淺談房產(chǎn)測(cè)繪分?jǐn)偡椒捌鋵?duì)房產(chǎn)面積的質(zhì)量控制

柴　旭（福建省地質(zhì)測(cè)繪院）

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淺談房產(chǎn)測(cè)繪分?jǐn)偡椒捌鋵?duì)房產(chǎn)面積的質(zhì)量控制

柴旭（福建省地質(zhì)測(cè)繪院）

房產(chǎn)測(cè)繪的一個(gè)主要內(nèi)容就是房產(chǎn)面積測(cè)算，也是房屋的業(yè)主普遍比較關(guān)心的問題。房產(chǎn)面積的測(cè)算是一項(xiàng)對(duì)技術(shù)、政策以及精度都要求非常高的工作，必須采用非常精密的測(cè)繪儀器以及科學(xué)先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)，來對(duì)商品房屋的面積大小以及權(quán)屬情況進(jìn)行專業(yè)的測(cè)算。本文主要介紹了房產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)概念及面積分?jǐn)偡椒?，繼而分析了影響房產(chǎn)面積測(cè)算質(zhì)量的原因及質(zhì)量控制措施。

房產(chǎn)測(cè)繪；分?jǐn)偡椒?；質(zhì)量控制措施

1　房產(chǎn)測(cè)繪概述

1.1房產(chǎn)測(cè)繪概念解析

從專業(yè)測(cè)繪的角度來說，房產(chǎn)測(cè)繪是其中一個(gè)非常具有特點(diǎn)的分支，它主要測(cè)算的范圍是房屋以及房屋相關(guān)的土地面積，換句話說，房產(chǎn)測(cè)繪就是運(yùn)用先進(jìn)的測(cè)繪儀器、使用專業(yè)的測(cè)繪技術(shù)以及測(cè)繪手段，來達(dá)到對(duì)房屋及土地的自然狀況、權(quán)屬情況、地理位置、數(shù)量以及質(zhì)量等相關(guān)信息的準(zhǔn)確測(cè)繪目的。

1.2房產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)面積定義及面積分?jǐn)偡椒?/p>

1.2.1房產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)面積定義

房屋的建筑面積指的是外圍的水平面積以及水平的投影面積，一般包括共有建筑面積和套內(nèi)建筑面積兩類。

所謂共有建筑面積具體指的是整個(gè)一棟樓的產(chǎn)權(quán)人所共同擁有的整棟樓的公共部分的建筑面積。詳細(xì)來說共有建筑面積包括樓梯間、地下室、垃圾道以及公共門廳等位置、套內(nèi)與公共部位之間的分隔墻、外墻水平的投影面積一半的建筑面積，還包括服務(wù)于整棟樓或整個(gè)小區(qū)的公共用房、管理用房的建筑面積。所謂房屋套內(nèi)建筑面積主要指的是房屋的建筑面積減去共有面積的公攤面積，建筑面積的公攤系數(shù)一般是自身的公攤面積部分與其本單元建筑面積的比值。

1.2.2房產(chǎn)面積的分?jǐn)偡椒ǚ治?/p>

房產(chǎn)面積分?jǐn)偡椒ㄊ侵赴凑铡罢l使用誰分?jǐn)偂钡幕驹瓌t操作的按照建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偣灿胁糠值拿娣e，常見的房地產(chǎn)分?jǐn)偳闆r包括以下幾種：

第一種是普通的住宅樓，這種分?jǐn)偳闆r比較簡(jiǎn)單，一般就是一個(gè)幢共分?jǐn)?。第二種是普通的商住樓，這種分?jǐn)偳闆r稍微復(fù)雜一點(diǎn)，因?yàn)榉课莸挠猛静灰唬謹(jǐn)偟牟糠謺?huì)同時(shí)包括幢共分?jǐn)?、區(qū)共分?jǐn)傄约皩庸卜謹(jǐn)偧星闆r。第三種用途更加多種的綜合樓，其分?jǐn)偡绞礁訌?fù)雜，除了上述的幢共、區(qū)共以及層共分?jǐn)傊猓€會(huì)涉及到交叉分?jǐn)偂?/p>

1.3房產(chǎn)測(cè)繪的重要性分析

（1）房產(chǎn)測(cè)繪直接影響業(yè)主的切身利益。房產(chǎn)測(cè)繪的整個(gè)過程都要求具有非常嚴(yán)密的科學(xué)性，產(chǎn)權(quán)戶籍管理部門一般使用依據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪來為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)，同時(shí)房產(chǎn)測(cè)繪也為房屋所有權(quán)產(chǎn)生的法律糾紛、審核建筑是否違章以及是否違章占地等提供了可靠的憑據(jù)。房產(chǎn)測(cè)繪直接關(guān)系到房屋產(chǎn)權(quán)的面積，與業(yè)主的切身利益息息相關(guān)，也是房產(chǎn)證的重要組成部分，是用來保障業(yè)主的合法利益的法律依據(jù)。

（2）房產(chǎn)測(cè)繪有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序的維護(hù)。房產(chǎn)面積是房產(chǎn)測(cè)繪中最為基本的組成要素，也是我國(guó)的房產(chǎn)測(cè)量中必須要量定的要素之一，一般的非專業(yè)人員對(duì)房屋面積的了解都不太深入，尤其在購(gòu)買商品房的時(shí)候，一些開發(fā)商會(huì)因?yàn)槔娴年P(guān)系在面積概念上下功夫，甚至?xí)幸恍┲薪橥祿Q概念來誤導(dǎo)消費(fèi)者為自身攫取利益。所以房產(chǎn)測(cè)繪可以減少商品房交易過程的糾紛，這樣既可以維護(hù)房產(chǎn)購(gòu)買者的合法權(quán)益，同時(shí)也有效保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)秩序。

2　影響房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的因素分析

2.1房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)不夠完善

在維護(hù)售房人以及購(gòu)房人雙方的合法權(quán)益方面，目前有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》以及建設(shè)部所頒布的《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》，以上法律條文在規(guī)范和培育房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序方面做出了很大努力與貢獻(xiàn)，但是因?yàn)椤兑?guī)范》在很多方面無法跟上建筑形態(tài)的快速發(fā)展與變化，所以導(dǎo)致很多的新問題得不到合理的解決，引發(fā)許多新的爭(zhēng)議。基于《規(guī)范》本身的局限性，房產(chǎn)測(cè)繪單位的工作人員只能依靠自己對(duì)條文的理解來處理問題，這也就造成了同一個(gè)城市的不同房地產(chǎn)測(cè)繪單位、同一個(gè)房地產(chǎn)測(cè)繪單位的不同的專業(yè)人員對(duì)待同一問題會(huì)有不同的解決方案。所以，為了保證測(cè)繪成果的唯一性以及嚴(yán)密性，地方政府應(yīng)該盡快出臺(tái)更加相近的、統(tǒng)一的房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)實(shí)施細(xì)則。

2.2房產(chǎn)測(cè)繪的強(qiáng)特征性導(dǎo)致測(cè)繪過程中不可避免會(huì)出現(xiàn)差錯(cuò)

房產(chǎn)測(cè)繪尤其是房屋面積測(cè)繪的最大特點(diǎn)是外業(yè)測(cè)繪情況復(fù)雜并且工作量巨大，內(nèi)業(yè)的數(shù)據(jù)繁多且計(jì)算量龐大的特點(diǎn)，所以不論從業(yè)人員如何謹(jǐn)小慎微都很難保證不出現(xiàn)一絲一毫的差錯(cuò)。但是，房產(chǎn)測(cè)繪的成果一旦經(jīng)過了相關(guān)部門的審核確認(rèn)就會(huì)立刻具有法律效力，并且進(jìn)入市場(chǎng)發(fā)揮作用，而房產(chǎn)測(cè)繪成果的高價(jià)值性會(huì)使得任何一個(gè)非常細(xì)微的錯(cuò)誤都可能給當(dāng)事人帶來巨大的損失。

2.3房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域的社會(huì)監(jiān)督力度不夠

房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域工作需要的專業(yè)性特別強(qiáng)，對(duì)于一般的業(yè)主來說，即便是進(jìn)行了結(jié)果公示，一般人也僅僅是看結(jié)果，對(duì)于內(nèi)在的邏輯關(guān)系并不能非常清楚，所有這桿“秤”是無形的，社會(huì)的監(jiān)督效果不理想；對(duì)于測(cè)繪單位來說，房屋的面積測(cè)繪工作量非常大，測(cè)算情況復(fù)雜，如果測(cè)繪單位內(nèi)部的質(zhì)量保證體系不夠健全，導(dǎo)致出現(xiàn)差錯(cuò)的幾率就會(huì)很大。在保證測(cè)繪質(zhì)量方面，服務(wù)方與被服務(wù)方都存在不足。另外，測(cè)繪成果一旦通過政府部門的審核就會(huì)立即對(duì)房屋買賣市場(chǎng)產(chǎn)生作用，一般也是測(cè)繪成果錯(cuò)誤已經(jīng)成為事實(shí)之后才會(huì)被發(fā)現(xiàn)，而相關(guān)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)的境地就會(huì)比較尷尬，所以說房屋面積測(cè)繪工作也是屬于高風(fēng)險(xiǎn)一類的工作。在房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的總工作量中，房屋面積的測(cè)繪工作量占據(jù)了大部分，因?yàn)榉课菝娣e測(cè)繪出現(xiàn)差錯(cuò)引起的索賠，不是任何一個(gè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)能承受的起的，所以房屋面積測(cè)繪工作也成為了房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的主要風(fēng)險(xiǎn)工作。

3　房產(chǎn)測(cè)繪中房產(chǎn)面積的質(zhì)量控制措施分析

3.1加強(qiáng)對(duì)前期的資料收集和圖紙審查工作質(zhì)量審查力度

（1）為了保證房產(chǎn)面積測(cè)繪成果的質(zhì)量，對(duì)前期收件資料以及圖紙審查進(jìn)行質(zhì)量控制是必須的，在房產(chǎn)項(xiàng)目的建筑面積測(cè)算的過程中，要求委托方所提供的建筑工程施工圖紙必須是通過了國(guó)家規(guī)劃部門的審核的，而對(duì)于施工中存在設(shè)計(jì)變更的位置，還需要提供變更設(shè)計(jì)聯(lián)系單或者是變更設(shè)計(jì)圖紙。

（2）委托方提供給房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的圖紙應(yīng)該包括建筑平面圖、建筑立面圖、陽(yáng)臺(tái)以及飄窗的大樣圖、樓梯詳圖等在內(nèi)的一套非常詳細(xì)的、完整的建筑圖紙，方便數(shù)據(jù)查閱。

（3）委托方提交給測(cè)繪機(jī)構(gòu)的收件材料必須包括建筑總平面圖和項(xiàng)目工程的規(guī)劃許可證，還要包括由地名辦所簽發(fā)的相應(yīng)門牌號(hào)、設(shè)計(jì)部門所出具的房屋的配套設(shè)施以及相關(guān)功能說明、土地出讓合同或政府批文等。

3.2加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)繪中間各環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制力度

3.2.1房產(chǎn)面積測(cè)繪各關(guān)鍵環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制

房產(chǎn)面積測(cè)繪對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)來說在增加了其經(jīng)濟(jì)收入的同時(shí)也帶來極大的責(zé)任，對(duì)于日益增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，一旦測(cè)繪工作出現(xiàn)了失誤，那么就將會(huì)造成極大的損失，有些還會(huì)造成較大的社會(huì)影響。因此在房屋面積的測(cè)繪工作中，都應(yīng)該將質(zhì)量控制放在第一位，具體應(yīng)該做到房屋計(jì)算面積部位的認(rèn)定一定要準(zhǔn)確、邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)一定要準(zhǔn)確，房產(chǎn)要素的認(rèn)定一定要準(zhǔn)確以及房屋面積計(jì)算分?jǐn)傄欢ㄒ獪?zhǔn)確。

3.2.2房產(chǎn)要素的調(diào)查與確定一定要明確

（1）在進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)應(yīng)該以收件資料中所提供的建筑施工平面圖、建筑工程規(guī)劃許可證以及地名登記表作為參考資料，對(duì)房屋的坐標(biāo)、用途、棟號(hào)、結(jié)構(gòu)、樓層數(shù)以及房屋單元號(hào)等要素進(jìn)行對(duì)照確認(rèn)。

（2）在實(shí)測(cè)工作開始時(shí)要將預(yù)測(cè)得到的房產(chǎn)要素和房屋的竣工圖進(jìn)行實(shí)地校對(duì)。對(duì)于在校對(duì)中發(fā)現(xiàn)不合符要求的地方必須要求開發(fā)商進(jìn)行整改，直到最終達(dá)到要求為止。

3.2.3房屋計(jì)算面積部位性質(zhì)的認(rèn)定一定要明確

房屋的計(jì)算面積部位的認(rèn)定是房產(chǎn)面積測(cè)算環(huán)節(jié)中非常關(guān)鍵的部分，在對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)繪之前，必須對(duì)計(jì)算全面積的部位、計(jì)算一半面積的部位以及不計(jì)算面積的部位進(jìn)行認(rèn)定，如果出現(xiàn)了認(rèn)定不準(zhǔn)確，那么最后得到的建筑的總面積肯定是錯(cuò)誤的，這就會(huì)導(dǎo)致后面的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算也是錯(cuò)誤的，帶來一系列的連鎖反應(yīng)。

3.2.4房屋套型以及邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的測(cè)算一定要準(zhǔn)確

①進(jìn)行預(yù)測(cè)的時(shí)候房屋的套型以及邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的測(cè)算必須準(zhǔn)確。其中房屋的套型以及邊長(zhǎng)這些數(shù)據(jù)，有些可以直接從建筑工程設(shè)計(jì)圖紙上面獲得，而有些則只能通過換算才能夠得到，在進(jìn)行邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的換算時(shí)候，一定要根據(jù)房屋竣工之后的實(shí)際情況來進(jìn)行換算。②實(shí)測(cè)的時(shí)候房屋的套型以及邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)測(cè)算一定要準(zhǔn)確。在進(jìn)行實(shí)際測(cè)算時(shí)，應(yīng)該堅(jiān)持“整體到局部、整體與局部相結(jié)合”的基本原則，先從整體上將測(cè)算面積分為標(biāo)準(zhǔn)樓層和非標(biāo)準(zhǔn)樓層兩個(gè)部分，標(biāo)準(zhǔn)樓層的面積相同，而非標(biāo)準(zhǔn)樓層的面積是不相同的。

3.3加強(qiáng)對(duì)外業(yè)測(cè)算質(zhì)量以及內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)精度的控制

提高外業(yè)測(cè)繪的質(zhì)量是提高整個(gè)房屋面積測(cè)繪質(zhì)量的基礎(chǔ)，加強(qiáng)對(duì)外業(yè)測(cè)算工作質(zhì)量的控制必須做到調(diào)查表上面的有關(guān)內(nèi)容必須與房產(chǎn)的圖紙保持一致，例如房屋的權(quán)屬界線、用地范圍等等，然后房產(chǎn)的測(cè)量要素必須完整準(zhǔn)確，保證房產(chǎn)面積測(cè)繪的原始記錄數(shù)據(jù)以及最終成果的完整性以及規(guī)范性。對(duì)內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)必須嚴(yán)格處理，做到房產(chǎn)圖的尺寸完整準(zhǔn)確，技術(shù)要求以及說明等都要明確，房產(chǎn)的要素必須完整準(zhǔn)確滿足要求，使用科學(xué)規(guī)范的房產(chǎn)面積計(jì)算方法，最終房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告使用規(guī)范的格式要求并保證內(nèi)容的完整度，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果進(jìn)行規(guī)范化的歸檔管理。

4　結(jié)束語

為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范有效的市場(chǎng)秩序，房屋測(cè)繪工作將會(huì)成為當(dāng)前房產(chǎn)管理者工作中的重點(diǎn)內(nèi)容。房產(chǎn)測(cè)繪又是一項(xiàng)系統(tǒng)性非常強(qiáng)的復(fù)雜工作，房產(chǎn)測(cè)繪不僅僅要求具有科學(xué)精湛的測(cè)繪技術(shù)與先進(jìn)的測(cè)繪設(shè)備，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)是比較獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，采取多元化的控制措施，保證房產(chǎn)測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性與規(guī)范性，有效規(guī)范房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)。

［1］張曉紅.淺談房產(chǎn)測(cè)繪面積的質(zhì)量控制［J］.城市建設(shè)理論研究：電子版，2015（36）：29～30.

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2016-6-1

TU198

A

2095-2066（2016）17-0068-02