房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制管理辦法探討

杜權(quán)偉（重慶建工集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，重慶市　北部新區(qū)　401122）

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制管理辦法探討

杜權(quán)偉（重慶建工集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，重慶市北部新區(qū)401122）

房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作中，對(duì)于成本的控制是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，尤其是針對(duì)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制，對(duì)于后期提出項(xiàng)目整體方案、初步設(shè)計(jì)以及施工圖制作中，均有重要意義。本文即探討了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)于工程項(xiàng)目成本的控制管理辦法，以供參考。

房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)商；規(guī)劃設(shè)計(jì)；成本控制

引言

我國(guó)近年來(lái)先后出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，以大力加強(qiáng)對(duì)于住房建設(shè)、房地產(chǎn)行業(yè)的管控力度，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更加具有工程成本的控制意識(shí)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對(duì)于工程成本的控制，對(duì)于整個(gè)工程的造價(jià)控制而言，都是極其重要的階段，其對(duì)于工程造價(jià)所產(chǎn)生的影響通常會(huì)達(dá)到75%以上。根據(jù)以往的工程項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，需要針對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制管理辦法，提出一些具體的思路，以期能夠真正提高工程效益。

1　建筑設(shè)計(jì)階段成本控制的必要性

1.1成本控制的概念

成本控制，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本計(jì)劃的重要手段。成本控制以預(yù)先確定的成本（計(jì)劃成本、定額成本或標(biāo)準(zhǔn)成本）為依據(jù)，對(duì)生產(chǎn)和銷售一定數(shù)量產(chǎn)品所發(fā)生的物資耗費(fèi)、勞動(dòng)耗費(fèi)和其他費(fèi)用支出進(jìn)行嚴(yán)格的管理和監(jiān)督，以達(dá)到降低成本、提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。

1.2成本控制的核心

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)階段，對(duì)于工程成本的控制范圍，主要分成以下三個(gè)階段：方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段，其中具體涵蓋了建筑、結(jié)構(gòu)、安裝這三個(gè)專業(yè)。而設(shè)計(jì)階段成本管理的主要內(nèi)容則包括：設(shè)計(jì)單位的選擇、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制、設(shè)計(jì)質(zhì)量的掌控以及設(shè)計(jì)合同的管理等四個(gè)方面。

成本控制絕對(duì)不僅僅是單純的壓縮成本費(fèi)用，它需要與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、企業(yè)的整體戰(zhàn)略目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)方向、經(jīng)營(yíng)模式等方面有效地結(jié)合需要建立起科學(xué)合理的成本分析與控制系統(tǒng)。成本控制是一個(gè)綜合的平衡控制，不一定最省錢(qián)的就是最好的成本控制。但是，最好的成本控制，一定是綜合考慮了所有方面的因素實(shí)現(xiàn)的最好的平衡不是只有減法才是對(duì)成本的控制，有時(shí)候，成本的加法更是對(duì)成本綜合效益實(shí)現(xiàn)的最佳辦法。從建筑設(shè)計(jì)的角度而言，成本控制的一個(gè)誤區(qū)往往是對(duì)建筑合理細(xì)致的設(shè)計(jì)的制約。

1.3成本控制的手段

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，建筑設(shè)計(jì)不僅決定了產(chǎn)品最終能否得到市場(chǎng)的認(rèn)同，也肩負(fù)著成本控制的重要使命。選擇建筑方案時(shí)，需要最大限度地實(shí)現(xiàn)效用最大化和成本最小化。建筑設(shè)計(jì)的成本控制，是一個(gè)全過(guò)程的成本控制，可以分為五大環(huán)節(jié)：規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)以及設(shè)計(jì)變更、交底和配合施工。這五個(gè)環(huán)節(jié)中的每個(gè)流程、每個(gè)細(xì)節(jié)都可以對(duì)成本進(jìn)行約束和控制。

2　項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制方法

就比例而言，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，成本大約占據(jù)整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的50%，而設(shè)計(jì)圖紙制作的預(yù)算，則大約占據(jù)建設(shè)成本的90%，剩余的10%約為簽證工程。此外，簽證所站占據(jù)的僅為開(kāi)發(fā)總成本的5%，而所有的設(shè)計(jì)費(fèi)用，則大約會(huì)占開(kāi)發(fā)成本的約1%。而這1%的在設(shè)計(jì)階段所產(chǎn)生的費(fèi)用，常常會(huì)影響建安工程80%的簽證。因此，這1%與5%的對(duì)比，僅僅為書(shū)面上的直觀對(duì)比，另外還包括一些間接價(jià)值無(wú)法體現(xiàn)出來(lái)，由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制在整體開(kāi)發(fā)成本中舉足輕重，其具體的控制方法可以從以下方面著手。

2.1設(shè)計(jì)變更成本控制

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)變更，對(duì)于建設(shè)單位而言，常常是非常難以處理的問(wèn)題之一，層出不窮的設(shè)計(jì)變更往往會(huì)導(dǎo)致成本費(fèi)用的增加，許多看似簡(jiǎn)單的設(shè)計(jì)變更單背后，都需要由一筆巨大的經(jīng)濟(jì)索賠開(kāi)資作為支撐。因此，如果能夠在設(shè)計(jì)初期就提高重視的程度，嚴(yán)謹(jǐn)設(shè)計(jì)過(guò)程，保證設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確和長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，就可以減少設(shè)計(jì)變更問(wèn)題的出現(xiàn)，從而為設(shè)計(jì)部門(mén)和成本部門(mén)解決后期變更所產(chǎn)生的大量費(fèi)用。

2.2營(yíng)銷部門(mén)責(zé)任不到位

在成本部門(mén)與設(shè)計(jì)部門(mén)因?yàn)樵O(shè)計(jì)變更等問(wèn)題產(chǎn)生矛盾的情況下，營(yíng)銷部門(mén)往往會(huì)強(qiáng)烈建議，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)滿足工程部門(mén)的現(xiàn)場(chǎng)需求，并接受物業(yè)部門(mén)接到的業(yè)主反饋，針對(duì)其中的意見(jiàn)對(duì)工程做出更改，加上許多變更要求所支付的設(shè)計(jì)費(fèi)用，往往遠(yuǎn)沒(méi)有超過(guò)部門(mén)成本限額，因此，很多時(shí)候會(huì)放松對(duì)自身的要求，采取順?biāo)饲榈淖龇?，以幫助其他部門(mén)完成設(shè)計(jì)變更，這種不負(fù)責(zé)任的行為往往會(huì)給項(xiàng)目造成巨大的損失。因此，在面對(duì)設(shè)計(jì)變更問(wèn)題時(shí)，營(yíng)銷部門(mén)必須嚴(yán)格依據(jù)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)情況的分析結(jié)果，結(jié)合工程實(shí)際，明確變更的必要性和成本花費(fèi)，從整體工程的角度出發(fā)，從而保證工程整體成本。

2.3重視相關(guān)工程信息的審核

在下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)時(shí)，僅僅照搬以前的項(xiàng)目模板，而并沒(méi)有進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的勘察，或查閱當(dāng)?shù)氐牡乜眻?bào)告，有時(shí)候甚至連項(xiàng)目的實(shí)際效果圖都沒(méi)有審核過(guò)，就不負(fù)責(zé)任地直接下達(dá)了任務(wù)書(shū)。這種情況必然會(huì)降低工程的質(zhì)量，因此需要重視對(duì)于任務(wù)書(shū)總工程相關(guān)數(shù)據(jù)的核實(shí)，并對(duì)已經(jīng)完成的設(shè)計(jì)，采取必要的核查措施，從而防止項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的缺失，在形成施工藍(lán)圖之前，仔細(xì)聯(lián)合各個(gè)部門(mén)對(duì)于圖紙的會(huì)審，對(duì)于施工期間的被動(dòng)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行控制，避免預(yù)算追加問(wèn)題。

2.4加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查

由于投資企業(yè)相關(guān)部門(mén)、委托咨詢公司和中介機(jī)構(gòu)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，然后結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求實(shí)況，預(yù)測(cè)其發(fā)展趨勢(shì)，充分利用市場(chǎng)調(diào)查手段以獲得更加準(zhǔn)確的信息，從而將存在的不確定性降至最低限度，以達(dá)到規(guī)避房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的效果，在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，避免不必要的成本浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)最大收益。

2.5合理控制投資比例

當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其投資的領(lǐng)域往往包括不同收入層次所需要的產(chǎn)品，例如住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)以及娛樂(lè)場(chǎng)所等建筑，因此可以利用不同業(yè)態(tài)具有的優(yōu)勢(shì)，有效規(guī)避開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資弱點(diǎn)，從而降低未來(lái)收益的不確定性。房地產(chǎn)的多樣化投資，關(guān)鍵在于合理控制不同類型業(yè)態(tài)的投資比例，進(jìn)而降低開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，以獲取較高收益。

2.6積極響應(yīng)政策變動(dòng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注當(dāng)?shù)氐恼咦儎?dòng)，從而合理控制投資的方向：①加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法律、法規(guī)、國(guó)家稅收政策、財(cái)政政策等方面的了解，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控；②密切關(guān)注房地產(chǎn)新?tīng)顩r、新問(wèn)題，同時(shí)確保相關(guān)信息的獲取渠道更加暢通，從而能夠爭(zhēng)取在政策調(diào)控過(guò)程中，進(jìn)行合理的調(diào)整，以適應(yīng)政策變化，從而控制政策變動(dòng)帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.7掌握市場(chǎng)周期規(guī)律和最佳開(kāi)發(fā)時(shí)間

土地成本通常按照占據(jù)項(xiàng)目總支出約20～30%的比例，對(duì)土地的位置、價(jià)格，并充分考慮開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與升值空間，土地成本包括土地的出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)以及土地征用費(fèi)等。通過(guò)了解其市場(chǎng)的周期變化，從而能夠在開(kāi)發(fā)完成后，有掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)周期的波峰段，從而實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)售價(jià)高、變現(xiàn)容易、風(fēng)險(xiǎn)小的投資，而在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波谷，開(kāi)發(fā)用地成本低的情況下，合理規(guī)劃投資，最終依據(jù)市場(chǎng)周期規(guī)律，找到最佳的開(kāi)發(fā)時(shí)間。

2.8重視風(fēng)險(xiǎn)控制

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，均可能發(fā)生許多自然風(fēng)險(xiǎn)，因此，投資者在實(shí)際的施工建設(shè)前期，需要重視決策設(shè)計(jì)階段的成本風(fēng)險(xiǎn)控制，必須將用地的周邊環(huán)境、地貌、氣候等特征進(jìn)行合理的分析，從而進(jìn)行成本投資的調(diào)整。

2.9合理調(diào)研

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期，需要通過(guò)調(diào)研等措施，確定相應(yīng)的造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并組織好施工隊(duì)伍，掌握整個(gè)項(xiàng)目的具體情況，并指定科學(xué)、合理的方案，從而保證工程項(xiàng)目能夠以最低的成本投入，實(shí)現(xiàn)較高質(zhì)量和效益的工程建設(shè)。

2.10房地產(chǎn)配套設(shè)施控制

在房地產(chǎn)的投資決策階段，成本控制的重點(diǎn)是房地產(chǎn)的配套設(shè)施，盡量減少配套設(shè)備，同時(shí)在選中配套設(shè)施，一定要精選一些精簡(jiǎn)配置的設(shè)施，這樣后期維護(hù)運(yùn)營(yíng)的費(fèi)用也將大幅度的降低。

2.11稅費(fèi)控制

稅費(fèi)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售收入的8～10%左右。開(kāi)發(fā)商在這部分要進(jìn)行成本控制可以在管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用方面進(jìn)行控制，建立完善的制度，確定最優(yōu)銷售方案，降低銷售及宣傳成本。

3　結(jié)束語(yǔ)

成本控制的工作貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，其重點(diǎn)又是始于產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段。從規(guī)劃階段、方案階段、初步設(shè)計(jì)階段到施工圖階段，設(shè)計(jì)成本控制的影響由大到小，由粗到細(xì)。對(duì)于住宅項(xiàng)目而言，建筑設(shè)計(jì)的重點(diǎn)部分是總圖布局、戶型、立面、車庫(kù)及底商，以及很多構(gòu)造細(xì)節(jié)，這些部分也是設(shè)計(jì)結(jié)合當(dāng)?shù)匾筮M(jìn)行合理布局和精巧構(gòu)思之處，需要判斷力和經(jīng)驗(yàn)對(duì)設(shè)計(jì)中的復(fù)雜問(wèn)題進(jìn)行取舍，進(jìn)而得出最合理的能夠控制成本的解決方案。

［1］謝玉勇.淺析如何控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制［J］.價(jià)值工程，2014 （4）：82～83.

［2］陶 磊.概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中成本控制應(yīng)注意的問(wèn)題［J］.建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì)，2015（2）：47～48.

［3］王廷魁，張 倩.基于BIM的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制研究［J］.建筑經(jīng)濟(jì)，2015，36（6）：56～57.

杜權(quán)偉（1960-），男，高級(jí)工程師，碩士，主要從事工程技術(shù)管理工作。

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2095-2066（2016）13-0239-02

2016-2-8