安陽市農(nóng)民進(jìn)城購房意愿及房地產(chǎn)發(fā)展策略研究

文/彭雁、陶艷春 城市開發(fā)與公建管理辦公室 河南安陽 455000

安陽市農(nóng)民進(jìn)城購房意愿及房地產(chǎn)發(fā)展策略研究

文/彭雁、陶艷春 城市開發(fā)與公建管理辦公室 河南安陽 455000

城市化進(jìn)程的加快，以及經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，催生了農(nóng)民進(jìn)城購房意愿，也使進(jìn)城農(nóng)民成為房地產(chǎn)市場不容忽視的需求群體。特別是進(jìn)入2015年以來，國家和省相繼出臺了一系列政策，明確提出要鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購房需求。本文主要通過抽樣調(diào)查、問卷調(diào)查等方法，試圖在對安陽市周邊村鎮(zhèn)人口進(jìn)城購房意愿和房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期進(jìn)行調(diào)研的基礎(chǔ)上，分析安陽市房地產(chǎn)市場供需情況，并發(fā)現(xiàn)問題，提出下一步的工作建議，希望能為推動該項工作的開展做出努力。

安陽市；房地產(chǎn)；策略研究

近年來，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)民進(jìn)城購房日漸增多，逐漸成為房地產(chǎn)市場有效需求的新生力量。進(jìn)入2015年以來，國家和省更是明確提出指導(dǎo)性意見，并采取了一系列激勵政策和措施，積極鼓勵支持農(nóng)民進(jìn)城購房，擴大住房消費。2015年4月，河南省人民政府出臺豫政〔2015〕48號文件，要求省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳要會同有關(guān)部門盡快研究制定促進(jìn)縣（市）政府引導(dǎo)農(nóng)民到縣城購房的激勵政策。各轄市、縣（市）政府也要結(jié)合實際，制定具體優(yōu)惠政策，支持進(jìn)城農(nóng)民和城市居民購買首套住房或首套改善性住房。本文在針對農(nóng)民進(jìn)城購房意愿，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)測情況進(jìn)行抽樣調(diào)查的基礎(chǔ)上，對安陽房地產(chǎn)市場狀況進(jìn)行了分析和論述，期望能對相關(guān)部門制定措施、落實政策提供參考。

一、安陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況

我市的房地產(chǎn)開發(fā)可以追溯到七、八十年代的統(tǒng)建樓建設(shè)，以此為基礎(chǔ)，在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的指導(dǎo)方針下，從一開始幾個開發(fā)企業(yè)、年均施工面積不到10萬平方米，到如今的300多家開發(fā)企業(yè)、年施工面積2000萬平方米，一步步發(fā)展壯大、規(guī)范成熟。自1999年以來，隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)也在逐步完善與規(guī)范中逐漸崛起，為改善城鎮(zhèn)居民的居住水平，為促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。

（一）調(diào)整消化時期。“九五”期間（1996—2000年），房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展處于 “消化、完善、調(diào)整、提高”的階段，通過消化空置商品房、完善制度機制、調(diào)整產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，提高房地產(chǎn)行業(yè)整體素質(zhì)，提高房地產(chǎn)管理水平，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。1999至2000年，在安陽市拉大城市框架、加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的整體思路下，先后實施了文峰中路、文峰東路等城市重點改造工程，極大地帶動了全市房地產(chǎn)開發(fā)市場的發(fā)展，進(jìn)一步推動了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的步伐，房地產(chǎn)開發(fā)市場及其管理也取得了長足的發(fā)展。1999年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.31億元，施工面積65萬平方米，新開工面積49萬平方米。2000年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增加至3.9億元，施工面積100萬平方米，新開工面積48萬平方米。

（二）快速發(fā)展時期?！笆濉逼陂g（2001—2005），我市房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速發(fā)展階段，全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資53.53億元，平均每年10.7億元；施工面積772.86萬平方米，平均每年154.6萬平方米，2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到近幾年的峰值10.76%，年度投資增長率為63.98%。房地產(chǎn)開發(fā)市場得到迅猛發(fā)展，為提高人民群眾的居住條件和生活環(huán)境，改善市容市貌，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，拉動經(jīng)濟(jì)增長作出了重大貢獻(xiàn)。

（三）穩(wěn)健發(fā)展時期?！笆晃濉逼陂g（2006—2010），針對房地產(chǎn)投資愈熱、房價高漲、供需矛盾加劇的問題，國家一方面在肯定其支柱產(chǎn)業(yè)地位的同時，也連續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，運用行政、法律、財稅等手段，從土地、金融、稅收等方面進(jìn)行引導(dǎo)調(diào)控，以確保房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。2008年，受到國家金融危機的影響，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了暫時性的下滑，但隨后又開始了新一輪快速發(fā)展。

（四）震蕩轉(zhuǎn)型時期?！笆濉逼陂g（2011-2015）,2011年底，由于受到國家宏觀調(diào)控和安陽市金融市場非法集資的影響，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了高位運行后的大幅下滑。2013年全市房地產(chǎn)開發(fā)各項指標(biāo)增速降到低點，在全省總體排名較為落后，其中房地產(chǎn)開發(fā)完成投資和竣工面積增速均降至全省倒數(shù)第1。在一系列幫扶支持政策和市處非工作取得明顯成效的影響下，2014年后全市房地產(chǎn)市場逐步呈現(xiàn)回暖趨勢，至2015年1-3月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量全省排名達(dá)到第4位，增速位列全省第1位。

二、專項統(tǒng)計調(diào)查情況

（一）農(nóng)民進(jìn)城意愿調(diào)查

本次調(diào)研采取了實地問卷調(diào)查的方式，針對安陽市規(guī)劃城區(qū)周邊農(nóng)民到市區(qū)購房意愿，共完成了373份調(diào)查問卷，其中農(nóng)村常住居民191份，進(jìn)城務(wù)工人員182份。

1.農(nóng)民意愿進(jìn)城購房者查過50%。受訪的373位調(diào)查對象中，表示愿意到城市購房的有100位，占全部受訪者的26.8%，有27.1%的受訪者表示條件合適的情況下愿意到城市買房，其余46.1%的受訪者明確表示不愿意到城市買房。根據(jù)問卷情況，受訪者中30歲以下的有54人，其中愿意在城鎮(zhèn)買房的占33.3%，在各年齡段中是比重最高的，其原因主要是年輕人對城市生活方式的認(rèn)同感高，接受力強，比年齡大的人更向往城市的生活，另外父輩也為他們積攢了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，因此他們的意愿最強烈；31-40歲的人群中，選擇“愿意”的比重有所降低，占27.7%；41-50歲的人群中，選擇“愿意”的比重更低，占23.1%；51-60歲這個階段的人群的比較特殊，選擇“愿意”的比重不但沒有降低，反而是上升的，占該年齡段總?cè)藬?shù)的30%，究其原因，該年齡段人群的子女正處于婚嫁年齡，現(xiàn)在城里有房成了一些農(nóng)村年輕人結(jié)婚的門檻，再加上在農(nóng)村建一所象樣的房子，成本也較高，因此有的人表示愿意為子女結(jié)婚在城鎮(zhèn)買房；反之，60歲以上的人愿意到城鎮(zhèn)買房的最少，只占18.5%。

2.制約農(nóng)民進(jìn)城購房的幾個因素

46.1%的受訪者明確表示不愿意到城鎮(zhèn)買房，通過訪問，我們了解到其制約因素主要有以下幾個方面：

①生活習(xí)慣。許多農(nóng)民習(xí)慣了農(nóng)村傳統(tǒng)的生產(chǎn)生活方式，有故土難離的情結(jié)。還有受訪者表示，他們目前居住地離城鎮(zhèn)不算太遠(yuǎn)，交通也還方便，自家蓋的新房寬敞舒適，成本也低，不比城鎮(zhèn)差，沒必要到城鎮(zhèn)當(dāng)房奴。

②房價較高。許多受訪者表示感覺房價較高，買不起房，這是制約大部分人買房意愿的重要因素。很多農(nóng)民表示想到城鎮(zhèn)買房居住，但高企的房價讓他們的夢想難以實現(xiàn)。

③其他因素。除以上兩個主要制約因素外，生活成本高、工作不穩(wěn)定、老人無法照料、家屬和子女無法安置等也是制約農(nóng)民進(jìn)城買房的因素。

3.農(nóng)民進(jìn)城購房表現(xiàn)為剛性需求

雖然調(diào)查結(jié)果顯示，農(nóng)民到城鎮(zhèn)購房的意愿還不夠強烈，但是這部分意愿基本都是剛性需求，大部分是為了子女就學(xué)、學(xué)業(yè)、婚嫁，不帶有投資色彩，對房地產(chǎn)市場的推動作用是良性的。受經(jīng)濟(jì)能力的限制，他們選擇住房的條件不高，因此可能會消化或支撐一部分低端住宅項目。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)查

針對房地產(chǎn)開發(fā)投資及土地儲備情況，對

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也進(jìn)行了相關(guān)問卷調(diào)查，主要采用了重點調(diào)查與抽樣調(diào)查相結(jié)合的調(diào)查方式，有136家企業(yè)全部或部分回答了問卷調(diào)查的內(nèi)容，占市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的58.1%。問卷調(diào)查反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、銷售、土地儲備情況，以及對未來安陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備和拿地形式的判斷等。調(diào)查結(jié)果顯示，被調(diào)查企業(yè)投資意愿較弱、銷售情況喜憂參半、土地儲備少、拿地意愿不強。

①投資意愿較弱。有50%的企業(yè)預(yù)計未來房地產(chǎn)開發(fā)投資會有所下降，有12家企業(yè)認(rèn)為本企業(yè)投資情況較預(yù)計會有所上漲，占比8.8%；有60家企業(yè)認(rèn)為投資情況較預(yù)計持平，占比44.1%；另有64家企業(yè)認(rèn)為投資情況較預(yù)計會有所下降，占比47.1%。從調(diào)查問卷情況來看，企業(yè)實際投資增長或持平的主要原因，有銷售情況轉(zhuǎn)好、資金充裕、保障房建設(shè)拉動、對房地產(chǎn)市場有信心等有利因素，也有人工費用增加等客觀因素。

②銷售情況好壞參半。被調(diào)查企業(yè)中，56.6%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售情況良好，40.4%的企業(yè)銷售情況不容樂觀，3%的企業(yè)未作出回答。造成企業(yè)銷售下滑的因素有剛性需求不足、房價偏高、投機投資前景不好等。

③企業(yè)土地儲備少，拿地意向不強。近九成的被調(diào)查企業(yè)無土地儲備。2014年，安陽市全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待開發(fā)土地面積40.35萬平方米，較同期下降51.8%；購置土地面積17.26萬平方米，較同期下降53.5%；土地成交價款1.76億元，較同期的5.56億元，同比下降68.4%。在被調(diào)查企業(yè)中，有122家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無土地儲備，占比89.7%；僅有12家企業(yè)有土地儲備，占比8.8%；另有兩家企業(yè)未給出回答。被調(diào)查企業(yè)中，82家企業(yè)明確表示無拿地意向，占比60.3%。究其原因是對市場缺乏信心、企業(yè)資金緊張、市場不明朗待觀望等。

從匯總來的調(diào)查結(jié)果看，安陽市房地產(chǎn)開發(fā)市場受前幾年的非法集資風(fēng)波的波及，整個市場處于低迷、謹(jǐn)慎、觀望、放緩的態(tài)勢，但隨著本地經(jīng)濟(jì)的回溫，房地產(chǎn)開發(fā)市場也逐步走出困境，出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的跡象，安陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對本企業(yè)開發(fā)銷售情況的判斷還是樂觀的。

（三）商品房空置率調(diào)查

商品房空置率調(diào)查，主要通過入戶和用電調(diào)查進(jìn)行，選取了近年來峻工的小區(qū)20個，調(diào)查了近幾個月份的用電量情況。20個小區(qū)共計有住戶8047戶，其中近幾個月用電量為零的1994戶，占比例為24.8%，近2個月份用電量為零的2196戶，占比例為27.3%。據(jù)此推斷近年來峻工商品房平均入住率為73%左右，平均空置率為27%左右。

三、安陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測

伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展由快速擴張期轉(zhuǎn)為艱難轉(zhuǎn)型期，安陽市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十余年的快速發(fā)展后也由黃金發(fā)展時期轉(zhuǎn)入到盤整階段。安陽房地產(chǎn)市場既有著城鎮(zhèn)化水平不斷提高、居民剛性需求不減等有利條件，同時面臨著經(jīng)濟(jì)增長減緩、房產(chǎn)投資投機性需求減少、政策調(diào)控、城市承載能力較弱等不利因素影響。

1.剛性需求是房地產(chǎn)重要支撐。安陽每年凈增戶籍人口2萬人，城鎮(zhèn)化率年均提高1.5個百分點，這是房地產(chǎn)剛性需求的重要來源。安陽市農(nóng)民收入近年一直保持了兩位數(shù)較快增長速度，2013年農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達(dá)到9669元，2014年將突破一萬元，從發(fā)展趨勢看，農(nóng)民積累購房資本還是很有希望的。

2.經(jīng)濟(jì)減速制約房地產(chǎn)較快發(fā)展。2002年至2011年，安陽市經(jīng)濟(jì)總量迅速擴張，GDP增速保持兩位數(shù)快速增長。2012年以后發(fā)展進(jìn)入了艱難的轉(zhuǎn)型期，進(jìn)入一位數(shù)增長階段。與之相對應(yīng)，安陽市房地產(chǎn)市場也由快速擴張期轉(zhuǎn)入較慢盤整期。

3.政策調(diào)控下房地產(chǎn)資金緊張。2012年以后我國開始實施穩(wěn)健的貨幣政策，逐步收緊銀根，遏制房價快速上揚。安陽房地產(chǎn)在民間融資問題暴發(fā)后，資金更為緊張，房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整時期。

四、建議

1．聚集城市人氣，增加常住人口。人氣是當(dāng)今城市繁榮發(fā)展的主動脈，一個城市集聚人氣，流動人口和常住人口增加，自然就能集聚財氣和商氣，從而推動房地產(chǎn)健康有序發(fā)展。

2．提高城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和制度保障水平，增強城鎮(zhèn)承載能力。要不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)服務(wù)功能，增強城市承接和吸納能力；增強城鎮(zhèn)文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會保障等方面的服務(wù)能力，滿足不斷增加的城鎮(zhèn)人口的需求。不斷深化戶籍、醫(yī)療、教育、社會保障等制度改革，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，免除農(nóng)民進(jìn)城的后顧之憂。

3．嘗試開發(fā)面向農(nóng)民的政策性保障房。由政府協(xié)調(diào)房產(chǎn)開發(fā)商以略高于成本價的保本微利價格向農(nóng)民出售商品房。在商業(yè)貸款方面制定農(nóng)民購房政策，對有穩(wěn)定收入來源、個人資信情況良好、具有還貸能力的農(nóng)民進(jìn)城購買商品房貸款給予支持。

4．出臺相關(guān)政策，促進(jìn)空置房屋出租。安陽市近年來新建的小區(qū)空置房屋比例較大，造成了財富的巨大浪費。建議出臺相關(guān)政策來促進(jìn)空置房屋對外出租，比如對空置房屋收取雙倍物業(yè)管理費、征收房產(chǎn)稅等，使房屋空置成本上升，房租下降，避免財富浪費，促進(jìn)全市房地產(chǎn)健康發(fā)展。

5．推進(jìn)停緩工項目盡快復(fù)工竣工，促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)。目前，安陽市區(qū)內(nèi)有部分樓盤主體已經(jīng)建成，但由于集資問題造成資金鏈斷裂而不能竣工，造成資源浪費，影響到安陽房地產(chǎn)健康發(fā)展和民生問題。建議由市政府有關(guān)部門牽頭，協(xié)調(diào)金融機構(gòu)、外來開發(fā)商和集資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同研究解決。

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