房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的控制

陳 清（福建省高華建設(shè)工程有限公司）

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的控制

陳 清（福建省高華建設(shè)工程有限公司）

面對(duì)當(dāng)前銷(xiāo)售困難，開(kāi)發(fā)成本不斷攀升，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，應(yīng)詳細(xì)的做好成本控制，適當(dāng)前嚴(yán)峻的形式，才能夠生存。

成本控制；全過(guò)程管理；團(tuán)隊(duì)；時(shí)間節(jié)點(diǎn)；進(jìn)度控制；事前事中控制；銷(xiāo)售

1 公司工程項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)的控制

公司的人事組織機(jī)構(gòu)、組織體系，是國(guó)企、全民、集體還是私企，有著很大的不同，當(dāng)時(shí)建筑市場(chǎng)主要以班組承包、包工頭承包的模式，那時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不是很活躍，一直到了90年代中后期，才慢慢發(fā)展、成熟、壯大起來(lái)，建筑業(yè)跟隨著發(fā)生變化，這時(shí)的私企也逐漸發(fā)展、壯大、完善，由于市場(chǎng)受到新生事物的沖擊，建筑業(yè)相續(xù)出臺(tái)了各種法律、法規(guī)以及各種規(guī)范，對(duì)建筑的發(fā)展起到了重要作用。

一個(gè)事物由一個(gè)出現(xiàn)、發(fā)展、變化的過(guò)程，人對(duì)它的認(rèn)識(shí)也是一個(gè)從感知、認(rèn)識(shí)、變化、發(fā)展的過(guò)程，能適應(yīng)的市場(chǎng)就能生存，不適應(yīng)市場(chǎng)的就要淘汰；集體單位和私企單位其中的人事管理、人事組織、人數(shù)組成，工作積極性、工作壓力、工資待遇就明顯的不同，也因此產(chǎn)生影響了一個(gè)企業(yè)的支出成本不同，所以要提高公司效益，公司利潤(rùn)，首先就要控制好公司的組織機(jī)構(gòu)。具體到一個(gè)工程項(xiàng)目，是一個(gè)龐大的機(jī)構(gòu)還是一個(gè)精簡(jiǎn)的團(tuán)隊(duì)，最明顯的人力成本，可以從月工資的成本上體現(xiàn)；一個(gè)龐大臃腫的人事組織機(jī)構(gòu)，由可能存在辦事相互之間推諉，辦事低效，工資待遇也低；精簡(jiǎn)的團(tuán)隊(duì)，每個(gè)員工都有著高度的工作積極性，當(dāng)然壓力也大是難免的，創(chuàng)造一個(gè)考核機(jī)制，工資可以適當(dāng)上浮，營(yíng)造一個(gè)激勵(lì)機(jī)制，單個(gè)比較成本高些，但總體上比不會(huì)多，反而少，由于員工都有著高度的積極性，辦事效率高，相應(yīng)的項(xiàng)目工期縮短，投入的資金時(shí)間短，提前收回資金成本，實(shí)際上等于多產(chǎn)出利潤(rùn)。所以一個(gè)公司一個(gè)項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目的組織團(tuán)隊(duì)，也是影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的因素之一。

2 設(shè)計(jì)上的控制，

對(duì)設(shè)計(jì)上的控制，它包括對(duì)方案的定位，設(shè)計(jì)進(jìn)度，基坑設(shè)計(jì)采用何種支護(hù)方式以及外墻立面的裝修標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)內(nèi)裝修內(nèi)容，并根據(jù)對(duì)外銷(xiāo)售的條件來(lái)定位。

（1）遇到單層或多層地下室，首先就遇到土方開(kāi)挖問(wèn)題，而土方以開(kāi)挖就要考慮道基坑支護(hù)的設(shè)計(jì)問(wèn)題，淺基坑是否采用噴毛，深基坑是否采用內(nèi)支撐還是局部?jī)?nèi)支撐或斜撐均應(yīng)按地質(zhì)及周?chē)鷮?shí)際地形出發(fā)，在考慮安全可行，經(jīng)濟(jì)合理等綜合因素確定。

（2）從市場(chǎng)需求對(duì)內(nèi)裝修銷(xiāo)售的角度看，大部門(mén)以毛坯房出售，在毛坯房中還略有小別，戶(hù)內(nèi)是否要全部分割，都分割的話(huà)，砌磚和粉刷工程量明顯的增多，樓面是否找平，內(nèi)墻面和天棚是否刮底，以及是否要做踢腳線(xiàn)，這些直接都影響了建安成本，這些內(nèi)裝的程度在銷(xiāo)售時(shí)對(duì)客戶(hù)購(gòu)房的需求并不影響，客戶(hù)所希望的是我看中了這套房?jī)r(jià)是否便宜，合理實(shí)費(fèi)，所以在設(shè)計(jì)控制上可以對(duì)裝修部分做一些細(xì)致的說(shuō)明；比如，對(duì)內(nèi)凹陽(yáng)臺(tái)部分，從建筑概念上分是屬于外墻部分，一般要求做法同外墻面，但細(xì)致考慮，其面層裝修可以考慮從陽(yáng)角內(nèi)轉(zhuǎn)30cm進(jìn)行施工，剩余的內(nèi)側(cè)部分按毛坯處理，即只做到粉刷層為止，天棚、內(nèi)墻面亦是如此，用戶(hù)正常情況下要進(jìn)行二次裝修，避免開(kāi)發(fā)商材料浪費(fèi)，增加費(fèi)用，而業(yè)主也要雇人拆除，除了要花費(fèi)外，不單增加人力財(cái)力，同時(shí)也產(chǎn)生建筑垃圾污染環(huán)境；其二，從設(shè)計(jì)的選材上考慮，比如外墻墻裙干掛石材，除了平面尺寸外，采用何種材質(zhì)的厚度，單價(jià)就不同，又如地面鋪裝，有走車(chē)得跟沒(méi)走車(chē)的石材厚度可以采取不同，其單價(jià)就不同，在不影響質(zhì)量及安全的情況下，可以在選材上對(duì)厚度進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，還是允許的，這也要求做好設(shè)計(jì)過(guò)程的控制，也是開(kāi)發(fā)商本身也要把控之一。

3 項(xiàng)目管理過(guò)程中的事前和事中控制、現(xiàn)場(chǎng)簽證控制以及進(jìn)度的控制

在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目管理的事前、事中控制，一是質(zhì)量的控制，二是對(duì)安全的控制，在其管理控制的過(guò)程中，還包括對(duì)現(xiàn)場(chǎng)隱蔽簽證和進(jìn)度的控制。

（1）事前控制，從質(zhì)量上看，除了設(shè)計(jì)方需要進(jìn)行設(shè)計(jì)技術(shù)交底指導(dǎo)外，開(kāi)發(fā)商及施工方還需認(rèn)真看圖讀懂設(shè)計(jì)圖紙，進(jìn)行圖紙會(huì)審，只有讀懂了設(shè)計(jì)圖，才能指導(dǎo)于現(xiàn)場(chǎng)施工。

這幾例中，“東西”則是用來(lái)表示人，都是用于罵人。用“東西”來(lái)表示人的時(shí)候都帶有貶義，即使是“好東西”，前面也會(huì)加否定來(lái)使其成為貶義詞語(yǔ)。

首先從工程技術(shù)人員對(duì)口上入手，設(shè)計(jì)工程師對(duì)房地產(chǎn)商項(xiàng)目總工、工程經(jīng)理及現(xiàn)場(chǎng)管理工程技術(shù)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)技術(shù)上的交底，房地產(chǎn)商（開(kāi)發(fā)商）總工、工程經(jīng)理對(duì)承包商的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、經(jīng)理及其他相關(guān)工程技術(shù)人員、施工員進(jìn)行技術(shù)交底，最后由施工方的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或經(jīng)理及其他相關(guān)工程技術(shù)人員、施工員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的班組長(zhǎng)及一線(xiàn)技術(shù)操作工進(jìn)行技術(shù)交底，做到層層交底下去，一環(huán)扣一環(huán)，這樣有了良好的認(rèn)圖、識(shí)圖過(guò)程，就能更好地指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工，避免做錯(cuò)返工甚至留下安全隱患的情況，這樣做的好處實(shí)際上也是節(jié)約了成本。雖然這一環(huán)節(jié)主要的主體針對(duì)施工方多些，但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也有一定的影響，比如施工操作失誤造成返工，最明顯的進(jìn)度就受影響。

（2）事中控制

對(duì)施工班組、施工工人的操作過(guò)程是否正確，工序搭接是否合理，每一道施工是否都做的很到位，一道一道把關(guān)，上到不合格下道絕不施工的良好心態(tài)，在這過(guò)程中要發(fā)揮現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)督管理人員的作用，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止糾正，把隱患消滅在萌芽狀態(tài)；對(duì)進(jìn)場(chǎng)的材料每一批次的數(shù)量及其產(chǎn)品質(zhì)量把控，數(shù)量該進(jìn)多少，材料進(jìn)多了不單易造成浪費(fèi)而且造成資金累積，材料進(jìn)少了又影響工程進(jìn)度，同時(shí)若產(chǎn)品質(zhì)量不合格，前期不一定就表現(xiàn)出來(lái)，但造成質(zhì)量隱患，后期就能暴露，造成后期的質(zhì)保維修那將是幾倍的代價(jià)，當(dāng)然這還跟一個(gè)技術(shù)工人的經(jīng)驗(yàn)、素質(zhì)、責(zé)任也很大關(guān)系，除了對(duì)在崗工人進(jìn)行技能培訓(xùn)外，還要加強(qiáng)質(zhì)量方面、安全方面以及素質(zhì)方面的培訓(xùn)教育，這幾者相互結(jié)合，缺一不可。

（3）現(xiàn)場(chǎng)隱蔽簽證的控制

隱蔽簽證是真實(shí)的反應(yīng)施工過(guò)程的實(shí)際情況，前道工序完成后會(huì)被后一道工序所覆蓋，需要及時(shí)的做好記錄保存，便于后期工程的決算。對(duì)圖審、會(huì)審的完善圖紙以及總價(jià)包干，一般情況下隱蔽簽證就很少，只是在必要時(shí)開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)需要進(jìn)行了必要的設(shè)計(jì)更改或調(diào)整，現(xiàn)場(chǎng)及部門(mén)負(fù)責(zé)人就應(yīng)做好把關(guān)工作。

（4）進(jìn)度的控制

一個(gè)工程項(xiàng)目的時(shí)間控制也是重要一環(huán)，如果項(xiàng)目的投資時(shí)間越長(zhǎng)，投入的資金就多，產(chǎn)出的利潤(rùn)相對(duì)就減少，這時(shí)很明顯的比較方法，所以一個(gè)項(xiàng)目的周期長(zhǎng)短，對(duì)成本有著重要的影響。一個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度控制，始終貫穿于從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、工程各項(xiàng)審批、預(yù)算、發(fā)包、施工的全過(guò)程，做好項(xiàng)目的總體控制時(shí)間網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)，抓住主要的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，一發(fā)現(xiàn)拖延時(shí)間及時(shí)查找原因，并及時(shí)的進(jìn)行調(diào)整，確保在計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)按時(shí)完成。

4 預(yù)算過(guò)程的控制

4.1 時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制

對(duì)預(yù)決算過(guò)程的控制，首先要對(duì)預(yù)決算公司招投標(biāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制，對(duì)私營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，基本上以議標(biāo)的形式確定，所以時(shí)間相對(duì)可以短些，比較好把控，而國(guó)企或市政公建項(xiàng)目要進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)，相對(duì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)相對(duì)長(zhǎng)些，存在一個(gè)法律約定的公示期。

4.2 預(yù)算的準(zhǔn)確度

不管是私企還是國(guó)企或公建項(xiàng)目，選擇一個(gè)好的預(yù)算公司，都希望預(yù)決算的準(zhǔn)確度高，允許控制3%的范圍內(nèi)，但如果能控制在1%范圍內(nèi)，很明顯支出的成本就少；同時(shí)預(yù)決算的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也應(yīng)限定控制在一個(gè)合理的范圍，時(shí)間短了，對(duì)預(yù)決算的正確率由影響，時(shí)間長(zhǎng)了，對(duì)總體計(jì)劃也有影響，這期間就牽涉到業(yè)主方和設(shè)計(jì)方，業(yè)主方要及時(shí)的給預(yù)算所提的問(wèn)題給予回復(fù)，而設(shè)計(jì)對(duì)業(yè)主提出的不明確之處及時(shí)給予修改回復(fù)，才能夠更好的完成約定的計(jì)劃。

4.3 預(yù)算的核對(duì)

經(jīng)預(yù)算公司預(yù)算后，開(kāi)發(fā)商需對(duì)預(yù)算進(jìn)行核對(duì)，包括工程量、套價(jià)或定價(jià)、信息價(jià)，以及工程單方或單列單項(xiàng)造價(jià)，有明顯錯(cuò)誤的需從新預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。該工序還包括與施工單位預(yù)算和核對(duì)問(wèn)題。只要經(jīng)過(guò)多層次把關(guān)，才能真實(shí)的反應(yīng)工程造價(jià)。

5 施工單位、監(jiān)理單位等關(guān)聯(lián)的影響

（1）施工單位的影響

①?gòu)倪M(jìn)度上說(shuō)，未能在計(jì)劃的工期內(nèi)完成，時(shí)間推一個(gè)月，不單施工單位本身的成本會(huì)增加，同樣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也一樣會(huì)增加：a.人力工資；b.投入的資金也會(huì)遲一天回收；c.牽涉到工程備案、交房及房屋的保修期問(wèn)題。

②從質(zhì)量上考慮，若質(zhì)量上有保障，維修成本就少，對(duì)房地產(chǎn)的聲譽(yù)也好，即使施工單位過(guò)了保修期，后期產(chǎn)生的后遺癥也少；在物業(yè)公司入駐管理后，產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題就少，也就不存在費(fèi)用補(bǔ)貼的問(wèn)題。

③從安全上看，安全上有保證，進(jìn)度也快，房子銷(xiāo)售也不受影響，若發(fā)生重大安全及傷亡事故，不單要賠償補(bǔ)償問(wèn)題，還牽涉到停工整頓，這就影響了工程進(jìn)度，而且最大影響的可是房子銷(xiāo)售變得很困難，會(huì)受到嚴(yán)重影響，無(wú)形中造成了資金投入多，資金回籠慢，甚至可能造成爛尾樓至止開(kāi)發(fā)商的破產(chǎn)；雖然開(kāi)發(fā)商在發(fā)包工程是要求施工單位保證安全的條款，但若現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有認(rèn)真管理，嚴(yán)肅對(duì)待，事故發(fā)生的幾率可能就高，因此不能掉以輕心，牢固樹(shù)立管生產(chǎn)必須管安全，安全跟質(zhì)量同等重要。

（2）監(jiān)理單位參加工程項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理，同樣貫穿于施工的全過(guò)程，重要的是要及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，把隱患消滅在萌芽狀態(tài)。

所以不管是施工單位還是監(jiān)理單位，都對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)項(xiàng)目的成本都有著重要影響。

6 銷(xiāo)售過(guò)程的控制

說(shuō)到銷(xiāo)售過(guò)程的控制，還要提到一個(gè)環(huán)節(jié)，就是項(xiàng)目的價(jià)位，定價(jià)合理，銷(xiāo)售時(shí)間相對(duì)的會(huì)短些，資金回籠就快，實(shí)際上投資成本就低，但是如果一味低價(jià)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售的時(shí)間是很短但利潤(rùn)很低，沒(méi)有做到項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化，同樣失去開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的意義，也就無(wú)從去談?wù)摮杀镜目刂?；所以要想做好銷(xiāo)售過(guò)程的控制，需要考慮國(guó)家政策一個(gè)因素外，同時(shí)還要進(jìn)行本地區(qū)方位內(nèi)的市場(chǎng)調(diào)查，并加強(qiáng)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，具有了這些條件，才會(huì)做好銷(xiāo)售過(guò)程的控制。

從以上幾個(gè)方面看，只要認(rèn)真把握好各個(gè)環(huán)節(jié)，控制到位，科學(xué)合理，對(duì)項(xiàng)目的成本控制起著很大的作用。面對(duì)當(dāng)前銷(xiāo)售困難，開(kāi)發(fā)成本不斷攀升，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，應(yīng)詳細(xì)的做好成本控制，適當(dāng)前嚴(yán)峻的形式，才能夠生存。

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2016-9-28