深圳地鐵商業(yè)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計有效協(xié)同的探索

夏昌瓊

(深圳市地鐵集團有限公司資源開發(fā)分公司,518026,深圳∥總經(jīng)理，高級經(jīng)濟師)

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百家論壇

深圳地鐵商業(yè)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計有效協(xié)同的探索

夏昌瓊

(深圳市地鐵集團有限公司資源開發(fā)分公司,518026,深圳∥總經(jīng)理，高級經(jīng)濟師)

對地鐵商業(yè)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計有效協(xié)同的重要性進行分析,提出制約地鐵商業(yè)資源規(guī)劃設(shè)計有效落地的四大問題。以深圳地鐵三期工程推進商業(yè)資源規(guī)劃設(shè)計有效落地的實踐為具體案例,在理念、機制、人才、協(xié)同、招商、標準化等六個方面,歸納出地鐵商業(yè)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計有效協(xié)同的具體策略,以實現(xiàn)地鐵商業(yè)資源開發(fā)的價值最大化和可持續(xù)發(fā)展。

地鐵; 商業(yè)開發(fā); 規(guī)劃設(shè)計; 有效協(xié)同

Author′s address Shenzhen Merto Group Co.,Ltd.,518026,Shenzhen,China

深圳地鐵一期工程于2004年12月28開通,這標志著深圳正式邁入地鐵時代。2011年6月,深圳地鐵二期工程通車,形成了深圳地鐵1、2、3、4、5號線共178 km的地鐵網(wǎng)絡(luò),深圳地鐵正式步入網(wǎng)絡(luò)化運營時代。深圳地鐵三期工程中的7、9、11號線108 km線路將自2016年起陸續(xù)開通運營,在現(xiàn)有地鐵網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上,全面輻射深圳各大行政區(qū)域和核心商業(yè)片區(qū)。

深圳地鐵商業(yè)隨著地鐵線路的延展不斷拓展,在業(yè)態(tài)上實現(xiàn)了站廳商鋪、地下商業(yè)空間、自助設(shè)備及車站銀行等全業(yè)態(tài)覆蓋,并已擁有12 萬 m2地下商業(yè)空間的龐大體量。在深圳地鐵三期工程中也已規(guī)劃出約10 萬 m2的地下商業(yè)空間。深圳地鐵10余年商業(yè)資源開發(fā)的經(jīng)驗是：商業(yè)開發(fā)價值的最大化需要商業(yè)開發(fā)和線路建設(shè)“同步規(guī)劃、同步設(shè)計、同步建設(shè)、同步運營”。這是地鐵商業(yè)開發(fā)的客觀規(guī)律所決定的?；诘叵聵?gòu)筑物的不可逆性,規(guī)劃設(shè)計等前期策劃能否提前介入、全面介入、精細介入,直接決定了地鐵商業(yè)未來開發(fā)的高度與深度。

1 地鐵商業(yè)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計有效協(xié)同的重要性

1.1 規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)開發(fā)的有效規(guī)模

地鐵上蓋物業(yè)和地下商業(yè)的規(guī)模與數(shù)量在線路規(guī)劃階段就已確定。以地下商業(yè)空間為例,由于線路建設(shè)施工工法等原因,會自然生成一定規(guī)模的地下空間,如果規(guī)劃設(shè)計時不考慮其商業(yè)開發(fā)訴求,則自然生成的地下空間規(guī)模并非有效規(guī)模,大多需要投入巨大改造成本方可開發(fā),甚至根本難于開發(fā)。反之,如果規(guī)劃設(shè)計時對地鐵沿線商業(yè)情況、開發(fā)前景等進行全面調(diào)查、研究、預(yù)測,則不僅可將自然形成的規(guī)模全面轉(zhuǎn)化為有效規(guī)模,甚至還可“創(chuàng)造”出更多體量的有效規(guī)模。

1.2 規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)開發(fā)的合理布局

地鐵站廳作為封閉空間,其容量基本恒定。規(guī)劃設(shè)計時,雖以滿足地鐵的運營需求為第一要務(wù),但也應(yīng)最大限度挖掘商業(yè)空間,統(tǒng)籌考慮站廳商鋪、自助設(shè)備、廣告、通信等商業(yè)資源的預(yù)留、設(shè)置與布局,使商業(yè)資源與運營設(shè)施間、商業(yè)服務(wù)和通行服務(wù)間達到有效均衡,從而為乘客提供優(yōu)質(zhì)完備的地鐵通行及商業(yè)服務(wù)。

1.3 規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)開發(fā)的價值效益

規(guī)劃設(shè)計在商業(yè)開發(fā)價值實現(xiàn)過程中處于龍頭地位,直接決定了商業(yè)資源的先天資質(zhì),奠定后期招商、經(jīng)營等環(huán)節(jié)所能達到的高度。規(guī)劃設(shè)計階段應(yīng)以前瞻性的眼光,充分考量后期招商、經(jīng)營需要,使規(guī)劃設(shè)計更加契合市場需求,提升并實現(xiàn)地鐵商業(yè)價值。

2 制約規(guī)劃設(shè)計與商業(yè)開發(fā)有效協(xié)同的四大問題

國內(nèi)城市軌道交通企業(yè)大多處于工程建設(shè)的高峰期。由于建設(shè)工期緊、任務(wù)重,其工作重心往往側(cè)重于地鐵建設(shè)和運營籌備,故重視商業(yè)資源規(guī)劃設(shè)計的理念并未形成普遍共識,也沒有建立一套規(guī)劃設(shè)計與商業(yè)開發(fā)有效協(xié)同的機制來保障地鐵建設(shè)和商業(yè)開發(fā)的“同步規(guī)劃、同步設(shè)計、同步建設(shè)、同步運營”。這使得商業(yè)開發(fā)需求往往不能得到充分考慮和滿足,從而導(dǎo)致部分商業(yè)空間后期招商困難、改造成本巨大,甚至不具備開發(fā)價值只能留待日后開發(fā)。

2.1 重視商業(yè)資源規(guī)劃設(shè)計的理念未形成共識,缺少權(quán)責(zé)明晰的協(xié)同機制

地鐵商業(yè)前期工作涉及規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)備、建設(shè)、運營、資源經(jīng)營等各方的“多兵種”協(xié)同作戰(zhàn),客觀上需要形成重視商業(yè)前期規(guī)劃設(shè)計的理念共識,并建立相應(yīng)的協(xié)同機制作為保障。但在實際運作中,由于各方專業(yè)跨度較大,故城市軌道交通公司多采取對雙方分別考核的做法,且在考核目標和導(dǎo)向上存在較大差別。在建設(shè)工期緊、任務(wù)重、接口多的客觀約束下,由于沒有集團層面統(tǒng)一的、重視商業(yè)前期規(guī)劃設(shè)計的理念共識,沒有一個清晰的介入流程和操作指引,因此，規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)等相關(guān)部門雖有意將商業(yè)開發(fā)需求推進落地,但也往往存在有心無力、無所適從、干好干壞一個樣等問題。這導(dǎo)致商業(yè)開發(fā)方往往只能單兵作戰(zhàn),使商業(yè)需求處于次要、可有可無的地位,易被忽略或成為“半拉子”工程,從而造成其后期難于開發(fā)或開發(fā)改造成本巨大等不利后果。

2.2 規(guī)劃設(shè)計未能充分考慮商業(yè)開發(fā)需求,導(dǎo)致商業(yè)空間不具備開發(fā)條件

具備商業(yè)開發(fā)條件和價值的地下空間的體量,是地鐵公司地下商業(yè)的“有效規(guī)?！?其大小和價值在地鐵線路建設(shè)的工程可行性研究階段就已基本確定。這要求資源開發(fā)方在線路規(guī)劃階段就對地鐵沿線商業(yè)情況、開發(fā)前景等進行全面調(diào)查、研究、預(yù)測,編制商業(yè)咨詢項目報告書,并由線路規(guī)劃方據(jù)此在工程可行性研究階段明確地鐵資源專項報告。如果不就資源專項報告納入工程可行性研究作出硬性規(guī)定,商業(yè)開發(fā)前期規(guī)劃設(shè)計就往往難以得到保障。

深圳地鐵一二期工程形成的12萬 m2地下商業(yè)空間中,除已經(jīng)營、已招商的約8萬m2外,另有約4萬 m2體量的18個空間暫不具備開發(fā)條件。造成這種現(xiàn)象的主要原因就是在線路規(guī)劃設(shè)計時未能充分考慮商業(yè)開發(fā)需求,故基本沒有設(shè)置地面出入口或做預(yù)留,而項目只完成了基本土建工程。

以深圳地鐵二期工程5號線上水徑站的地下空間為例,其建筑面積為1 萬多m2,長580 m。上水徑站靠近河流,車站埋深較深,由于施工工法原因及節(jié)省回填成本的考慮,自然形成了上水徑站的地下空間。但由于該空間不是基于商業(yè)開發(fā)角度而規(guī)劃產(chǎn)生的,故沒有出入口、通道的設(shè)置與建設(shè),與車站也不相連,無法利用進出站客流。此外,由于該空間緊挨兩側(cè)建筑及河流,目前即便計劃進行商業(yè)開發(fā),也無法設(shè)置出入口,只能留待地面整體開發(fā)時再一并考慮,樂觀預(yù)計也需10年以后。

2.3 規(guī)劃設(shè)計不能有效滿足商業(yè)經(jīng)營需要,加大后期改造難度,帶來效益損失

地下商業(yè)空間的前期規(guī)劃設(shè)計以契合后期經(jīng)營需要為第一要義。但在具體實操中,由于規(guī)劃設(shè)計方、商業(yè)經(jīng)營方等相關(guān)各方間的銜接不夠,以及規(guī)劃設(shè)計理念、市場環(huán)境評估、商業(yè)發(fā)展趨勢分析等的欠缺或偏差,使得規(guī)劃設(shè)計難于有效契合商業(yè)經(jīng)營需要,風(fēng)、水、電等預(yù)留不足,從而導(dǎo)致后期招商困難或改造成本巨大。

以目前深圳地鐵經(jīng)營較為成功的會購區(qū)間(連城新天地)為例進行分析，其位于深圳中心區(qū),連接1號線會展中心和購物公園站,目前日均有效客流已突破4 萬人次,是國內(nèi)地下商業(yè)空間開發(fā)經(jīng)營的典型案例。

但在早期開發(fā)過程中,由于規(guī)劃設(shè)計時未充分考慮空間布局、業(yè)態(tài)分布、電量供應(yīng)等商業(yè)經(jīng)營的必要條件,而且當(dāng)時地面商業(yè)環(huán)境不甚理想,故項目經(jīng)過了多次招商才成功。引入集成商協(xié)同開發(fā)時也面臨諸多困難。例如,該區(qū)間C區(qū)原設(shè)計為公共區(qū),后想調(diào)整為商業(yè),其出入口就不符合二次消防報建要求,只能進行改造。又如區(qū)間原規(guī)劃供電量不能滿足商業(yè)需求,且因為處于城市中心區(qū),故協(xié)調(diào)供電局進行電量擴容的工作十分艱難，耗時較長。由于規(guī)劃時未充分考慮業(yè)態(tài)布局,故后期增加餐飲業(yè)態(tài)的布局需進行相應(yīng)的工程改造,不僅成本高、而且費時長。最終,在承租商前期投入了數(shù)千萬元的建設(shè)改造以及招商管理費用后,才使得該項目開業(yè)經(jīng)營。如在規(guī)劃設(shè)計時能充分考慮到商業(yè)經(jīng)營需要,則上述費用及耗時可能大幅節(jié)約甚至避免。

2.4 未能與站點周邊城市規(guī)劃設(shè)計有效協(xié)同

地鐵商業(yè)作為城市商業(yè)布局中的重要一環(huán),有嵌入城市整體規(guī)劃、協(xié)同周邊商業(yè)發(fā)展的客觀要求。但實際上,由于地鐵建設(shè)先于周邊發(fā)展,故地鐵商業(yè)規(guī)劃設(shè)計者在實踐中,很難充分考量后期周邊商業(yè)體落成后對自身的沖擊和影響,從而導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計時欠缺前瞻性和預(yù)見性。如上海軌道交通3號線虹口足球場站(高架車站),其原商鋪均為利用地鐵的物業(yè)開發(fā)的,曾經(jīng)一派紅火,但當(dāng)其緊鄰的大型購物中心“龍之夢”開業(yè)后,地鐵站內(nèi)的商鋪迅速紛紛關(guān)閉,如今一片蕭條景象。

3 深圳地鐵強化商業(yè)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計有效協(xié)同的實踐

深圳地鐵經(jīng)歷一二期工程商業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗與教訓(xùn)后認為,想要提升地下商業(yè)的利用效率和價值,實現(xiàn)“同步規(guī)劃、同步設(shè)計、同步建設(shè)、同步運營”的目標,需要形成重視商業(yè)資源規(guī)劃設(shè)計的理念共識,通過構(gòu)建規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)等各方與商業(yè)開發(fā)的有效協(xié)同機制來全面滿足商業(yè)開發(fā)需求,通過招商環(huán)節(jié)前置、建立商業(yè)工程標準化體系等措施來保證規(guī)劃設(shè)計介入商業(yè)開發(fā)時的質(zhì)量和效率,以確保深圳地鐵三期工程的商業(yè)開發(fā)不留遺憾、多出精品。

3.1 轉(zhuǎn)變理念,在集團層面達成重視商業(yè)資源規(guī)劃設(shè)計的共識

在深圳地鐵一期工程中,深圳地鐵集團的戰(zhàn)略重點為線路的建設(shè)和運營籌備,商業(yè)開發(fā)被置于從屬和次要地位,較線路建設(shè)相對滯后和被動;在深圳地鐵二期工程中,雖然已意識到商業(yè)開發(fā)的重要作用,并同步規(guī)劃出了大體量的地下商業(yè)空間,但由于工期緊且缺乏必要的協(xié)同機制等原因,導(dǎo)致部分地下商業(yè)空間難于開發(fā)或需投入巨大工程改造成本方可開發(fā);在深圳地鐵三期工程中,政府對深圳地鐵的投融資及建設(shè)體制進行了創(chuàng)新變革,政府的資本金投入方式改為只配置土地資源，這就在機制上迫使企業(yè)必須加強商業(yè)開發(fā)的力度,提升自身“造血”能力。深圳地鐵結(jié)合一二期地鐵建設(shè)的經(jīng)驗和教訓(xùn),從集團層面確立了“做強、做精資源板塊”的戰(zhàn)略部署,全面落實資源開發(fā)規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、經(jīng)營各階段工作,實現(xiàn)了與軌道交通項目同步規(guī)劃、同步設(shè)計、同步建設(shè)和統(tǒng)一管理,有力地保障了深圳地鐵三期工程商業(yè)開發(fā)的順利推進和有效實施。

3.2 頂層設(shè)計,構(gòu)建協(xié)同機制保障商業(yè)前期規(guī)劃設(shè)計的落地

深圳地鐵集團有限公司為充分調(diào)動規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)等各方參與商業(yè)開發(fā)的積極性和主動性,變“單兵作戰(zhàn)”為“多兵種協(xié)同作戰(zhàn)”,在2014年以深圳地鐵集團的名義正式出臺《資源開發(fā)工程介入工作指引》,對參與地鐵資源及商業(yè)開發(fā)的各方權(quán)責(zé)進行了清晰界定,并設(shè)定了相應(yīng)獎懲考核辦法,要求必須將地鐵資源專項報告納入工程可行性研究報告,有力地保障了地鐵資源與軌道交通項目的同步規(guī)劃、同步設(shè)計、同步建設(shè)和統(tǒng)一管理。

根據(jù)《資源開發(fā)工程介入工作指引》,在規(guī)劃階段,要強化資源開發(fā)規(guī)劃意識,實現(xiàn)資源開發(fā)總體需求與地鐵新線項目的同步規(guī)劃。為此，明確了由深圳地鐵集團有限公司規(guī)劃部統(tǒng)籌、資源開發(fā)分公司參與并編制商業(yè)咨詢項目報告書；由規(guī)劃部根據(jù)報告書等資料在工程可行性研究階段明確地鐵資源專項報告；將地下空間等資源開發(fā)的要求納入新線項目規(guī)劃，明確資源項目投資經(jīng)費,經(jīng)資源開發(fā)分公司審核后向集團公司提交資源規(guī)劃專項報告。在設(shè)計階段,要編制新線資源實施方案,具體落實各類資源的數(shù)量、規(guī)劃布局及技術(shù)規(guī)格書,確保各類資源設(shè)計滿足規(guī)劃要求,實現(xiàn)同步設(shè)計。明確了由深圳地鐵集團設(shè)計部負責(zé)聯(lián)絡(luò)設(shè)計單位按要求具體落實地鐵資源規(guī)劃,對于資源相關(guān)設(shè)計,由資源開發(fā)分公司在設(shè)計審核階段參與審核工作。在建設(shè)與驗收階段,要跟進新線項目建設(shè)進度,推進各類資源的招標、建設(shè)、安裝、調(diào)試及驗收工作,確保各類資源的同步建設(shè)實施。明確了深圳地鐵集團建設(shè)總部負責(zé)落實商業(yè)資源項目的設(shè)計預(yù)留及建設(shè)要求,并根據(jù)資源開發(fā)分公司提出的優(yōu)化建議對商業(yè)部分(如系統(tǒng)設(shè)備等)做適度的修改,負責(zé)設(shè)備生產(chǎn)、工程施工,配合完成商業(yè)資源項目的驗收工作。在運維階段,要創(chuàng)新資源項目運維模式,實現(xiàn)資源項目運維的統(tǒng)一管理,節(jié)約管理成本,對運營、設(shè)備、物業(yè)管理、安監(jiān)中心、運管辦、資源等各方權(quán)責(zé)進行了清晰界定。

通過上述舉措,在深圳地鐵三期工程新線商業(yè)建設(shè)進行時,基本做到了線路建設(shè)與商業(yè)規(guī)劃同步啟動。以深圳地鐵10號線為例,其全長近30 km,經(jīng)深圳福田區(qū)、龍華新區(qū)、龍崗區(qū)三大區(qū)域,共設(shè)車站24座。由于線路跨度較大,沿途商業(yè)、工程條件等較為復(fù)雜,深圳地鐵資源開發(fā)分公司在引入了商業(yè)咨詢單位對沿線商機、開發(fā)時序、開發(fā)條件、投入及投資收益等進行全面分析的基礎(chǔ)上,與深圳地鐵集團規(guī)劃設(shè)計部門及相關(guān)設(shè)計院定期或不定期地組織召開專題會議,逐一解決、落實商業(yè)相關(guān)問題,為商業(yè)開發(fā)的有效落地提供了堅實保障。

3.3 專業(yè)聚合,設(shè)立專職部門統(tǒng)籌商業(yè)前期規(guī)劃設(shè)計

鑒于商業(yè)前期工作的重要性,以及相關(guān)工作專業(yè)化程度高、協(xié)調(diào)接口多、進度要求快等現(xiàn)實情況,深圳地鐵資源開發(fā)分公司作為商業(yè)開發(fā)方,確立了商業(yè)前期策劃在分公司各項業(yè)務(wù)中的龍頭地位,專門成了資源前期策劃部門,來統(tǒng)籌商業(yè)、廣告、通信等各項資源的前期策劃工作；同時,采用市場化運作方式,引入精通規(guī)劃設(shè)計與商業(yè)運營的專業(yè)人才,打造精干高效的商業(yè)前期策劃團隊。目前,正開展深圳地鐵三期工程10萬 m2地下商業(yè)空間的商業(yè)開發(fā)可行性、規(guī)劃布局、工程預(yù)留建議等前期工作,并對華強北站、車公廟站、上梅林站等重點地下空間項目進行專項深入研究、系統(tǒng)梳理，并提出開發(fā)思路與建議。

3.4 精細規(guī)劃,促進地鐵商業(yè)與周邊商業(yè)體的有效融合,實現(xiàn)價值共同提升

對比地面商業(yè)體,地鐵商業(yè)在規(guī)模、層次、客流等方面存在先天劣勢,故在規(guī)劃設(shè)計時,不應(yīng)以競爭的姿態(tài)主導(dǎo),而應(yīng)積極主動融入地面商業(yè)體,成為其有效補充和配套,以相互促進,共同發(fā)展。

如深圳地鐵三期工程中的上梅林站地下空間,與地面10萬 m2的卓越匯購物中心無縫對接，在規(guī)劃定位時,便將其界定為時尚生活小天地,涵蓋時尚零售、多元餐飲、便民配套、生活休閑,從而融入“卓越匯”的整體布局。同時,與地面商業(yè)綜合體開發(fā)商就商業(yè)開發(fā)合作事宜進行了多輪溝通,最終實現(xiàn)了冷源等部分設(shè)備共享,僅此一項就節(jié)約了投資成本上百萬元;實現(xiàn)了建筑消防報建與地鐵報建同步,不僅厘清了地鐵投資與商業(yè)空間投資邊界,還同步提升了卓越匯和地鐵空間的價值。

3.5 招商前置,提升規(guī)劃設(shè)計與商業(yè)經(jīng)營的契合度

在地鐵商業(yè)的價值鏈中,規(guī)劃設(shè)計是前端,可奠定項目先天資質(zhì)；后期經(jīng)營是終端,實現(xiàn)項目商業(yè)價值。二者一脈相連、相輔相成。終端經(jīng)營者的需求前置并融合至規(guī)劃設(shè)計階段將有效降低開發(fā)成本,加快項目進度,進而大幅提升經(jīng)營效益。

以深圳地鐵3號線華新站地下空間為例,其位于站廳層,建筑面積為1.6萬m2。項目周邊無成熟、成規(guī)模的商業(yè),只有低密度低層住宅區(qū),人流稀少,商業(yè)氛圍相對較淡薄。為盤活該商業(yè)資源,深圳地鐵建設(shè)方經(jīng)周密商業(yè)調(diào)研后認為,如果項目按照僅完成土建狀態(tài)進行招商,必然大幅影響租金收益;如果完成系統(tǒng)安裝或者完成裝修再招商,則又無法滿足承租商的個性要求,需進行工程改造,會延遲商家入駐時間，造成浪費。因此,深圳地鐵特意提前了招商時點,在該空間的系統(tǒng)安裝工程尚未開展時便已引入了項目承租商,并結(jié)合其訴求,有效聯(lián)動設(shè)計方不斷對設(shè)計方案進行調(diào)整完善。這樣做預(yù)估節(jié)省工程改造成本數(shù)百萬元，大大降低了投資建設(shè)浪費的風(fēng)險,并使空間商業(yè)條件最大可能地契合了后期經(jīng)營需要,使得項目有望提前開業(yè)經(jīng)營,提前實現(xiàn)收益。

3.6 創(chuàng)新提效,推進商業(yè)設(shè)計、工程預(yù)留及裝修標準化體系

深圳地鐵三期工程有6條新線及若干延長線,合計250余km,基本覆蓋深圳所有行政區(qū)域,空間跨度大、建設(shè)工期緊,前期商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的工作量較為龐大。為保證各項商業(yè)需求的有效實現(xiàn),深圳地鐵建設(shè)方在工作實踐中也有意識地進行總結(jié)和借鑒,嘗試建立起一套標準化體系來提高前期規(guī)劃設(shè)計工作的效率和水平。

深圳地鐵結(jié)合一二期商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗,研究擬訂并全面推行站廳零星商業(yè)和物業(yè)區(qū)的商業(yè)設(shè)計、工程預(yù)留及裝修標準化方案,在商業(yè)開發(fā)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃布局、產(chǎn)品設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、風(fēng)水電工程預(yù)留條件、裝修等多方面為設(shè)計單位設(shè)定了可供參考的標準化體系,將商業(yè)開發(fā)設(shè)計理念融入線路規(guī)劃、工程可行性研究階段,以實現(xiàn)早介入、早開發(fā)、早設(shè)計的目標。

標準化體系的建立，一方面將商業(yè)資源開發(fā)理念貫穿至地鐵工程可行性研究、初步設(shè)計階段,提早介入使商業(yè)資源得到更充分的開發(fā)與利用;另一方面,有利于大體量地鐵商業(yè)資源的規(guī)模化開發(fā)與設(shè)計。在標準化方案的基礎(chǔ)上再進行設(shè)計優(yōu)化,很大程度上可節(jié)省人力成本及(溝通)時間成本等,大大提升工作效率。

目前,商業(yè)設(shè)計、工程預(yù)留及裝修標準化體系已應(yīng)用于深圳地鐵三期工程商業(yè)前期策劃,較大地提升了工作效率和商業(yè)資源的利用效率。

4 結(jié)語

根據(jù)深圳地鐵10年多商業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗,商業(yè)前期規(guī)劃設(shè)計是商業(yè)價值提升的最大生產(chǎn)力和推動力。深圳地鐵集團有限公司通過轉(zhuǎn)變理念,形成全集團高度重視商業(yè)前期規(guī)劃設(shè)計的共識,構(gòu)建出一套完備的協(xié)同機制,并且采取聚合專業(yè)力量、精細規(guī)劃、招商環(huán)節(jié)前置、推行標準化體系等措施來提升商業(yè)前期規(guī)劃設(shè)計的力度和水平,有力保障了商業(yè)需求的全面有效實現(xiàn)。目前,深圳地鐵三期工程的商業(yè)資源基本做到了與線路的同步規(guī)劃、同步設(shè)計、同步建設(shè),可顯著提高商業(yè)資源的利用空間和效益。

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Effective Collaboration of Shenzhen Metro Commercial Development Planning and Design

XIA Changqiong

The importance of effective collaboration between metro commercial development, planning and design is analyzed, four problems that restricted the effective implementation of business resource planning are put forward. Taking the 3rd phase project of Shenzhen metro as the specific case in promoting effective implementation, a specific strategy is summarized from six aspects: the concept, mechanism, talents, collaboration, investment and standardization, in order to achieve the maximum value of business resources and sustainable development in metro commercial development.

metro; commercial development; planning and design; effective collaboration

F 530.7

10.16037/j.1007-869x.2016.06.001

2015-11-10)