房地產(chǎn)工程管理模式及實(shí)踐方法的若干研究

禹慶忠

山東電力建設(shè)第三工程有限公司

房地產(chǎn)工程管理模式及實(shí)踐方法的若干研究

禹慶忠

山東電力建設(shè)第三工程有限公司

自改革開放以來，我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，建筑行業(yè)獲得較大的發(fā)展機(jī)遇，建筑市場需求量不斷上漲，建筑企業(yè)獲得了很多經(jīng)濟(jì)效益。為了使建筑企業(yè)更加符合建筑市場發(fā)展要求，促進(jìn)其經(jīng)濟(jì)效益不斷增加，建筑企業(yè)需要不斷提高自身管理水平，以便獲得更多市場份額以及經(jīng)濟(jì)利潤。建筑施工技術(shù)管理是建筑施工管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)一步提高該管理水平，提高開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量。

房地產(chǎn)；工程管理模式；實(shí)踐方法

房地產(chǎn)工程管理是一項(xiàng)復(fù)雜、系統(tǒng)的工程，其涉及到多個(gè)方面內(nèi)容，并具有風(fēng)險(xiǎn)大、周期長等方面的特點(diǎn)，所以對其進(jìn)行管理具有較大的難度，難以對不同的方面與主體利益進(jìn)行全面考慮。同時(shí)，房地產(chǎn)工程管理的過程中還存在諸多影響因素，這類不確定因素也直接影響到管理的效率，以下對其進(jìn)行分析與研究，并探索適合新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新途徑。

1 房地產(chǎn)工程管理的概述

項(xiàng)目工程管理是開發(fā)單位在項(xiàng)目工程建設(shè)階段進(jìn)行全面管理的行為，這也是房地產(chǎn)建設(shè)中的重要環(huán)節(jié)，其對建設(shè)中的不同階段與項(xiàng)目進(jìn)行管理，貫穿于工程建設(shè)的全過程，并起到計(jì)劃、指導(dǎo)、監(jiān)督檢查、控制以及調(diào)整的作用。房地產(chǎn)工程管理模式對項(xiàng)目進(jìn)行起到負(fù)責(zé)的作用，其主要內(nèi)容包括建設(shè)的設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程建設(shè)過程、質(zhì)量監(jiān)督檢查以及竣工驗(yàn)收等諸多方面，以下對其進(jìn)行簡單的說明：工程建設(shè)總設(shè)計(jì)是工程開展的保障與基礎(chǔ)，簡單的說就是對房地產(chǎn)開發(fā)全過程進(jìn)行全面的規(guī)劃與安排；工程施工階段的管理，對工程施工階段進(jìn)行全面的監(jiān)督與管理，使其按照規(guī)劃進(jìn)行施工，盡可能的降低出現(xiàn)變更與風(fēng)險(xiǎn)的可能性；工程質(zhì)量檢查，對工程設(shè)計(jì)的質(zhì)量、材料的質(zhì)量、施工以及維護(hù)的質(zhì)量進(jìn)行全面檢查；竣工驗(yàn)收工作是在施工單位完成合作內(nèi)容之后，在發(fā)出竣工驗(yàn)收通知后，由房地產(chǎn)開發(fā)工作的工作人員對其進(jìn)行全面的檢查，只有合格之后方可進(jìn)行驗(yàn)收。

2 房地產(chǎn)工程管理模式

2.1 風(fēng)險(xiǎn)型模式

這種模式是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目管理之前，聘請專業(yè)經(jīng)理人，由經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)理人幫助業(yè)主及設(shè)計(jì)方共同完成項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)工作，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工過程管理。通常經(jīng)理人會(huì)將整個(gè)項(xiàng)目分成一個(gè)個(gè)階段性的小項(xiàng)目，每完成一個(gè)小項(xiàng)目就對下一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)，也就是設(shè)計(jì)與施工同時(shí)進(jìn)行。相對來說，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)采用風(fēng)險(xiǎn)型模式較多，相比前兩種模式，這種模式有其自身特有的優(yōu)勢，即可以有效地降低業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)，提高施工效率，有利于保證工程質(zhì)量，但是難度在于如何正確選擇合適的經(jīng)理人，設(shè)計(jì)及施工過程中的不確定因素可能對整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生不良影響等。

2.2 房地產(chǎn)工程管理模式標(biāo)準(zhǔn)化

標(biāo)準(zhǔn)化是新時(shí)代對房地產(chǎn)管理模式提出的要求，也是時(shí)代發(fā)展的必然趨勢。首先要求房地產(chǎn)公司總部對工程的全過程進(jìn)行負(fù)責(zé)，并制定相應(yīng)的規(guī)章制度來約束房地產(chǎn)工作，建立完善的工程管理中心來對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全過程進(jìn)行管理與監(jiān)督。通常來講，很多房地產(chǎn)公司需要單獨(dú)注冊的分公司來對房地產(chǎn)工程的建設(shè)進(jìn)行管理，通過內(nèi)部不同部門的明確分工來實(shí)現(xiàn)管理細(xì)化，例如較為常見的有設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)部門、工程預(yù)算部門、合約管理部門等等，通過工作細(xì)化的方式來實(shí)現(xiàn)對總體的控制；其次，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目還應(yīng)該選擇適合企業(yè)發(fā)展的管理模式，這也是企業(yè)發(fā)展的重要依據(jù)，現(xiàn)階段較為常用的模式為矩陣式組織機(jī)構(gòu)，分公司內(nèi)部的領(lǐng)導(dǎo)與不同部門對整個(gè)房地產(chǎn)工程都有著引導(dǎo)的作用，并通過實(shí)時(shí)監(jiān)督來保障工程的質(zhì)量與進(jìn)步；房地產(chǎn)開發(fā)公司需要對設(shè)計(jì)人員進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，在施工的過程中對設(shè)計(jì)進(jìn)行變更也應(yīng)該進(jìn)行相關(guān)部門的審核；最后，房地產(chǎn)開發(fā)公司需要在實(shí)際建設(shè)的環(huán)節(jié)中選擇正確的施工單位與分包商，在選擇的過程中需要相關(guān)項(xiàng)目管理部門積極的參與，以此來提高合作伙伴的有效性。

3 房地產(chǎn)工程管理模式的實(shí)踐途徑

3.1 對現(xiàn)有的房地產(chǎn)工程管理模式進(jìn)行完善與創(chuàng)新

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際狀況來采取高效、先進(jìn)的工程管理模式。使用職能制的方式來對管理人員的工作進(jìn)行細(xì)化，將管理人員自身的權(quán)責(zé)進(jìn)行明確，充分利用房地產(chǎn)工程管理方面的人力資源。同時(shí)在工程中采取項(xiàng)目經(jīng)理模式，讓項(xiàng)目經(jīng)理對項(xiàng)目直接負(fù)起責(zé)任，避免管理實(shí)際效果的分散問題，并設(shè)立工程指揮部門，尤其是在對大型的房地產(chǎn)開發(fā)工程進(jìn)行管理的過程中，其可以對整個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行協(xié)調(diào)與管理。

3.2 嚴(yán)格遵守國家房地產(chǎn)工程管理規(guī)定

嚴(yán)格遵守國家規(guī)章制度，把設(shè)計(jì)圖紙落實(shí)到位，將資金、物資和施工服務(wù)的市政公用設(shè)施等其他應(yīng)當(dāng)具備的條件落實(shí)到位，這些都是施工前的重要工作，也是國家房地產(chǎn)工程管理的規(guī)定。在工程建設(shè)完工后，施工單位應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)。編制施工單位完工的竣工圖，然后對工程的質(zhì)量做出評價(jià)與分析，整理相關(guān)的文件資料，并向有關(guān)部門提交驗(yàn)收報(bào)告而有些單位由于沒有按照規(guī)定進(jìn)行，沒有制定合理的施工計(jì)劃，導(dǎo)致在過程中出現(xiàn)一系列問題，嚴(yán)重影響施工質(zhì)量。有的單位只注重視經(jīng)濟(jì)效益，而忽視了其質(zhì)量的重要性。這使房屋的質(zhì)量受到了很大影響。因此，施工中要安排專業(yè)人員負(fù)責(zé)工程監(jiān)理隊(duì)伍，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)嚴(yán)格遵守國家相關(guān)規(guī)定，以保障工程的順利進(jìn)行，使工程的質(zhì)量得到提升。

房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的范圍要比施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)等相關(guān)企業(yè)涉及的內(nèi)容要更廣闊。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)更加注重房地產(chǎn)工程管理，強(qiáng)化工程管理人才建設(shè)。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場競爭日益加劇，只有不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理質(zhì)量，才能不斷推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，在激烈的市場競爭中搶占有利地位。如今，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理水平依舊不高，嚴(yán)重影響了工程的效益。 所以，更加需要不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理水平，這樣才能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。

[1] 黃志君.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理優(yōu)化研究[J].時(shí)代農(nóng)機(jī)，2015，12：63-64.

[2] 薛金明.房地產(chǎn)工程造價(jià)管理機(jī)制建設(shè)研究[J].西部財(cái)會(huì)，2015，12：57-58.

[3] 李健.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的探討與分析[J].商品與質(zhì)量·建筑與發(fā)展，2015，32：142-144.