中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)租房新模式——青年公寓年終觀察

文/童浩

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中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)租房新模式——青年公寓年終觀察

文/童浩

隨著新的商業(yè)模式的涌現(xiàn)以及資本的進(jìn)入，中國(guó)住宅租賃市場(chǎng)正在從傳統(tǒng)的交易模式過渡到產(chǎn)品改造、注重居住服務(wù)和O2O的新模式。

住宅租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀

1.市場(chǎng)的供求兩端是高度分散的主體

參考發(fā)達(dá)國(guó)家例如美國(guó)的實(shí)際情況，其公寓大體可分為產(chǎn)權(quán)公寓（Condo）、出租公寓（Apartment）和合作公寓（Co-op）三個(gè)類別。產(chǎn)權(quán)公寓和出租公寓的主要差別在于開發(fā)商在建造物業(yè)之初的預(yù)期盈利模式和產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系，意在分單位出售以獲得銷售收入，獨(dú)立分戶產(chǎn)權(quán)，即為產(chǎn)權(quán)公寓；意在長(zhǎng)期持有并通過運(yùn)營(yíng)獲得租金收益，整棟物業(yè)通常歸一個(gè)產(chǎn)權(quán)單位，則為出租公寓。換而言之，產(chǎn)權(quán)公寓為分散的個(gè)體業(yè)主所有，大多為自住，也可對(duì)外出租或轉(zhuǎn)售；出租公寓大多為單個(gè)企業(yè)所有，專門用于出租。合作公寓較前兩者有著很大的不同，其產(chǎn)權(quán)由一個(gè)股份公司所持有，業(yè)主購(gòu)買到的非某個(gè)單位Unit的物業(yè)所有權(quán)而是該股份公司的股份，并同時(shí)擁有該公司所賦予的長(zhǎng)期租賃使用權(quán)的公寓形態(tài)，因其特殊的國(guó)情和時(shí)代背景且在國(guó)內(nèi)缺乏對(duì)應(yīng)的比較標(biāo)的暫先不納入討論范圍。所以就產(chǎn)權(quán)公寓和出租公寓的情況而言，美國(guó)公寓租賃市場(chǎng)的供求關(guān)系類似于一個(gè)C2C+B2C的組合，其市場(chǎng)上高達(dá)70%的可供租賃房源來自于排名前十的公寓REITs。

中國(guó)商品住宅的開發(fā)和銷售模式多為從香港引進(jìn)，在經(jīng)歷了近二十年的高速發(fā)展之后，開發(fā)商在開發(fā)、銷售和招商環(huán)節(jié)已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)，但在物業(yè)的持有和運(yùn)營(yíng)方面相比發(fā)達(dá)國(guó)家仍處在較為初級(jí)的階段。國(guó)內(nèi)住宅租賃市場(chǎng)供求兩端的關(guān)系更接近于一個(gè)C2C的狀態(tài)，供給端是高度分散的私人業(yè)主所提供的待出租房源，需求端是同樣分散在城市各個(gè)角落的廣大青年租客人群。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)2014年發(fā)布的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告》指出，目前我國(guó)存量房市場(chǎng)規(guī)模約為2億套，城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率高達(dá)22.4%，此外每年新增房屋供應(yīng)量為2504萬套，而其對(duì)應(yīng)的新增購(gòu)房需求僅為995萬套。在商品住宅市場(chǎng)由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的過程中，待出租的物業(yè)散落在不同的家庭手中，除了少數(shù)特別優(yōu)質(zhì)的物業(yè)會(huì)被開發(fā)商所保留由自己運(yùn)營(yíng)。

2. 經(jīng)紀(jì)職能的錯(cuò)位

面對(duì)高度分散的待租房源和找房人群，促進(jìn)信息的流通、弱化信息的不對(duì)稱以期提升供需雙方的匹配效率的重要職能，在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)尚未被廣泛應(yīng)用的時(shí)期，是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司來承擔(dān)的。也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的出現(xiàn)是為了在一定程度上聚集分散的供需主體，發(fā)現(xiàn)價(jià)格，從而加快市場(chǎng)上有效供給和有效需求的轉(zhuǎn)化率，并最終完成租賃交易的撮合。但實(shí)際的情況是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商為了獲取更多的商業(yè)利潤(rùn)，沒有很好地串聯(lián)起供需雙方并履行其行業(yè)責(zé)任，反而依托自身所搜集到的大量房源和租客信息，進(jìn)一步割裂了供給和需求，加深了住宅租賃市場(chǎng)信息不對(duì)稱的情況。

3. 虛假的房源信息阻礙了行業(yè)效率的提升

互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的普及，大幅加快了信息流通的速度，擴(kuò)展了信息傳遞的渠道，信息的透明化也使得各個(gè)行業(yè)信息不對(duì)稱的困境得以緩解。但對(duì)于住宅租賃市場(chǎng)，用戶的實(shí)際體驗(yàn)并沒有得到較大改善。各種互聯(lián)網(wǎng)工具被經(jīng)紀(jì)公司熟練地應(yīng)用于發(fā)布虛假房源及圖片以獲取客戶點(diǎn)擊訪問和電話問詢，最終達(dá)成搜集更多有效租房需求的目的，大量無效、重復(fù)的房源充斥著各類房地產(chǎn)分類信息平臺(tái)。這是一個(gè)劣幣驅(qū)逐良幣的過程，配以好看照片、較低價(jià)格的假房源總能夠獲得租客更多的關(guān)注、訪問和電話，上傳了真實(shí)照片，市場(chǎng)價(jià)格的真房源反而無人問津。供需雙方自行匹配的成本越高，市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)紀(jì)公司的依賴程度也就越大，經(jīng)紀(jì)公司對(duì)于供需雙方信息調(diào)配的價(jià)值得以凸顯。從根本上看，經(jīng)紀(jì)公司明顯缺乏促使住宅租賃市場(chǎng)供需信息透明化的內(nèi)在動(dòng)力。當(dāng)租客通過互聯(lián)網(wǎng)找房時(shí)所檢索到的信息絕大部分都是虛假無效的時(shí)候，他們會(huì)重新造訪門店，而這個(gè)過程所體現(xiàn)出來的效率甚至可能低于互聯(lián)網(wǎng)沒有被廣泛應(yīng)用之前。

住宅租賃市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

1.一二線城市租售比與國(guó)際平均水平的差值逐步縮小

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，全國(guó)28個(gè)一二線城市的常住人口共28965萬人，凈流入人口為5985萬人（常住人口數(shù)減去戶籍人口數(shù)），但考慮到仍有部分外來務(wù)工人員因各種原因未被納入統(tǒng)計(jì)范圍，所以一二線城市實(shí)際容納接收的外來人口數(shù)量很可能已遠(yuǎn)超出以上數(shù)值。如果其他地區(qū)戶籍人口向一二線城市匯集的流動(dòng)趨勢(shì)未發(fā)生根本性改變，這些城市的住宅租賃需求將不斷增加，除非存量房市場(chǎng)被快速盤活，以及居民家庭所持有空置房源的出租轉(zhuǎn)化率得到有效提升，那么租金的上漲在未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)仍將保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

長(zhǎng)期來看，中國(guó)一二線城市的租售比均值預(yù)計(jì)將隨著居民收入的增加由現(xiàn)階段的1/400向發(fā)達(dá)國(guó)家平均的1/200靠攏，在新房和二手房銷售成交價(jià)格沒有出現(xiàn)大幅下跌的情況下，住宅租賃月租金的增長(zhǎng)空間高達(dá)100%。即使一二線城市的住宅交易價(jià)格在近兩三年內(nèi)或因系統(tǒng)性的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生一定幅度的回調(diào)，但數(shù)量龐大的住房需求依然真實(shí)存在，中國(guó)主要城市租售比的合理化趨勢(shì)恐難有方向性的轉(zhuǎn)變。

2.合租品牌公寓的天花板

一二線城市住宅租賃需求主體的年齡結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，伴隨城市人口的流動(dòng)和收入的增加，越來越多的90后進(jìn)入租房市場(chǎng)，其對(duì)于居住品質(zhì)的要求也在不斷提升。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《社會(huì)藍(lán)皮書》顯示，畢業(yè)一年后約有三成90后大學(xué)畢業(yè)生的居住面積不足20平方米，他們更希望提高自己的生活質(zhì)量，更看重個(gè)人的發(fā)展，而不會(huì)輕易選擇購(gòu)買房產(chǎn)。事實(shí)上，品質(zhì)好，裝修、家電等方面能夠基本達(dá)到居家條件的房源在市場(chǎng)中的占比較低，其相對(duì)較高的價(jià)格也導(dǎo)致整個(gè)中低端的住宅租賃需求一直處于被抑制而得不到有效滿足的狀態(tài)。在近幾年例如You+國(guó)際公寓、自如有家、蘑菇公寓等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商紛紛推出適合年輕租客的高性價(jià)比產(chǎn)品并獲得了良好的市場(chǎng)反饋之后，中低端的消費(fèi)升級(jí)以及由需求所推動(dòng)的行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)已清晰可見。嚴(yán)格意義上來說，以合租產(chǎn)品為主的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)理應(yīng)劃歸到住宅托管租賃市場(chǎng)中來。根據(jù)58同城《2013年租房行業(yè)報(bào)告》，現(xiàn)階段合租人數(shù)約占租房人數(shù)的25%，合租人數(shù)與租房套數(shù)的比值約為3.5：1，那么用于合租的住宅約占房源總數(shù)的7.14%，整租房源占92.86%。由于部分整租房源實(shí)際也是用于合租，所以“N+1”模式的長(zhǎng)租公寓占比城市出租公寓的比率將低于7%。

3.托管房在租賃市場(chǎng)上的占比存在較大的上升空間

以托管房業(yè)務(wù)開展得相對(duì)較好的杭州市場(chǎng)為例，杭州市區(qū)年住宅總量116萬套，以出租率20%計(jì)算，租賃成交量約24萬套，目前托管房源（含合租和整租）占比約為15%，即3萬多套。如果能夠解決業(yè)主端租金年付、租后維修以及租客、房源信息告知等方面的問題，整租托管房的市場(chǎng)占比理論上可升至整租公寓的50%，即在杭州市場(chǎng)形成1.68萬套合租托管房，11.16萬套整租托管房，11.16萬套整租普租房。并且，以上數(shù)據(jù)是在總體市場(chǎng)的租賃成交量沒有計(jì)算任何增長(zhǎng)的情況下得出的。

按上述比例，僅北上廣深四個(gè)一線城市未來合租托管房源將達(dá)到20萬套，整租托管房源將超過150萬套。

4.讓經(jīng)紀(jì)人的價(jià)值回歸服務(wù)本身

租賃經(jīng)紀(jì)一直以來所遵循的行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)模式已經(jīng)開始改變，隨著視頻看房、全景圖片等技術(shù)的日趨成熟，租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)中的核心之一，供求雙方的匹配，或終將為系統(tǒng)和規(guī)則所取代，用戶通過線上尋找符合自身篩選條件的房源，挑選出需要進(jìn)行帶看的物業(yè)，線下由經(jīng)紀(jì)人完成一對(duì)一的帶看服務(wù)。此時(shí)經(jīng)紀(jì)人所需要傳遞給用戶的將是系統(tǒng)和工具所暫時(shí)無法提供的服務(wù)，其價(jià)值將回歸服務(wù)本身。在這個(gè)階段內(nèi)，服務(wù)品質(zhì)卓越的租賃經(jīng)紀(jì)人會(huì)獲得更多用戶的關(guān)注和青睞。當(dāng)能夠提供類似高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量超過某個(gè)臨界值時(shí)，經(jīng)紀(jì)服務(wù)的賣方市場(chǎng)將被瓦解，取而代之的是一個(gè)活躍的B2C+C2C市場(chǎng)。

此后一個(gè)階段內(nèi)，帶看環(huán)節(jié)所必需的經(jīng)紀(jì)人的介入程度會(huì)逐漸降低，或者鑒于帶看行為本身并無過高的專業(yè)性要求，也存在由他人代為完成的可能。普通租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)的價(jià)值較托管租賃將大幅下降，因?yàn)槎唐趦?nèi)租后服務(wù)如維修保潔、與客戶及時(shí)互動(dòng)等智能依然需要專人來提供，而托管租賃的核心價(jià)值將借由專業(yè)的管家服務(wù)得以體現(xiàn)。

5.相關(guān)政策和細(xì)則的出臺(tái)

針對(duì)近幾年頻頻出現(xiàn)的城市群租房亂象，各地政府積極制定了一系列的法律法規(guī)和解決辦法，2013年7月1日北京頒布了《關(guān)于公布我市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》，2014年5月10日上海市對(duì)《上海市居住房屋租賃管理辦法》中人均居住面積等具體指標(biāo)也做出了明確規(guī)定。但僅靠堵往往是不夠的，群租現(xiàn)象的背后是尖銳的一二線城市住宅租賃市場(chǎng)的中低端供需矛盾。面對(duì)需求推動(dòng)的租賃行業(yè)改革，2015年1月14日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》，以鼓勵(lì)成立經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)通過長(zhǎng)期租賃或購(gòu)買社會(huì)房源，直接向社會(huì)出租。當(dāng)越來越多的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商以及各類租賃經(jīng)紀(jì)公司真正地從租客的實(shí)際需求出發(fā)，在商業(yè)運(yùn)營(yíng)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)肩負(fù)起其相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任，更多的有利于住宅租賃行業(yè)健康發(fā)展的細(xì)則、條例甚至稅收優(yōu)惠政策的出臺(tái)是值得期待的。