專屬私人定制，重構精裝定義

文/劉正揚、周大明、萬莉莉 上海中建東孚投資發(fā)展有限公司 上海 200122

專屬私人定制，重構精裝定義

文/劉正揚、周大明、萬莉莉 上海中建東孚投資發(fā)展有限公司 上海 200122

定制精裝是住宅精裝修發(fā)展的主流趨勢，具有低碳減排、成本控制等優(yōu)勢，它根據(jù)客戶的個性化需求特性，量身定制精裝方案，用更精致的品質、更貼心的服務，為消費者提供更舒適的品質生活，避免了傳統(tǒng)精裝房所帶來的一些弊端。定制精裝在滿足客戶個性化需求的同時，也能使房地產(chǎn)企業(yè)獲得可觀的范圍經(jīng)濟效益。

專屬定制；定制精裝；品質生活

隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營理念和消費者的居住理念，也發(fā)生了很大的改觀，越來越多的精裝房源出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上，并受到了很多消費者的認知和青睞。目前，國家也在推行住宅建設綠色發(fā)展方面提倡全裝修，鼓勵綠色住房項目100%一次性裝修到位，提高全裝修成品住房建設水平，減輕業(yè)主的裝修負擔。定制精裝是住宅精裝的發(fā)展趨勢，是一場關于裝修的變革。作為一種精裝成品房全新的解決方案，定制精裝近年來受到房地產(chǎn)商的重點關注，不少中高端消費群體也日趨傾向選擇做“甩手掌柜”，享受起“定制精裝”所帶來的私享化、定制化、全程化、時尚化和人性化的品質服務。

一、定制精裝的內涵

所謂定制精裝，就是真正從客戶需求出發(fā)，打破開發(fā)商傳統(tǒng)定位精裝修所參照的目標成本、標準化、競品對標、售價反推等非客戶導向邏輯，以“主板”裝修+“插件”的形式，進行成品房精裝?！爸靼濉毖b修在項目定位下聚焦不同家庭的共同需求；“插件”是在“主板”裝修基礎上，通過細分不同家庭對家居環(huán)境的不同需求和關注點形成由客戶自主選擇的系統(tǒng)。定制精裝模式解決了成本適配難題，相當于客戶自主定價、自由選配，能兼容只愿意支付基本需求的家庭和有全面品質生活需求的家庭。

二、定制精裝的構成解析

定制精裝修是一個貫穿開發(fā)、施工、營銷和使用全壽命周期的概念，利用信息技術、柔性生產(chǎn)過程和敏捷的組織結構，以標準化的設計、工廠化的生產(chǎn)方式生產(chǎn)廚房系統(tǒng)、衛(wèi)生間系統(tǒng)、木作系統(tǒng)、隔墻系統(tǒng)、管線系統(tǒng)和設備系統(tǒng)、現(xiàn)場裝配部品，減少了施工現(xiàn)場的手工作業(yè)，大幅提高了住宅的裝修品質。

（一）六大系統(tǒng)

以客戶居住品質、舒適度、便利性為出發(fā)點，將住宅精裝修產(chǎn)品核心組成部分進行專業(yè)分類，并在此基礎上進行設計研發(fā)、尋找優(yōu)質合作資源，形成住宅裝修的六大系統(tǒng)，包括：安全健康、舒適節(jié)能、適老親子、智能便利、家政收納、風格多樣。通過這六大系統(tǒng)的專業(yè)設計與實施，力爭為客戶提供好用、舒適、美觀的居住空間。

（二）七維私屬定制

從居住的功能、性能兩個角度出發(fā)，把裝修定制化過程產(chǎn)拆解為7個步驟。第一維：戶型定制。針對每一個房型進行精細化設計，使居住空間更合理、更實用。同時考慮到每個家庭在內部空間需求的差異性，在戶型設計優(yōu)化的基礎上，還為客戶提供了多種戶型功能解決方案，從而滿足不同客戶對居住空間的差異化需求。第二維：系統(tǒng)設備。通過與國內外一線品牌專業(yè)系統(tǒng)設備供應商的聯(lián)合研發(fā)，針對全屋地暖、中央空調、中央凈水、除霾新風、智能家居4大類系統(tǒng)設備，提供專業(yè)、多樣的解決方案。不同組合的可選套餐滿足客戶對居住的舒適度、便利性。第三維：風格色系。全屋飾面系統(tǒng)，提供多種風格色系，能更好地滿足不同住戶的審美喜好和生活情趣，隨著更多的色系加入研發(fā)，未來風格會更多元化、個性化。第四維：廚衛(wèi)設備。提供針對不同客戶需求，為廚房空間，衛(wèi)浴空間，提供兩個標準的配置方案，其中包含廚房電器、水槽龍頭，衛(wèi)浴潔具，浴霸設備。第五維：背景收納。通過專業(yè)研發(fā)設計，根據(jù)不同戶型對全屋收納提供專業(yè)系統(tǒng)全屋設計解決方案。客戶可根據(jù)不同的居住需求進行定制選擇。同時，根據(jù)不同色系以及客戶喜好，提供多種客廳，主臥背景墻選裝。第六維：功能配件。提供功能配件升級包，客戶可根據(jù)自己的需求單獨選擇包含收納五金套餐、廚房五金套餐、浴室五金套餐、嵌入式廚電、直飲水機、衛(wèi)洗麗等設施設備。第七維：家具軟裝。針對定制家居：通過專業(yè)設計搭配、深度資源整合、垂直采購，提供家具、燈具、窗簾等全屋家居定制服務。

三、定制精裝需要注意的關鍵事項

（一）定制精裝的設計

定制精裝設計是將建筑結構、室內裝飾、部品集成與裝配式施工結合在一起。設計要求在建筑概念及初步規(guī)劃設計階段介入，考慮整體建筑設計的要求，將功能的創(chuàng)新化、設備的合理化、室內空間的人性化有效融合在室內空間中。定制精裝的設計流程如下：第一步是定位，要根據(jù)項目類別、樓盤規(guī)模、戶型特點、銷售價格、市場環(huán)境進行統(tǒng)籌規(guī)劃，根據(jù)區(qū)域環(huán)境、消費者群體等做精細化設計。第二步是劃分設計范圍，大規(guī)模定制精裝修包括裝修和裝飾兩部分。裝修部分主要包括整體廚房、整體衛(wèi)浴、收納系統(tǒng)、室內門窗、地面裝修、電路系統(tǒng)等。在裝修的基礎上，業(yè)主可以使用不同的家居布置，通過不同材質、色彩與燈光等的搭配真正設計出業(yè)主需要的風格。

（二）裝配化裝修過程

當完成室內空間分隔、粉刷后，將批量生產(chǎn)的裝修部品進行現(xiàn)場裝配，就是裝配式施工。裝配式施工將施工建造盡可能向工業(yè)制造的模式轉移。裝配式施工類似總裝車間，是在施工現(xiàn)場延伸了工廠化的生產(chǎn)。裝配式施工要求建立一套相應的裝配施工體系，即按照施工組織設計，將施工過程分解為具體可控的步驟，建立包括部品控制、裝配控制、控制記錄以及定量考核等的全過程質量管理體系。以整體預制墻板為例，墻板在施工現(xiàn)場最重要的施工工藝是墻板與墻板、墻板與主體結構的連接。連接接口的類型主要有三種：固定式裝配、可拆裝式裝配、活動式裝配?？紤]到內隔墻的主要作用是劃分室內空間，應具有靈活性，方便以后住宅改造，可采用螺栓或焊接連接，接縫處用密封膠勾縫。

（三）裝修工廠化管理

裝修工廠化管理的主要特征一是生產(chǎn)管理精細化，二是物料供應標準化，三是現(xiàn)場管理規(guī)范化。萬科在精裝修房的實踐中引入全面實測實量過程控制手段，有效加強了 PDCA 法中檢查的執(zhí)行力度。實測實量要求施工、建設單位均建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)檔案和匯總統(tǒng)計表單，建設單位不定期抽查并做出評估；關鍵、特殊工序完成后須當場進行實測實量，當日完成須當日通報實測實量結果，這一做法提高了管理人員的工作量，但班組工人的一次成活率明顯提高，保證了施工質量，及時考核與適當激勵具有較好的輔助效果。

[1]方亞艷.精裝：從“六面簡裝”到“個性化定制” 杭州樓市精裝房發(fā)展簡史[J].當代企業(yè)世界(透明樓市),2016,07：22-25.

[2]中房報記者梁笑梅.楊衛(wèi)涵：定制精裝要更靠近客戶一方[N].中國房地產(chǎn)報,2015-05-18C 04.