房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的探討

杜權(quán)偉（重慶建工集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，重慶市　北部新區(qū)　401122）

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的探討

杜權(quán)偉（重慶建工集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，重慶市北部新區(qū)401122）

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位與作用，其開發(fā)項(xiàng)目的管理工作也日益受到重視。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程較為復(fù)雜，在開發(fā)過程中往往會(huì)遇到一些問題，需要采取相應(yīng)的策略，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理有所幫助。

房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；探討

引言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的系統(tǒng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理更是一門綜合性很強(qiáng)的學(xué)科，項(xiàng)目的管理者只有將系統(tǒng)工程的相關(guān)理論、觀點(diǎn)和方法進(jìn)行綜合運(yùn)用，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。只有將項(xiàng)目管理過程中存在的難點(diǎn)問題完善解決，才能促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目穩(wěn)健有序地進(jìn)行。

1　房地產(chǎn)開發(fā)及其項(xiàng)目管理概述

1.1房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)

我國當(dāng)前絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需要采取的開發(fā)方式是綜合開發(fā)，是由一個(gè)開發(fā)企業(yè)來負(fù)責(zé)，從投資決策到土地的使用權(quán)獲取過程，從項(xiàng)目建設(shè)到項(xiàng)目的出售、管理階段，對(duì)其實(shí)施全過程進(jìn)行開發(fā)的過程。

房地產(chǎn)開發(fā)的主要特點(diǎn)包括：①區(qū)域經(jīng)濟(jì)方面，房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域差異大，級(jí)差收益明顯；②行業(yè)特征方面，房地產(chǎn)開發(fā)具有高度綜合性、高度關(guān)聯(lián)性；③投資過程方面，房地產(chǎn)開發(fā)具有高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)；④社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)方面，房地產(chǎn)開發(fā)容易受到國家政策的影響，是與法律制度緊密聯(lián)系的行業(yè)。

1.2管理的重要性

1.2.1確保項(xiàng)目按期完成

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的按期完成需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有序進(jìn)展，即通過一個(gè)完善的計(jì)劃管理，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程都納入計(jì)劃管理的范疇，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

1.2.2保證項(xiàng)目進(jìn)展組織性與協(xié)調(diào)性

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，通過明確的職責(zé)劃分，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)規(guī)章制度，從而為項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)行提供一個(gè)完整的組織保障。在項(xiàng)目開發(fā)中，一個(gè)和諧的辦公環(huán)境對(duì)保證項(xiàng)目開發(fā)的順利進(jìn)行意義重大。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的協(xié)調(diào)功能正好能實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，從而保證了人員之間的協(xié)調(diào)，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供了一個(gè)和諧的環(huán)境。

1.2.3保證項(xiàng)目效益最大化

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，之所以需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理，最主要的目的是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益的最大化，這就需要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中的質(zhì)量、成本和工期等因素進(jìn)行控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的控制管理就是為了實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展過程中項(xiàng)目質(zhì)量、成本和工期的控制，能夠保證項(xiàng)目開發(fā)過程中用最小的投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

2　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)

2.1決策缺乏依據(jù)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理在具體實(shí)施的過程中，受各種主客觀因素的影響，會(huì)存在很大的困難。具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)施過程中，在項(xiàng)目開發(fā)管理中會(huì)存在以下問題。由于開發(fā)商對(duì)開發(fā)時(shí)的市場(chǎng)詳情缺乏準(zhǔn)確的研究，導(dǎo)致在真正做出決策，進(jìn)行施工時(shí)缺乏施工所需要的圖紙或者提供的資料不準(zhǔn)確等問題出現(xiàn)。也會(huì)因?yàn)榘l(fā)包方對(duì)內(nèi)容的規(guī)定不清楚，致使施工的結(jié)尾發(fā)生項(xiàng)目管理無法進(jìn)行的現(xiàn)象。這些因素的存在嚴(yán)重的制約著開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目管理的有效進(jìn)行，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中存在的難點(diǎn)。

2.2成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的另一大難點(diǎn)是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制，這影響著開發(fā)商以及管理者和所有用戶的利益，一旦處理不當(dāng)，將引發(fā)三方糾紛的發(fā)生。這也是為什么在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中成本管理成為難點(diǎn)的原因之一。當(dāng)下，我國的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都不太重視開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃以及設(shè)計(jì)階段的成本。導(dǎo)致項(xiàng)目后期的進(jìn)展困難。為了解決這一難點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商在對(duì)開發(fā)成本的控制方面要嚴(yán)格把關(guān)，建立更加完善的成本控制體系，保證開發(fā)項(xiàng)目管理中的每一個(gè)決策都能減少開發(fā)項(xiàng)目的施工成本。只有控制好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的施工成本，才能更好的完成開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)，保證開發(fā)項(xiàng)目管理效益的最大化。

2.3項(xiàng)目前期可行性研究不到位

建設(shè)單位往往會(huì)過多干預(yù)并限制設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)工作，許多開發(fā)商的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦 “設(shè)計(jì)”的，設(shè)計(jì)師成了開發(fā)商高層手中的一支“筆”，設(shè)計(jì)師做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計(jì)失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)。

2.4合同管理方面存在較多問題。

目前建筑市場(chǎng)竟?fàn)幖ち?，?dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)工程承包中占據(jù)主導(dǎo)地位，開發(fā)商經(jīng)常在合同制定中提出不平等的條件，轉(zhuǎn)嫁自身風(fēng)險(xiǎn)。承包商為了獲得工程，只好接受。部分承包商在實(shí)施不平等的工程合同時(shí)一，為了避免經(jīng)濟(jì)損失，就會(huì)采取偷工減料或違法轉(zhuǎn)、分包等手段，給項(xiàng)目管理造成很大難度，給工程建設(shè)帶來巨大隱患。

2.5開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目資金的使用問題突出

部分開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目資金的使用，計(jì)劃性不強(qiáng)，本該在這個(gè)項(xiàng)目使用的資金挪到其他項(xiàng)目上使用，造成該項(xiàng)目到后期時(shí)一無法按時(shí)一支付工程款，導(dǎo)致項(xiàng)目的非正常停工，項(xiàng)目管理無從談起。

3　解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中存在問題的具體措施

3.1做好市場(chǎng)可行性研究的調(diào)研工作

建筑工程在發(fā)展過程中需要準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息做支撐，才能保證項(xiàng)目決策的準(zhǔn)確性與實(shí)時(shí)性。傳統(tǒng)意義上的市場(chǎng)信息除了市場(chǎng)原材料的交換信息、市場(chǎng)供求關(guān)系變化等信息外，還要考慮到國家的新政策、新動(dòng)向等。根據(jù)這些信息優(yōu)化資源配置，從而選擇效益大、風(fēng)險(xiǎn)小的經(jīng)營活動(dòng)。

3.2完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制是開發(fā)商獲得經(jīng)濟(jì)利益的重要手段，只有將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制好，才能節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在施工過程中的成本。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的過程中存在很多的環(huán)節(jié)，因此，為了更好的對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的成本進(jìn)行有效的控制和管理，就必須對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本的管理和控制，即策劃、設(shè)計(jì)、發(fā)包以及施工的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行成本的管理和控制，只有這樣，才能更好的節(jié)約項(xiàng)目施工過程中的成本，提高開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益。

3.3施工承包合同要嚴(yán)密、詳實(shí)

為做好工程總分包管理的協(xié)調(diào)工作，通常會(huì)通過簽署分包合同的方式，明確責(zé)任，減少不必要的糾紛。但在合同的制定上要保證其嚴(yán)密性與詳實(shí)性，將合同內(nèi)容系統(tǒng)化，將配合條件細(xì)節(jié)化，使合同雙方各司其職。這種方式有利于協(xié)調(diào)管理，從而有效規(guī)避質(zhì)量、工期、安全等一系列的風(fēng)險(xiǎn)。

3.4風(fēng)險(xiǎn)防范常抓不懈

開發(fā)商通常對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中潛在的風(fēng)險(xiǎn)難以預(yù)測(cè)，這是由房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的突發(fā)性和偶然性決定的。承包商在項(xiàng)目承包前，需要正視各種風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)際操作中逐漸掌握其自身規(guī)律，從而制定出防范風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理中，相關(guān)的管理人員應(yīng)該時(shí)刻保持風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。同時(shí)，隨著科技發(fā)展速度的不斷加快，可以通過現(xiàn)代信息化技術(shù)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移或控制，將風(fēng)險(xiǎn)程度降到最低，從而有效地減少風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。

3.5重視施工階段及后期階段的項(xiàng)目管理

（1）重視現(xiàn)場(chǎng)安全管理。健全現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部的安全管理架構(gòu)，嚴(yán)禁將工程承包給不具備相應(yīng)資質(zhì)的單位，將重點(diǎn)放在事前控制上，避免發(fā)生安全事故。

（2）做好施工階段的資金使用計(jì)劃，嚴(yán)格按照計(jì)劃進(jìn)行工程款的支付。

（3）嚴(yán)格控制甲供材。甲供材的范圍、交接方式要事先周密確定，列入工程招投標(biāo)合同，并嚴(yán)格按合同履約。盡量減少甲供材的種類，對(duì)十通用地方建材，可由承包方自行采購。

（4）要盡量減少甲分包項(xiàng)目，在工程招投標(biāo)文件及工程建設(shè)承包合同中由總承包單位完成的工程內(nèi)容盡可能讓總承包單位組織施工。

（5）建立以項(xiàng)目經(jīng)理為中心的、決策能力好、執(zhí)行能力強(qiáng)的項(xiàng)目部。各令業(yè)技術(shù)人員按需求配備齊全，明確項(xiàng)目部成員的責(zé)任義務(wù)，做好任務(wù)分工將各項(xiàng)工作落到實(shí)處。不能隨意壓縮項(xiàng)目部人員編制，造成現(xiàn)場(chǎng)管理的“真空期”。

（6）充分認(rèn)識(shí)監(jiān)理工作的重要性。擇優(yōu)選擇監(jiān)理單位，不與監(jiān)理單位簽訂“小監(jiān)理”合同，在監(jiān)理工作過程中給子其應(yīng)有的權(quán)利，按合同要求履行其義務(wù)，體現(xiàn)出監(jiān)理工作的服務(wù)性、科學(xué)性，獨(dú)立性、公平性，完全發(fā)揮其在施工階段質(zhì)量控制中無法代替的重要作用。

（7）開發(fā)商一定要真正重視項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段的項(xiàng)目管理工作。在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段可建立一個(gè)由開發(fā)商主管領(lǐng)導(dǎo)組織、整合工程管理、銷售、開發(fā)、采購、物業(yè)管理等各部門組成項(xiàng)目收尾臨時(shí)一機(jī)構(gòu)，與現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部管理人員分工協(xié)作，共同完成工程竣工驗(yàn)收階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交工作。

4　結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)必然會(huì)在項(xiàng)目的管理工作上，逐漸向著規(guī)范化、專業(yè)化的方向發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相應(yīng)的管理工作流程規(guī)范運(yùn)作，圍繞項(xiàng)目管理工作任務(wù)，建立相配套的組織與制度，重視工作的計(jì)劃性、實(shí)施性，對(duì)預(yù)見問題提前進(jìn)行管控，以管理客觀規(guī)律為基礎(chǔ)，才能夠取得最佳經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益。

［1］宋春蘭.房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)建設(shè)研究［J］.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2015，36 （4）：130～131.

［2］范增龍.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的控制措施分析［J］.工業(yè)b，2015 （30）：31.

［3］王 芳，韋慶賢.價(jià)值工程在房地產(chǎn)開發(fā)管理分工中應(yīng)用的探討［J］.山西建筑，2015，41（13）：219～220.

杜權(quán)偉（1960-），男，高級(jí)工程師，碩士，主要從事工程技術(shù)管理工作。

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