探索房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型之路

■熊麗蕾

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探索房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型之路

■熊麗蕾

伴隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，我國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型以及城市化的進程的減速，房地產(chǎn)行業(yè)從增量市場逐步轉(zhuǎn)為存量市場，市場的供求關(guān)系從原來的買方市場逐步擴展到了賣方市場，其中成交疲軟、庫存高企、價格低開、利潤攤薄等現(xiàn)狀成為樓市運行新常態(tài)，也標志著房地產(chǎn)行業(yè)從黃金年代進入白銀年代。房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀年代，意味著房地產(chǎn)行業(yè)進入了對存量市場的盤活階段，行業(yè)面臨著重新的洗盤。目前房地產(chǎn)企業(yè)開始根據(jù)市場環(huán)境進入了自我的探索階段，進行產(chǎn)業(yè)升級。

一、方向

方向1：建立城鎮(zhèn)化發(fā)展模式。中國目前的城鎮(zhèn)化率在55%左右，如果按“全面小康”的2020年目標來看，城鎮(zhèn)化率將達到約62%的水平，那么2020年城鎮(zhèn)居民住宅將到達314億平米，與現(xiàn)在全國城鎮(zhèn)所有的存量房保守差距在130多億平米以上，這是非常龐大的數(shù)據(jù)，從2003年到2014年，全國城鎮(zhèn)新竣工的新建住房總面積不過近90億平米。根據(jù)今年的政府工作報告，在房地產(chǎn)內(nèi)容中，重點內(nèi)容是推進新型城鎮(zhèn)化取得新突破，要促進約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化，這是城鎮(zhèn)化布局的直接明確選擇。

方向2：定位于結(jié)構(gòu)化機會。目前市場上結(jié)構(gòu)性的熱點有兩方面，一是基于人口結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)機會，面向大健康類特別是“銀發(fā)經(jīng)濟”的市場機會。二是舊城改造與棚改機會。大健康及養(yǎng)老地產(chǎn)市場是前景廣闊的新興市場，各類進入者起點差不多，有機會出現(xiàn)新的王者。2013年，我國總?cè)丝谶_到13.61億人，其中65歲及以上老年人口數(shù)量占人口總數(shù)的9.67%。慢性病與亞健康人口比例增加，“亞健康”人群占人口比例的70%，分布于各個年齡，慢性病患病率隨著年齡段增長而顯著提升。各類機構(gòu)紛紛進入養(yǎng)老及大健康類地產(chǎn)投資、開發(fā)、運營領(lǐng)域，其中，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商、產(chǎn)業(yè)投資者、保險公司、政府及國外投資機構(gòu)成為主力。傳統(tǒng)的地產(chǎn)商秉承住宅開發(fā)的思路，多采用銷售模式；產(chǎn)業(yè)投資者則多采取長期持有運營以獲取回報的方式；保險公司則發(fā)揮產(chǎn)融互動的優(yōu)勢快速進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域；政府及外資多在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域有所涉獵，但仍處在嘗試階段。有數(shù)據(jù)說，到2030年僅養(yǎng)老市場規(guī)模將達到30萬億，其中房地產(chǎn)占比還不得而知，但巨大的市場，其吸引力不言而喻。城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造作為國家戰(zhàn)略，其市場規(guī)模前已述及，其業(yè)務(wù)特性成為有實力的房企競爭重點，政策性業(yè)務(wù)可規(guī)避調(diào)控風(fēng)險，多是受政府高度重視的重點工程，盡管前期資金有些壓力，但政策性項目獲取土地成本低、利潤高，作為政府重點推進項目融資環(huán)境優(yōu)越，而且政府會給予一定的優(yōu)惠政策，企業(yè)獲取項目的成本也相對較低。這些政策性項目一般位于城市的核心地段，周邊配套成熟，升值潛力大，產(chǎn)品溢價率會很高，企業(yè)參與這樣的項目，有利于塑造企業(yè)的品牌形象。

二、拓展

傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的拓展指的是企業(yè)突破原有的產(chǎn)業(yè)格局思維，向科技化、社區(qū)化及金融化多業(yè)發(fā)展的跨界混搭，建立專業(yè)化與多元化的協(xié)同拓展策略，即明確戰(zhàn)略方向，向移動互聯(lián)化、社區(qū)化、金融化拓展。

1.社區(qū)物業(yè)O2O

社區(qū)物業(yè)O2O已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要領(lǐng)域，眾多的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛構(gòu)建自己的社區(qū)物業(yè)O2O平臺。談到社區(qū)物業(yè)O2O，其實社區(qū)物業(yè)O2O的本質(zhì)是數(shù)據(jù)和服務(wù)的融合，用戶的個性化需求在大數(shù)據(jù)服務(wù)處理中被精確描述。社區(qū)物業(yè)平臺的作用在于潛在價值需求被充分挖掘出來，盤活存量市場的同時又帶動用戶消費積極性，因此吸引了無數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)進軍社區(qū)物業(yè)O2O領(lǐng)域。從社區(qū)構(gòu)建的生活場景出發(fā)，企業(yè)可以利用互聯(lián)網(wǎng)通過線上線下的資源互動，通過物流連接用戶與商家，重構(gòu)線下場景服務(wù)，包括消費、金融、醫(yī)療等服務(wù)場景，完成“最后一公里”的商業(yè)閉環(huán)。社區(qū)物業(yè)O2O市場的發(fā)展從2014年6月起步，以花樣年分拆“彩生活”并在香港上市為標志，開啟了社區(qū)物業(yè)O2O模式的元年。隨著花樣年“彩生活”的成功，房地產(chǎn)商先后進入社區(qū)O2O，進入社區(qū)物業(yè)O2O企業(yè)眾多比如：萬科集團、花樣年集團、萬達集團、易居中國、綠地集團、綠城集團等，目前社區(qū)O2O已經(jīng)成為資本追逐和房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的重要領(lǐng)域。

2.養(yǎng)老地產(chǎn)

目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式主要有三種：（1）隔代親情模式，即養(yǎng)老公寓與親情家人住宅相輔相成的共融性設(shè)計，適合兩代人居住。比如太陽城集團推出的北京太陽城國際老年公寓、親和源老年公寓等。（2）會員制醫(yī)養(yǎng)模式，即針對自理老人和護理老人群體，養(yǎng)老項目產(chǎn)權(quán)自持，采取分等級的會員制的盈利模式。比如復(fù)星集團推出的星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)、樂成養(yǎng)老推出的恭和苑等。（3）旅游養(yǎng)生模式，即在風(fēng)景資源特色區(qū)，開發(fā)具備養(yǎng)生、旅游、觀光的度假式、候鳥式養(yǎng)老居住模式。比如雅居樂集團推出的清水灣、萬科推出的雙月灣等。

3.物流地產(chǎn)

隨著電子商務(wù)的發(fā)展，尤其是在零售消費，產(chǎn)品的流通和倉儲等環(huán)節(jié)中都需要物流的支撐，因此物流成本就成為企業(yè)發(fā)展必不可少的一部分支出，導(dǎo)致物流成本的高低也直接關(guān)乎到企業(yè)利潤。據(jù)了解，我國社會化物流成本較高，物流成本占企業(yè)費用支出的17%，企業(yè)大量的利潤被物流吞噬掉。因此，合理的物流設(shè)施建設(shè)能有效解決物流成本高的問題。物流地產(chǎn)在實際的運營過程中，由于運營管理的主體和投資管理的方式不同，有以下幾種模式：（1）地產(chǎn)商主導(dǎo)并管理物流設(shè)施，租售給物流商的模式。行業(yè)內(nèi)采用這種模式的企業(yè)有安博置業(yè)、嘉民集團、寶灣物流等。（2）房地產(chǎn)企業(yè)和物流商直接合作經(jīng)營模式，行業(yè)內(nèi)采用這種模式的企業(yè)有萬科物流、普洛斯和中國物資儲運總公司結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟、菜鳥網(wǎng)絡(luò)等。（3）由第三方主導(dǎo)模式，房地產(chǎn)企業(yè)和物流商進行物流地產(chǎn)的開發(fā)。其中以政府為主導(dǎo)的項目最為突出，包括中國西部現(xiàn)代物流港、蘇州物流中心和內(nèi)蒙古集寧現(xiàn)代物流園區(qū)等。

4.教育地產(chǎn)

隨著購房者對房產(chǎn)的要求越來越多樣化，父母對子女教育問題日益重視，為了不讓孩子輸在起跑線上，孩子的教育問題往往成為購房者考慮的重要因素?，F(xiàn)實中，由于教育資源的分散且分布不均、學(xué)區(qū)房價格相對高昂等因素導(dǎo)致傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商難以分得教育的一杯羹。隨著在房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的新常態(tài)，住宅開發(fā)的增速放緩，房地產(chǎn)商們開始進行多元化的投資，越來越多的房地產(chǎn)商看到教育市場的廣闊前景紛紛轉(zhuǎn)型教育產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)商在社區(qū)教育中具有天然的優(yōu)勢，無論是天然存在的社區(qū)鄰里關(guān)系、品牌優(yōu)勢、還是資金優(yōu)勢等，開發(fā)商在整合自身資源的同時，進入“地產(chǎn)＋教育”有以下三種模式：（1）名校周邊樓盤項目建設(shè)模式，大多數(shù)房地產(chǎn)商都曾通過名校周邊的樓盤項目開發(fā)建設(shè)來提升樓盤價值。（2）名校和房地產(chǎn)商合作建立校區(qū)模式，行業(yè)內(nèi)采用這種模式的企業(yè)有正榮房地產(chǎn)、深圳航空城、融信地產(chǎn)等。（3）房地產(chǎn)商自建學(xué)校模式，行業(yè)內(nèi)采用這種模式建立學(xué)校的企業(yè)有世茂地產(chǎn)集團、萬科集團、金地集團等。

5.醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)

醫(yī)療健康領(lǐng)域顯示出其強大的行業(yè)前景和市場規(guī)模，根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于促進健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》顯示，預(yù)計到2020年健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模達到8萬億元以上，成為推動中國經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。“互聯(lián)網(wǎng)＋醫(yī)療服務(wù)”將成為傳統(tǒng)房地產(chǎn)商向醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)運營地產(chǎn)的重要方向。伴隨著我國人口老齡化問題的凸顯，房地產(chǎn)商們的轉(zhuǎn)型也迎合了時代的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)不僅為地產(chǎn)行業(yè)注入新的生命力，也將促進產(chǎn)業(yè)的升級。未來通過醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營將服務(wù)更多社區(qū)居民的健康。目前，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)進行互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)探索的房地產(chǎn)商有萬科、恒大、綠城、綠景控股、華業(yè)地產(chǎn)、宜華健康、鳳凰股份、南京高科等。

6.體育產(chǎn)業(yè)

體育行業(yè)越來越成為地產(chǎn)大佬眼中的“香餑餑”。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，目前我國的體育產(chǎn)業(yè)規(guī)模約為3 136億元人民幣，占GDP比例0.6%。我國體育產(chǎn)業(yè)近5年的年平均增長率為16%，遠高于國民經(jīng)濟增速。按照世界各國的經(jīng)驗，當人均GDP超過3 000美元時，文化休閑類消費會快速增長。房產(chǎn)企業(yè)紛紛開始重視體育領(lǐng)域的投資，其目的也在于讓線下的用戶參與體育運動或者賽事，不僅滿足用戶的參與感，也增加對企業(yè)的認同感。同時對房地產(chǎn)商來說投資職業(yè)體育會帶來三方面的收益，包括品牌信譽認知度的提高，維護政府公共關(guān)系，以及和娛樂、傳媒等行業(yè)的整合。行業(yè)內(nèi)房企投資體育領(lǐng)域動作頻頻，比如萬達集團收購體育傳媒巨頭、恒大足球在2015年上市，控股上海綠地申花足球俱樂部的綠地集團；控股河南建業(yè)足球俱樂部的建業(yè)住宅集團；控股國安足球俱樂部的中信國安集團等。

房地產(chǎn)企業(yè)面臨著“十三五”戰(zhàn)略規(guī)劃期，要借助中國整體社會經(jīng)濟發(fā)展變化的格局，創(chuàng)新性發(fā)展，找到驅(qū)動企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在動力，包括文化、結(jié)構(gòu)、人才等等，其根本是完成一次系統(tǒng)的對企業(yè)再發(fā)展的革新式再認識再思考。前的轉(zhuǎn)型升級環(huán)境下，新的經(jīng)濟增長點形成還需要時間?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)與機遇并存，但前景值得期待。

（作者單位：南昌城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司）