賃價格頻繁調(diào)整，更能吸引承租對象長期租賃。

四、尤溪縣保障性安居工程中PPP模式的應用

運用PPP模式積極推進公共租賃住房投資建設(shè)和運營，加強政策和制度創(chuàng)新，對于提高保障性住房資源配置效率和保障服務水平，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義[3]。結(jié)合尤溪縣實際情況，可從幾個方面加以試行。

1.企業(yè)全資建設(shè)，政府統(tǒng)一管理

尤溪縣擁有良好的投資環(huán)境，擁有城西園、埔頭園、城南園等省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。政府可在新出讓地塊中配套建設(shè)部分公共租賃住房，由開發(fā)區(qū)中資金雄厚的企業(yè)全額出資開發(fā)，按照法律規(guī)定的要求建設(shè)部分公共租賃住房，建成后經(jīng)過協(xié)商由政府(或項目公司)統(tǒng)一管理，政府在土地出讓、使用和稅費中給予相應補償或政策優(yōu)惠。這樣政府所需投入資金少，企業(yè)的建設(shè)成本低，還可幫助企業(yè)里中低收入外來務工人員通過保障性住房解決的居住問題，提高工作效率和積極性。

2.政府與企業(yè)合資，共建住房小區(qū)

政府與企業(yè)簽訂特許協(xié)議，在新出讓地塊中與企業(yè)共同投資規(guī)劃建設(shè)一個或數(shù)個公共租賃住房小區(qū)，按《尤溪縣公共租賃住房管理暫行規(guī)定》要求保證單套建筑面積控制在65平方米以內(nèi)、確保二臥室等條件。建成后由政府在數(shù)年內(nèi)分期回購并給予企業(yè)適當補貼，或者授予企業(yè)在一定時期內(nèi)對小區(qū)周邊設(shè)施的經(jīng)營權(quán)、開發(fā)權(quán)等，特許經(jīng)營期滿后小區(qū)歸屬政府。

3.企業(yè)運營已建住房，縮短去化周期

政府將已建成存量較大的保障性住房交由企業(yè)在一定期限內(nèi)進行運營和管理，期滿后私營企業(yè)將項目交還政府。企業(yè)向政府支付期限內(nèi)的預期收益，通過運營獲得穩(wěn)定收益，回收投資或利潤；政府從中獲得的資金用于建設(shè)新的保障性住房項目，緩解融資壓力。對于目前尤溪縣商品房存量大、去化周期長等問題，不失為一條有效的解決途徑。

4.合理收購商品房，用于棚戶區(qū)改造

政府考慮從市場上積壓的高價住房中選取符合保障性住房標準的房源，以合適價位或低于消費者購買能力的協(xié)商價格購買，作為保障性住房的部分用于出售或租賃，重點面向依靠自身資金投入到棚戶區(qū)改造而能力有限的棚戶區(qū)居民，力求棚戶區(qū)改造方式多樣化。政府在一定期限內(nèi)給予開發(fā)商在稅收、土地使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)等方面以政策優(yōu)惠或在經(jīng)濟上進行補償。

五、尤溪縣保障性安居工程中運用PPP模式的建議

針對PPP模式在尤溪縣保障性住房投資建設(shè)、配租和運營中的應用可能出現(xiàn)的問題提出幾個建議：一是在建設(shè)保障性安居工程中政府不僅是參與者和合作方，更是管理者和監(jiān)督員，需適時適當?shù)匦惺贡O(jiān)督管理職能，確保安居工程有效推進和建設(shè)。二是政府需加大組織協(xié)調(diào)，給予政策和財稅方面的最大優(yōu)惠，確保社會資本投資有可靠的回報；三是對承租對象的資格審查要給予適當放寬，在確保中低收入家庭有住房保障前提下，擁有穩(wěn)定的承租對象；四是做好投資風險防范工作。在運營中確實得不到正常回報或無法保證有穩(wěn)定和足夠數(shù)量承租對象的前提下，允許經(jīng)過評估和依法補辦相應的手續(xù)，將公共租賃住房轉(zhuǎn)成商品住房對外銷售。

近年來尤溪縣保障性安居工程建設(shè)投資均能按照省、市下達任務保質(zhì)保量如期完成，總體運營狀況良好。但在保障性住房的資金投入、承建、配租、運營和管理仍存在著諸多問題，因此尤溪縣今后將進一步探索和完善保障性安居工程建設(shè)投資和運營管理模式，積極推進PPP模式更好更快的運用到保障性安居工程建設(shè)和運營中。