如何加強公租房物業(yè)管理初探

孟昭紅

隨著我國住房保障制度日益完善，公租房的數量不斷增加，公租房的物業(yè)管理工作水平急需得到提升，因此，在公租房管理方面，還需要更加深入的研究和分析。

一、完善公租房物業(yè)管理的思路

1.完善公租房社區(qū)的管理模式

公租房的管理模式大多延續(xù)了政府主導模式，即由政府出資組建公租房管理局，對社區(qū)進行管理，如上海建立公租房投資經營管理機構，負責公共租賃住房建設投資、房源籌措、定向供應和經租管理。也有不少城市組織社區(qū)居委會、房屋管理局等機構對社區(qū)進行共同管理，如重慶市組建由社區(qū)居委會、房屋管理機構、派出所、物業(yè)服務公司、住戶代表等組成的小區(qū)管理委員會，來管理小區(qū)的日常工作。如果從公平效率的原則出發(fā)，小區(qū)的管理委員會應該是以居民代表為主體的組織，他們作為居民最了解自己和社區(qū)的需要，但社區(qū)的自治需要以成熟的“市民社會”為前提，這顯然是公租房居民所不具備的。于是就需要政府介入社區(qū)的管理中，來指導管委會對社區(qū)進行管理，而其他的政府機構，如街道辦事處不宜直接參與到小區(qū)管理委員會，否則會減少管理的效率并引發(fā)責權混淆問題。

2.創(chuàng)新公租房物業(yè)管理方法

由于公租房的申請條件越來越放寬，社區(qū)人口越來越多元化，公租房社區(qū)的管理方法絕不等同于普通社區(qū)的管理。在公租房的社區(qū)服務過程中，相關管理者不能只以一個角度服務于不同層次的居民。除了加大對社區(qū)的投資和設計不同種類的社區(qū)活動外，公租房社區(qū)還可以參考香港的公屋制度引入社工。社工必須經過嚴格的資格認證的職業(yè)，人員具備專業(yè)技能，就業(yè)領域廣泛，社會認可度高，政府對他們支付豐厚的薪資和報酬。具體來說，公租房的管理者應該針對社區(qū)內不同需求層次的住戶，提供個性化的產品和服務滿足住戶需求。例如針對公租房社區(qū)退休老年和學齡前兒童多的特點，應在公租房社區(qū)里創(chuàng)建托老所和義務幼兒教育；針對公租房社區(qū)待業(yè)人員多的特點，可以安排志愿者或一些非盈利機構進行周期性勞動技能培訓和工作介紹等。

3.居民充分參與公租房社區(qū)的管理

在公租房的中低收入群體中，城鎮(zhèn)無業(yè)以及老齡化群體占到相當大一部分，怎樣組織和解決這部分人的工作和生活問題是公租房物業(yè)管理的重點。對于這個問題可以分為以下幾方面解決，一是把部分有豐富工作經驗的人引入公租房管委會，在治理社區(qū)的同時提高其管理能力；二是號召和吸納有健康身體素質卻失業(yè)的群體加入物業(yè)管理的人員中，其勞動價值不僅可以抵消其物業(yè)費，而且物業(yè)公司還可以補償其一定的薪酬；三是組織社區(qū)居民自我開展相互學習、自我提高的培訓講座，每周末都可以挑選社區(qū)內具有各種工作技能的人作為客座講師，以促進社區(qū)人員再就業(yè)；四是組織社區(qū)志愿者對社區(qū)內的老年人進行日常托管照顧，其工作時長可以抵免部分房租。

二、促進公租房未來發(fā)展的若干建議

1.完善公租房法規(guī)

所謂“沒有規(guī)矩不成方圓”，國家必須加快出臺公租房建設的有關法令，從根本上保障低收入人群的住房權益。在這個基礎上，才能讓地方政府的公租房管理做到有法可依，有據可行。公租房建設是房地產市場的重要組成部分，政府應加大資金投入力度，進行公租房建設。地方政府要在國家法令的基礎上，根據地方的實際經濟情況以及人民的基本生活水平建立保障房的基本經濟體制，減輕低收入人群的租金負擔，要以發(fā)展的眼光來判斷地方經濟的走勢，從而最大限度地滿足低收入人群的基本生活需求。

2.公租房對象大眾化

根據國務院常務會議的指示，公租房不僅要面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭，還要面向新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員。從指示中可以看出，公租房的重點服務人群是“夾心層”，且只是這部分群體的一個過渡性住房類型。我們要從西方公共住房發(fā)展政策中得到教訓，杜絕只有低收入人群的單一公租房形式，要逐步擴大公租房的對象。要符合“夾心層”人群的實際需要，多建設中小戶型的房源，否則，單一的低收入人群公租房很容易形成“貧民窟”等歷史性問題，從而大大增加財政負擔。

3.加快公租房的配套設施建設

在公租房建設完成后，政府要加強對配套設施的發(fā)展管理，做好公租房的后期工作，使得低收入人群的基本生活能夠得到保障，提高公租房的入住率。政府要帶頭對偏遠地區(qū)的公租房進行大面積的生活設施的建設，并加強與相關運營管理部門的合作，對基本的水、電、氣等必需品進行正常的輸送。另外，醫(yī)療機構、學校等基礎設施的建設也應該是公租房的重要配套設施，在這個基礎上，還需要物業(yè)管理公司做好對公租房綠化建設等其他方面的管理，從而全方位地提升公租房的環(huán)境水平，提高公租房的入住率。

4.公租房租金市場化

在國務院常務會議中還對公租房租金標準進行了明確的定義：“租金標準由市縣政府結合當地實際、按略低于市場租金的原則合理確定?！睆摹奥缘陀凇比齻€字中可以看出，公租房并不是廉租房，其本身也不是公益慈善機構，而是為了讓“買不起房但租得起”的這部分群體能夠有一個暫時性的住處。作為長期性的住房模式，公租房的租金如果太低，變成了完全意義的福利房，勢必影響住房市場的穩(wěn)定，也無法達到循環(huán)利用的目的。當然，在這種租金市場化的條件下，對于低收入人群或許會產生一定的利益沖突，這就需要政府對這部分人群進行一定的住房補貼，從而完善整個公租房市場，保障廣大人民的基本住房權益。

5.公租房運營企業(yè)化

政府要將公租房的性質進行準確、有效地傳達，讓一些投資者能夠參與到公租房建設當中來。公租房不是虧本的買賣，也不是福利性質的生意，企業(yè)管理者可以在政府的領導下，經營一部分公租房，通過微利或薄利的經濟來源逐漸擴大公租房的規(guī)模。在公租房的運營中，政府要對整個運營過程進行規(guī)劃、監(jiān)督，從而保證公租房的質量能夠達到相關要求。

參考文獻：

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李求軍/責任編輯