高校公共租賃住房若干問題解析

謝芳成

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高校公共租賃住房若干問題解析

謝芳成

[作者單位：福州大學后勤基建資產(chǎn)管理處]

在高房價時代，解決高等院校教職工住房問題是穩(wěn)定高校教師隊伍的關(guān)鍵因素之一，也是促進我國高等教育事業(yè)健康發(fā)展非常重要的一個環(huán)節(jié)。近年，提出并試點運行的公共租賃住房對解決高校教職工的住房問題是一個難得的契機。伴隨著公共租賃住房的產(chǎn)生，高校公共租賃住房也隨之提出。目前，對于其研究尚處于起步階段。本文擬對高校公租房若干問題進行解析，希望能起到拋磚引玉的作用。

高等學校；公租房；解析

中央及地方各級政府也都相當重視高校教工的住房問題并采取了諸多有利于促進高等教育事業(yè)發(fā)展的保障性住房政策措施，力圖構(gòu)建一個穩(wěn)定的和健康發(fā)展的高等教育體系。目前，我國惠及高校教工的保障性住房包括經(jīng)濟適用住房、廉租住房和限價商品住房，雖然涵蓋了多種保障性住房，但仍無法有效解決高校教工的住房難題。[1]公共租賃住房的出現(xiàn)為緩解高校教職工住房困難提供了良好的契機，高校公共租賃住房應運而生。相對于“房改房”來說，高校公租房是一個新生的事物，由于該新生事物至少暫時能夠解決高校教職工住房問題的困境，因此，就應該深入研究并適時運用。本文就高校公租房幾個基本問題基本概念進行闡述，以期為以后深入研究高校公租房先進行初步探索。

一、高校公租房的概念及構(gòu)成

“公租房”，全稱公共租賃住房，是我國現(xiàn)行住房保障制度上的一個創(chuàng)新舉措，為不同層次、不同類型的中低收入階層提供與其消費能力相適應的保障性住房。[3]但目前，我國法律法規(guī)尚未對公共租賃住房的概念作出正式統(tǒng)一的界定。有學者認為公租房是政府組織推動和實施的、具有保障性質(zhì)的政策性租賃住房。

與社會上的公共租賃住房相比，高校公租房有其特殊性，就目前情況而言，更應該給高校公租房下一個明確的定義，從而使得針對高校公租房的研究得以順利地展開。筆者認為高校公租房是產(chǎn)權(quán)屬于某一高校且可以由該學校自由支配的教職工過渡住房,是專門出租給沒有私房的高校教工。當前，高校教工周轉(zhuǎn)房（過渡房）如果產(chǎn)權(quán)確屬學校，應納入高校公租房管理范疇。

建設公租房是一項極其復雜的工作，作為教書育人的高校無法獨自承擔建設公租房的所有工作，目前也沒有高校有自建的公租房。各高校現(xiàn)有公租房基本上都是房改停止后，未出售的房改房、集資建房及自購房（含商品房、經(jīng)濟適用房等）等構(gòu)成。

二、高校公租房的特殊性

當今，住房已成為高校青年教職工最為關(guān)注的問題之一。在高房價時代，為青年教師提供一個適合工作生活的居住環(huán)境，那怕是過渡性住房，對于促進青年教師的成長成才都具有不可忽視的重要作用。解決并不斷改善青年教師的住房條件不但能使青年教職工安居樂業(yè)，更是促進青年教師健康成長成才的關(guān)鍵因素之一。高校公租房是專門針對剛參加工作且暫時沒有私有住房的高校青年教職工。高校公租房具有如下特點：

（一）房源靜態(tài)性

高校公租房房源靜態(tài)性是指在相當長的一段時間內(nèi)某一高校的可用公租房數(shù)量基本上不隨時間的推移而出現(xiàn)較大的波動，即房源大幅的增加或減少。究其主要原因是，由于高校不具有建設公租房的主體資格，因此造成其房源基本上不呈動態(tài)的增加或減少。

（二）承租人特定性

承租人的特定性是指高校公租房一般只出租給本校未購有私房的教職工，不對外出租，因此高校公租房承租人具有特定性。社會上公租房的承租對象是來自不同群體且未購有私房的中低收入人群，其承租對象是不同身份不特定的社會人群。

房源差異性

房源差異性是指高校公租房的面積、戶型及建設時間的長短都存在較大的不一致性。目前，高校公租房大多是房改結(jié)束后，未出售的余房組成的，建設時間從上個世紀60年代跨越至90年代，面積從30平米左右至120平米左右不等，存有成套、不成套以及單身公寓等多種戶型。與目前社會上主流的60平米戶型的公租房相比，高校公租房房源確實存在較大的差異性。

三、高校公租房的管理模式

本文認為高校公租房管理模式是指為更有效的管理公租房而在管理過程不斷改進且逐漸形成的相對穩(wěn)定的行之有效的各種管理方法、措施及運行機制的總稱。一般來說管理模式相對固定不變，并且決定了管理所涉及的內(nèi)容。社會上的公租房管理模式主要內(nèi)容包括但不僅限于以下六項：管理主體、租金設定、準入機制、監(jiān)督管理、退出機制、配套服務等。高校公租房的管理模式與一般的公租房管理模式大同小異，現(xiàn)就筆者認為差別較大的租金設定、準入與退出機制等方面作進一步的闡述。

（一）租金設定

高等院校建設公租房的目的就是為了使大部份青年教師在無力購買或不便租住市場住房的情況下能夠?qū)崿F(xiàn)“住有所居”的夢想，因此，高校公租房租金如何設定就成了各高等院校廣泛討論的迫切問題。如果租金超出承受范圍，公租房對于絕大部分的青年教職工就會缺乏吸引力，也就無法達到解決青年教工住房困難的初衷，就更別提吸引優(yōu)秀青年到收入相對低的高校工作，高校要留住優(yōu)秀青年更是無從談起。相反如果租金過低，高校公租房就難以正常流轉(zhuǎn)，這又不利于解決新進青年教工的住房困難。因此，合理的租金是公租房有效運轉(zhuǎn)的前提。

目前，全國范圍內(nèi)各高等院校公租房租金絕大多數(shù)是參照當?shù)卣嫉墓夥孔饨?。本文認為這是比較好的參照標準，因為當?shù)卣谠O定公租房租金時，綜合考慮了承租人收入、當?shù)胤績r、房屋地段、市場租金高低等多種因素。但是對于高校來說搞“一刀切”具有不合理性，因為高校公租房房源的特殊性、承租人特殊性（含98年12月之前參加工作的，房改上稱之為“老人”）。因此，筆者認為高校公租房租金的設定應采取原則性與靈活性相結(jié)合的方式，確有特殊性應以標準租金（政府確定公租房租金）為核心進行一定程度上下浮動。

（二）準入機制

嚴格的公租房準入機制是公租房制度正常運轉(zhuǎn)的可靠保障，是促使有限的公租房得到高效、合理利用、落實解決高校青年教職工住房困難的希望所在。綜合分析國內(nèi)多個城市的公租房準入條件，一般都含有：①無房戶；②收入限制；③戶籍限制等三個限制。應該說這三個條件能比較好地將公租房準入的門檻把牢。高校公租房同樣存在準入條件的設定，但是由于高校公租房的特殊性，完全照搬上述三個條件顯然不合適。本文認為教職工（已婚的含配偶）在當?shù)孛聸]有任何住房是申請租住高校公租房的唯一條件。收入與戶籍都不宜作為教職工申請租住高校公租房的條件，因為同一個高校在無房中收入相差不大且不管戶籍是不是隨遷都是本校職工。

（三）退出機制

完善的公租房管理模式，需要合理的退出機制，使不符合條件的承租人能夠及時退出公租房保障范圍，實現(xiàn)公租房的有序“進退”。[4]退出與準入同等重要，都是促進高校公租房良性流轉(zhuǎn)不可或缺的重要環(huán)節(jié)。因此，不符合公租房準入條件之一的都必須無條件退出所租住的公租房。相應地，高校教職工一旦購有私房也就不符合租住公租房。但是自購房合同所確定的交房之日起應再給予續(xù)租一年時間用于裝修和通風。如果公租房退出機制不健全，處于保障范圍之外的職工長期占用公租房，而真正需要住房保障的職工被迫游離于政策照顧的范圍之外，那不僅造成不公也違背了公租房制度的初衷。

對于不再符合租住公租房條件的教職工又拒不退房者，筆者認為可以通過以下兩種措施同時推進、雙管齊下，促使違規(guī)者及時退房，保證公租房良性流轉(zhuǎn)。①經(jīng)濟的手段，就是如果應退出不退出的話，那么從次月起，按照標準租金的三倍收取租金。②行政手段，也就是將違規(guī)者的違規(guī)情況通報其所在單位，要求所在單位一并敦促違規(guī)者及時退房，且定期將違規(guī)人員信息上報學校，要求與職稱評定、崗位聘任等掛鉤。在違規(guī)成本大大于違規(guī)收益的情況下，退出機制有效性將大大的提高，也可輕松地保證公租房有效的流轉(zhuǎn)。

四、高校公租房的配租方式。

古人講：不患貧，患不均。這里的“均”不是平均的意思，而根據(jù)不同的條件應該享受到的份額。公平的分配公租房是高校公租房管理的一個重要環(huán)節(jié)，關(guān)系到諸多教職工的切身利益。最通俗地講，公平就是某人或某團體根據(jù)某項標準（如：勞動的付出、職務職稱等）應該得到他該得的那份。社會上的公租房建筑面積基本上都在60平方米左右、戶型也大致相同，且申請租住公租房的承租人基本情況也大致相當。因此，也就不存在公租房分配方式的問題，只要按順序選房配租即可。

但是作為學術(shù)精英聚集地、先進理論及技術(shù)研發(fā)地的高等院校，則因個人學術(shù)水平不同（職稱也不同）而存在著對國家對學術(shù)界對學校貢獻度不一致的問題。況且，高校公租房房源存在的差異性比較大。因此，如果不按一定的標準配租公租房就無法體現(xiàn)出公平性，在人才競爭激烈的當今社會也無法體現(xiàn)出對人才的重視。從調(diào)研的情況來看，目前各高?；旧隙及床煌穆毠ゎ悇e（人才類別）來配租公租房，當然配租的前提是符合租住高校公租的條件。

五、高校公租房的建設

當前，各高校的青年教師在學校教職工中占有的比重較高，而他們是一批學歷高、專業(yè)性強、思維活躍、敢于嘗試、有上進心的有為青年，這支年輕的教師隊伍對學校學科的發(fā)展、教學科研的不斷向前推進具有潛在的、不可代替的作用，是學校的未來和希望。[5]

公租房建設對于解決高校教職工住房困難至關(guān)重要，但自1998年住房制度改革后，貨幣分房就取代了實物分房。從此，作為教書育人的高校也不再具有建設住房的主體資格。從最近幾年全國各省區(qū)市高校公租房建設的情況來看，多數(shù)情況是：由各高校的共同上級主管部門牽頭組織一整批的建設公租房，各學校根據(jù)自身發(fā)展的需要，申購一定數(shù)量的公租房，然后申購單位按公租房建設成本價支付購房款。高校不能自建公租房倒也使學校省了不少事，可以一心一意專攻教學科研等學校主業(yè)，但是對于解決教職工住房困難就顯得被動了許多，只能等待。據(jù)筆者所知，目前已啟動高校公租房建設的江蘇、福建、江西等省份都是采取此種建設模式。高校雖不能自主建設公租房，但也不能只是被動等待，而應催促并積極配合上級主管部門，共同推進公租房建設進度。爭取早日解決各高校眾多青年教職工的住房困難，使他們能既能安居也能樂業(yè)，促進我國高等教育事業(yè)健康、蓬勃地發(fā)展。

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[6]王建新、崔佳.公租房建設的‘重慶機制’解析[J].決策，2010 （10）.

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[10]吳克棟.高房價形勢下高校青年教職工人住房問題的思考與對策[J].高校后勤研究，2009(6).

[11] 郭其林.公租房是解決我國住房問題的最佳途徑[J].經(jīng)濟研究，2010 （3）.

[12] 曾麗.公租房推進中的問題與建議——以上海為例[J].住房保障，2011（2）.

[13]陳勇，趙乃麗，郭東煜.改善高校青年教職工住房條件的探索[J].高校后勤研究，2008(1).

[14]劉玲.關(guān)于公共租賃房建設與管理的思考[J].公共論壇，2010 （4）.

（責任編輯：李晉平）

福建省教育廳2014年B類社科項目，項目編號：JBS14006