土地市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)分化

張慧芳

2016年房市仍面臨高庫(kù)存壓力，去庫(kù)存仍是市場(chǎng)主基調(diào)，房?jī)r(jià)仍存下行壓力。由此傳導(dǎo)效應(yīng)，土地市場(chǎng)成交量或會(huì)繼續(xù)萎縮，但由于土地市場(chǎng)行政壟斷等原因，土地價(jià)格或高位調(diào)整，溢價(jià)率或會(huì)走低，底價(jià)、流拍現(xiàn)象或會(huì)增多

2014年市場(chǎng)先熱后冷，尤其是前兩個(gè)月持續(xù)火爆，但隨后受樓市下行影響，3月土地市場(chǎng)驟然降溫，二季度、三季度環(huán)比增速持續(xù)放緩，三季度急轉(zhuǎn)直下，市場(chǎng)加速趨冷，到年底部分城市尤其是一線城市又出現(xiàn)回暖，大型品牌房企扎堆搶地，地王頻現(xiàn)，北京、上海都誕生了歷史總價(jià)地王，市場(chǎng)可謂跌宕起伏，全年呈現(xiàn)淺“U型”走勢(shì)。

總體來看，2014年全國(guó)土地市場(chǎng)可謂低迷，成交量大幅萎縮，但土地價(jià)格依然保持上升趨勢(shì)，呈現(xiàn)量跌價(jià)升整體走勢(shì)。2015年土地市場(chǎng)一線城市雖開局火熱但整體慘淡，前三季度土地市場(chǎng)低位運(yùn)行，三季度降幅趨緩市場(chǎng)企穩(wěn)。

土地供求量回落

土地供求量同比大幅回落，但降幅逐季收窄，三季度市場(chǎng)逐漸趨穩(wěn)。2015年1月-9月，全國(guó)300個(gè)城市共推出土地面積74748萬(wàn)平方米，同比減少25%。

其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地，下同）推出面積23963萬(wàn)平方米，同比減少31%。

按季度看，二季度和三季度土地供應(yīng)量同比降幅較一季度分別縮小10個(gè)百分點(diǎn)和17個(gè)百分點(diǎn)以上，而土地成交量同比降幅較一季度則分別縮小2個(gè)百分點(diǎn)和19個(gè)百分點(diǎn)以上。土地市場(chǎng)逐季企穩(wěn)。

2015年9月，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地成交面積2237萬(wàn)平方米，同比、環(huán)比分別增加13%和4%，已經(jīng)轉(zhuǎn)負(fù)為正。

土地均價(jià)再創(chuàng)新高，三季度樓面均價(jià)大幅上漲，溢價(jià)率逐季走高，整體略高于上年。

2014年三季度、四季度全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)環(huán)比分別上升0.78%和0.94%，連續(xù)11個(gè)季度加速上升，地價(jià)累計(jì)漲幅明顯。2015年這一數(shù)據(jù)除一季度微降外，二季度、三季度保持持續(xù)微升。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2015年1月-9月，全國(guó)300個(gè)城市住宅類用地成交樓面均價(jià)為2108元/平方米，同比上漲22%。分季度看，土地成交樓面均價(jià)同比漲幅第一季度尚為負(fù)值，二季度即轉(zhuǎn)負(fù)為正達(dá)11%，三季度則大幅上升至34%。

2015年1月-9月，全國(guó)300個(gè)城市住宅類用地平均溢價(jià)率18%，同比上升5個(gè)百分點(diǎn)。從較長(zhǎng)時(shí)間段分季度看，2015年前三季度百城住宅用地平均溢價(jià)率處于2011年一季度以來的較高水平，并逐季走高，三季度達(dá)到該時(shí)間段內(nèi)的最高水平。

2015年前三季度，全國(guó)土地市場(chǎng)在樓市相對(duì)低迷房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，尤其是二、三、四線城市房?jī)r(jià)持續(xù)走低的情況下，住宅用地樓面均價(jià)整體水平依然繼續(xù)上漲達(dá)22%，再創(chuàng)歷史新高，地價(jià)與房?jī)r(jià)走勢(shì)背離現(xiàn)象更加顯著。

2014年土地出讓金總額再超4萬(wàn)億元；2015年前三季度出讓金大幅縮水，但降幅逐季收窄，三季度轉(zhuǎn)負(fù)為正。2014年，土地出讓金再超4萬(wàn)億元達(dá)4.26萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史新高，與2013年相比上漲3.4%（圖1）。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2015年前三季度全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為13507億元，同比減少23%。其中，住宅用地出讓金總額為9478億元，同比減少19%。其中一季度，同比大幅下降41%，二季度降幅收窄10%，三季度止降轉(zhuǎn)升，同比上漲15%。

各能級(jí)城市：土地市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇，一線城市供應(yīng)稀缺競(jìng)爭(zhēng)激烈，二三四線城市供應(yīng)充足市場(chǎng)低迷。2015年1月-9月，一線城市土地市場(chǎng)受政策及供地影響呈現(xiàn)一定波動(dòng)，供需量及出讓金同比均大幅下降，成交均價(jià)則小幅上漲。

近年來房企在一線城市積極拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)，土地市場(chǎng)仍然供不應(yīng)求，一線城市成交量下降主要是供應(yīng)稀缺所致。二線城市以分化為主，各項(xiàng)指標(biāo)同比漲跌互現(xiàn)，均價(jià)及溢價(jià)率領(lǐng)漲，三季度市場(chǎng)表現(xiàn)較突出；三四線城市同比仍呈降勢(shì)，但降幅均較上半年收窄。

分析認(rèn)為，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市土地成交面積下降主要是因?yàn)橥恋毓?yīng)稀缺，大部分二線和三四線城市成交下降則主要是因?yàn)樾枨蟛蛔?。?jù)計(jì)算，一線、二線和三四線城市土地成交面積與土地推出面積（即實(shí)際需求與供應(yīng)面積之比）分別為91%、83%和70%，溢價(jià)率亦依次降低，說明土地市場(chǎng)分化仍在加劇。

開發(fā)商土地購(gòu)置：購(gòu)地面積同比大幅下降，購(gòu)地轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎。

2015年1月-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積15890萬(wàn)平方米，同比下降33.8%，降幅比1月-8月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4916億元，下降27.5%，降幅擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)。但大型品牌房企在一線及重點(diǎn)二線城市拿地并不手軟，致使高價(jià)地頻出，地王也不鮮見。

當(dāng)前土地市場(chǎng)存在的問題

（一）土地市場(chǎng)正常調(diào)整理性回歸的過程被干擾

2004年以來，我國(guó)土地市場(chǎng)基本處于過熱狀態(tài)。經(jīng)過十年的發(fā)展，目前已經(jīng)具備了理性回歸平穩(wěn)發(fā)展的內(nèi)外部條件：

其一，2010年左右中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，人均住房面積已經(jīng)超過30平方米，告別了住房短缺時(shí)代。

其二，2010年以來，住房銷售速度只有供給速度的50%，目前多地庫(kù)存接近歷史高位。

其三，經(jīng)過多年的持續(xù)快速上漲，且地價(jià)上漲指數(shù)一直高于房?jī)r(jià)上漲指數(shù)，致使目前的地價(jià)已經(jīng)過高且上漲乏力（同時(shí)占房?jī)r(jià)的比重過大使得房?jī)r(jià)過高且難以下降）。

在這種情況之下，土地市場(chǎng)進(jìn)行自我調(diào)整和平衡是市場(chǎng)進(jìn)行資源配置的正常反應(yīng)。但由于地方政府土地財(cái)政依賴嚴(yán)重而試圖繼續(xù)推高地價(jià)，這勢(shì)必會(huì)擾亂土地市場(chǎng)的自我調(diào)整節(jié)奏。事實(shí)證明，2015年的土地市場(chǎng)依然沒有得到自我調(diào)整的機(jī)會(huì)。

（二）地價(jià)累計(jì)漲幅明顯，地價(jià)與房?jī)r(jià)走勢(shì)背離幅度不斷加大，樓市風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇

2015年前三季度，住宅用地在成交面積同比大跌35%情況下，樓面地價(jià)同比卻上漲了22%。地價(jià)累計(jì)漲幅明顯，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，致使原本就背離的地價(jià)與房?jī)r(jià)走勢(shì)背離幅度不斷加大，樓市風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇。

這固然與土地的稀缺性、不可再生、不可代替等屬性，以及市場(chǎng)依然看好未來房?jī)r(jià)有關(guān)，但更主要的是由地方政府完全壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)并采取招拍掛出讓方式造成的。由此，地價(jià)繼續(xù)成為推高房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)過高的主體因素。

資料表明，三季度住宅地價(jià)環(huán)比增速繼續(xù)上升，增幅超過商服、工業(yè)地價(jià)，一線城市環(huán)比增速更是遠(yuǎn)超過二三線城市。這無疑會(huì)繼續(xù)推高房?jī)r(jià)。

在目前住房已經(jīng)相對(duì)過剩、庫(kù)存量居高不下、經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入中速新常態(tài)的情況下，繼續(xù)推高地價(jià)進(jìn)而推高房?jī)r(jià)，無疑使正在調(diào)整的樓市孕育著更大的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）一線城市土地供應(yīng)過少，部分二線及三四線城市土地供應(yīng)嚴(yán)重過剩

2010年-2014年，我國(guó)住宅用地供應(yīng)總量大幅增加，但結(jié)構(gòu)失衡。五年間，全國(guó)住房用地供應(yīng)總量約有60萬(wàn)公頃，平均每年供地12萬(wàn)公頃。而所供應(yīng)的大量土地主要集中在部分二線及三四線城市，一線城市占比較小。2015年，一線城市居住用地供地量進(jìn)一步下降。

據(jù)資料，三個(gè)一線城市2015年計(jì)劃供應(yīng)居住用地為北京1200公頃，同比下降27.27%；上海600公頃，同比下降20%；廣州524公頃，同比下降24.21%。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，截至2015年9月底全國(guó)在建施工面積已經(jīng)達(dá)到69.3億平方米，即使按照歷史高峰的2013年商品住房竣工面積7.8億平方米計(jì)算，在建施工住房面積也需要8.89年才能竣工。表明目前在土地供給總體上大于需求的情況下，一線城市土地供應(yīng)過少，部分二線及三四線城市土地供應(yīng)嚴(yán)重過剩。

（四）土地市場(chǎng)“雙層分化”進(jìn)一步加劇，一線及熱點(diǎn)二線城市寡頭壟斷現(xiàn)象愈加明顯

所謂“雙層分化”，即指在不同類城市和不同類企業(yè)之間的分化。在不同城市之間，2015年前三季度，土地市場(chǎng)延續(xù)并加劇了自2012年四季度以來的分化態(tài)勢(shì)，不同能級(jí)的城市冰火兩重天。

2015年前三季度一線、二線和三四線城市土地成交面積與土地推出面積之比（即實(shí)際需求與供應(yīng)面積之比）分別為91%、83%和70%，溢價(jià)率亦依次降低，分別為21%、8%、6%，說明土地市場(chǎng)分化仍在加劇。

在人口流動(dòng)、土地資源稀缺程度和產(chǎn)業(yè)集聚等因素的影響下，不同類城市之間土地市場(chǎng)分化更加明顯。一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市因?yàn)楣?yīng)過少而量跌價(jià)升，三四線城市和大部分二線城市因?yàn)樾枨蟛蛔闶袌?chǎng)冷清而量?jī)r(jià)齊跌，土地市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇。在不同類企業(yè)之間，大型標(biāo)桿房企寡頭壟斷現(xiàn)象日趨明顯，中小房企越來越失去競(jìng)爭(zhēng)力。

土地市場(chǎng)成交量萎縮

土地市場(chǎng)成交總量或會(huì)萎縮，價(jià)格或繼續(xù)保持高位調(diào)整態(tài)勢(shì)。根據(jù)上述分析，預(yù)計(jì)2015年四季度土地成交或?qū)⒊掷m(xù)低位，2015年整體成交規(guī)?；虿粫?huì)突破上年水平。

2016年，全國(guó)市場(chǎng)仍面臨高庫(kù)存壓力，去庫(kù)存仍是市場(chǎng)主基調(diào)，房?jī)r(jià)仍存在下行壓力。由此傳導(dǎo)效應(yīng)，土地市場(chǎng)也不會(huì)有什么熱度，土地市場(chǎng)成交量或會(huì)萎縮，但由于土地市場(chǎng)行政壟斷等原因，土地價(jià)格或高位調(diào)整，溢價(jià)率或會(huì)走低，底價(jià)、流拍現(xiàn)象或會(huì)增多。

土地市場(chǎng)或會(huì)繼續(xù)分化并將進(jìn)一步加劇。

各能級(jí)城市繼續(xù)橫向分化，二線城市之間縱向分化也將加劇?；诟鞯厝セ瘔毫Φ牟町悾磥聿煌鞘型恋貎r(jià)格走勢(shì)將繼續(xù)呈現(xiàn)分化。

市場(chǎng)的自行調(diào)節(jié)將促使城市分化加劇。預(yù)計(jì)一線及熱點(diǎn)二線城市優(yōu)質(zhì)地塊仍將是房企必爭(zhēng)之地，價(jià)格或會(huì)以較大幅度上漲，溢價(jià)率或會(huì)繼續(xù)走高，但三四線城市和大部分二線城市價(jià)格會(huì)基本穩(wěn)定，低溢價(jià)成交地塊將繼續(xù)成為主流。

整體來看，不同城市土地市場(chǎng)仍將演繹冰火兩重天，馬太效應(yīng)更加明顯。

一線和部分熱點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)或進(jìn)一步走向寡頭壟斷。近年來，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市土地價(jià)格一路走高競(jìng)爭(zhēng)激烈，只有實(shí)力雄厚、資金充裕的房企才有能力競(jìng)得。

此類房企多數(shù)為“國(guó)字號(hào)”企業(yè)，個(gè)別為金融險(xiǎn)資類企業(yè)，而極少數(shù)為民營(yíng)房企，諸如保利、遠(yuǎn)洋、萬(wàn)科等標(biāo)桿房企。

同時(shí)，隨著地價(jià)的攀升和分散風(fēng)險(xiǎn)的需要，寡頭聯(lián)合拿地的趨勢(shì)明顯，寡頭之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合占比也在逐步提高。在大型房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的情況下，土地市場(chǎng)進(jìn)入門檻越來越高，中小房企想躋身其中顯得更加困難。2015年，這一趨勢(shì)正越來越明顯，預(yù)計(jì)未來土地市場(chǎng)寡頭化現(xiàn)象會(huì)進(jìn)一部加劇而進(jìn)入寡頭時(shí)代。

推動(dòng)土地市場(chǎng)理性回歸

目前我國(guó)土地市場(chǎng)已經(jīng)具備了理性回歸平穩(wěn)發(fā)展的內(nèi)外部條件，當(dāng)前的市場(chǎng)整體回調(diào)主要是市場(chǎng)周期性調(diào)整和理性回歸走向“新常態(tài)”的反映。

現(xiàn)在的問題是政府如何認(rèn)清當(dāng)前土地市場(chǎng)的形勢(shì)，密切關(guān)注市場(chǎng)異動(dòng)，采取好的政策讓當(dāng)前土地市場(chǎng)的周期性調(diào)整得以進(jìn)行，并如何讓土地市場(chǎng)周期性調(diào)整的成本或損失降低到最小程度。

尤其是三四線城市市場(chǎng)的調(diào)整不應(yīng)該被短期結(jié)束，不經(jīng)過一次充分的市場(chǎng)調(diào)整，只恐怕未來再調(diào)整的程度會(huì)更加劇烈。

特別指出，調(diào)控時(shí)地方政府和中央政府利益不甚一致，調(diào)控效力往往大打折扣，但救市時(shí)兩者利益卻高度一致，救市效力會(huì)加倍增強(qiáng)。尤其是中央政府旨在阻止市場(chǎng)過快下行所采取的微刺激傳導(dǎo)至地方政府可能會(huì)成為中刺激、強(qiáng)刺激，因此要注意把握力度。

建立新的土地出讓金分配機(jī)制。由于土地財(cái)政依賴和土地金融需求，我國(guó)地方政府具有推高地價(jià)的強(qiáng)烈欲望。這使得我國(guó)多年以來地價(jià)指數(shù)一直在房?jī)r(jià)指數(shù)之上，且地價(jià)領(lǐng)跑房?jī)r(jià)越來越快，這也是造成目前低價(jià)房?jī)r(jià)背離的主要原因。

為減低地方政府推高地價(jià)的強(qiáng)烈欲望，以及遵循土地“漲價(jià)歸公”的理念，建議結(jié)合深化財(cái)稅制度改革，建立一套類似超額累進(jìn)稅率一樣的地方政府土地出讓收入上繳制度，或?qū)敲娴貎r(jià)年增長(zhǎng)率超過房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率所增加的土地出讓金上交中央財(cái)政（用以補(bǔ)充社會(huì)保障養(yǎng)老金、慈善基金或補(bǔ)貼三農(nóng)等）。

精算各類城市供地計(jì)劃，通過優(yōu)化供地計(jì)劃實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)有效供給。土地供應(yīng)方面，在發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用的同時(shí)，應(yīng)更注重根據(jù)各地社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)、用地需求與結(jié)構(gòu)的變化，合理調(diào)整供地?cái)?shù)量、類型、節(jié)奏，滿足當(dāng)前及未來土地市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的需要。按照住房需求量、可售房源與土地存量一定比例關(guān)系測(cè)算住房上市量缺口，結(jié)合城市、區(qū)域土地供需情況，編制好土地供應(yīng)計(jì)劃。經(jīng)過測(cè)算，需要繼續(xù)加大土地有效供應(yīng)的一線城市和熱點(diǎn)二線城市，在提高集約節(jié)約利用存量建設(shè)用地效率的同時(shí)，適當(dāng)增加其新增建設(shè)用地指標(biāo)。

相比之下，減少甚至凍結(jié)土地供應(yīng)已經(jīng)過剩甚至嚴(yán)重過剩的三四線和部分二線城市的土地供應(yīng)，抑制市場(chǎng)進(jìn)一步分化，實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)有效供給。

對(duì)于已經(jīng)列出改革時(shí)間表和內(nèi)容的如財(cái)稅制度改革、戶籍制度改革等抓緊落實(shí)。

對(duì)于尚無時(shí)間表的如集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度、房地產(chǎn)稅、基本住房保障法等的出臺(tái)列出時(shí)間表并逐步扎實(shí)推進(jìn)，以穩(wěn)定預(yù)期；建立健全社會(huì)房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，推進(jìn)部門信息共享等多項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)容，使長(zhǎng)效機(jī)制同時(shí)成為目前短期調(diào)控措施的一部分。

作者為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心研究員、寧波大學(xué)法學(xué)院公共管理研究所所長(zhǎng)