淺析房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的問(wèn)題對(duì)策及其要點(diǎn)

張軍業(yè)

青海典范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

淺析房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的問(wèn)題對(duì)策及其要點(diǎn)

張軍業(yè)

青海典范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)只有從項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程著手，著眼全局、科學(xué)管理，才能將成本管理與控制落到實(shí)處，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，并提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。本文探討分析了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題及其對(duì)策，并論述了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的要點(diǎn)。

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目；開(kāi)發(fā)管理；問(wèn)題；對(duì)策；要點(diǎn)

一、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理存在的主要問(wèn)題

1、設(shè)計(jì)階段存在的問(wèn)題。(1)設(shè)計(jì)委托書的問(wèn)題。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙，這樣一來(lái)，必然造成設(shè)計(jì)出來(lái)的圖紙?jiān)诠δ芎褪褂玫确矫娲嬖谝恍┎蛔?。如果在施工過(guò)程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；(2)設(shè)計(jì)圖紙是否對(duì)成本進(jìn)行控制，無(wú)法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無(wú)一種有效的辦法加以控制。

2、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為一般有以下幾種：(1)政治風(fēng)險(xiǎn)，即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。(2)金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中必須注意的風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國(guó)或者金融風(fēng)暴，以及國(guó)家貨幣政策所帶來(lái)的投資以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 (3)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)則是隨著建筑市場(chǎng)的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購(gòu)買能力進(jìn)行對(duì)比，所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。(4)任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，他涉及到開(kāi)發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷。

二、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)問(wèn)題的對(duì)策

1、加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇及消費(fèi)者成熟度的提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)的品牌建設(shè)。當(dāng)然，企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動(dòng)等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個(gè)過(guò)程，它是以開(kāi)發(fā)商一個(gè)個(gè)成功項(xiàng)目作為載體，逐步為市場(chǎng)所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。它們都是通過(guò)多年經(jīng)營(yíng)和多個(gè)項(xiàng)目的積累，才擁有了目前的市場(chǎng)知名度和品牌形象。一些大型集團(tuán)由于具有較好的企業(yè)品牌，已與世界五百?gòu)?qiáng)之一的某境外企業(yè)合作，在國(guó)內(nèi)很多大中城市開(kāi)發(fā)建造大型商業(yè)設(shè)施及住宅小區(qū)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)要走品牌競(jìng)爭(zhēng)之路，具有高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能在滿足客戶需求的同時(shí)，為企業(yè)提供更多的資金積累。

2、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)防范。(1)風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過(guò)投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，必定使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不能獲得任何可能的利潤(rùn)。(2)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無(wú)形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以兩種方式來(lái)完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來(lái)轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無(wú)論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來(lái)承擔(dān)。然后便是保險(xiǎn)，即通過(guò)買保險(xiǎn)的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會(huì)增加部分成本，但是通過(guò)這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

三、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的要點(diǎn)分析

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究階段。一般由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的單位委托，經(jīng)過(guò)審定的有關(guān)工程設(shè)計(jì)和咨詢類單位來(lái)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可行性研究。經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面的分析擬建項(xiàng)目以及比較多種擬建方案，進(jìn)一步提出客觀科學(xué)的評(píng)價(jià)意見(jiàn)，經(jīng)咨詢單位與房地產(chǎn)雙方確認(rèn)可行后，最終進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告的撰寫工作?？尚行匝芯康膱?bào)告經(jīng)批準(zhǔn)后，可以作為投資項(xiàng)目的確定以及設(shè)計(jì)文件的編制的主要依據(jù)?？尚行匝芯繄?bào)告是一項(xiàng)具有科學(xué)性質(zhì)的研究工作，絕不可跳過(guò)這一階段，盲目地決定房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的啟動(dòng)工作。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建議書階段。建議書是指建設(shè)中某一項(xiàng)所提及的建議性文件，是提出對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)總體輪廓的設(shè)想，為推薦的擬建項(xiàng)目給出必要說(shuō)明是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建議書的主要作用，主要從宏觀角度上，考慮投資該項(xiàng)目建設(shè)的必要性?？错?xiàng)目的建設(shè)是否符合國(guó)家的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃及要求，與此同時(shí)初步地對(duì)是否具備項(xiàng)目建設(shè)的條件進(jìn)行分析，對(duì)投入人力以及物力的價(jià)值作進(jìn)一步地深入研究，以供相關(guān)的部門進(jìn)行選擇并最后確定是否有必要進(jìn)入下一步的可行性研究階段的工作，其主要的內(nèi)容包含地點(diǎn)、資源、資金、方案、規(guī)模、以及建設(shè)周期等。因此要對(duì)這一階段進(jìn)行盡可能詳盡的調(diào)查與研究，方能為下一階段的操作提供可靠保證。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工作階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)工作是在技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面，對(duì)擬建項(xiàng)目的實(shí)施工作進(jìn)行的全面且詳細(xì)的安排，是具體化的決策內(nèi)容，是作為組織施工建設(shè)的依據(jù)，是房地產(chǎn)基本建設(shè)過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。值得注意的是設(shè)計(jì)工作的展開(kāi)，要根據(jù)具體的工藝條件和現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)進(jìn)行。不了解客觀實(shí)際情況就開(kāi)展設(shè)計(jì)工作會(huì)導(dǎo)致施工中產(chǎn)生諸多問(wèn)題 ，且提高了施工建設(shè)的成本。

4、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段。該階段主要工作為施工建設(shè)及招標(biāo)。曾出現(xiàn)過(guò)的許多劣質(zhì)建筑工程，主要應(yīng)歸咎于此階段。根據(jù)國(guó)家相關(guān)工程建設(shè)的規(guī)定，房地產(chǎn)建設(shè)應(yīng)禁止讓利、墊資等非法行為的出現(xiàn)，積極進(jìn)行工程建設(shè)的公開(kāi)招標(biāo)。應(yīng)避免公開(kāi)招標(biāo)下的私自議標(biāo)，甚至一些沒(méi)有完整的施工設(shè)計(jì)圖的私下議標(biāo)行為。私自議標(biāo)的狀況下會(huì)由于資金不足等原因，導(dǎo)致施工方如果按照正常施工計(jì)劃將無(wú)法收回施工建設(shè)的成本，這樣的情況促使施工單位必然會(huì)采取一些非法手段例如偷工減料、使用劣質(zhì)材料等來(lái)完成建設(shè)項(xiàng)目，最終對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生極大隱患。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，隨著城市化建設(shè)的不斷推進(jìn)，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為了保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，要不斷規(guī)范自身的行為，嚴(yán)格遵守國(guó)家的法規(guī)。

[1]陽(yáng)波.中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目階段劃分探討[J].重慶建筑大學(xué)學(xué)報(bào)，2007

[2]趙瑞云，楊輝.淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理[J].山西建筑，2013

[3]賴康廷.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理研究[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2016