竣工前后房產(chǎn)建筑面積測(cè)繪差異原因分析

陳 迪

（溫州市立民房地產(chǎn)測(cè)繪有限公司，浙江 溫州 325000）

竣工前后房產(chǎn)建筑面積測(cè)繪差異原因分析

陳 迪

（溫州市立民房地產(chǎn)測(cè)繪有限公司，浙江 溫州 325000）

導(dǎo)致房產(chǎn)建筑面積竣工前后產(chǎn)生測(cè)繪差異的原因有很多。文章僅從計(jì)算規(guī)則改變、設(shè)計(jì)規(guī)劃變更、施工誤差及人為因素等四個(gè)方面來(lái)分析其原因，希望為未來(lái)房產(chǎn)面積測(cè)繪工作帶來(lái)技術(shù)理論參考價(jià)值。

房產(chǎn)建筑面積；竣工；測(cè)繪差異；原因；誤差；設(shè)計(jì)變更

房產(chǎn)建筑在竣工前后會(huì)存在預(yù)測(cè)算面積與實(shí)測(cè)面積，前者表示購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商所簽署買賣合同中所標(biāo)注的面積，購(gòu)房者要根據(jù)這一面積來(lái)支付房款。但實(shí)測(cè)面積就是在竣工以后房屋產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)際面積，它體現(xiàn)在房產(chǎn)證上。預(yù)測(cè)算面積與實(shí)測(cè)面積是存在差異的，所以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一定要找到測(cè)繪差異原因，縮小這一差異為購(gòu)房者所帶來(lái)的損失，避免與購(gòu)房者產(chǎn)生利益矛盾糾紛。

1　房屋建筑面積計(jì)算規(guī)則的變更

我國(guó)在房地產(chǎn)建筑面積測(cè)繪方面主要遵循《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及相應(yīng)的省或地方房產(chǎn)測(cè)算細(xì)則，它就明確了房屋產(chǎn)權(quán)面積的具體測(cè)量要求，其原則性非常靈活，符合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。不過(guò)隨著房屋建筑風(fēng)格的逐漸革新，房產(chǎn)測(cè)量也在個(gè)別細(xì)節(jié)上出現(xiàn)了不統(tǒng)一現(xiàn)象，再加之原《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中規(guī)范細(xì)節(jié)存在不細(xì)致等問(wèn)題，所以在房屋建筑竣工前后的測(cè)繪層面出現(xiàn)理解差異，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)不統(tǒng)一問(wèn)題?，F(xiàn)在很多地方?jīng)]有明確出臺(tái)相應(yīng)的規(guī)定，主要還是參照當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)面計(jì)算法則，對(duì)于計(jì)算規(guī)則也有很多地方做了一些調(diào)整，也就導(dǎo)致建筑面積存在很多的差異。如浙江省為此最新出臺(tái)的《浙江省房屋建筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則（試行）》對(duì)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中規(guī)范細(xì)節(jié)進(jìn)行了補(bǔ)充。具體來(lái)說(shuō)，預(yù)測(cè)算面積與實(shí)測(cè)面積分處于房屋建筑建設(shè)的不同階段，特別是在竣工前后會(huì)由于計(jì)算規(guī)則而出現(xiàn)面積差異。根據(jù)新舊計(jì)算做法對(duì)比來(lái)看，主要闡述以下四點(diǎn)測(cè)繪差異。

（1）有關(guān)房屋中空處墻段是否挖凈空還是按軸中線挖空，還未有完全統(tǒng)一。一種情況挖凈空理解為中空處半墻屬于套內(nèi)面積，另一種沿軸中線挖空，認(rèn)為中空1/2墻體沒(méi)有使用功能，不算面積。其實(shí)際對(duì)本套內(nèi)面積影響較大，目前一個(gè)測(cè)繪單位要保持預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)處理方法一致，但不同的測(cè)繪單位理解也不同，因此國(guó)家及省細(xì)則應(yīng)對(duì)其進(jìn)行明確。

（2）多功能綜合樓有關(guān)筒體的分?jǐn)傆?jì)算方法。在原做法中，筒體按照誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)傆?jì)算，如今的新做法則作出了相應(yīng)細(xì)化，如多功能綜合樓按自然層數(shù)平均分?jǐn)傊粮鱾€(gè)功能區(qū)（無(wú)論該層是否使用處在本層的筒體）很多項(xiàng)目設(shè)計(jì)部門還依據(jù)建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GB/T 50353-2005，未按省細(xì)則，個(gè)別項(xiàng)目未有房產(chǎn)預(yù)測(cè)。因此實(shí)測(cè)計(jì)算規(guī)范不同，分?jǐn)偛煌斐傻姆猪?xiàng)面積統(tǒng)計(jì)出入較大。

（3）房屋建筑原設(shè)計(jì)中單棟服務(wù)的物業(yè)管理用房要計(jì)入到分?jǐn)傢?xiàng)中分?jǐn)偨o各個(gè)住戶，但是按照目前城市房產(chǎn)登記中心的新要求，如今的單棟服務(wù)物業(yè)管理用房無(wú)論是為單棟或是多棟服務(wù)都要單列不分?jǐn)?。因此，竣工前后也?huì)有差異。

（4）房屋建筑中原有的梯間中空是否計(jì)算面積規(guī)范并未細(xì)化，規(guī)范僅對(duì)梯間計(jì)算高度。層次有要求而梯段內(nèi)的中空大小是否計(jì)算面積沒(méi)有細(xì)化，由于不同測(cè)繪單位理解不同，也會(huì)造成竣工前后面積差異的原因。

如果不是政策改變需要履行新方法，則應(yīng)該按照原方法來(lái)進(jìn)行測(cè)繪計(jì)算。一方面是為了通過(guò)房地產(chǎn)行政主管部門的審批，一方面也是為了確保測(cè)繪差異的最小化。

2　房屋建筑面積設(shè)計(jì)的變更

對(duì)待出售商品房而言，其預(yù)售面積計(jì)算方法必須借助規(guī)劃審批的施工圖，但實(shí)際上報(bào)建圖本身局部并不夠合理，經(jīng)常需要在房屋報(bào)批后重新修改設(shè)計(jì)才能明確其具體功能。所以說(shuō)利用原報(bào)建圖進(jìn)行預(yù)測(cè)算面積測(cè)繪，就必然會(huì)產(chǎn)生竣工前后的測(cè)繪差異。一個(gè)項(xiàng)目變更修改是正常的，但很多變更修改并未重新經(jīng)過(guò)規(guī)劃，住建部門審批。這樣變更是無(wú)效的，如果施工按未重新審批方案變更，那么竣工前后房產(chǎn)面積差異變大，驗(yàn)收也會(huì)變得困難。

3　房屋建筑面積施工本身及人為誤差

由于施工技術(shù)或規(guī)則變更所產(chǎn)生的面積測(cè)繪差異非常關(guān)鍵，也是目前竣工前后預(yù)測(cè)算面積與實(shí)測(cè)面積不同的主要原因。原則上施工中的每一次技術(shù)變更都要得到相關(guān)部門批準(zhǔn)才可繼續(xù)進(jìn)行，但考慮到工期有限且審批耗時(shí)較長(zhǎng)，所以很多施工單位都是在未經(jīng)審批背景下自行決定施工技術(shù)變更的，這就使得房屋竣工前后產(chǎn)生面積測(cè)繪差異。從技術(shù)角度講，在施工變更中所產(chǎn)生的實(shí)測(cè)建筑面積與預(yù)測(cè)算面積存在差異非常常見(jiàn)，產(chǎn)生差異的主要因素主要有以下五點(diǎn)。

（1）房屋建筑整體的長(zhǎng)度與寬度發(fā)生變更，這也會(huì)引起建筑面積的變更，從而引發(fā)竣工前后房屋建筑面積測(cè)繪的誤差。另外建筑物外墻體厚度的變化也會(huì)引起同樣的測(cè)繪誤差效果。

（2）某些高層住宅、商業(yè)服務(wù)建筑在實(shí)施改建翻新時(shí)產(chǎn)生使用功能改變，這也會(huì)導(dǎo)致房屋、樓層間的建筑面積發(fā)生設(shè)計(jì)變更，這一點(diǎn)也必須在改建前與購(gòu)房者明確，以免產(chǎn)生矛盾糾紛。

（3）當(dāng)某些設(shè)備用房在建設(shè)尺寸或分?jǐn)偡秶矫娈a(chǎn)生變化時(shí)，也會(huì)引起竣工前后面積測(cè)繪的巨大差異。

（4）房屋建筑在幢的水平交通與垂直交通面積上會(huì)產(chǎn)生竣工前后的增減，這也導(dǎo)致了具體房屋分?jǐn)偯娣e的增減，所以面積測(cè)繪差異也就此產(chǎn)生。

（5）房屋的套內(nèi)建筑面積也會(huì)發(fā)生改變，它也是引發(fā)預(yù)測(cè)算面積及實(shí)測(cè)面積差異的主要原因。比如說(shuō)在竣工前設(shè)計(jì)時(shí)圖紙上房屋設(shè)計(jì)為飄窗，它是不計(jì)入面積的，但在施工中則選擇了落地窗并計(jì)算全面積；在預(yù)測(cè)算面積中陽(yáng)臺(tái)采用的是開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)，計(jì)算1/2面積，而施工時(shí)則改為封閉陽(yáng)臺(tái)，計(jì)算全部面積。這些都會(huì)導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積在竣工前后的測(cè)繪差異。

4　房屋建筑面積的測(cè)繪人為因素計(jì)算誤差

現(xiàn)代房屋格局設(shè)計(jì)復(fù)雜，這也加大了房產(chǎn)面積測(cè)繪的實(shí)操難度，所以竣工前后房產(chǎn)建筑面積測(cè)繪誤差也存在于計(jì)算錯(cuò)誤方面。這種錯(cuò)誤一般發(fā)生在預(yù)測(cè)算面積階段，而實(shí)測(cè)階段又因?yàn)橛蓄A(yù)測(cè)算的數(shù)據(jù)對(duì)比使測(cè)繪差異被放大。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)包括以下兩點(diǎn)。

（1）分?jǐn)偡矫嬗捎趥€(gè)人理解不同，使前后測(cè)繪數(shù)據(jù)存在差異，如局部的建筑內(nèi)樓梯的分?jǐn)偯娣e去向計(jì)算錯(cuò)誤，有些測(cè)算人員會(huì)將二層以上樓層的的樓梯分?jǐn)偯娣e分?jǐn)偨o一層，或分?jǐn)偨o某些未使用樓層，這就導(dǎo)致了竣工前后建筑面積測(cè)繪的較大差異。

（2）測(cè)繪人員的細(xì)心程度不同造成差異如在預(yù)測(cè)算面積時(shí)所參考的電子圖版與紙質(zhì)圖不符，需要在精心核對(duì)后才能發(fā)現(xiàn)其中差異，這就很容易導(dǎo)致預(yù)測(cè)算面積與實(shí)測(cè)面積之間的測(cè)繪差異。如對(duì)復(fù)式別墅住宅來(lái)說(shuō)，圖紙中雖然標(biāo)注有陽(yáng)臺(tái)，但由于平面圖紙中陽(yáng)臺(tái)被屋頂樓板所覆蓋，就很容易造成漏看，導(dǎo)致其漏算。

5　結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，竣工前后房產(chǎn)建筑面積出現(xiàn)預(yù)測(cè)算與實(shí)測(cè)結(jié)果的測(cè)繪差異也是不可避免的，但測(cè)繪本身要分析測(cè)繪差異所產(chǎn)生的原因，這樣才能更有效的針對(duì)去預(yù)防和注意盡量縮小甚至避免它們的產(chǎn)生。

［1］宋軍.竣工前后房產(chǎn)面積測(cè)繪差異原因分析［J］.測(cè)繪與空間地理信息，2013，36（8）：210-211+213.

［2］趙海云，何宗宜，王曉霞，等.房產(chǎn)面積測(cè)量的系統(tǒng)性研究［J］.測(cè)繪科學(xué)，2014，32（6）：63-65+38.

［3］房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范［S］.GB/T 17986.1-2000.

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