樓市“相愛(ài)相殺”

龔小鋒

“今年三萬(wàn)八，明年八萬(wàn)三?！边@是位于北京南四環(huán)榴鄉(xiāng)橋板塊中冶·德賢公館項(xiàng)目在2015年底打出的一次促銷口號(hào)。這樣的口號(hào)，在經(jīng)受無(wú)數(shù)次驚濤駭浪的北京房地產(chǎn)圈已經(jīng)見(jiàn)怪不怪了。

全城豪宅化，北京樓市進(jìn)入存量房時(shí)代，頂豪突破20萬(wàn)元/平米，北京樓市已是一片紅海。2016年，購(gòu)房者與房子，開(kāi)發(fā)商與豪宅，地價(jià)和房?jī)r(jià)，仍然要進(jìn)行一場(chǎng)轟轟烈烈的“相愛(ài)相殺“。

五環(huán)成豪宅分水嶺

曾幾何時(shí)，北京五環(huán)一度被視為“城市別墅”的界限，也是剛需扎推的購(gòu)房地帶。從2015年開(kāi)始，五環(huán)已經(jīng)成為北京高端物業(yè)的分界線，五環(huán)商品房平均成交價(jià)進(jìn)入“5萬(wàn)+”的時(shí)代，甚至六環(huán)都已顯露泛豪宅的趨勢(shì)。

自2013年開(kāi)始，“面粉貴于面包”的高價(jià)地塊頻頻出現(xiàn)，并且在2015年達(dá)到頂峰，土地市場(chǎng)“逢拍必火”，高價(jià)地逐漸向五環(huán)甚至六環(huán)蔓延，核心區(qū)域地塊成交價(jià)更是屢創(chuàng)新高。北京三環(huán)已基本無(wú)新增土地供應(yīng)，新晉西南三環(huán)外樊家村地王樓面價(jià)甚至高達(dá)7.5萬(wàn)元/平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)高達(dá)“15萬(wàn)元+”。

2015年，北京豪宅成交量出現(xiàn)爆發(fā)式上漲。綜合中原地產(chǎn)等多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年單價(jià)10萬(wàn)元豪宅成交總量達(dá)到261套，創(chuàng)六年來(lái)歷史新高。

豪宅的高數(shù)量成交，甚至使得一些開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士有些摸不著頭腦。“去年初一直到三四月份的時(shí)候，都沒(méi)人來(lái)看大戶型，當(dāng)時(shí)很著急，天天和公關(guān)公司談策劃想招數(shù)，到了六七月份，不知道哪冒出了一堆客戶，后面感覺(jué)市場(chǎng)一下子打開(kāi)了?！北本┴S臺(tái)某高端項(xiàng)目?jī)?nèi)部人士告訴記者。

無(wú)獨(dú)有偶，通州一別墅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也表示，去年年初的時(shí)候做好打一場(chǎng)硬仗的準(zhǔn)備，結(jié)果去年六七月份開(kāi)盤(pán)后就輕松完成任務(wù)了。在他看來(lái)，出現(xiàn)這一情況的原因不少，其中就有逃離股市資金的原因。

進(jìn)入2016年，純新盤(pán)入市將使得北京豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得更加激烈。已經(jīng)有不少房企人士透露明年公司旗下的高端項(xiàng)目將要入市，泰禾集團(tuán)一名人士就告訴記者，明年西局的泰禾西府大院和麗春湖院子都將入市。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年北京預(yù)計(jì)上市單價(jià)10萬(wàn)元以上的純新盤(pán)大約有14個(gè)，包括昆侖域、中國(guó)璽、泰禾西府大院等老高價(jià)地項(xiàng)目，以及懋源的朝陽(yáng)孫河鄉(xiāng)西甸村地塊、金茂和中鐵的豐臺(tái)南苑鄉(xiāng)石榴莊地塊、保利和首開(kāi)的朝陽(yáng)孫河北甸西村地塊等新高價(jià)地項(xiàng)目。

二手房和商住“接棒”

北京的新房?jī)r(jià)格水漲船高。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2011年至今，想在北京5環(huán)內(nèi)買(mǎi)一套“靠譜”的新建住宅，每年平均下來(lái)需要花的錢(qián)分別是450萬(wàn)元、482萬(wàn)元、560萬(wàn)元、600萬(wàn)元以及800萬(wàn)元。按這個(gè)趨勢(shì)簡(jiǎn)單預(yù)測(cè)，2016年可能得花985萬(wàn)元，逼近1000萬(wàn)元門(mén)檻。

盡管上述數(shù)據(jù)不一定足夠準(zhǔn)確地代表所有情況，但北京普通住宅市場(chǎng)價(jià)格日益上漲、新項(xiàng)目位置更加偏遠(yuǎn)，這些確實(shí)是不爭(zhēng)的事實(shí)。剛需和剛改群體只能主動(dòng)或被動(dòng)流向二手房及商住市場(chǎng)。

2015年是北京二手房市場(chǎng)的“春天”。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，2015年北京二手住宅累計(jì)成交量為198018套，較2014年上漲91.2%，全年網(wǎng)簽量超過(guò)2010年，為近6年來(lái)最高水平。另?yè)?jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2015年北京二手房成交均價(jià)為38147元/平米，同比上漲5.5%，漲幅平穩(wěn)。

2016年，二手房仍舊是剛需和剛改主要的置業(yè)方向。尤其對(duì)于剛改人群，一些大面積、次新二手房將是他們主要的置業(yè)選擇。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，受多項(xiàng)政策利好影響，2015年北京二手住宅市場(chǎng)全面復(fù)蘇，從全年市場(chǎng)均價(jià)和總量情況來(lái)看，“量增價(jià)穩(wěn)”的特征十分明顯。

在通州行政副中心開(kāi)始建設(shè)，積分落戶等利好政策影響下，通州區(qū)二手房市場(chǎng)在2016年還將小幅升溫。胡景暉認(rèn)為，基于嚴(yán)格的限購(gòu)政策，2016年通州區(qū)二手房市場(chǎng)交易量和房?jī)r(jià)雙雙大幅上漲的可能性不大。

而對(duì)于地王頻出是否會(huì)對(duì)二手房產(chǎn)生很大的拉動(dòng)，業(yè)內(nèi)人士表示不必過(guò)分憂慮。張大偉認(rèn)為，二手房市場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立，不會(huì)受到太大影響。地王周邊的二手房品質(zhì)與地王上的頂豪項(xiàng)目不具備可比性，對(duì)于剛需和改善客群而言，購(gòu)買(mǎi)二手房是較為理性的選擇。

除了二手房外，曾經(jīng)主要面對(duì)首次置業(yè)的剛需和投資客的商住產(chǎn)品也會(huì)成為剛改人群的另一選擇。2015年，北京商住項(xiàng)目的市場(chǎng)熱度遠(yuǎn)高于其他住宅產(chǎn)品。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年1至10月，北京商住項(xiàng)目的成交總金額為290.17億元，與去年同期相比大漲94%，幾近翻倍。而同期的普通住宅成交金額的同比漲幅僅為34%，別墅也不過(guò)69%。

此外，從亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，從2015年8月份以來(lái)，北京商住項(xiàng)目成交價(jià)格已連續(xù)4個(gè)月上漲，成交均價(jià)由去年8月的2.4萬(wàn)元/平方米漲到去年12月中旬的2.8萬(wàn)元/平方米。

胡景暉認(rèn)為，商住房在新房交易中的占比還將繼續(xù)提高。今年1月17日，北京住宅市場(chǎng)共有5個(gè)項(xiàng)目入市，其中就包括紫金長(zhǎng)安、金地未未來(lái)兩個(gè)商住公寓項(xiàng)目，以及龍熙旭輝·6號(hào)院一個(gè)商住別墅項(xiàng)目。

“紅海生存”時(shí)代

2015年一系列政策刺激樓市復(fù)蘇，北京市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的回暖。目前北京樓市庫(kù)存也在持續(xù)走低，可售商品房住宅只有6.66萬(wàn)套，相比2015年初的7.8萬(wàn)套減少了1萬(wàn)多套。而供應(yīng)量則持續(xù)降低，進(jìn)入1月供需比達(dá)到1：2。

北京市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)，尤其是豪宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)將更激烈，利潤(rùn)也將進(jìn)一步被壓縮。多數(shù)房企也紛紛表示，目前高端住宅集中入市，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，往往忽視了客戶的體驗(yàn)，而造成品牌在諸多高端項(xiàng)目中失去了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

郭毅表示，面對(duì)2016年激烈的豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，單價(jià)10萬(wàn)元以上的豪宅項(xiàng)目在產(chǎn)品打造上都會(huì)不遺余力。如果能夠控制好總價(jià)，就可以對(duì)位多次改善人群，從而擴(kuò)大豪宅項(xiàng)目的購(gòu)房需求，使得項(xiàng)目取得較好的銷量。

在這種背景下，北京房地產(chǎn)企業(yè)將強(qiáng)者恒強(qiáng)，資本和資源為王的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。近期，多家媒體綜合克爾而瑞機(jī)構(gòu)的榜單數(shù)據(jù)顯示，首開(kāi)地產(chǎn)以169.16億元的銷售額和64.77萬(wàn)平方米的銷售面積，問(wèn)鼎商品住宅金額和面積的“雙料冠軍”。此外，萬(wàn)科和北京城建在2015年商品住宅的銷售大戰(zhàn)中，無(wú)論是金額還是面積，均分列二、三位。

《新京報(bào)》列出的一份北京房企銷售榜單顯示，前十強(qiáng)房企2015年的銷售總額達(dá)到1225.86億元，同比上漲10.7%。其中國(guó)企央企數(shù)量占比達(dá)到80%，銷售總額達(dá)到976.5億元。

無(wú)論從開(kāi)發(fā)商到分析機(jī)構(gòu)，清一色認(rèn)為北京未來(lái)房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力十足，不過(guò)，過(guò)去曾出現(xiàn)的價(jià)量暴漲的情況確實(shí)難以再維持了。

21世紀(jì)宏觀研究院就認(rèn)為，北京樓市成交不會(huì)出現(xiàn)顯著增量。一方面，受宅地供應(yīng)下行，北京的新房供應(yīng)也將在2016年繼續(xù)緊縮；另一方面，限購(gòu)未松，購(gòu)買(mǎi)力受限以及房?jī)r(jià)上漲，抬高入市門(mén)檻。再加之2015年樓市需求的集中釋放，成交也不太可能出現(xiàn)大幅增量。