關(guān)于規(guī)范土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的探討

李桂霞宋友濤.雞東縣社區(qū)管理委員會;.綏濱縣經(jīng)管站

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關(guān)于規(guī)范土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的探討

李桂霞1宋友濤2
1.雞東縣社區(qū)管理委員會;2.綏濱縣經(jīng)管站

土地作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)最重要的生產(chǎn)要素和勞動對象，只有優(yōu)化配置，合理流動，才能提高使用效率。適度的規(guī)模經(jīng)營是農(nóng)業(yè)發(fā)展的必要條件和客觀要求，實現(xiàn)勞動、資本、技術(shù)等各種生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，真正的體現(xiàn)土地生產(chǎn)要素的價值。建立完善和創(chuàng)新農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)機制，提高土地的生產(chǎn)效率，降低生產(chǎn)成本，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，從而獲得收益最大化。

一、農(nóng)村集體土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)的意義

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指在公平原則的基礎(chǔ)之上，按照國家規(guī)劃和土地使用的效益原則，而建立起來的農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)機制。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實際是土地使用權(quán)的再分配和優(yōu)化過程，它有利于使那些勞動力緊張的農(nóng)戶或從事二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)戶，在保留其承包權(quán)的前提下，將土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，隨著現(xiàn)代科技、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的不斷發(fā)展，集體土地向?qū)I(yè)大戶、農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)村專業(yè)組織等集中，成為鞏固完善和發(fā)展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的必然趨勢。加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)，使農(nóng)民更放心地外出打工，從而也有利于加快我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程。實行集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，使農(nóng)村勞動力持續(xù)穩(wěn)定地向非農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移提供機會，拓寬了農(nóng)民增收的渠道。有力地促進(jìn)了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營和剩余勞動力的轉(zhuǎn)移。

二、當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)工作存在的主要問題

農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)有效地提高了土地的經(jīng)濟效益，促進(jìn)了農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展，是我國農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代化和規(guī)?；l(fā)展的必然趨勢。同時作為一種新生事物，農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)在實際運作中還存在以下幾個方面的問題：

1.觀念不一致，政策不完善

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是一項政策性、法律性很強的工作。實踐證明，認(rèn)識問題是目前制約農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的首要問題。一方面，由于長期以來形成的對土地的依附性，一些農(nóng)民想將集體的使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)而又害怕徹底失去土地，當(dāng)外出打工或無力經(jīng)營時，私下找人代耕或臨時轉(zhuǎn)包甚至撂荒。另一方面，政策法規(guī)不健全、不完善、不配套，導(dǎo)致一些地方出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象。各級干部應(yīng)該統(tǒng)一思想，形成共識，加強對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營的正確引導(dǎo)和服務(wù)。

2.合同不科學(xué)，流轉(zhuǎn)不規(guī)范，存在糾紛隱患

目前農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同不科學(xué)，不完善的現(xiàn)象相當(dāng)突出。農(nóng)戶之間的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)多是以口頭約定協(xié)議的形式出現(xiàn)，而簽訂書面合同的很少。據(jù)調(diào)查農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，無合同或只有口頭合同的占60％以上，簽訂合同未到合同管理機構(gòu)審查鑒證的占1/4。也就是說，無效合同幾乎占土地流轉(zhuǎn)合同的90％，合同內(nèi)部沒有統(tǒng)一和規(guī)范。社會保障缺乏，也制約土地流轉(zhuǎn)。

3.借土地流轉(zhuǎn)之名侵害農(nóng)民利益

我國人多地少，人地矛盾比較尖銳。低價征用農(nóng)民的土地，是當(dāng)前農(nóng)民利益流失最嚴(yán)重的一條渠道。不通過集體經(jīng)濟組織確認(rèn)私自轉(zhuǎn)讓租賃土地；不通過村民大會或村民代表大會討論通過，便將集體的機動地轉(zhuǎn)出去。有的鄉(xiāng)、村干部可以任意解除合同或到期不續(xù)簽承包合同。隨著工業(yè)用地與城鎮(zhèn)用地的擴展，現(xiàn)行農(nóng)民土地權(quán)益被隨意剝奪的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。大批農(nóng)民被迫離開賴以生存的土地，導(dǎo)致農(nóng)民失業(yè)又失地。

三、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的建議

各級黨委、政府必須高度重視土地流轉(zhuǎn)工作，把推進(jìn)土地合理流轉(zhuǎn)作為農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵措施來抓，村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)經(jīng)部門要承擔(dān)起土地流轉(zhuǎn)工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)和管理職責(zé)，切實做好對流轉(zhuǎn)合同簽訂、指導(dǎo)工作。要嚴(yán)格土地流轉(zhuǎn)管理，規(guī)范自愿申請、核實審批、合同簽訂、變更登記的程序。

1.建立健全法律法規(guī)約束機制

首先，針對土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，制定一些專門的法律法規(guī)，逐步完善和強化土地流轉(zhuǎn)的執(zhí)法監(jiān)督機制；其次，建立相應(yīng)的地價體系及地價評估體系，運用科學(xué)的方法確定土地流轉(zhuǎn)市場的基準(zhǔn)地價；再次，建立市場中介組織。完善土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場體系，土地流轉(zhuǎn)的市場化是土地流轉(zhuǎn)的必然趨勢。

2.充分發(fā)揮政府土地流轉(zhuǎn)管理職能

在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，作為直接管理的政府部門應(yīng)當(dāng)發(fā)揮積極作用。切實履行其對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)，管理與服務(wù)職責(zé)。建立和完善產(chǎn)權(quán)登記制度；進(jìn)一步約束政府過度干預(yù)機制；加大宣傳力度增加農(nóng)民對有關(guān)法律法規(guī)和政策的了解。

3.做好集體土地產(chǎn)權(quán)管理工作

建立健全合同管理制度，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為明確流轉(zhuǎn)的形式、數(shù)量、年限、條件，及合同的雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，違約連帶責(zé)任；理順土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，一切土地產(chǎn)權(quán)的流通均應(yīng)在法律允許的范圍內(nèi)運行；加強土地登記，一切土地產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)都必須進(jìn)行登記。

4.完善農(nóng)村社會保障機制，開拓新的就業(yè)途徑

離開土地的農(nóng)民只有完全就業(yè)并通過非農(nóng)業(yè)的所得來維持生活，才能完全放棄土地。只有加大對農(nóng)村社會保障的財政投入力度，才能避免土地流轉(zhuǎn)的難度。