滬深樓市高燒難退

龔小鋒

在上海虹口某千萬(wàn)豪宅開盤售罄的消息發(fā)出后，有地產(chǎn)中介都在自己的社交媒體上截圖發(fā)出并且配上這樣的文字：逼你買房，你覺得我自私，不逼你買房卻是我最大的失職。

新盤售罄、交易中心被擠爆、業(yè)主要求買家集中競(jìng)價(jià)，二手房業(yè)主“跳價(jià)百萬(wàn)元”的新聞更是刺激著人們的眼球……春節(jié)之后，深圳尤其是上海樓市之火爆，使人再次有嘆為觀止之感。

面對(duì)火爆的一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，SOHO中國(guó)表示要在三月底出售上海的部分物業(yè)，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹直言：“在上海、深圳，房?jī)r(jià)漲得非?？?，市場(chǎng)好，我們?yōu)槭裁床讳N售呢？既然市場(chǎng)給我們這樣好的機(jī)會(huì)，為什么不抓住呢？能賺錢就賺點(diǎn)嘛”。

風(fēng)口浪尖的上海樓市

在春節(jié)過(guò)后，上海樓市則延續(xù)了火熱的行情，大有接棒深圳，領(lǐng)漲全國(guó)的態(tài)勢(shì)。“千萬(wàn)級(jí)豪宅”開盤當(dāng)天被搶光，上海各房地產(chǎn)交易中心人滿為患的照片，充斥著網(wǎng)絡(luò)。

最有代表性的，莫過(guò)于2月21日，瑞安房地產(chǎn)在虹口區(qū)開發(fā)的瑞虹新城怡庭加推。該項(xiàng)目四個(gè)樓棟共推出352套房源，均價(jià)80000元/平方米，在一天之內(nèi)全部完成銷售，合約銷售額達(dá)到了35億元，單套住宅均價(jià)達(dá)到了千萬(wàn)元級(jí)別。

上海各區(qū)域各大高價(jià)項(xiàng)目也接連入市，漲價(jià)幅度甚大。如大寧金茂府新一期均價(jià)在90000元/平方米，較去年末該項(xiàng)目售價(jià)上漲10000元/平方米，較去年4月份該項(xiàng)目開盤均價(jià)上漲15000元/平方米。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年1月份，上海新建住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)21.4%，僅次于瘋漲的深圳，排名全國(guó)第二。另?yè)?jù)同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，上海2月商品房成交面積約142.72 萬(wàn)平方米，較去年同期上漲52.7%；商品房銷售價(jià)格為24754元/平方米，同比上漲26.03%。

“2015年，上海主城區(qū)的多數(shù)板塊，房?jī)r(jià)已上漲三四成，如果按當(dāng)前這種熱火勁兒，很可能在2016年上半年繼續(xù)上漲二三成，那么總漲幅就會(huì)達(dá)到七八成，與深圳暴漲一倍左右的漲幅趨近?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示。

最能反映市場(chǎng)狀況的似乎還是二手房。上海樓市出現(xiàn)暴漲，各房產(chǎn)交易中心再現(xiàn)排隊(duì)搶房熱潮，出現(xiàn)“恐慌性”購(gòu)房。據(jù)上海多家中介公司的掛牌信息來(lái)看，2月份掛牌的業(yè)主，紛紛上調(diào)了掛牌價(jià)格，不到一周時(shí)間提價(jià)十幾萬(wàn)元的業(yè)主比比皆是。

楊紅旭舉了一個(gè)讓他印象深刻的例子，有一名上海購(gòu)房人對(duì)他吐槽說(shuō)，自己買房快崩潰了，“付了三次意向金，一次房東跳價(jià)百萬(wàn)，一次被人搶走，一次房東不賣了?！边@位購(gòu)房人為此很困惑，春節(jié)后不知道是不是該出手買房。

優(yōu)質(zhì)地段的二手房漲價(jià)更為離譜。在上海房屋均價(jià)最高的靜安區(qū)，二手房高達(dá)9萬(wàn)元/平米。靜安區(qū)一套63平方米的房屋，房主開價(jià)500萬(wàn)元，單價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元/平米，而去年11月的價(jià)格才每平方米6萬(wàn)元不到。

深圳樓市再刷紀(jì)錄

去年就已經(jīng)高燒的深圳樓市，開年依舊是紅紅火火。根據(jù)深圳規(guī)劃和國(guó)土委員會(huì)網(wǎng)站數(shù)據(jù)，2月15日，深圳全市一手住宅單日成交均價(jià)破9萬(wàn)，達(dá)到91965元，創(chuàng)出深圳一手住宅成交日均價(jià)的歷史新高。

“可以負(fù)責(zé)任地說(shuō)，如果沒有房子置換，在深圳，家庭年收入50萬(wàn)元的年輕人都買不起房子了。”一名深圳房企負(fù)責(zé)人如此感慨。在深圳龍崗中心區(qū)的某些樓盤價(jià)格已經(jīng)漲到了5萬(wàn)元，2015年年初才兩三萬(wàn)元。

分區(qū)來(lái)看，羅湖、福田價(jià)格亮眼，福田均價(jià)高達(dá)81954元/平米，成為深圳唯一突破8萬(wàn)元/平米的區(qū)域，同時(shí)成交量環(huán)比上升27%。羅湖則在一批舊改項(xiàng)目的帶領(lǐng)下，成交量大幅上升，環(huán)比上漲119%，均價(jià)高達(dá)64625元/平米，為歷史首次突破6萬(wàn)元/平米。

據(jù)香港大公報(bào)報(bào)道，近期頻頻售罄的一手樓盤的買主中，不乏香港投資者的身影，更有一批港人豪擲千萬(wàn)搶購(gòu)龍華4號(hào)地鐵沿線、福田、布吉等區(qū)域的大戶型豪宅。

二手房上漲價(jià)格更大。深圳中原分析稱，2月，南山二手房均價(jià)沖破了7萬(wàn)元，與去年同期相比，上漲71%；蛇口、前海和南頭二手房均價(jià)同比上漲八成。

由于成交均價(jià)低，剛需客首選龍崗，250萬(wàn)元以下的二手住宅成交中有四成在龍崗。2月，龍崗二手房均價(jià)同比上漲73%，至33864元/平米。

無(wú)論是新房還是二手房，深圳房?jī)r(jià)的同比漲幅仍居全國(guó)第一，并且價(jià)格均創(chuàng)歷史新高。根據(jù)深圳規(guī)劃和國(guó)土委員會(huì)的成交數(shù)據(jù)顯示，今年2月份深圳一手住宅成交均價(jià)為48095元/平方米，同比漲幅72.1%，二手住宅成交均價(jià)52600元/平方米，同比上漲68.3%。

“去年深圳房?jī)r(jià)收入比再次成為全國(guó)第一，高達(dá)25.8，同比增長(zhǎng)27.6%，房?jī)r(jià)漲幅明顯大于居民收入漲幅?！睏罴t旭表示，深圳房?jī)r(jià)收入比進(jìn)一步脫離合理區(qū)間，已經(jīng)存在短暫性泡沫。

漲價(jià)傳導(dǎo)效應(yīng)

從這一波一線城市樓市漲價(jià)潮來(lái)看，廣州由于房?jī)r(jià)增幅低，“京滬深”成了樓市的三把火，尤其是深圳和上海漲幅最大?？硕鹧芯恐行奶峁┑臄?shù)據(jù)顯示，以2015年2月到2016年2月為區(qū)間統(tǒng)計(jì)，北京均價(jià)漲幅19.7%，上海均價(jià)漲幅42.5%，深圳均價(jià)漲幅為68.2%。

上海一名房企人士稱，上海樓市漲價(jià)有些被夸大，并沒有想象的那么瘋狂，不少樓盤價(jià)格漲幅在10%左右，不必要過(guò)度炒作。

相比于去年10月份瑞虹新城怡庭71000元/平方米的銷售均價(jià)，半年后新盤的均價(jià)上漲僅為12.7%，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，這個(gè)漲幅確實(shí)不高。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，春節(jié)后，北上廣深等一線城市樓市火爆，并不完全是政策結(jié)果，也有特殊時(shí)間點(diǎn)的影響，春節(jié)積蓄的客戶在節(jié)后得到釋放，“市場(chǎng)上有的個(gè)案其實(shí)是被放大了”。

不過(guò)，由于市場(chǎng)整體上漲預(yù)期強(qiáng)烈，從部分開發(fā)商的推盤節(jié)奏來(lái)看，惜售和捂盤心理比較明顯。如上海閘北不夜城板塊的新湖青藍(lán)國(guó)際項(xiàng)目，原定于2015年年底的加推，隨著時(shí)間一推再推。直到現(xiàn)在還沒有新的推盤計(jì)劃。

此外，位于上海外環(huán)的保利葉之林、仁恒西郊花園等定位中高端的項(xiàng)目也有推遲開盤的跡象。保利葉之林均價(jià)4萬(wàn)元/平方米，去年12月已經(jīng)開始停止銷售；仁恒西郊花園均價(jià)3.7萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米，但目前開盤時(shí)間一直定不下來(lái)。

“現(xiàn)在漲價(jià)和調(diào)整開盤時(shí)間未必明智?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦說(shuō)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)是風(fēng)口浪尖了，如果出臺(tái)打壓政策，對(duì)房企來(lái)說(shuō)很被動(dòng)。不過(guò)，在他看來(lái)，部分開發(fā)商提價(jià)，更多的是信心上的強(qiáng)化，未必是真的出于漲價(jià)目的，所以幅度不會(huì)太高。

滬深房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲還開始傳導(dǎo)至周邊以中山、珠海以及蘇州、杭州和南京為代表的核心二線城市，其中的蘇州甚至超越深圳和上海成為今年以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅最高的城市。

上海易居研究院的一份于3月8日發(fā)表的《近6年70城房?jī)r(jià)趨勢(shì)報(bào)告》顯示，從2016年市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲；從地區(qū)結(jié)構(gòu)來(lái)看，華南和華東地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲壓力最大，尤其是2015年在各類寬松信貸政策的刺激下，此類地區(qū)各大城市都出現(xiàn)了比較明顯的房?jī)r(jià)反彈態(tài)勢(shì)。

迫于深圳高房?jī)r(jià)的壓力，越來(lái)越多的自住剛需客和投資者將眼光瞄向了深圳周邊的東莞、惠州、中山等地，也是在這一波購(gòu)房熱潮的沖擊，如今，東莞臨深的房?jī)r(jià)早已逼近2萬(wàn)元大關(guān)，靠近深圳的惠州一些樓盤價(jià)格從2015年年初的5000元/平方米上漲到了15000元/平方米。