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    碧桂園情迷“大馬”填海造城“種榕樹”

    2016-02-29 11:43:12龔小鋒
    房地產(chǎn)世界 2016年2期
    關(guān)鍵詞:楊國強碧桂園大馬

    龔小鋒

    當北方霧霾已成常態(tài),交通擁堵、資源稀缺,城市沉疴日重。碧桂園集團董事局主席楊國強感嘆,“這是現(xiàn)代化社會帶給我們的結(jié)果。這是最美好的世界,也是最糟糕的世界?!?/p>

    兩國之邊,馬六甲海峽之畔,14萬平方公里、半個澳門大小、4個島群、2500億元之巨、幾十萬人口規(guī)模。近日,碧桂園向全球展示了一座未來概念城市。

    在這座森林城市里,綠化、交通等市政規(guī)劃將被重新定義,人們將生活在一座立體的“森林公園”之中?!斑@是我有生以來呈現(xiàn)給世人的最好的一座城市,是一座理想中的未來之城”,楊國強稱。

    理想與未來的城市

    廣東順德地處嶺南,由于天氣炎熱,雨水充沛,遍地都是枝繁葉茂的大榕樹。出生于此的楊國強家境貧寒,據(jù)說17歲之前連鞋子、襪子都沒有穿過。榕樹的濃蔭成為楊國強童年時代的美好回憶。他有著十分濃厚的鄉(xiāng)土情結(jié),至今仍然將公司總部留在生他養(yǎng)他的廣東順德。

    碧桂園集團總部大樓是一棟造型奇特的建筑,遠望去就像是一棵大榕樹。高22層的建筑外立面長滿了爬山虎和各類亞熱帶綠植,每一層的陽臺上都被裝扮得綠意盎然。

    “我有一個夢想,能有一座城市,那里的生活非常安全,沒有車輛在地面穿行,建筑外墻都長滿植物,到處都是公園,大家在那里可以曬太陽、跑步、游泳……”楊國強曾多次充滿詩情畫意地描繪他夢想中的城市。他懷念少年時代的生活環(huán)境,對污染和擁堵日漸加重的城市感到失望。

    兩年前,他終于在馬來西亞找到了實現(xiàn)自己愿景的土地,并將這座新城命名為“森林城市”。森林城市位于馬來西亞柔佛州伊斯干達特區(qū)的柔佛海峽,馬六甲海峽入??冢嚯x新加坡只有2公里,周圍有海草保護區(qū)和紅樹林沼澤等景觀。

    不久的將來,這一座由四個人工島規(guī)劃連接海上城市里,像這樣的“大榕樹建筑”將遍布全城。這座城市將全部被綠化覆蓋,地上建筑均采用垂直綠化設(shè)計,建筑物長滿植物,地面為蔥綠公園、垂直綠墻、空中花園、屋頂花園等。

    森林城市將成為全球首座地面無車的立體交通之城,地上只有有軌電車、空中纜車、環(huán)保自行車及水岸步行道等,中間層、底層是交通路網(wǎng)和充足的停車空間,車輛在地下穿行,全城步行5到10分鐘皆可到達軌道交通。

    此外,森林城市項目還聯(lián)手華為等通信解決方案供應(yīng)商,引入云技術(shù)應(yīng)用保障,城市里的每個居民、每棟建筑都有一個獨立的ID身份認證。同時,他們還在進行熱帶氣候模擬計算。對遮陽、風速、地表溫度等指標進行測試,確保環(huán)境的舒適和宜居程度。

    在碧桂園看來,森林城市代表了未來新一代城市形態(tài)和迄今為止人居水平的新高度,楊國強將其定位為“全球未來綠色智慧城市的典范”,是碧桂園海外戰(zhàn)略的最高代表作。

    客源或瞄準中、馬、新

    作為國內(nèi)較早一批跨出國門的中國開發(fā)商,近三四年時間,碧桂園已在馬來西亞、澳大利亞等海外市場落地開發(fā),海外業(yè)務(wù)正為其貢獻越來越顯著的業(yè)績,拓展海外市場也成為碧桂園集團的長期戰(zhàn)略。

    2013年,碧桂園曾在馬來西亞金海灣以一個項目收獲近70億元的銷售額,引發(fā)同行競相加入馬來西亞淘金之旅。森林城市將是繼金海灣之后,碧桂園在馬來西亞柔佛州的第二個項目。

    這個項目已被列為碧桂園目前的頭號戰(zhàn)略工程,楊國強甚至還罕見地為這個項目站臺推介。

    隨著中產(chǎn)階級配置海外資產(chǎn)熱潮的高漲,東南亞房地產(chǎn)項目的優(yōu)勢在于客源覆蓋面廣泛。在東南亞地區(qū),馬來西亞比鄰新加坡,不但地價便宜,而且擁有較成熟的基礎(chǔ)設(shè)施和歷史悠久的華人社會氛圍。

    碧桂園集團執(zhí)行董事、海外事業(yè)部總裁蘇柏垣解釋稱,東南亞地區(qū)能夠4-6個小時航程就到達大半個中國,而且有著氣候舒適、景觀優(yōu)美、物價低廉等優(yōu)點。中國企業(yè)和國民循一帶一路“走出去”的投資趨勢,使得碧桂園對馬來西亞森林城市項目充滿信心。

    盡管遭遇馬航事件,使得國人對馬來西亞置業(yè)產(chǎn)生一定影響,但這一影響也在淡化。2015年10月碧桂園金海灣二期開盤的熱銷,可以看出馬航事件影響已明顯淡化。目前金海灣9000套貨量已經(jīng)銷售了7000多套,預計明年就可以銷售完畢。

    碧桂園金海灣項目當初的定位中,以中國、馬來西亞、新加坡客戶為主攻對象。從目前的銷售情況看,中國客戶比例占40%,馬來西亞本地客戶占30%,還有20%多的客源來自新加坡。

    這意味著,今后森林城市的主攻客源也將會是中馬新三地客戶。對于拉動客源的手法,碧桂園在海外一貫采取海陸空轟炸式的銷售模式,鼓勵中國客源到馬來西亞購房。

    如在金海灣項目上,碧桂園甚至還給每名老業(yè)主補貼2000元人民幣,用飛機把客戶送到海邊,親身體驗金海灣項目。

    2014年5月,碧桂園還推出中國海外生活4S服務(wù)旗艦店,為客戶提供涵蓋置業(yè)、投資、移民、留學等領(lǐng)域的全球咨詢服務(wù)。

    碧桂園還在積極爭取投資移民政策。未來,森林城市將被馬來西亞政府納入“國際區(qū)”范疇,從而享受更寬松的投資政策,最直接的外國人購房門檻仍將維持在50萬令吉(約合75萬元人民幣)。

    抱團、滾動開發(fā)

    森林城市創(chuàng)造了多個紀錄,將是碧桂園在填海筑島方面的首次嘗試,完成后將成為世界上最大的人工島。

    這既是碧桂園發(fā)展史上最大的項目,也是馬來西亞最大的地產(chǎn)項目。

    按照碧桂園最初計劃,原定填海的面積是20平方公里,與馬來西亞和新加坡政府多輪協(xié)商,并充分考慮環(huán)評因素后,縮小了規(guī)模,并將單一海島改為四個。

    當初,碧桂園之所以敢拿下這樣一個超級巨無霸的填海項目,與當?shù)爻杀镜土嘘P(guān)。楊國強表示:“雖然要填海,但建筑及其他成本依然比在新加坡拿地要低至少50%?!?/p>

    雖然2500億元的投資看似龐大,但楊國強覺得馬來西亞項目并不會對集團的現(xiàn)金流造成影響,因為它是以銷定產(chǎn),而且周期長達20年。這意味著,對于森林城市,將采取分步開發(fā)、銷售,允許滾動開發(fā),可根據(jù)市場需求控制開發(fā)節(jié)奏,在市場需求旺盛時能夠加快填海速度。

    根據(jù)規(guī)劃,首期由六部分組成:交通中心、海之貝、濱海公園、漁人碼頭商業(yè)街區(qū)、森林城市大酒店、游艇區(qū)。

    如今,一年的時間,碧桂園已經(jīng)在海上填出約一平方公里的陸地,建成一平方公里面積的一期展示區(qū),包括狀如兩扇海貝的銷售展覽中心“海之貝”與海邊的沙灘、園林,目前已經(jīng)有不少老業(yè)主到這個項目考察。

    對于執(zhí)行力驚人的碧桂園來說,用一年多時間在異國他鄉(xiāng)解決規(guī)劃、環(huán)保測評、填海建設(shè)等問題并不難。其在國內(nèi)三四線城市的大盤經(jīng)驗,為森林城市項目提供了運營基礎(chǔ)。

    不過,區(qū)別于以往普通的大盤模式,森林城市強調(diào)產(chǎn)城融合,而非單純的房地產(chǎn)開發(fā)。

    森林城市目前已經(jīng)明確的一份未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方案顯示,將瞄準總部經(jīng)濟、商務(wù)、金融、旅游、教育、養(yǎng)生、會展、電商等八大產(chǎn)業(yè)。

    更重要的是,碧桂園并非孤軍作戰(zhàn),很明智地選擇了與當?shù)厝岱鹬菡献?,股?quán)比例為60:40,依靠最具實力的本地企業(yè)合作開發(fā),是碧桂園在森林城市的開發(fā)建設(shè)上順風順水的保障。

    當?shù)亟鹑跈C構(gòu)也給予了強大支持。蘇柏垣表示,目前碧桂園已與馬來西亞前三大銀行、主要的中資銀行等八家金融機構(gòu)達成了合作關(guān)系,目前的融資成本可能是馬來西亞中資企業(yè)中最低的,這完全能滿足森林城市的開發(fā)需求,另外還與一些基金公司達成了合作。

    政府磨合之憂

    造城不乏成功案例,新城開發(fā)的例子如迪拜和德國漢堡哈芬市,人工島如卡塔爾明珠島和卓美亞棕櫚島,綠色智慧城市的成功案例則是硅谷圣安娜社區(qū)。

    無論國外或國內(nèi),大型項目最后折戟的原因有不少是因為與政府的磨合中出現(xiàn)了問題。

    如近年來,萬通控股董事長馮侖曾在廊坊、成都等地多次嘗試“立體城市”的落地,甚至為此募集了大規(guī)模、高成本的私募基金,但由于資金和規(guī)劃等多種原因,項目遭遇嚴重挫折。

    馮侖近日反思說,立體城市最大的難點是跟政府的磨合,一個是土地,一個是規(guī)劃。他舉例說,“比方說一平方公里給我,我就在上面投資各種節(jié)能基礎(chǔ)設(shè)施了。但你如果分多次給我、每次200畝,那這個基礎(chǔ)設(shè)施的投資就會受到影響。我如果弄到別人家地上,萬一最后又出岔子了怎么辦?”

    這樣的擔心并非不可能發(fā)生。此前就有媒體報道,“森林城市”在2014年6月遭遇過暫停施工,因為依靠填海而成的“森林城市”項目靠近新加坡領(lǐng)土,新加坡要求馬來西亞提交環(huán)境影響評估報告,直到2015年1月,該項目才得以繼續(xù)施工,但代價是縮減30%的面積。

    “我們與合作方柔佛人民基建集團的開發(fā)、經(jīng)營理念相同,碧桂園集團和蘇丹的關(guān)系比較融洽,森林城市綠色城市、工業(yè)化建造等理念與實踐也與馬來西亞國家政策高度契合?!碧K柏垣說,有聯(lián)邦政府與蘇丹的支持,我們完全相信這個項目會穩(wěn)定的發(fā)展。

    蘇柏垣表示,森林城市2015年已經(jīng)取得政府頒發(fā)批準函,當中針對教育、醫(yī)療、旅游的優(yōu)惠政策已經(jīng)落地。符合條件的產(chǎn)業(yè)可獲稅務(wù)優(yōu)惠,包括5年免稅或者5年100%投資稅抵免等。

    接下來,森林城市還將進一步爭取免稅區(qū)、免簽證自由行等相關(guān)政策,使之真正成為連接新馬的“離岸特區(qū)”。蘇柏垣還表示,非常有信心讓森林城市成為中國企業(yè)在馬來西亞爭取優(yōu)惠政策最多的一個項目。

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