東錢(qián)湖房屋拆遷調(diào)查測(cè)量工作的分析和探討

■沈素貞

（寧波市天一測(cè)繪設(shè)計(jì)研究有限公司浙江寧波315040）

東錢(qián)湖房屋拆遷調(diào)查測(cè)量工作的分析和探討

■沈素貞

（寧波市天一測(cè)繪設(shè)計(jì)研究有限公司浙江寧波315040）

本文根據(jù)《房屋測(cè)量規(guī)范》、相關(guān)的拆遷測(cè)量文件及在東錢(qián)湖拆遷實(shí)際測(cè)量任務(wù)總結(jié)的工作經(jīng)驗(yàn),對(duì)城鄉(xiāng)結(jié)合部房屋拆遷測(cè)量工作的技巧和方法進(jìn)行淺談分析。

拆遷房屋調(diào)查拆遷測(cè)量問(wèn)題測(cè)量方法經(jīng)驗(yàn)探討

1 概述

本文作者所遇到的要淺析的具體拆遷測(cè)量項(xiàng)目為東錢(qián)湖旅游度假區(qū)區(qū)域內(nèi)的房屋拆遷測(cè)量工作。東錢(qián)湖旅游度假區(qū)作為寧波市“綠色后花園”和旅游基地的定位，力求塑造一個(gè)集度假休閑、會(huì)議展覽、旅游觀光、水上娛樂(lè)為一體的，藍(lán)天、碧水、青山、綠樹(shù)的生態(tài)型國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)，將成為華東地區(qū)重要的國(guó)際會(huì)議中心。

2 拆遷測(cè)量工作中遇到的問(wèn)題

（1）拆遷調(diào)查房屋性質(zhì)的多樣性：因此拆遷區(qū)域?yàn)槌青l(xiāng)結(jié)合部鄉(xiāng)鎮(zhèn)，且有湖區(qū)、有山丘，故此拆遷區(qū)塊內(nèi)房屋的用地性質(zhì)分成多種，有出讓土地、劃撥土地、集體土地；有林地、山地、宅基地、水塘填擴(kuò)地等等，故在這些土地上建造的房屋也呈現(xiàn)多樣性。

（2）拆遷調(diào)查房屋權(quán)屬的不確定性：根據(jù)本次調(diào)查，本區(qū)塊內(nèi)土地、房屋權(quán)屬證的持有狀況也呈現(xiàn)各種狀態(tài)。有些房屋土地證、房產(chǎn)證全部齊全；有些房屋只有土地證，沒(méi)有房產(chǎn)證；有些房屋兩證均無(wú)；有些房屋土地證和房產(chǎn)證對(duì)不上；有些房屋石成套房建筑，樓上樓下不同的權(quán)屬人，套型相同，登記面積確不一樣；有些房屋只有整幢的大產(chǎn)證，而沒(méi)有分割到各戶等等。

（3）拆遷測(cè)量房屋政策各地補(bǔ)充文件的獨(dú)立性：由于各拆遷地塊和各區(qū)域都會(huì)各自出臺(tái)針對(duì)本區(qū)域的相關(guān)的優(yōu)惠政策，出臺(tái)補(bǔ)充文件，各區(qū)塊均不一樣，有個(gè)性化獨(dú)立性存在。

（4）拆遷測(cè)量房屋所處地域的復(fù)雜性：本區(qū)域呈現(xiàn)的是多種狀態(tài)，一種是年代久遠(yuǎn)，毫無(wú)規(guī)劃，都是祖?zhèn)鞯睦戏课莼蛘呃戏课莶鸬粼鹪?，半新舊的房屋搭著古老的房屋，房搭房連成一片，很難分清楚權(quán)屬界址，房屋建筑外是老街巷或小路，測(cè)量空間不大；一種是八九十年代鄉(xiāng)鎮(zhèn)城建辦公室規(guī)劃的街區(qū)，由于受年代的限制，那時(shí)雖有規(guī)劃，但規(guī)劃較差，房屋和街巷道路較密集，很多地方不通視，測(cè)量空間受到限制，增加測(cè)量工作的難度。

（5）拆遷測(cè)量房屋對(duì)測(cè)繪要求的細(xì)致性：拆遷測(cè)量房屋的測(cè)繪并不完全等同于權(quán)屬房屋登記測(cè)繪，權(quán)屬登記房屋常規(guī)上只要測(cè)繪出各丘各分戶就行了，并不要求套內(nèi)各房間的分間測(cè)量數(shù)據(jù)。

（6）拆遷測(cè)量房屋現(xiàn)場(chǎng)違章?tīng)顩r的特點(diǎn)性：每次遇到拆遷項(xiàng)目，每戶人家都多多少少會(huì)有違章建筑存在。作者在本區(qū)塊內(nèi)遇到的違章建筑是這么多年工作中較為嚴(yán)重的，且搞得比較復(fù)雜?；旧厦考颐繎?，天上地下，能用的空間均搭建了違章建筑，稍不注意就會(huì)造成測(cè)量數(shù)據(jù)的誤差或不完整，不符合拆遷數(shù)據(jù)的要求。

3 解決方法和易操作流程

（1）適時(shí)收集相關(guān)資料。從接到測(cè)繪任務(wù)開(kāi)始布置測(cè)繪方案，首先協(xié)調(diào)拆遷辦調(diào)集與拆遷測(cè)繪有關(guān)的所有資料，如提供拆遷房屋的名冊(cè)，從房產(chǎn)、地籍權(quán)籍發(fā)證部門(mén)拷貝已經(jīng)有權(quán)屬證的各戶的計(jì)算過(guò)程和權(quán)籍圖式的電子文檔，初步區(qū)分清楚有權(quán)屬證和無(wú)權(quán)屬的拆遷戶，以作為現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、重新復(fù)核測(cè)繪以及區(qū)別違章建筑的依據(jù)來(lái)源之一。

（2）設(shè)計(jì)拆遷房屋測(cè)繪調(diào)查表。要去全面了解針對(duì)本次拆遷區(qū)域的補(bǔ)充拆遷政策，透徹了解各相關(guān)部門(mén)需要測(cè)繪公司提供的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查情況記錄和測(cè)繪數(shù)據(jù)的要求，有針對(duì)性的設(shè)計(jì)本次拆遷測(cè)繪調(diào)查表，盡量在此表上完善完整，保證一戶一表，在一張紙上能全部體現(xiàn)圖式、數(shù)據(jù)、文字說(shuō)明等所有內(nèi)容且一一對(duì)應(yīng)。

（3）書(shū)面通知和電話通知上門(mén)測(cè)繪調(diào)查日期。按照測(cè)繪設(shè)計(jì)方案，合理安排時(shí)間，預(yù)先通知拆遷戶上門(mén)調(diào)查的日期，按順序上門(mén)調(diào)查測(cè)量。這點(diǎn)很重要，經(jīng)過(guò)相互配合，一能節(jié)約時(shí)間，少跑路；二能讓每戶權(quán)屬人一起配合，減少矛盾，一次性解決測(cè)繪調(diào)查所需要收集、了解的資料、指界簽名、進(jìn)屋測(cè)量、房屋狀況問(wèn)詢等等一系列問(wèn)題。

（4）拆遷房屋調(diào)查測(cè)繪全程拍照。調(diào)查測(cè)量時(shí)，以戶為單位，每戶拍照備存。為了便于回內(nèi)業(yè)時(shí)整理照片，每戶均先拍門(mén)牌，或者先拍拆遷編號(hào)（每戶在清單上預(yù)先編號(hào)），然后拍四個(gè)立面，再拍內(nèi)部有特殊狀況特殊結(jié)構(gòu)部位，可以幫助測(cè)繪人員在內(nèi)業(yè)流程整理時(shí)，就算現(xiàn)場(chǎng)草圖記錄偶爾有不完整，或者沒(méi)看清楚，也能通過(guò)照片整理內(nèi)業(yè)，就好像再次親臨現(xiàn)場(chǎng)一樣，幫助回憶調(diào)查；對(duì)拆遷辦工作人員，就算沒(méi)去過(guò)現(xiàn)場(chǎng)，也能通過(guò)照片了解現(xiàn)場(chǎng)房屋房屋狀況；對(duì)拆遷戶，可以盡量不給他們?cè)斐啥蔚群虻穆闊?；?duì)相關(guān)其他單位（比如評(píng)估公司），也能作為細(xì)部了解的依據(jù)；對(duì)拆遷檔案，以后就算房屋已經(jīng)拆掉了，如出現(xiàn)疑問(wèn)或者特殊情況，也是一個(gè)檔案電子備存依據(jù)。

（5）現(xiàn)場(chǎng)一次性測(cè)量到位。東錢(qián)湖拆遷房屋的測(cè)量方法，需在房屋的內(nèi)部和外部相結(jié)合測(cè)量方法，不能一味的只測(cè)量?jī)?nèi)部或者一味的只測(cè)量外部。而測(cè)量的儀器，也需全站儀、手持測(cè)距儀和卷尺相結(jié)合來(lái)采集數(shù)據(jù)。上文在分析問(wèn)題時(shí)已經(jīng)說(shuō)過(guò)，其所處位置的復(fù)雜性，RTK無(wú)信號(hào)，且對(duì)拆遷測(cè)量誤差較大；街巷狹小，或沿山沿河，水域山系較多，不利于架設(shè)儀器；鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋建筑密集違章搭建過(guò)多，不通視等等問(wèn)題，局限了測(cè)量條件。因此，在實(shí)際調(diào)查測(cè)量時(shí)，要靈活機(jī)動(dòng)，內(nèi)外測(cè)量方法相結(jié)合，決不能只用一種測(cè)量方法，但需一次上門(mén)測(cè)量到位，免得造成很大的測(cè)量誤差，且無(wú)法檢核自己的測(cè)量數(shù)據(jù)是否正確，造成多次入戶測(cè)量或者多次重新復(fù)核工作，多次上門(mén)也會(huì)給拆遷戶帶去麻煩，造成怨言。

（6）現(xiàn)場(chǎng)一次性調(diào)查到位。因?yàn)椴疬w測(cè)量的特殊性，在一戶房屋面積中，根據(jù)不同的結(jié)構(gòu)、層次、年份等，需多塊區(qū)分面積，就算在同一間房屋里面，比如因結(jié)構(gòu)或者層高的不同，也許需要?jiǎng)澐殖鰞蓧K以上的的面積；為了面積的準(zhǔn)確性，四圈有鄰戶的，需調(diào)查清楚墻界界指點(diǎn)位置，否則測(cè)量數(shù)據(jù)無(wú)法準(zhǔn)確。如有爭(zhēng)議的，作為待查測(cè)繪數(shù)據(jù)，單獨(dú)立出，在戶表的特殊情況中說(shuō)明清楚，等異議部位解決了再來(lái)處理此數(shù)據(jù)，避免拆遷數(shù)據(jù)的混亂出錯(cuò)。對(duì)違章建筑，也按照不同的結(jié)構(gòu)、層次等一一列明清晰。

[1]《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 （2007修正版）.

[2]《浙江測(cè)繪》2009 淺談拆遷賠償中房屋面積測(cè)繪應(yīng)把握的若干要點(diǎn) 沈均，溫宇斌.

S29[文獻(xiàn)碼]B

1000-405X（2016）-6-317-1