致地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
——論房地產(chǎn)開發(fā)中園林景觀成控管理

趙子陽

（福建綠美園林工程有限公司）

致地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
——論房地產(chǎn)開發(fā)中園林景觀成控管理

趙子陽

（福建綠美園林工程有限公司）

隨著社會的進步與發(fā)展，人們對居住區(qū)周邊環(huán)境的要求越來越高，房地產(chǎn)園林景觀也就越來越得到人們的重視，故而園林景觀的品質(zhì)好與壞，對于房價的影響也就更為直接了。本文針對房地產(chǎn)開發(fā)中園林景觀的施工前期、施工過程中、后期養(yǎng)護階段及移交后的養(yǎng)護階段和完善企業(yè)的成控管理制度四大塊，闡述了如何節(jié)約資金投入，合理控制管理園林景觀工程成本，以建設(shè)經(jīng)濟適用、美倫美奐，使居民充滿滿足之感的園林景觀。

房地產(chǎn)；園林景觀；成控管理

近年來，由于房地產(chǎn)行業(yè)快速地發(fā)展，與之相配套的房地產(chǎn)園林景觀行業(yè)也跟隨發(fā)展，隨著生活居住小區(qū)園林景觀的升級，園林景觀在不經(jīng)意之間，已經(jīng)成為了消費者判別居住產(chǎn)品優(yōu)劣的重要指標(biāo)，而房地產(chǎn)開發(fā)商們則直接把園林景觀規(guī)劃建設(shè)做為樓盤營銷的噱頭精髓，因為優(yōu)秀的園林景觀規(guī)劃建設(shè)能促進樓盤附加值的進一步提升。但是，在規(guī)劃建設(shè)過程中，往往會誤入只講質(zhì)量和藝術(shù)效果，而不注重成控管理的禁區(qū)，無形當(dāng)中就會增大開發(fā)成本。因此，如何既能更合理地進行園林景觀成控管理，又能使居民充滿滿足之感，成為了本文所要分析闡述的重點。

1 施工前期的工程成本控制管理

1.1 決策階段

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標(biāo)規(guī)劃，對涉及該項目開發(fā)的所有方案進行詳細分析，認真對比，選擇最經(jīng)濟、高效益的方案，并進行初步的成本估算。

1.2 設(shè)計階段

1.2.1 選擇設(shè)計公司團隊

根據(jù)初步的成本估算，在充分考察最新的市場行情和設(shè)計理念的前提下，在綜合考慮生態(tài)、經(jīng)濟、技術(shù)和可持續(xù)發(fā)展的前提下，采取設(shè)計招標(biāo)方式，選定最合適的設(shè)計公司團隊。然后，對選定的設(shè)計公司團隊制定相應(yīng)的技術(shù)和經(jīng)濟指標(biāo)，并通過施行一定的獎懲制度來約束和調(diào)動設(shè)計人員的工作效率和工作質(zhì)量。

1.2.2 設(shè)計過程中的成控管理

地形設(shè)計應(yīng)嚴格遵守“利用為主，改造為輔，因地制宜，順其自然”的原則，避免進行大規(guī)模的地形改造，認真貫徹“以山就勢，以坡就勢”的設(shè)計理念[1]，這樣不僅能在房地產(chǎn)開發(fā)中從設(shè)計源頭上降低園林景觀的成控管理風(fēng)險，又能彰顯整個項目的園林景觀的獨特風(fēng)格。

水景設(shè)計應(yīng)充分考慮能循環(huán)使用的“生態(tài)水系”的設(shè)計運用，否則，起初絢麗多彩的水景終將變成“臭水溝”。這不僅違背了建造充滿靈氣和休閑氣氛的水景的初衷，又浪費了大量的水景營造成本和后期維護成本的投入，得不償失。與此同時，水景的面積在園林景觀整體中所占的比例也不宜太大。

道路設(shè)計務(wù)必避免追求富麗堂皇，即在任何場合下都使用量大且價高的鋪裝材料。作為這部分的成控管理，應(yīng)切合實際，選擇合適、質(zhì)優(yōu)、價廉的鋪裝材料，以降低施工建設(shè)成本和移交后遭損毀的更換成本。

景觀小品設(shè)計景觀小品主要有亭、臺、廊、花架等，因其具有組合空間的作用，大多作為園林景觀裝飾輔助的標(biāo)志物，而作為主景來表現(xiàn)的則主要是具有象征意義或是紀(jì)念意義的景觀小品。景觀小品的設(shè)計量一般不宜過多，且要能與周邊的景色環(huán)境相協(xié)調(diào)，否則就會出現(xiàn)無原則濫用、過于奢華的現(xiàn)象，直接增大工程成控管理的風(fēng)險。切記“植物造景為主，景觀小品為輔”的原則，以做到既能起到組合空間、美化環(huán)境，又能降低工程成控管理的風(fēng)險。

植物配置設(shè)計一般住宅區(qū)的綠化比率30%左右，高檔住宅區(qū)甚至高達50%。[1]植物配置設(shè)計是否合理，對景觀工程的成本控制影響很大。因此，在設(shè)計中不得講究排場，不得盲目跟風(fēng)而選用貴重、大規(guī)格的樹種，不得大規(guī)模增加草花的擺放數(shù)量，不得營造大面積的草坪，而應(yīng)該堅持喬、灌、草相結(jié)合的配置原則，堅持適地適樹的原則，否則將大大提高整個工程成控管理的風(fēng)險。

1.2.3 針對樣板區(qū)園林景觀設(shè)計的成控管理

由于樣板區(qū)園林景觀的主要功能就是吸引購房者的眼球，但樣板區(qū)園林景觀也常會在移交驗收一年后全部拆除掉改成建筑物，或是保留部分區(qū)域，絕大部分拆除掉。如何設(shè)計出合理、美觀，里面的大部分成品（苗木可以移植，景觀小品可以移至到整個房地產(chǎn)項目別的區(qū)域使用）可以重復(fù)使用，且工程成本較低的設(shè)計方案，成為了房地產(chǎn)項目樣板區(qū)園林景觀設(shè)計的成控管理重點。

2 施工過程中的工程成控管理

這個階段主要集中在人員管理、質(zhì)量管理、進度管理和材料管理四大塊。

2.1 人員的管理

2.1.1 管理層人員的選配

管理層人員應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)園林景觀項目的專業(yè)性、施工復(fù)雜性及管理人員的綜合能力來選配，做到“適崗適人”，充分發(fā)揮“各盡所長、團隊協(xié)作”，而不是任人唯親，有部分地產(chǎn)公司的選人標(biāo)準(zhǔn)就存在“任人唯親”，最終就會出現(xiàn)管理層人員相互不看好，沒有把精力放在管理整個房地產(chǎn)項目上面，而是放在了唯利是圖，勾心斗角中去，必將導(dǎo)致整個項目的時間戰(zhàn)線拉長，影響到交房日期；必將使質(zhì)量無法得到控制，二者導(dǎo)致的最終結(jié)果是工程成本支出大大超出施工前期的預(yù)算，對企業(yè)造成巨大的經(jīng)濟損失及不良的社會影響。

2.1.2 現(xiàn)場管理人員的管理

有了一個好管理經(jīng)營班子以后，也要配備專業(yè)素養(yǎng)強、業(yè)務(wù)能力精通、富有激情與活力的現(xiàn)場管理人員團隊。因為只有現(xiàn)場管理人員的“各司其職、各盡所能、精誠團結(jié)、配合溝通”，才能真正管理好整個項目的現(xiàn)場施工，才能保證整個項目如期、保質(zhì)地完成。試想如果現(xiàn)場管理人員專業(yè)和業(yè)務(wù)不精，往往會發(fā)生在現(xiàn)場對施工單位亂下指令，致使工程項目的返工與變更的增加，產(chǎn)生大量的現(xiàn)場簽證，這在無形當(dāng)中都將大大提高整個工程項目成控管理的風(fēng)險。

與此同時，可以采取適當(dāng)?shù)莫剳椭贫?，這將大大激勵現(xiàn)場管理人員的工作積極性，使得在保證工程質(zhì)量的前提下縮短工期，這在無形當(dāng)中也會大大減少工地的管理費用，直接降低工程成控管理的風(fēng)險。

2.2 質(zhì)量的管理

房地產(chǎn)項目中園林景觀工程的質(zhì)量管理從材料的進場、施工、養(yǎng)護一直到移交驗收，貫穿著成控管理的始終。質(zhì)量管理做得好，就能在質(zhì)量隱患出現(xiàn)之前，將其扼殺在搖籃當(dāng)中，從而做到工程一次成型合格，杜絕了返工的發(fā)生，能在最大范圍內(nèi)控制好工程成本。試想，如果在苗木材料進場和栽植過程中，沒有嚴把質(zhì)量關(guān)，使得不符合規(guī)格的、帶有病蟲害的苗木材料進場并栽植施工，將會導(dǎo)致苗木的大批量死亡或者是植物配置景觀沒有達到預(yù)期的效果，這不僅僅是損害了整個房地產(chǎn)項目的工程形象，還會大大增加工程成控管理的風(fēng)險。

2.3 進度的管理

所謂的進度管理，即能夠在計劃的時間內(nèi)組織施工單位將整個房地產(chǎn)園林景觀工程施工完畢，使得整個小區(qū)能夠按時交房。上到項目管理層人員，下到現(xiàn)場管理人員，必須言行一致，合理調(diào)度好涉及交叉作業(yè)的各專業(yè)施工單位的施工工序節(jié)點，并時刻敦促施工單位在既定的工期內(nèi)，編制出最優(yōu)秀最合理的施工進度計劃。在施工過程中，要經(jīng)常檢查施工實際情況，并將實際結(jié)果與計劃進度相比較。當(dāng)出現(xiàn)偏差時，必須和施工單位一起認真分析產(chǎn)生偏差的原因和對工期的影響程度，對原計劃迅速做出修改，嚴謹?shù)刂朴喅龊侠淼恼{(diào)整措施，并將此過程不斷地進行循環(huán)，直至整個園林景觀項目的竣工驗收。這樣科學(xué)合理的進度管理，將成為做好整個房地產(chǎn)園林景觀工程的成控管理又一重要法寶。

2.4 材料的管理

2.4.1 材料選擇的不確定性和復(fù)雜性

材料這一塊在整個房地產(chǎn)園林景觀工程成本當(dāng)中約占70%左右[2]。由于房地產(chǎn)項目中園林景觀存在著硬景的可塑性和軟景的多變性，這就造成了在材料選擇尤其是主材選擇上的不確定性和復(fù)雜性。因為這部分經(jīng)常是房地產(chǎn)公司管理層及現(xiàn)場管理人員當(dāng)中滋生腐敗的高發(fā)區(qū)域，也是總成本控制中的首要任務(wù)。對于甲供材料或是必須管理層及現(xiàn)場管理人員參與選材過程的材料的選購中，應(yīng)綜合考慮質(zhì)量和成本，要不怕麻煩真正做到“貨比三家”[2]，選擇最為合理、優(yōu)質(zhì)、性價比高的材料。施工單位提供的樣品可做為參考，若是物美價廉，可直接由施工單位自行采購進場，但務(wù)必要把好質(zhì)量關(guān)。

2.4.2 把握材料進場的時間節(jié)點

房地產(chǎn)項目當(dāng)中的園林景觀工程雖然是整個房地產(chǎn)項目中的最后一道步驟，但由于開盤的需要，常會與別的專業(yè)工程交叉施工，也常會一小塊場地接一小塊場地提供出來進行施工，且甲方提供放置材料的場地經(jīng)常不能滿足材料存放的需求。所以，在組織施工單位抓緊時間進行材料采購進場時，還應(yīng)綜合考慮整個工程的進度及工程各分部施工的時間節(jié)點，合理統(tǒng)籌材料的進場時間，而不是依據(jù)施工單位所制定的施工進度計劃按部就班。這樣將有利于每個工序能夠按照施工前期制定的工作進度計劃有條不紊地開展，這在很大程度上避免了不必要的“窩工”。對于苗木材料而言，更是關(guān)鍵，因為“樹挪死”，從地里起苗到栽植的時間拖得越久，苗木的成活率將大大降低。否則，將會產(chǎn)生不必要的、大量的現(xiàn)場簽證，這在很大程度上將會增加工程成控管理的風(fēng)險。

3 后期養(yǎng)護管理及移交后的養(yǎng)護管理階段的工程成控管理

3.1 認真按合同辦事

根據(jù)與施工單位簽訂的合同文件條款要求進行整個工程后期養(yǎng)護管理階段的工程成控管理。例如福建省，由于其特殊的地理位置，每年都會發(fā)生好幾起的臺風(fēng)甚至是超強臺風(fēng)，而臺風(fēng)對于剛施工完成進入養(yǎng)護階段的園林景觀工程的破壞是很巨大的。所以，在后期的養(yǎng)護管理階段，必須敦促施工單位做好一切防臺保護措施，將臺風(fēng)所造成的損失降至最低，這在很大程度上也是降低了工程成控管理的風(fēng)險。

3.2 制定并執(zhí)行合理的移交后的維護養(yǎng)護措施

為了在移交后的養(yǎng)護管理階段中能保護好硬景成品、安裝成品，為了保證苗木的成活率，必須嚴謹?shù)刂贫ê侠淼木S護養(yǎng)護措施，并認真執(zhí)行。在整個移交后的養(yǎng)護期間，務(wù)必投入足夠的人力、機械力和資金，及時更換死亡的苗木。對于硬景成品及安裝成品，則應(yīng)及時對不可避免的損壞進行維護和修補，降低因維護管理不到位而造成的損失，最終減輕該階段工程成控管理的風(fēng)險。

4 建立完善的企業(yè)成控管理制度

建立完善的企業(yè)成控管理制度，并通過組織專業(yè)的培訓(xùn)，使制度里的所有細則深入到每個管理人員的骨髓中去，要使每個管理人員都能夠積極參與到企業(yè)成控管理中來。鼓勵每位管理人員在進行房地產(chǎn)項目成控管理工作中能夠不斷地創(chuàng)新，對于在成控管理中表現(xiàn)積極、勇于創(chuàng)新的管理人員，要給予獎勵，以充分調(diào)動管理人員的積極性和創(chuàng)造性，最大程度地降低房地產(chǎn)開發(fā)中園林景觀工程的成控管理的風(fēng)險。

綜上所述，只要在施工前、施工過程中、后期的養(yǎng)護管階段中，建立完善的企業(yè)成控管理制度，制定好科學(xué)合理的工程成控管理措施，并嚴格執(zhí)行，就一定能夠在整個房地產(chǎn)開發(fā)中降低園林景觀工程成控的風(fēng)險，以建設(shè)經(jīng)濟適用、美倫美奐，使居民充滿滿足之感的園林景觀。

[1]孫震，孫湖燕.房地產(chǎn)小區(qū)園林景觀營建成本的控制[J].南方農(nóng)業(yè)，2009（6）：54～57.

[2]何 檢.房地產(chǎn)開發(fā)中園林景觀工程成本管理[J].工程·管理，2014（6）：420.

TU984.12

A

1005-7897（2016）02-0061-03

2016-1-9

趙子陽（1982-），男，福建惠安人，園林工程師，主要從事園林景觀設(shè)計、施工與預(yù)結(jié)算工作。