英國房地產(chǎn)投資白皮書（連載）系列一：住宅市場

?

英國房地產(chǎn)投資白皮書（連載）系列一：住宅市場

第一章英國經(jīng)濟

2.1 英國基本情況

英國，位于歐洲大陸西北面，全稱大不列顛及北愛爾蘭聯(lián)合王國，是由英格蘭、蘇格蘭、威爾士和北愛爾蘭組成的聯(lián)合王國（圖2.1）。英國總?cè)丝跀?shù)6445萬，面積24.41萬平方公里。英國是通往歐洲乃至世界的重要門戶,交通設(shè)施完善且為歐盟成員,與歐盟其他成員國家交通往來相當(dāng)便利。

圖2.1　英國地圖

英國是世界上第一個工業(yè)化國家，具有多元文化和開放思想。英國是世界第五大經(jīng)濟體, 經(jīng)濟強國和政治大國。英國是高福利國家，提供公費醫(yī)療保障,小學(xué)、初中和高中實行義務(wù)教育。英國擁有世界一流的名校，綜合的高等教育體系，是在美國，澳大利亞之后最受中國留學(xué)生歡迎的國家。英國有華人60萬左右，主要分布在倫敦、曼徹斯特、伯明翰，中國留學(xué)生人數(shù)超過13.5萬，以教育為海外房地產(chǎn)投資最重要的動機的中國，英國房地產(chǎn)投資更是首選。

簽證方面，現(xiàn)在手續(xù)簡單，并且可以同時辦理申根國簽證。據(jù)統(tǒng)計，96%的中國旅客可以獲得英國簽證。英國向中國游客發(fā)放的簽證數(shù)量持續(xù)增長。截至2014年6月，向中國旅客發(fā)放的簽證數(shù)量達390,380同比增長22%。其中，308,000以上的簽證為旅游簽證，同比增長26%，也是實際數(shù)量增長最高的國家。近日，英國更是放開旅游簽證的限制，實行兩年內(nèi)多次往返的簽證。

2.2 英國經(jīng)濟現(xiàn)狀及趨勢

2015年英國經(jīng)濟全面復(fù)蘇，保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。世界經(jīng)合組織（OCED）的報告《2015年英國經(jīng)濟回顧》中介紹 2014年英國經(jīng)濟整體回升，已連續(xù)八個季度保持增長，GDP增長速度2014年2.6%，創(chuàng)2006年以來最大增幅，預(yù)計2015年也將保持2.6%增長水平，2016年維持在2.5%左右（表2.1），這在世界七大發(fā)達國家中排名第一。 經(jīng)濟恢復(fù)很大程度上得益于高度寬松的貨幣政策和對房地產(chǎn)市場支持的強有力的放貸政策。英國經(jīng)濟具有很強的內(nèi)在穩(wěn)定性，就業(yè)率已經(jīng)完全恢復(fù)到金融危機以前的水平，員工收入也在逐年增加，而勞工的生產(chǎn)力水平有待進一步提高。英國的失業(yè)率也已顯著下降。預(yù)計英國的工資水平會在2016年得到全面的提升。此外,油價處于低位而居民收入不斷回升,共同助力英國消費市場。根據(jù)英國財政部的最新預(yù)測，通貨膨脹在2016年將達到1.7%。

表2.1:宏觀經(jīng)濟指標(biāo)及預(yù)測

英國的金融體系非常穩(wěn)健，金融危機后專門成立了金融政策委員會（Financial Policy Committee），其目的是保證國家金融行業(yè)的穩(wěn)定性，幫助英格蘭銀行實現(xiàn)其政策和目標(biāo)，保護英國的金融體系。根據(jù)英格蘭銀行的‘系統(tǒng)性風(fēng)險調(diào)查’（Systemic Risk Survey），高影響風(fēng)險的突發(fā)性已經(jīng)降到最低，同時尾部風(fēng)險（Tail Risks）也已經(jīng)降低。英格蘭銀行的基本利率將繼續(xù)保持在0.5%，但英國皇家特許測量師學(xué)會（RICS）預(yù)測，2016年第一季度將有可能上升至1%。英國央行承諾將會緩慢的上調(diào)基準(zhǔn)利率，并且據(jù)其官方預(yù)計，在2018年以前，基準(zhǔn)利率仍會保持并遠遠低于5%的水平。隨著美元的強勢回升，英鎊匯率下跌，英鎊兌美元跌至一年內(nèi)最低點。英國央行明年初有加息的預(yù)期，英鎊未來還會有上漲的空間，加息將助推英鎊的持續(xù)走高，未來一段時間英鎊兌人民幣將會升值。

個人消費和商業(yè)投資是英國經(jīng)濟快速發(fā)展的兩大動力。隨著個人的消費能力逐漸增加，社會經(jīng)濟信心提升。2015年第二季度中又增加了11 萬5千個工作崗位。 2015年5月，16-64歲的勞工就業(yè)率達到73.3%,失業(yè)率只有5.6%。英國是低通貨膨脹國家，由于國際石油價格和食品價格的下滑，英國的通貨膨脹率2015年只有1%，預(yù)計2016年達到1.7%。英國從2013年開始固定資產(chǎn)投資逐年增加。商業(yè)投資的提升表現(xiàn)再商業(yè)地產(chǎn)（尤其是辦公室場地）的需求上。英國商業(yè)地產(chǎn)的交易變得活躍起來，2014年的交易量明顯比2013年提升了40%，大部分的成交項目都在倫敦地區(qū)。英國的基礎(chǔ)設(shè)施投資也在進一步加強，倫敦市穿城火車，以及高鐵項目的批復(fù)都利于刺激經(jīng)濟的進一步提升。大量的私人投資基礎(chǔ)設(shè)施依然需要。英國政府出版了《國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃》保證更好地吸引海外投資和建設(shè)。從政治層面上看，2015年5月初英國政府換屆大選結(jié)果顯示保守黨在國會下議院獲得超過半數(shù)的議席，保守黨領(lǐng)袖大衛(wèi)·卡梅倫獲得英國女王授權(quán)組建新一屆政府。英國保守黨單獨執(zhí)政的局面將消除房地產(chǎn)界在大選之前擔(dān)心的工黨提出的豪宅稅、出租房租金封頂以及對海外購房者加收印花稅等政綱。然而財政壓力依然很大，政府財政赤字將進一步擴大。主要的經(jīng)濟風(fēng)險來自于國際市場，包括希臘經(jīng)濟的崩潰，中國股市震蕩，以及俄羅斯，烏克蘭，和中東地區(qū)的政治不穩(wěn)定因素等。

2.3 房地產(chǎn)刺激政策

進年來英國政府還發(fā)布了一系列的房市刺激方案，拉動市場需求，加大了購買者的借貸水平和金融機構(gòu)的放貸能力，加大了對住房的需求量。其中重要的政策包括《地方基礎(chǔ)實施基金（Local Infrastructure Fund）》和《促進英國建造投資基金（Get Britain Building）》。另外英國政府還出臺了幫助首次買房者的《協(xié)助買房計劃 （Help to Buy）》和借貸基金（Funding for Lending）’有效刺激了住房市場，加大了購買者的借貸水平和金融機構(gòu)的放貸能力，加強了對住房對需求量。協(xié)助購買計劃主要是通過為首次購房者提供政府擔(dān)保合無息的貸款幫助他們可以較低的價格購買住房，而借貸基金更多地是幫助為放貸金融機構(gòu)提供資金支持，確保貸款申請可以順利完成。住房市場風(fēng)險依然存在，政府要保證盡量減少高負(fù)債的家庭。

2.4 中英關(guān)系和中方投資

中英兩國經(jīng)濟往來密切, 隨著兩國簽訂避免重復(fù)征稅的協(xié)定，倫敦作為最重要的全球人民幣交易中心，雙邊關(guān)系逐漸進入蜜月期。2014 年9月英國財政大臣喬治·奧斯本 (George Osborne) 和中國副總理馬凱共同主持第六次中英年度經(jīng)濟財經(jīng)對話時強調(diào)，將進一步加強中英兩國貿(mào)易和投資合作，同時加強發(fā)展可持續(xù)城市和智慧城市的建設(shè)。

從數(shù)字上來看，2013年，英國對華貨物出口額達124億英鎊，與2012年相比增長18%。2013年，中國成為英國第7大出口市場。2014年1月至6月，英國對華貨物出口額為66億英鎊，與2013年同期相比增長9%。進口貨物額增長18%，達到190億英鎊。英國獲得的中國投資高于歐洲任何其他國家，比第二大投資國：德國高出50%以上。另外，世界上最大的銀行，中國工商銀行經(jīng)英國審慎監(jiān)管局批準(zhǔn)已獲得開設(shè)分行的執(zhí)照。這是50多年來開設(shè)英國分行的首家中資銀行。中國建設(shè)銀行宣布將在倫敦發(fā)行債券，中國國家發(fā)展銀行在倫敦設(shè)立代表處，英國作為首個西方國家積極參與到亞投行的建設(shè)中去。這些對中國投資者而言意味著未來在英國投資和融資（貸款按揭）更加便捷。

2.5 小結(jié)

英國是世界前列的經(jīng)濟大國，隨著經(jīng)濟穩(wěn)步回升，金融體系保障的進一步加強，英國國民對經(jīng)濟的信心得以恢復(fù)，低利率和低通貨膨脹，刺激了消費和商業(yè)性投資，失業(yè)率也降到了金融危機前的水平，工資水平也在逐步上升。英國政府的一系列住房刺激政策，以及貨幣的量化寬松政策和傾向性的房貸鼓勵政策都拉高了房地產(chǎn)市場的需求。隨著中英兩國關(guān)系的緊密加固，越來越多的中資企業(yè)開始進入英國特別是倫敦的地產(chǎn)市場。（待續(xù)）