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    樓市“寒冬”,只選“有用的房子”

    2016-03-10 23:39:15劉曉博
    金融經濟 2016年3期
    關鍵詞:寒冬城鎮(zhèn)化房子

    劉曉博

    2016年的1月,中國從南到北都異常寒冷。股市經歷了7年來最慘痛的一個月,公募、私募基金哀鴻遍野,民間借貸和互聯(lián)網金融猶如驚弓之鳥。被降準、降息趕出來的錢,幾乎無路可走。在這樣的背景下,普通投資者到底該把錢放到哪里?

    筆者的看法是,只有房子,才是普通人財富的避風港。

    當然,我這里說的是“有用的房子”,也就是能出租或者出售的房子。比如有人在煙臺或者惠州遠離市中心的海邊買了所謂的海景房,這種房子很難說是“有用的房子”。第一,你自己很難去長期居住;第二,你不太可能將房子長期出租;第三,你按照所謂市場價出售的時候,很難找到“接盤俠”。

    為什么筆者一方面認為中國樓市進入了“十年大熊市”,另外一方面又認為買房是普通人目前比較可靠的投資方式呢?主要原因有四個:

    第一,中國的市場經濟體制仍然不健全。本來,中國發(fā)展到今天,需要從“印鈔票的時代”切換到“印股票的時代”,也就是所謂大金融的時代,居民的資產配置應該從房子為主,轉向金融資產為主。但遺憾的是,由于信用普遍缺失,金融資產風險巨大?,F(xiàn)代社會,金融日益虛擬化,你買賣股票、債券、信托、基金、P2P,都如同玩電子游戲一樣,按按手機或者敲敲鍵盤就行了。但這同時意味著,如果信用缺失、監(jiān)管不到位,你的財富隨時蒸發(fā),不留任何痕跡。

    去年5月,多少人被“俠之大者、為國接盤”、“國家牛市”、“又到賣房炒股時”的鼓噪所迷惑,加杠桿進入股市。然后股災呼嘯而來,許多股民都避之不及。

    既然股票、債券、基金、信托、P2P的投資風險如此之大,如此不可預料,那么肯定會有大量資金繼續(xù)待在樓市里。至少,房子是看得見摸得著的,不會一夜之間蒸發(fā)殆盡。

    第二,近年來形成的匯率、稅收等政策,以及地方政府對經濟的過多干預,讓創(chuàng)業(yè)搞實體經濟變得很艱辛。雖然國家在不斷推進改革,力圖激活大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新,但全球經濟整體環(huán)境又變得非常惡劣。因此,創(chuàng)業(yè)并成為“印股票的人”非常困難。BAT、京東、小米的背后,是千千萬萬倒斃路邊的中小互聯(lián)網企業(yè)。既然不是每個人都能有幸成為馬化騰、馬云,那么,對于普通人來說,投資房產可能就成為一種穩(wěn)妥的選擇。

    第三,中國廣義貨幣M2增速和GDP增速差距最小的時代,暫時告一段落。貨幣超發(fā)帶來的貨幣貶值,又開始抬頭。

    中國過去十幾年經濟快速增長的最大秘密,是通過貨幣超發(fā)推動房地產、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展。這種模式在2013年到2014年基本走到盡頭,M2增速長期維持在GDP增速2到3倍的時期暫時告一段落。2014年全年,M2增速回落到12.2%,成為最近20年最低的年份。但隨著經濟下行壓力增大,M2增速重新開始抬頭,2015年一度上升到13.7%,全年是13.3%。在目前經濟形勢下,2016年很難低于13.3%,弄不好會上14%。

    發(fā)鈔速度加快,意味著人民幣對內貶值,這樣中心城市的樓價必然上漲,這就是所謂的水漲船高。

    第四,中國城鎮(zhèn)化嚴重失衡。在相當長的時間里,中國希望實現(xiàn)大中小城市的協(xié)調發(fā)展。由于無法在城市間均衡分配發(fā)展機遇和資源,所以城市發(fā)展走向了失衡,或者大城市化。其實這沒有什么不好,大城市化可以節(jié)省更多土地資源。

    近來,國家似乎默認了大城市化的路徑,提出了在全國建10個承擔全國中心功能的城市。在這種背景下,雖然絕大多數(shù)城市房屋嚴重過剩,但少數(shù)城市仍然一房難求。

    換句話說,信用缺失、創(chuàng)業(yè)維艱、發(fā)鈔過快和城鎮(zhèn)化失衡,是支撐中國大城市房價高企的重要因素。

    隨著中國房地產進入十年大熊市,尤其是城鎮(zhèn)化嚴重失衡,“有用的房子”越來越少??梢岳^續(xù)“買買買”的房子,都集中在滿足下面這些條件的城市:

    1、有明顯人口增量。數(shù)據(jù)到哪里查呢?不能看各個城市統(tǒng)計公報里的人口數(shù)據(jù),而要看小學生在校人數(shù),看看這個數(shù)據(jù)有沒有增長。

    2、城市級別足夠高,或者說有集中資源的能力。應該是直轄市、省會城市,最差也應該是計劃單列市。或者是距離中心城市比較近,符合中心城市發(fā)展方向的城市,比如廊坊、蘇州等等。

    3、在滿足上述兩個條件的城市里,選擇中心區(qū)的普通住宅。最好是有比較好的學校、靠近軌道交通或者景觀比較好的房子。郊區(qū)、新區(qū)、開發(fā)區(qū)的房子,要非常小心,建議不碰。

    目前和未來的房產投資,都應該是長期投資,是作為家庭長期抗通脹工具使用的,不建議短炒。滿足上述條件的房子,你拿上15年到20年,效果就會非常明顯。

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