房地產(chǎn)公司工程項目設(shè)計階段的工程造價控制點探討

楊明　張務(wù)華

摘要：工程設(shè)計是房地產(chǎn)工程項目的第一步，也是房地產(chǎn)公司進行控制建筑工程成本最重要的階段，建筑工程設(shè)計費用是建設(shè)工程全部壽命費用的重要組成部分。文章對建筑工程設(shè)計階段設(shè)計過程中需要考慮、控制的要點進行了分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；工程項目；工程設(shè)計；工程造價控制點；建筑工程成本 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

中圖分類號：TU201 文章編號：1009-2374（2016）07-0172-03 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2016.07.087

根據(jù)以往相關(guān)的統(tǒng)計分析，建筑工程設(shè)計費用一般僅僅相當(dāng)于建設(shè)工程全部壽命費用的1%以下，設(shè)計費用對一個房地產(chǎn)公司開發(fā)的一個小區(qū)來說是一筆很少的費用，甚至可以忽略不計。但就是這很少的設(shè)計費用，對房地產(chǎn)公司的工程造價的影響程度可以達(dá)到75%以上。由此可以看出，建筑工程設(shè)計階段是控制工程造價一個非常重要的階段。設(shè)計的優(yōu)劣直接決定了房地產(chǎn)項目的成本及利潤的多少，甚至決定著房地產(chǎn)公司的生存。

因此房地產(chǎn)公司在各階段設(shè)計及單項設(shè)計中都要多次進行方案優(yōu)化這項工作，評比各個不同設(shè)計方案在產(chǎn)品品質(zhì)、效果、成本、效益等多方面的優(yōu)劣。在工程的方案設(shè)計、施工圖設(shè)計進行中，成本控制人員要進行全過程成本跟蹤、優(yōu)化對比，這項工作對控制項目的工程造價有很大的功效。

本文現(xiàn)僅就工程設(shè)計階段的控制工程造價的要點做下列探討：

1 規(guī)劃指標(biāo)方面

1.1 盡量提高可售率

在土地取得時，該宗土地的容積率就有明確的要求，不可更改，也就是說該宗土地的地上建筑面積是不可更改的。但是在規(guī)劃時可以盡量提高可銷售面積，盡最大可能地降低小區(qū)的不可以銷售的配套面積，例如物業(yè)用房等不可以銷售面積，從而提高房屋面積的可售量，房屋可售面積的增加，可以增加銷售金額，可以明顯地降低工程造價。

1.2 合理地確定贈送面積的比例

多數(shù)房地產(chǎn)公司在設(shè)計工程中通常會“偷”面積，也相當(dāng)于“偷”容積率。讓產(chǎn)品附加一定比例的贈送面積，使客戶從中受收益，增加對客戶的吸引力，加快銷售速度。但贈送面積部分增加的建筑成本要記住從售價上反映出來，也就是銷售價要回收或超比例回收贈送面積所增加的成本。

1.3 盡量減少架空層、天井的面積

現(xiàn)在許多設(shè)計人員在設(shè)計時為了增加臥室房間透視，增加衛(wèi)生間、廚房的透風(fēng)，讓居住人群增加舒適度，從而在某一位置設(shè)計架空層或者天井，架空層或者天井不僅不能銷售，而且隨著抗震、節(jié)能保溫、消防等規(guī)范要求的提高，其建筑安裝成本也會大大提高。所以在設(shè)計時使用更合理的戶型方案，不設(shè)或者少設(shè)架空層或者天井。

1.4 盡量控制地下停車位和地面停車位的比例

地下車庫全是鋼筋混凝土，對消防、防水要求都比較高，所以工程造價也就較高，一般工程造價在2500元/m2，一個地下停車位建安成本約10～12萬元，一個地面停車位建安成本用不到1萬元。所以在能保證滿足規(guī)劃方面要求的停車位數(shù)量、確保小區(qū)綠化面積及效果的前提下，盡量增加地面上的停車位數(shù)量，從而減少地下停車位數(shù)量，以節(jié)省工程成本。

1.5 合理確定層高

設(shè)計的小區(qū)定位是高檔的小區(qū)，可以設(shè)計層高為3m；若是定位為低檔小區(qū)，那么層高就要盡可能低些，例如2.7m。因為根據(jù)以往的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，住宅建筑層高每減少0.1m，就可以節(jié)約工程造價約為2%，節(jié)約效果非常明顯。所以在確定了小區(qū)品位、滿足使用功能的情況下，盡可能地減少層高，以便降低工程造價。同時，降低層高也可以提高節(jié)能效果，例如夏天減少空調(diào)制冷，冬天制熱的運行費用。一般住宅層高可控制在比較經(jīng)濟的2.7～2.8m之間。

2 基礎(chǔ)設(shè)施

2.1 給排水管網(wǎng)布置設(shè)計

主要是要設(shè)計采用價廉物美的管材，以降低管材的采購及安裝費用；合理布置給排水管網(wǎng)走向、化糞池位置，以減少給排水管的用量，從而降低工程造價。

2.2 供配電房位置設(shè)計優(yōu)化

電纜的采購、安裝價格跟采購的電纜的型號（粗細(xì)）有很大的關(guān)系，所以在確定供配電房位置時，要使小區(qū)內(nèi)的高壓電纜、低壓電纜的總長度盡量減少，并且盡可能減少高壓電纜的長度。

2.3 水泵房位置設(shè)計優(yōu)化

水泵房位置的確定就是要盡可能縮短給水管總長度，并且重點是減少大管徑給水管的長度。

3 景觀綠化

3.1 景觀的設(shè)計優(yōu)化

要重點考慮主入口景觀、中心景觀的設(shè)計，弱化宅間景觀、道路景觀，要少量設(shè)計雕塑、硬質(zhì)鋪裝，多采用造價不高但是有效果的微景觀，控制軟硬景觀的比例，一般是硬景占20%～25%左右。因為硬質(zhì)鋪裝面層材料的價格通常都比較高，所以硬質(zhì)鋪裝地面中的面層用材是景觀設(shè)計過程中考慮的重點，應(yīng)根據(jù)鋪裝地面的位置是否是重點景觀而選擇相應(yīng)檔次、與景觀搭配協(xié)調(diào)的面層材料，要把好鋼用在刀刃上。

3.2 綠化的設(shè)計優(yōu)化

綠化設(shè)計的重點就是把地被、灌木、喬木三種植物合理搭配、高低錯落、疏密相間；設(shè)計時應(yīng)考慮多種植相對價格低的地被、灌木、小規(guī)格的喬木，做到高、中、低都能相互搭配，價格高的大喬木點綴。喬木貴賤差別很大，例如其胸徑相差幾公分，其價格可能相差幾十倍，而其對效果可能影響較少，甚至沒有影響，所以建議盡量避免使用上萬元乃至幾十萬的大喬木；購買喬木時，喬木的胸徑、冠幅、造型等要統(tǒng)籌考慮，不能只求粗和大。選用植物時應(yīng)多選用本土或者能適應(yīng)本土氣候、土壤成活率高的植物，否則植物種植后成活率低，從而提高了購置造價，并且其后期養(yǎng)護費用也會成倍

增長。

4 地下車庫

優(yōu)化地下停車場的柱網(wǎng)及車位劃線：仔細(xì)認(rèn)真地安排地下停車場的停車位及路網(wǎng)，車道兩邊停車，可以提高一定數(shù)量的停車場的利用率，現(xiàn)在各個地方對停車位的尺寸多少有所不同，所以設(shè)計是要結(jié)合當(dāng)?shù)匾螅Y(jié)合各種車輛外型尺寸的不同，地下車庫柱網(wǎng)的不同，合理組合排列，盡可能多出停車位。在停車場面積一定的情況下，多出的幾個、十幾個甚至數(shù)十個停車位，就增加幾萬、幾十萬乃至成百上千萬的銷售收入，從而相對降低了建筑安裝費用。停車位的排列與地下車庫的柱網(wǎng)尺寸關(guān)系重大，方正的柱網(wǎng)比異型的柱網(wǎng)停車位使用效率高得多；應(yīng)少采用異型柱網(wǎng)，從而相對減少成本、增加收益。合理的地下車庫每個停車位的面積應(yīng)該控制在30m2

左右。

5 單體

單體設(shè)計一定要進行結(jié)構(gòu)優(yōu)化，優(yōu)化后的結(jié)構(gòu)一般會達(dá)到指標(biāo)更經(jīng)濟、建筑空間和室內(nèi)使用更合理、結(jié)構(gòu)安全度更高、現(xiàn)場施工更方便的效果，是一個統(tǒng)籌考慮、綜合最優(yōu)的結(jié)果，也就說建筑結(jié)構(gòu)的優(yōu)化既為“省錢”（更經(jīng)濟），也為“更安全”、“更適用”、“更方便”。

設(shè)計階段：結(jié)構(gòu)體系的造型和結(jié)構(gòu)布置合理性認(rèn)證、結(jié)構(gòu)計算和內(nèi)力分析正確（重點）。有經(jīng)驗表明，設(shè)計階段對于結(jié)構(gòu)成本控制的價值占70%以上。

5.1 單體的建筑柱網(wǎng)的選擇方正柱網(wǎng)

方正柱網(wǎng)可以提高地下室停車位利用率，同時考慮與地下車庫柱網(wǎng)的關(guān)系，避免可能因此產(chǎn)生轉(zhuǎn)換層；因為轉(zhuǎn)換層在鋼筋含量、混凝土含量、模板含量都比標(biāo)準(zhǔn)層多幾倍，相應(yīng)的建筑安裝費用也就成倍增長；對工程造價的控制很不利，所以要盡量減少、避免轉(zhuǎn)換層。

5.2 確定鋼筋級別、種類優(yōu)化

要選用高強度的HRB400級鋼筋和HRB500級鋼筋，盡量不再沿用以前的HPB300級鋼筋和HRB335級鋼筋，例如HRB400級鋼筋主要性能是強度高、工藝性能好、力學(xué)性能優(yōu)異、焊接性能優(yōu)良、強屈比不小于1.25，比HRB335級鋼筋相關(guān)性能好得多，重要的是采用高強度的HRB400級鋼筋比采用HRB335級鋼筋可節(jié)省鋼材的用量在10%左右，進而節(jié)省成本。

5.3 外墻造型的優(yōu)化

5.3.1 外墻的平面形狀，我們知道建筑物周長與建筑面積比，即建筑周長系數(shù)K周，一般來說，這個系數(shù)越低，其工程造價就越低。在平面設(shè)計時，平面形狀復(fù)雜不規(guī)則，這會使外墻的砌體工程、保溫工程、腳手架工程等等工程量增加，從而增加工程造價。例如一個采光井，其外墻通常要增加十幾m，一個60m高的樓，按照外墻成活價200元/m2的話，造價就要增加十幾萬?？傊?，在滿足使用功能的前提下，注重平面形狀，降低建筑周長系數(shù)，降低成本，節(jié)約投資。

5.3.2 外墻立面造型，盡量減少、避免復(fù)雜外墻造型，盡量減少外立面的凹凸不平，減少外立面中的小造型、小構(gòu)件、線條等等附屬項目，這些都是費工、費料、費力且增加工程造價的。

5.4 門窗的優(yōu)化

5.4.1 減少門窗的面積，根據(jù)統(tǒng)計分析，門窗的每m2造價要比砌體外墻成活的造價高達(dá)200元/m2，所以在符合規(guī)范要求的條件下，盡最大可能地降低門窗的面積。也要考慮窗型的合理、經(jīng)濟性，例如開啟扇比固定扇的造價高許多，因此就要減少開啟扇的面積。

5.4.2 材料的確定，型材是采用斷橋鋁合金、普通鋁合金還是塑鋼；玻璃是采用中空LO-E、普通中空還是單玻；五金件是采用進口五金、國產(chǎn)名牌還是普通的五金件；材料的價格相差較大，對門窗的造價影響同樣較大，所以在滿足節(jié)能、小區(qū)產(chǎn)品定位的條件下，盡量采用價格低材料，以降低工程造價。

5.5 砌體材料的優(yōu)化

目前在砌體材料中，符合國家建筑節(jié)能與墻體改革政策，能較好地替代黏土實心磚的砌體材料，主要有混凝土小型空心砌塊、燒結(jié)多孔磚、蒸壓灰砂磚、蒸壓加氣混凝土砌塊。蒸壓加氣混凝土砌塊重量輕、保溫效果好、價格低，應(yīng)首先選用。

5.6 外墻面層材料的優(yōu)化

現(xiàn)廣泛使用的外墻面層材料主要為外墻乳膠漆、外墻磚、真石漆、石材4大類材料。如果小區(qū)定位普通小區(qū)，房價定價低的話，外墻面層就盡量采用外墻乳膠漆，而不要采用真石漆、石材等價格高的面層材料。定位為高檔社區(qū)，外墻面層材料采用石材的話，低層部分采用石材面層，以上部分改為真石漆，其裝飾效果改變很少甚至沒有改變，但是造價卻降低了很多，所以面層材料的選用要慎重，要避免裝飾過度或者不足。

5.7 《結(jié)構(gòu)設(shè)計總說明》

《結(jié)構(gòu)設(shè)計總說明》是對結(jié)構(gòu)設(shè)計軟件以外的內(nèi)容進行經(jīng)濟性控制，特別關(guān)注“通用性”的設(shè)計說明，通用性越強設(shè)計越浪費（同時設(shè)計更方便、施工更方便），避免出現(xiàn)一句話增加幾十萬的意外情況。例如關(guān)于“吊筋”的說明、關(guān)于過梁的說明、關(guān)于洞口加筋的說明等，盡量根據(jù)工程的實際做出詳細(xì)的節(jié)點說明。

5.8 《建筑做法》

《建筑做法》是提前確定墻面、地面、頂面以及其他部位的建筑做法，避免由結(jié)構(gòu)設(shè)計師在未知的情況按最大可能的荷載進行取值。比如砌體材料的選擇涉及材料比重、天棚是否抹灰等均涉及荷載取值等；再如小區(qū)設(shè)計為毛坯房，就應(yīng)該明確哪些項目在裝飾時施工，交房前能不做的像內(nèi)墻膩子、廁所墻面地面瓷磚等裝飾時可能拆除的項目，樓地面在澆搗混凝土樓板時隨澆筑隨壓光，不做找平層及面層，從而降低工程造價。

總之，設(shè)計圖紙的優(yōu)劣，直接決定了項目的成敗，設(shè)計階段是控制工程造價的最重要的階段，所以在設(shè)計階段要通過對各個控制點的有效控制，從而達(dá)到設(shè)計方案既安全、使用又經(jīng)濟的目的，為項目的獲得更大利潤打下堅實的基礎(chǔ)。

（責(zé)任編輯：周 瓊）