談房地產(chǎn)成本全過程控制重點及措施

邢應會　（皖新文化產(chǎn)業(yè)投資集團有限公司，安徽　合肥　230051）

談房地產(chǎn)成本全過程控制重點及措施

邢應會（皖新文化產(chǎn)業(yè)投資集團有限公司，安徽合肥230051）

地產(chǎn)行業(yè)己進入薄利時代，控制成本是企業(yè)挖掘利潤的主要渠道，建安成本是開發(fā)成本的主要部分，也是企業(yè)能夠控制的。文章提出開發(fā)企業(yè)做好全過程建安成本控制需要的基礎保障，總結了為實現(xiàn)全過程成本有效控制，項目各階段成本應控制的重點及采取的措施。

建安成本；全過程成本；控制措施

0　引言

房地產(chǎn)成本費用由土地費用、前期費用、建安費用、期間費用、稅金構成。在整個開發(fā)成本中，土地費用與建安費用占據(jù)比例最大，土地費用一般通過競拍獲得，難以控制，而建安費用可通過企業(yè)全過程成本控制實現(xiàn)建安成本合理最小化，這是企業(yè)運作項目是否成功的關鍵，也是企業(yè)核心競爭能力的體現(xiàn)。

1　全過程成本管理需要的基礎保障

1.1高度重視與全員參與

建安成本有效控制需要策劃、設計、招標、施工、結算各階段全體人員共同努力來實現(xiàn)。各部門及各級人員對于成本控制的要求是否認真執(zhí)行，往往視管理層是否重視與支持有關。因此，一方面領導需高度重視全員控制成本，另一方面培養(yǎng)員工控制成本意識，調(diào)動員工控制成本的積極性、主動性，實現(xiàn)全員重視與參與成本管理工作。

1.2建立與完善成本內(nèi)控體系

房地產(chǎn)企業(yè)能夠精細化、高效控制成本，需要有完善的成本管理體系，一般包括各類制度、規(guī)定、辦法、細則等。如目標成本管理規(guī)定、責任成本管理規(guī)定、設計變更與簽證管理規(guī)定、采購信息管理規(guī)定、成本檔案管理辦法、工程合同管理辦法、工程結算復核實施細則、工程招標管理辦法等等。用這些制度規(guī)范員工工作，保障工作質(zhì)量，也有利于成本管理的責任考核。

1.3信息系統(tǒng)構建

成本管理是一個經(jīng)驗積累、總結、提煉過程。成本管理部應建立數(shù)據(jù)庫信息平臺，一方面對企業(yè)以往項目數(shù)據(jù)進行積累、分析，便于后期實施項目參考；另一方面對實施中的項目成本數(shù)據(jù)及時錄入，便于各級管理層及員工掌握動態(tài)成本，了解各個項目的成本狀況、變化原因。為保障成本數(shù)據(jù)的保密，可對不同人員設置獲得成本數(shù)據(jù)的范圍權限。

2　項目各階段建安成本控制重點及措施

2.1項目立項決策階段

立項決策是項目投資與否成功關鍵，項目決策前應加強項目產(chǎn)品檔次定位。無論是通過哪種方式獲得土地，在獲得土地之前，應根據(jù)土地出讓條件、市場調(diào)研等確定產(chǎn)品定位，如出讓條件中有要求住宅需精裝修交付、通過綠色建筑驗收等。項目策劃定位確定了基本上就確定了建安成本，因此在獲得土地之后還需要根據(jù)項目周邊市場近期需求狀況、未來市場趨勢對產(chǎn)品定位，對方案進行進一步論證，通過測算項目成本及收益，獲知產(chǎn)品定位的合理性，便于領導決策。

2.2規(guī)劃與設計階段

項目經(jīng)過策劃定位后，規(guī)劃與設計階段就成為影響工程造價的關鍵環(huán)節(jié)，根據(jù)資料分析，規(guī)劃設計費用雖然只占項目總成本的不到2%，但它對建安費用的影響程度可達75%以上［1］，規(guī)劃設計內(nèi)容主要包括建筑安裝工程、室外管網(wǎng)及景觀工程、公共配套設施等。

規(guī)劃與設計階段成本控制的重點［2］包括：①規(guī)劃指標：可售率、贈送面積、架空層、天井、停車位、小區(qū)地面標高；②主體建安：鋼筋混凝土含量、門窗比、外墻材料、安裝材料選型；③地下車庫柱網(wǎng)及平面布置、標高及埋深；④配套管網(wǎng)、景觀：給排水管網(wǎng)布置、水泵房與配電房位置、景觀與綠化優(yōu)化。

房地產(chǎn)開發(fā)建安成本在施工前有很大的調(diào)整空間，地產(chǎn)單位應該建立不同業(yè)態(tài)檔次項目的建造標準、技術指標，供各項目設計參照，同時也是評定設計是否經(jīng)濟性的依據(jù)。在設計階段應用多種手段要求設計單位優(yōu)化再優(yōu)化。為保障規(guī)劃與設計的合理性與經(jīng)濟性，該階段應采取以下措施。

2.2.1推行設計招標，擇優(yōu)選擇設計單位

積極推行建筑技術方案與經(jīng)濟方案相結合的設計招標方法［3］，設置科學的評標辦法，既能優(yōu)選方案又兼顧經(jīng)濟合理，組織有關專家綜合評比，擇優(yōu)確定中標方案，同時吸引未中標的方案優(yōu)越的地方，優(yōu)化后的方案不僅僅在技術上先進可行、功能上滿足需要、使用上安全可靠，還要是經(jīng)濟上最合理的。

2.2.2通過合同約束設計單位降低工程成本

推行限額設計、標準化設計，落實設計獎懲責任制，讓每一位設計人員把技術和經(jīng)濟有機結合起來。在設計合同約定設計收費與標準化設計、設計變更、限額設計、節(jié)約成本方面直接掛鉤，若好的技術設計同時節(jié)約成本，按節(jié)約成本相應給予獎勵，而由于設計變更、返工等設計質(zhì)量問題或不經(jīng)濟，應相應扣罰設計費用或質(zhì)保金。限額設計的技術經(jīng)濟指標如每平米鋼筋含量、每平米混凝土含量、窗墻面積比等，這些指標均需與以往項目中較優(yōu)的設計成果比較。如此，能增強設計人員的工程成本意識。

2.2.3重視出圖審核、推行設計監(jiān)理制度

做好設計方案的評審，加強設計質(zhì)量監(jiān)督、技術經(jīng)濟合理性審查。應聯(lián)合設計、工程、成本人員會同監(jiān)理人員，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經(jīng)濟性等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資成本浪費［4］。盡量控制設計變更的發(fā)生，特別是應該把設計的變更控制在施工之前，不要等施工完后才發(fā)現(xiàn)要修改［5］。此項花費的代價最小，取得的效果最好。若企業(yè)自身工程技術人員水平有限或沒有動力時，可委托設計監(jiān)理。設計監(jiān)理通過對設計的審查，提出改正意見，設計院應采納其合理的建議［6］。

2.2.4運用價值工程

對于一些新項目沒有限額指標，無法進行對比；或因項目銷售等特別規(guī)定，超出正常設計要求，可運用價值工程（價值=功能/成本）來評估設計的合理性：即產(chǎn)品功能有較大幅度提高，產(chǎn)品成本有較少提高。成本雖然增加了一些，但功能的提高超過了成本的提高，因此價值還是提高了。

2.3招標階段

根據(jù)項目特點及企業(yè)掌握資料情況選擇合適的招標方式，爭取選擇較好的承包商或材料供應商，不要一味追求最低價，兼顧企業(yè)資信、以往合作情況等各方面因素，綜合評定得分最好的合理低價中標單位，以實現(xiàn)施工過程中質(zhì)量、進度、成本達到最優(yōu)。

招標階段成本控制重點包括：①招標方式是公開還是邀請；②招標內(nèi)容：評分細則合理公平公正、品牌限定范圍檔次一致；③合同條款：經(jīng)濟條款具體明確、風險約束合理、責任明確；④工程量清單及控制價：項目特征完整準確、工程量準確、控制價合理，盡量不設暫估項、暫定項。該階段做好成本控制應采取以下措施。

2.3.1工程量清單的審核

造價人員應對工程量清單進行復核，確保工程量清單項目準確、完整，避免工程量清單的少算、漏算、多算以及特征描述錯誤。盡量少設暫估價、暫定項。因部分專業(yè)圖紙深度不足，不能滿足編制清單的需要，需后期深化設計確定此部分造價，在合同條款中應詳細明確計量計價辦法，盡量避免施工過程中合同條款爭議引起索賠發(fā)生。

2.3.2招標文件審核

工程招標文件關鍵內(nèi)容包括：投標人須知、評標辦法、合同條款、工程量清單。企業(yè)要重視合同管理，招標人員重點把握招標須知和評標辦法嚴密性與合理性，保障投標人公平、公平。招標部門應組織工程人員、造價人員對招標文件細致、嚴密地審核。工程人員重點審核進度、技術質(zhì)量相關約束條件；造價人員重點審核合同經(jīng)濟條款、工程計量計價管理辦法、價款調(diào)整方式、結算條款等，反復推敲合同文字的措詞，詳細明確約定雙方履行職責義務。

2.3.3集中采購，建立戰(zhàn)略合作伙伴

為保證資源的投入效用需要依靠有效的采購管理手段。在大宗材料的采購上，采用集中招標，實行規(guī)?；胁少徑ú募霸O備［7］，由于金額巨大可以有效降低成本，與供應商形成長期戰(zhàn)略合作關系，采購的產(chǎn)品性能也穩(wěn)定。

2.4施工階段

施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應注意兩大方面，一個是因各種工程變更與簽證帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進行改動，在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。

施工階段成本控制重點包括：①控制設計變更與簽證；②嚴格設備、材料的供應管理；③嚴格審核工程進度款支付。

2.4.1重視施工圖紙會審與合同管理

設計管理部門應組織各專業(yè)工程師對圖紙進行多層次會審會簽、互簽及審批，力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。施工單位進場時，工程部組織設計單位、施工單位、監(jiān)理單位進行技術交底。項目公司應組織招標部、成本管理部就招標文件、投標文件、合同文件對工程管理人員進行交底，明確合同范圍及預防承包人在施工中可能提出的索賠、變更與簽證控制點。

2.4.2規(guī)范變更與簽證、進度款支付制度

現(xiàn)場簽證是施工過程中一項經(jīng)常性的工作，許多項目由于現(xiàn)場簽證的不規(guī)范，引起工程造價失控。據(jù)統(tǒng)計，由于工程量簽證問題所引起的工程結算價的上升幅度可達10%～20%，個別的甚至更高，必須嚴格現(xiàn)場簽證制度管理［8］。估算較大工程變更、各部門評價變更帶來的各種變化，確定其合理性。必須遵循“先洽后干”的原則，在確認簽證前應按相應審批程序報審，通過后方可正式簽證。對工程變更與簽證應定期進行分類匯總統(tǒng)計分析，對工程造價實際值與目標值進行比較，動態(tài)管理。并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進意見。

支付進度款應嚴格按合同約定，根據(jù)己完成的節(jié)點由施工圖紙計算實際完成工程量確定造價，要特別注意扣除分包項目、保修金、水電費及甲供材料，減少資金提前支出成本。

2.4.3嚴格材料與設備供應管理

通常材料費用一般占工程造價的65%以上，對工程造價的影響巨大，合理的材料價格是控制工程造價的基礎。大額的甲供材料一般通過招標方式確定價格，施工階段做好材料需求計劃表，按施工進度要求及時供應，同時還要把握好進場材料的質(zhì)量關，避免因材料質(zhì)量問題返工。

乙供材料主要對招標時規(guī)定品牌的材料加以控制，注意實際施工采購的材料品牌規(guī)格型號是否與投標一致、或在原招標限定的品牌范圍內(nèi)，在這過程中一定做好記錄，留存資料。如果不一致不應給予進場，如果進場時忽視了，那么在結算時進行調(diào)整［9］。

2.4.4重視工程資料管理

各類工程資料完整與真實是工程成本控制基礎工作。如施工圖紙、設計變更、現(xiàn)場工程簽證、工程聯(lián)系單、工程驗收單等，特別是隱蔽工程和容易引起爭議和糾紛的部位節(jié)點，必須及時掌握第一手資料，可以是文檔、影像和圖片［10］。同一個問題，有幾份相關工程資料，可以相互佐證。其次，設計變更或簽證內(nèi)容必須與實際相符，要加強現(xiàn)場工程管理人員成本控制觀念及職業(yè)道德素質(zhì)教育，培養(yǎng)他們實事求是的工作作風，特別是隱蔽工程簽證中更應慎重。在抓好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時，充分重視節(jié)約工程成本。

2.5竣工階段

2.5.1重視工程結算審核

單項工程的結算均是由施工單位報送竣工圖紙、資料及結算書，經(jīng)監(jiān)理、項目工程人員審核，報送成本管理部審核，一方面要審核圖紙、資料的完整性與真實性，可通過各類相關資料分析、或現(xiàn)場勘查。特別注意一些減少工程造價的設計變更施工單位往往有意不報。另一方面審核價款計算的合理性，可通過標準工程指標法、篩選審核法、分解對比審查法、重點抽查法。

2.5.2實行項目成本后評估

房地產(chǎn)項目成本后評估工作是在工程竣工結算之后開始進行的，是對工程項目的相關資料的收集，并對工程項目的成本進行全面控制和評價，總結經(jīng)驗教訓，建立健全的數(shù)據(jù)庫，為工程后續(xù)項目測算成本和管理提供參照和依據(jù)。同時及時對項目進行決算，后評估，實行投資節(jié)約獎勵。對項目班子和個人給予一定比例的獎勵，可以充分調(diào)動全體員工參與管理成本的積極性，自覺把節(jié)約成本理念帶入各自的管理工作中，使房地產(chǎn)項目開發(fā)獲得最大的利潤［11］。

3　總結

房地產(chǎn)建安成本的控制是需要全員的、全過程的管理，企業(yè)要重視成本管理，要有完善的成本管理體系，要有順暢的信息溝通渠道。在項目實施的各階段把控好成本控制重點，通過采用不同的措施，實現(xiàn)建安成本的各階段有效管控。

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F293.30

C

1007-7359（2016）04-0300-03

10.16330/j.cnki.1007-7359.2016.04.121

邢應會（1981-），男，碩士，工程師，國家注冊造價工程師，國家注冊監(jiān)理工程師，主要從事房地產(chǎn)安裝成本控制方面的工作。