房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理研究

文/蘭波 青島海盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 山東青島 266041

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理研究

文/蘭波 青島海盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 山東青島 266041

企業(yè)都以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢為目標的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設計、開發(fā)運營、施工建設及物業(yè)管理階段以控制成本、進度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務。本文進一步分析了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理，以供同仁參考借鑒。

房地產(chǎn)；開發(fā)經(jīng)營；工程管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營面臨的各種問題

（1）資源配置不合理。房地產(chǎn)開發(fā)的低級企業(yè)過多，人財物配置不合理，資源浪費，有限的資金多頭投資，規(guī)模小，社會、環(huán)境、經(jīng)濟效益無法同步實現(xiàn)。一些地區(qū)低等級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家，這樣一來，資源嚴重浪費視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇，甚至助長一些腐敗之風。究其原因是行業(yè)主管部門宏觀管理和調(diào)控的力度不夠。

（2）市場觀念問題。隨著經(jīng)濟不斷地發(fā)展和市場經(jīng)濟體制的不斷完善，以及市場不斷地開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)存在著很多問題。市場觀念就是一個，第一，被動的市場意識。認為用計劃經(jīng)濟和行政的手段完全可以替代市場經(jīng)濟的手段，有這種意識的主要來源于政府和行政主管部門；認為市場體制不完善，開發(fā)企業(yè)雖作好了競爭的準備，卻無競爭的環(huán)境或自身的能力存在缺陷，等待思想起作用，怨市場機會、競爭不均等，信心不足，怨天尤人，有這種意識的主要來源于開發(fā)企業(yè)。第二，狹隘的市場經(jīng)濟意識，認為市場經(jīng)濟的初期，可利用各項制度的不完善進行房地產(chǎn)開發(fā)投機，專搞空隙項目或邊緣項目或隱藏項目，在短期內(nèi)求得利益，在無序、無誠信、不規(guī)范的環(huán)境中生存。這種觀念只要來源于一些小企業(yè)、無實力的企業(yè)，他們寄希望房地產(chǎn)開發(fā)市場越不規(guī)范越好、越混亂越好，這樣就對他們越有利，他們就越有機會，可爭得一線生存的空間。

（3）土地使用問題。第一，土地供用制度不完善。土地供用存在大量的協(xié)議出讓、意向出讓、暗箱隱形出讓，公開招標或拍賣出讓土地的極少。第二，城市規(guī)劃執(zhí)行管理不到位。規(guī)劃變動、調(diào)整頻凡，隨意性極強。第三，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的政策、法規(guī)執(zhí)行不嚴，管理乏力。資質(zhì)審批不嚴，魚目混珠，違法、違規(guī)經(jīng)營者得不到查處。有資質(zhì)和無資質(zhì)者同軌經(jīng)營，行政的和市場的同跑道競賽，明的和暗的互爭市場，在一定程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)健康、快速的發(fā)展，造成管理不規(guī)范、競爭無序、發(fā)展不平衡、市場比較混亂。分析其原因主要是經(jīng)濟落后、不發(fā)達所至，認為要想發(fā)展地方經(jīng)濟，要想招商引資，要想擴大影響，就必須在法規(guī)、政策的執(zhí)行上和管理力度上予以放寬。

二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理、規(guī)劃設計管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進

在房地產(chǎn)的開發(fā)中，工程部門負責對工程項目的施工進行管理，主要的責任是物資的采購、與施工企業(yè)的協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量的監(jiān)督和鑒定、設計的變更的通知等。這里面最重要的部門是工程部門，因為在社會經(jīng)濟體系不斷發(fā)展的今天，房地產(chǎn)業(yè)競爭激烈，要想在房地產(chǎn)業(yè)中站住腳跟，建立完善的建筑工程招標制度和提高施工的管理水平是必要的，在講究誠實守信的社會氛圍里，建筑的質(zhì)量是一個硬性的指標。因此，可施工性研究的實施以及設計的正確施工都需要具備以下幾個要素：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強力支持。作為投資者，開發(fā)商應該把可施工性研究及設計的研究放在相當重要的位置上，即在規(guī)劃設計之初、規(guī)劃設計完成以及施工完成的時候召集設計人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標。

（2）盡早實施。

在項目的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)椖康恼w成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究的對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設計階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應該盡早參與到規(guī)劃設計的可施工性研究中去，而開發(fā)商更要做好前期的項目決策。

（3）持續(xù)開展研究。一方面，可施工性研究強調(diào)在項目實施的全過程中進行系統(tǒng)的研究，

充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識和經(jīng)驗。即可施工性研究和設計研究成為項目總體規(guī)劃的一部分。

另一方面，實習“知識管理”，即通過計劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗和教訓很好地紀錄和升華，將業(yè)務流程中無序的知識進行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現(xiàn)知識共享和再利用。

（4）施工的監(jiān)督和管理。第一，運用科學的管理方法。首先，做出一套詳細的計劃。計劃是非常好做的，但是堅持計劃是不容易的，計劃趕不上變化快，在施工的時候受到影響的因素很多，要學會及時的更改計劃。第二，做好基礎的管理，在建筑工程的管理中，基礎管理是非常重要的，尤其是關(guān)乎這工程的質(zhì)量。對于采購的物品質(zhì)量的監(jiān)督，工程的監(jiān)測手段，各類統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，信息的管理。這些是無論如何都無能錯過的，沒有詳細的數(shù)據(jù)，就容易計算失誤；沒有信息的統(tǒng)計，就做不出決策；沒有嚴格的監(jiān)測，就不能完成高質(zhì)量的工程。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營模式。

工程部門代表開發(fā)商對工程項目的建設進行管理，其主要內(nèi)容包括物料的采購及庫存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量及進度的控制、相關(guān)合同的管理、必要的細部結(jié)構(gòu)設計的變更、報建等。

財務部門負責企業(yè)的資金管理，并提供能夠顯示企業(yè)財務狀況及經(jīng)營成果的定期報表，其主要內(nèi)容有三塊：建立工程項目的融資（財務）計劃、施工單位的工程款的發(fā)放以及開發(fā)企業(yè)自身營業(yè)費用的處理。銷售部門就是要把企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品——樓房賣出去，其工作內(nèi)容有以下幾個：促銷方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。企業(yè)人事部門的管理工作是：對項目開發(fā)相關(guān)人員的工作進行分配、對人員的資料進行管理、績效考核及激勵體系的建立等。而后勤部門就是對項目建設提供生活上的保障。

[1]張柏晶.房地產(chǎn)經(jīng)營風險及防范[J].福建建筑2013-06-01.

[2]伍秀蘭.淺談房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)中的品牌戰(zhàn)略]J].商2013-06-23.