試析在房地產(chǎn)估價中如何運用市場比較法

葉杰

摘 要：在房地產(chǎn)估價的過程中，應(yīng)用最為廣泛的是市場比較法，市場比較法通常也被人們叫做市價法和市場法等。當(dāng)前所通用的市價法通常就是指借助市場調(diào)查，選擇一個或者是幾個和背評估資產(chǎn)相似或者完全相同的資產(chǎn)當(dāng)做是比較的對象，將對象的成交價格和交易條件進行比較和調(diào)整，從而估算出資產(chǎn)價值的方法。本文主要分析了市場比較法在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用，以供參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價；市場比較法；評估誤差

房地產(chǎn)估價的方法相對比較多，在眾多的方法當(dāng)中，市場比較法是最為常見也是應(yīng)用最為普遍的一種方法。市場比較法主要你是根據(jù)房地產(chǎn)價格形成的替代原理來制定的，也就是說效用相同、條件類似的房地產(chǎn)中間，其價格之間所產(chǎn)生的相互間的影響，甚至是替代和趨于一致的狀態(tài)，也就是說可以用替代的價格來對其進行計算。

1、市場比較法的操作步驟

市場比較法共有7個操作步驟⑴搜集交易案例。⑵選取可比實例。可比實例與估價對象要做到八個相同：地區(qū)相同，用途相同，建筑結(jié)構(gòu)相同，規(guī)模相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)相同，估價目的吻合，估價時點接近，均為正常成交價格。⑶建立價格可比基礎(chǔ)。包括五方面：統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一采用單價，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，統(tǒng)一面積內(nèi)涵，統(tǒng)一面積單位。⑷進行交易情況修正。⑸進行交易日期修正。⑹進行房地產(chǎn)狀況修正。⑺求取比準(zhǔn)價格。

2、市場比較法的計算公式

待估房地產(chǎn)的價格=可比實例實際成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)由于用來比較參照的實例有多個，通過上述修正后，每個交易實例都得出一個價格而且不可能完全一樣，最后需要綜合求出一個估價額，作為待估房地產(chǎn)的估價額。

3、提高市場比較法評估的精度

要提高市場比較法的評估精度，我們必須要從多個角度對其加以控制和改進，只有這樣，才能更好的保證市場比較法評估的效果，以下筆者結(jié)合自己的實際經(jīng)驗對其中比較有價值的方法進行簡要的分析和闡述。

3.1規(guī)范中估價人員的行為準(zhǔn)則

房地產(chǎn)估價人員在實際的工作中必須要嚴(yán)格按照國家的相關(guān)規(guī)定去做好房地產(chǎn)估價工作，同時還要遵照公平、公正和公開的原則，這樣才能保證房地產(chǎn)市場價格的客觀性，在項目估價的過程中，估價人員必須要親自進入項目現(xiàn)場，對工程的具體情況予以全面的仔細(xì)的了解，在拆遷評估的過程一定要嚴(yán)格的根據(jù)技術(shù)參數(shù)和量化的標(biāo)準(zhǔn)，同時在這一過程中也應(yīng)該根據(jù)其規(guī)范的流程和步驟去處理。

3.2估價人員一定要具備非常好的專業(yè)分析能力

首先是資料分析能力。市場比較法通常是將委托評估房地產(chǎn)和近期所產(chǎn)生的預(yù)期相似性較高的房地產(chǎn)進行全面的比較和對照處理，從已經(jīng)發(fā)生了交易的房產(chǎn)中的抑制價格來對房地產(chǎn)最為可能和合理的買賣價格或者是租賃價格進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，而要做到這一點，估價人員必須要具備非常強的分析能力。

其次是敏銳的觀測能力。敏銳的觀測能力可以非常有效的改善估價的精度，所以，估價人員要對各種影響房地產(chǎn)價格的因素進行全面的分析，此外，還必須要對影響價格變化趨勢的因素有非常敏銳的觀測能力，按照潛在因素發(fā)生的變化，給出一個相對較為科學(xué)合理的房地產(chǎn)價格。

再次是分析市場供需狀況的能力。房地產(chǎn)價格在很大程度上會受到供需狀況的影響，影響房地產(chǎn)價格的因素通常都是通過影響房地產(chǎn)供需來體現(xiàn)的，在這樣的情況下，估價人員一定要對房地產(chǎn)的供需情況進行全面的分析，只有這樣，才能更加準(zhǔn)確的掌握房地產(chǎn)的價格變化的趨勢和定位等。

3.3重視交易案例的收集

從一方面來說，因為當(dāng)前出現(xiàn)了信息不對稱的現(xiàn)象，估價人員獲得案例的機會并不是很多，成交的案例更是少之又少，此外因為信息資料并沒有非常好的共享通道，交易情況和交易背景都不是非常的明晰，這也使得評估的參數(shù)都無法正常的調(diào)整和修正，因為這兩個因素，其在很大程度上都會對評估的精度產(chǎn)生非常不利的影響。

而在另外一方面，因為股價人員搜集案例的渠道并不是很多，有些人知識憑借報上減下來的房地產(chǎn)售樓信息或者是直接送上門的樓書，而有些估價人員還在沒有非常精確的參數(shù)之下就得到了結(jié)果。整個過程是受到結(jié)果支配的，有一些選擇沒有成交的案例對其進行評估，此外，在實際的工作中因為在經(jīng)驗上相對比較欠缺，其所選擇的案例對非市場行為并沒有予以充分的考量，對評估物業(yè)所處的地區(qū)房產(chǎn)價格的發(fā)展形式把握不夠精準(zhǔn)，對房地產(chǎn)中不同物業(yè)之間的特征并沒有予以充分的了解，對影響估價的因素并沒有予以準(zhǔn)確的分析，在操作的過程中很難按照操作規(guī)范的要求進行，在評估的過程中并沒有采取成交案例實例評估等多個原因，從而使得評估的結(jié)果會存在一定的誤差，影響了估價的準(zhǔn)確性。

所以估價人員在日常工作中一定要注意交易案例的收集工作，在實際操作中應(yīng)該采取多種方式去收集交易案例。同時還要在收集的時候保證案例自身的完整性，這是因為，不完整的案例材料在應(yīng)用的過程中是不存在使用價值的，此外，資料的真實性也是我們需要關(guān)心和關(guān)注的一個問題，一定要具有辨別真假信息的能力。此外，還要在工作中努力的去創(chuàng)建交易案例資料信息庫，這樣也就能夠為提升評估的準(zhǔn)確性奠定良好的基礎(chǔ)。

3.4注意正確選取比較案例

市場比較法最為重要的一個核心內(nèi)容就是選擇的案例一定要具有非常強的可比性，系數(shù)修正的過程中一定要具備非常強的準(zhǔn)確性和可靠性，評估的過程中一定要抓住不同房地產(chǎn)最為重要的特點，這也會對評估的結(jié)果產(chǎn)生非常大的影響，在實際的工作中，我們一定要認(rèn)真的選擇案例，首先是必須要創(chuàng)建一個寬廣的信息通道，從而使得信息資源能夠得到更加充分的開發(fā)，這樣才能讓收集到的資料充分的體現(xiàn)其作用和價值。

3.5 合理確定修正系數(shù)

市場比較法在應(yīng)用過程中最為理想的一種情況就是比較標(biāo)的的房地產(chǎn)和待估房地產(chǎn)的實際情況完全相同，同時其在交易的細(xì)節(jié)上也具有非常強的相似性，但是房地產(chǎn)在發(fā)展過程中具有非常強的地域性和特殊性，所以并沒有完全一致的房地產(chǎn)。針對這樣的情況，房地產(chǎn)評估人員在估價的時候必須要做出一定的調(diào)整，估價人員在估價的過程中一定要對能夠反映房地產(chǎn)物價特點和影響的幾個重要的因素加以充分的分析，將比較典型的，對物業(yè)價格影響比較大的因素進行全面的對比分析。其次是估價人員在實際的工作中一定要在自己積累的經(jīng)驗的基礎(chǔ)上對修整系數(shù)進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和轉(zhuǎn)變，同時對一些比較容易出現(xiàn)差別的因素及其修整系數(shù)進行統(tǒng)一化處理。最后是在當(dāng)前所使用的公式當(dāng)中，可以將實例成交的價格分成三類，但是這種分類的方式本身比較粗糙，所以我們需要將整個劃分變得更加的精細(xì)，從而使得評估的精確性得到顯著的提升和改善。

3.6關(guān)注待估房地產(chǎn)的無形因素

在房地產(chǎn)評估的過程中，更為關(guān)注的是有形因素所帶來的影響，而對無形因素的影響并不是十分的重視，無形因素主要有居住的環(huán)境、物業(yè)管理和居住的人群等等，在估價的時候，必須要充分的考慮到無形因素的影響，同時還要對其進行充分的修正和調(diào)整。

4、結(jié)語

房地產(chǎn)估價在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中是非常重要的一個環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)估價的過程中，市場比較法是比較常見的一種方法，這種方法有其自身的特點，也有獨特的要求，在這樣的情況下，我們要對其予以充分的了解，從而更好的保證估價的準(zhǔn)確性和可靠性。

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