房地產(chǎn)市場與股票市場的因果關(guān)系分析

中央民族大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院金融系 奚云霄

?

房地產(chǎn)市場與股票市場的因果關(guān)系分析

中央民族大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院金融系 奚云霄

摘 要：房地產(chǎn)市場和股票市場在我國的經(jīng)濟和金融發(fā)展中都具有關(guān)鍵性的作用，都是重要的投資市場，二者在一定程度上具有某種關(guān)聯(lián)性。本文通過運用ADF檢驗得出二者均為一階單整平穩(wěn)序列的結(jié)論，在此基礎(chǔ)上對二者進行Engle—Granger協(xié)整檢驗，表明二者具有協(xié)整關(guān)系。然后通過Granger因果檢驗，得出國房景氣指數(shù)是上證綜指的格蘭杰原因，而上證綜指不是國房景氣指數(shù)的格蘭杰原因的結(jié)論，并結(jié)合實際經(jīng)濟生活對此結(jié)論進行理論分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 股票市場 ADF平穩(wěn)檢驗 協(xié)整關(guān)系 格蘭杰因果檢驗

1　引言

在我國，受傳統(tǒng)的文化觀念和市場發(fā)展程度的限制，房地產(chǎn)市場和股票市場一直以來都是廣大投資者的首選。經(jīng)濟學(xué)家哈里·馬克維茨有言“最優(yōu)的投資組合在很大程度上取決于投資范圍內(nèi)多種資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性”，因此，研究我國房地產(chǎn)市場與股票市場的關(guān)聯(lián)性，不僅對于廣大投資者個人具有重要的意義，而且能夠為決策層及時做出準(zhǔn)確的判斷和制定有效的政策提供理論依據(jù)。

2　房地產(chǎn)市場與股票市場相關(guān)性的實證分析

2.1指標(biāo)選擇

本文選擇國房景氣指數(shù)(RECI)和上證綜合指數(shù)(Shanghai Composite Index，即SCI)分別作為衡量房地產(chǎn)市場和股票市場的指標(biāo)。

RECI是綜合反映全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的總體指數(shù)，從土地、資金、開發(fā)量、市場需求等角度顯示全國房地產(chǎn)業(yè)基本運行狀況和波動幅度，能夠全面地、概括地反映房地產(chǎn)市場的基本情況，因此，選取其作為衡量房地產(chǎn)市場發(fā)展概況的量化指標(biāo)。

SCI能夠概括地反映上海證券交易所上市股票價格的變動情況，具有一定的代表性。與深證成指、滬深300指數(shù)相比，其影響力較大，更能反映我國A股市場的變動情況。基于此，本文選取其作為衡量股票市場發(fā)展的量化指標(biāo)。

2.2數(shù)據(jù)分析

本文的實證樣本選取區(qū)間為2006年1月至2015年1月，共120組數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源于中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)和網(wǎng)易財經(jīng)數(shù)據(jù)庫，本文對數(shù)據(jù)的處理分析統(tǒng)一使用軟件Eviews7.2。

要研究房地產(chǎn)市場和股票市場的相關(guān)性分析，首先考慮到的是使用普通最小二乘法進行回歸分析。為了防止出現(xiàn)因數(shù)據(jù)序列不平穩(wěn)而出現(xiàn)偽回歸的現(xiàn)象，首先要對所選的樣本數(shù)據(jù)進行序列平穩(wěn)性檢驗如下。

2.2.1平穩(wěn)性檢驗及一階差分回歸

對樣本數(shù)據(jù)進行處理后運用ADF檢驗發(fā)現(xiàn)，RECI和SCI都是一階單整的平穩(wěn)序列，檢驗結(jié)果如表1所示。

表1　變量ADF平穩(wěn)檢驗結(jié)果(一階差分條件下)

由表1可知，RECI與SCI均為一階單整的平穩(wěn)序列，所以考慮對樣本數(shù)據(jù)進行一階差分的方法進行回歸，回歸結(jié)果如下所示。

由以上回歸結(jié)果可以看出，該差分回歸方程的回歸系數(shù)及整個方程均是不顯著的，R2的值不足0.01，這說明此回歸方程是一個模型設(shè)定有誤的方程，進而也說明房地產(chǎn)市場和股票市場兩個市場之間的關(guān)系并非存在準(zhǔn)確的函數(shù)關(guān)系。因此，下文將采用Granger因果檢驗的方法來測度兩個市場之間具體的相關(guān)關(guān)系。

2.2.2Granger因果檢驗

通過協(xié)整檢驗，可以確認RECI與SCI兩組時間序列之間存在長期穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系。因此，對RECI與SCI進行Granger因果檢驗，對二者的因果關(guān)系進行分析，得到的結(jié)果如表2所示。

其中，在進行Granger因果檢驗的過程中，其滯后項數(shù)的選擇以AIC(赤池信息準(zhǔn)則)為篩選標(biāo)準(zhǔn)。由上述檢驗結(jié)果可以看出，SCI不是RECI的格蘭杰原因，但RECI是SCI的格蘭杰原因。這表明，房地產(chǎn)市場的變動會影響股票市場的變動,但股票市場的變動則對房地產(chǎn)市場的發(fā)展其影響不顯著。由此我們可以推斷，雖然房地產(chǎn)市場和股票市場具有一定的關(guān)聯(lián)且股票市場的變動規(guī)律難以把握，但是，這并不意味著房地產(chǎn)市場的變動也無規(guī)律可循，我們可以通過對房地產(chǎn)市場的深入研究來把握其發(fā)展變化規(guī)律。

表2　Granger因果檢驗結(jié)果

3　結(jié)論闡釋

房地產(chǎn)市場和股票市場都是我國經(jīng)濟運行中具有重要的代表性意義的市場。根據(jù)上文結(jié)論，房地產(chǎn)市場的變動對股票市場的發(fā)展存在著較大的影響。因此，下文將就其中的原因進行經(jīng)濟學(xué)分析。

3.1資金流動的影響

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金不斷變動，暫時地，就可能會使反映資金流量的上證指數(shù)出現(xiàn)一定的上漲，這與我們在樣本期內(nèi)觀測到的數(shù)據(jù)也是基本一致的，反映了房地產(chǎn)市場和股票市場在樣本期的大致發(fā)展趨勢。由此可以證明，房地產(chǎn)市場的變動，會對股票市場的資金流動量產(chǎn)生一定的影響進而影響股票市場指數(shù)的變動，但此種影響具有暫時性。

3.2宏觀經(jīng)濟發(fā)展的影響

3.2.1房地產(chǎn)市場影響股票市場的變動

房地產(chǎn)業(yè)作為前些年來我國大力鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)以及近年來拉動國民經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)，其景氣程度具有重要的信號作用，在一定程度上反映了我國經(jīng)濟發(fā)展的情況。而股票市場作為宏觀經(jīng)濟運行的“晴雨表”，對經(jīng)濟發(fā)展的反映作用更是顯而易見。因此，作為近年來拉動我國經(jīng)濟增長的重要行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展一定會反映在股市上，尤其以擁有較多房地產(chǎn)上市企業(yè)的A股，即上證綜合指數(shù)更為顯著。

3.2.2股票市場的變動對房地產(chǎn)市場的發(fā)展影響不顯著

首先，由于我國金融市場的機制不健全，股票市場有待于進一步發(fā)展。當(dāng)前，我國的股票市場仍然處于不穩(wěn)定的波動發(fā)展階段，但這些波動在宏觀經(jīng)濟發(fā)展的過程中屬于正常現(xiàn)象，對宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展沒有大的影響，因此，對房地產(chǎn)市場的影響也就較弱。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展主要受國家政策調(diào)控和房地產(chǎn)市場需求的影響，尤其是受國家宏觀調(diào)控的影響顯著。為了宏觀經(jīng)濟的平穩(wěn)運行，房地產(chǎn)市場不會也不可能受經(jīng)常波動的股票市場的影響。

3.3理性地處理市場信息

從理性處理信息角度，房地產(chǎn)市場對股票市場的影響是建立在信息共享機制之上的。房地產(chǎn)市場因信息溢出效應(yīng)對股票市場產(chǎn)生的影響最為顯著，包括以下兩個方面：一是房地產(chǎn)市場的波動因為信息溢出效應(yīng)直接導(dǎo)致股票市場出現(xiàn)板塊聯(lián)動效應(yīng)；二是房地產(chǎn)行業(yè)的興衰通過信息溢出效應(yīng)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)以及相關(guān)上市公司的經(jīng)營業(yè)績，導(dǎo)致上市公司的股票價格發(fā)生變化。

3.4消費觀念的影響

由于受我國傳統(tǒng)文化觀念的影響，房子成為人們普遍必須購買的生活必需品。相對應(yīng)地，股票則成為投資者收入水平達到一定高度之后用于投資的“奢侈品”。而我國股票市場上的絕大多數(shù)交易主體都是散戶投資者，因此，散戶投資者個人的資金去向就會影響股票市場的穩(wěn)定。

4　政策建議

鑒于房地產(chǎn)市場對股票市場具有顯著性的影響，特提出以下建議。

第一，發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，制定適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控政策，促進實體持續(xù)發(fā)展，保持宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，這是穩(wěn)定和促進房地產(chǎn)市場和股票市場發(fā)展的最根本的措施。

第二，對于房地產(chǎn)市場要慎重調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，采取適當(dāng)?shù)拇胧┲鸩浇档头康禺a(chǎn)市場的泡沫程度，從而帶動股票市場積極向上發(fā)展。

第三，制定積極穩(wěn)妥的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對調(diào)控房地產(chǎn)市場的激烈程度要慎重把握，不能操之過急，以免造成股票市場大幅的劇烈波動。

5　結(jié)語

房地產(chǎn)市場與股票市場作為國民經(jīng)濟中重要的組成部分，相互影響，相互作用。一方面，樣本選取時段的不同，測度二者之間關(guān)系的計量方法選取的不同以及計量方法中滯后階數(shù)選取的不同等原因都可能導(dǎo)致對二者關(guān)系所得結(jié)論的不同；另一方面，宏觀經(jīng)濟運行狀況以及政府的經(jīng)濟政策等宏觀原因也會影響不同時期二者之間的關(guān)系。因此，對于房地產(chǎn)市場和股票市場二者之間關(guān)系更準(zhǔn)確的衡量，需要擴大樣本容量、綜合使用多種計量方法來對其進行更加全面、更加深入的研究。

參考文獻

[1] 趙凱．我國房地產(chǎn)泡沫問題的研究[D]．武漢：武漢工程大學(xué)，2015．

[2] 葉檀．對股市、樓市不要厚此薄彼[J]．城市開發(fā)，2015 (10)．

[3] 楊博理，劉博宇．房地產(chǎn)與股票市場間的動態(tài)相關(guān)性及溢出效應(yīng)——以中國香港為例[J]．中國房地產(chǎn)，2015(15)．

[4] Kang，Z．a(chǎn)nd Choi，D．How Is the Equity REIT Sector Related to Other Major Equity Sectors in the Presence of Abnormal Returns and Volatilities？A Tail Effect Study [J]．Journal of Real Estate Portfolio Management，2011(17)．

中圖分類號：F224

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：2096-0298(2016)01(b)-164-03