房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理問題與應(yīng)對(duì)策略探討

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及人們物質(zhì)生活水平的提升，極大地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮的同時(shí)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)自身內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整和完善，其中在企業(yè)運(yùn)行中，財(cái)務(wù)成本管理作為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)企業(yè)的有序健康發(fā)展有著重要的影響作用，同時(shí)財(cái)務(wù)成本管理因各種內(nèi)外因素的影響，存在著財(cái)務(wù)管理體系不完善、管理意識(shí)薄弱、預(yù)決算力度不足等問題，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作的質(zhì)量和效率造成嚴(yán)重影響，本文就房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的必要性以及財(cái)務(wù)成本管理中存在的問題進(jìn)行分析，并對(duì)相應(yīng)的解決對(duì)策進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)成本管理;策略

目前房地產(chǎn)行業(yè)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其直接影響著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的可持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)著日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，需要不斷提高自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和地位，進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理控制，同時(shí)財(cái)務(wù)管理體系以準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息為參考、以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以科學(xué)高效為核心進(jìn)行構(gòu)建，并對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本預(yù)算和結(jié)算工作加強(qiáng)重視，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中存在的問題進(jìn)行有效解決，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有效提升。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理概述

（一）財(cái)務(wù)成本管理內(nèi)涵

在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，通過財(cái)務(wù)成本管理的應(yīng)用，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用進(jìn)行的綜合管理，使企業(yè)財(cái)務(wù)成本降低，使企業(yè)實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益提高。同時(shí)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特點(diǎn)，將財(cái)務(wù)成本管理劃分為預(yù)算、計(jì)劃、控制等，彼此之間互相影響、互相聯(lián)系，另外，對(duì)財(cái)務(wù)成本管理內(nèi)容進(jìn)行分析，并進(jìn)行合理預(yù)測(cè)和管理，從而對(duì)成本管理鏈條進(jìn)行有效構(gòu)建，為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升奠定基礎(chǔ)[1]。

（二）財(cái)務(wù)成本管理特點(diǎn)

目前房地產(chǎn)行業(yè)具有投資金額巨大、投資周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，需要在大量資金的支持下，才能有效保障房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的順利發(fā)展，房地產(chǎn)如存在資金不足的情況，則會(huì)嚴(yán)重影響全部項(xiàng)目的順利進(jìn)行。因此在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)不分散的情況下，企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)和建筑施工過程都與資金問題密切相關(guān)，同時(shí)由于其項(xiàng)目周期長(zhǎng)、資金投入大，導(dǎo)致企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)增加，其中主要包括施工風(fēng)險(xiǎn)、拆遷風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、資金鏈斷裂等，收入高、風(fēng)險(xiǎn)高也是房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點(diǎn)之一。另外，國家相關(guān)政策所造成的影響較大，房地產(chǎn)業(yè)屬于關(guān)系著民生問題的重要基本產(chǎn)業(yè)，會(huì)受到投資政策、財(cái)政政策、產(chǎn)業(yè)政策的影響。

（三）財(cái)務(wù)成本管理必要性

針對(duì)企業(yè)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，以及企業(yè)未來的發(fā)展前景，房地產(chǎn)企業(yè)通過財(cái)務(wù)成本管理能夠?qū)ζ溥M(jìn)行有效預(yù)測(cè)，財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)充分利用自身的知識(shí)儲(chǔ)備，進(jìn)一步分析企業(yè)開發(fā)成本和實(shí)際銷售效益，為后期相關(guān)工作的順利開展提供有力支持。所以前期財(cái)務(wù)成本管理應(yīng)不斷加強(qiáng)，對(duì)實(shí)際銷售價(jià)格和銷售成本中存在的動(dòng)態(tài)化信息進(jìn)行準(zhǔn)確掌握，對(duì)盈利進(jìn)行合理預(yù)測(cè)。另外，通過前期成本管理工作的強(qiáng)化，為房產(chǎn)稅收策劃提供可靠的信息支持，提高企業(yè)資金應(yīng)用率，另外通過強(qiáng)化中期財(cái)務(wù)成本管理，使土地成本、配套成本以及相關(guān)規(guī)劃控制得以實(shí)現(xiàn)，使企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平有效提高。

目前城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理提出更高的要求，企業(yè)在加強(qiáng)成本管理的同時(shí)，還應(yīng)不斷提高自身的經(jīng)濟(jì)效益，因此企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，最大限度地控制不必要的資金支出，其中財(cái)務(wù)成本管理就成為實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升的重要手段和途徑。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中存在的問題

（一）成本管理意識(shí)薄弱

目前在不少房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在著財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)薄弱，企業(yè)內(nèi)部對(duì)于成本管理重要性缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，在日常的財(cái)務(wù)管理中企業(yè)過于注重項(xiàng)目規(guī)模和經(jīng)濟(jì)效益，使資本和生產(chǎn)成本不斷擴(kuò)大，對(duì)財(cái)務(wù)成本管理的重要性缺乏重視，同時(shí)在實(shí)際管理中成本管理工作流于形式，對(duì)成本管理的深入性和全面性予以忽視[2]。

（二）管理體制不健全

房地產(chǎn)企業(yè)需要具備完善的財(cái)務(wù)成本管理體系，能夠有效保障企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，在不少房地產(chǎn)企業(yè)由于財(cái)務(wù)成本管理體系不完善，嚴(yán)重影響成本資金的流動(dòng)以及各項(xiàng)工作的順利開展，主要因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)自身發(fā)展?fàn)顩r缺乏正確的認(rèn)識(shí)，未形成科學(xué)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，同時(shí)相關(guān)崗位職責(zé)缺乏明確分工和協(xié)作，以及管理責(zé)任不清晰等，導(dǎo)致具體工作未能有效落實(shí)，影響企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)成本管理。

（三）預(yù)決算管理力度不足

工程預(yù)決算在房地產(chǎn)企業(yè)中直接影響著財(cái)務(wù)成本管理，在不少企業(yè)中存在著項(xiàng)目預(yù)結(jié)算管理力度不足的情況，由于管理機(jī)制缺乏，對(duì)相應(yīng)的財(cái)務(wù)成本管理工作的順利開展造成不利影響。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，工程項(xiàng)目環(huán)節(jié)日趨復(fù)雜化，同時(shí)進(jìn)一步增加工程預(yù)決算項(xiàng)目，導(dǎo)致傳統(tǒng)預(yù)結(jié)算方式已無法適應(yīng)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理需求，仍沿用傳統(tǒng)的預(yù)決算模式會(huì)導(dǎo)致預(yù)決算工作效率和質(zhì)量降低，結(jié)算結(jié)果不準(zhǔn)確，嚴(yán)重影響項(xiàng)目的進(jìn)度和效率。另外由于預(yù)決算管理力度不足，企業(yè)施工設(shè)計(jì)與施工部門缺乏完整性和統(tǒng)一性的管理體系，導(dǎo)致施工隱患的出現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理對(duì)策

（一）完善成本管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況以及成本管理中存在的問題，對(duì)財(cái)務(wù)成本管理體系進(jìn)行健全和完善，對(duì)科學(xué)合理的成本管理機(jī)制進(jìn)行制定，同時(shí)需要確保相關(guān)管理措施合理生的同時(shí)，使各部門之間的協(xié)調(diào)性加強(qiáng)，使成本管理作用得以充分發(fā)揮。同時(shí)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)對(duì)實(shí)際資金發(fā)生狀況進(jìn)行定期掌握和匯報(bào)，為企業(yè)決策提供更準(zhǔn)確、可靠的財(cái)務(wù)信息支持，使企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展得以有效保證。另外，在網(wǎng)絡(luò)信息化背景下，加強(qiáng)信息化技術(shù)的應(yīng)用，對(duì)財(cái)務(wù)信息化監(jiān)督體系進(jìn)行及時(shí)、高效構(gòu)建，對(duì)財(cái)務(wù)成本管理體系進(jìn)行強(qiáng)化，并提高體系自身的透明性、公平性，對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和實(shí)際需求進(jìn)行關(guān)注和及時(shí)掌握，使企業(yè)內(nèi)部管控力度強(qiáng)。企業(yè)通過相關(guān)獎(jiǎng)懲機(jī)制予以構(gòu)建，對(duì)相關(guān)人員的工作積極性予以激發(fā)，提高管理工作效率和質(zhì)量，確保成本管理工作的順利開展[3]。

（二）加強(qiáng)成本管理意識(shí)

在房地產(chǎn)企業(yè)中，保證成本管理工作成效的提高，首先需要提高企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)。因此企業(yè)決策者應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)成本管理加強(qiáng)重視，對(duì)其重要性提高認(rèn)識(shí)，并具備相應(yīng)的成本管理意識(shí)。企業(yè)決策者需要對(duì)市場(chǎng)變化有更清晰地認(rèn)識(shí)，具備長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展理念，才能更好地面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，并對(duì)企業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展進(jìn)行有效引導(dǎo)，同時(shí)能夠更好地應(yīng)對(duì)企業(yè)所面臨的各種沖擊和挑戰(zhàn)。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際管理中，企業(yè)決策者應(yīng)不斷強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)，并促進(jìn)其在企業(yè)自上而下全面貫徹落實(shí)，進(jìn)一步對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理改革進(jìn)行推動(dòng)，同時(shí)對(duì)專業(yè)人才加強(qiáng)培養(yǎng)和引進(jìn)，使高效合理的財(cái)務(wù)成本管理機(jī)制得以構(gòu)建，并為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（三）構(gòu)建預(yù)結(jié)算管理體系

房地產(chǎn)預(yù)決算管理體制是房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康良性發(fā)展的重要保障，以及企業(yè)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)得以充分發(fā)揮的重要前提。因此企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)決算的價(jià)值和重要性進(jìn)行充分認(rèn)識(shí)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)行有針對(duì)性的管理和全面客觀的預(yù)測(cè)，對(duì)相應(yīng)的預(yù)結(jié)算措施以及科學(xué)合理的工程預(yù)決算體制進(jìn)行制定[4]。企業(yè)在實(shí)際預(yù)結(jié)算過程中，應(yīng)客觀統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)建筑工程項(xiàng)目的具體施工成本，以及各個(gè)項(xiàng)目階段需要的資金和設(shè)備，同時(shí)加強(qiáng)相應(yīng)的對(duì)比核實(shí)，并通過對(duì)比分析結(jié)果，對(duì)施工設(shè)計(jì)方案及相關(guān)細(xì)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，對(duì)財(cái)務(wù)成本管理的具體管理方法和流程進(jìn)行明確，對(duì)建筑施工過程中存在問題以及內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行有效消除。另外，企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)預(yù)算人員的定期培訓(xùn)，以及相關(guān)技能考核和激勵(lì)機(jī)制的運(yùn)用，使預(yù)決算業(yè)務(wù)水平和專業(yè)素質(zhì)有效提高，確保各預(yù)結(jié)算工作能夠高效、準(zhǔn)確完成。

（四）建立成本管理模型

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)全過程所涉及的成本相關(guān)影響因素，通過成本管理控制模型的設(shè)計(jì)和構(gòu)建，對(duì)企業(yè)成本加強(qiáng)管理和控制，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升，使企業(yè)利益得到有效保障。隨著成本精確化控制概念在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的工程招標(biāo)、簽訂合同、設(shè)計(jì)、施工、施工管理以及工程驗(yàn)收五個(gè)階段加強(qiáng)成本管理和控制，避免出現(xiàn)直接或間接因素對(duì)經(jīng)濟(jì)效益造成影響。另外，通過成本管理體系的建立，進(jìn)一步明確各階段成本管理目標(biāo)，提高各環(huán)節(jié)操作的規(guī)范性，并加強(qiáng)監(jiān)督和執(zhí)行力度，確保成本管理目標(biāo)最終得以實(shí)現(xiàn)。

四、結(jié)語

目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)需要在增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，使房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展得以有效促進(jìn)，因此，企業(yè)應(yīng)對(duì)目前財(cái)務(wù)成本管理中存在的問題加強(qiáng)分析，提高成本管理意識(shí)和認(rèn)識(shí)，進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本管理，對(duì)合理科學(xué)的預(yù)結(jié)算體系以及財(cái)務(wù)成本管理制度進(jìn)行健全和完善，使房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展得到有效保證。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：林春蕾（1984—），女，廣東廣州人，會(huì)計(jì)師，本科，主要從事企業(yè)財(cái)務(wù)管理研究。