房地產(chǎn)開發(fā)竣工結(jié)算階段工程造價控制的研究

文/朱海濤 上?？?cè)脴I(yè)有限公司 上海 200051

房地產(chǎn)開發(fā)竣工結(jié)算階段工程造價控制的研究

文/朱海濤 上?？?cè)脴I(yè)有限公司 上海 200051

近些年來，隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟已經(jīng)成為我國市場經(jīng)濟的重要組成部分，產(chǎn)生的經(jīng)濟效益和社會效益日益顯著，在促進國民經(jīng)濟整體水平提升及各行各業(yè)發(fā)展中起到了重要的作用。隨著房地產(chǎn)企業(yè)競爭日益激烈，對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有效控制竣工結(jié)算階段的工程造價，有利于提高開發(fā)項目全過程造價指標的合理性，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟相協(xié)調(diào)，規(guī)避房地產(chǎn)項目開發(fā)的風險，進而促進房地產(chǎn)企業(yè)得到持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)過程中，要切實完善竣工結(jié)算階段的工程造價控制。本文簡要闡述了竣工結(jié)算階段工程造價控制的主要內(nèi)容，并分析了其中存在的問題，在此基礎(chǔ)上探討了完善竣工結(jié)算階段工程造價控制的有效性的措施。

房地產(chǎn)開發(fā)；竣工結(jié)算；工程造價控制；預算與審核

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展及國內(nèi)國際經(jīng)濟形勢的變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨機遇與挑戰(zhàn)并存的局面，為了提高自身在市場上的競爭力，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟利益最大化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善自身的體系管理，在成本控制方面，要加強全過程成本管控，采取目標成本的管控機制，前期有估算，施工階段有預算，竣工有結(jié)算的體制。而其中竣工結(jié)算階段的工程造價控制尤為重要，竣工結(jié)算階段工程造價是整個工程造價體系中的重要組成部分，完善合理的竣工結(jié)算體制，有利于開發(fā)項目的可操作性及經(jīng)濟效益的最優(yōu)化。但是，就我國目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀而言，在竣工結(jié)算階段工程造價控制中存在一定的問題。為此，要采取有效的措施完善竣工結(jié)算階段造價控制工作，加強對預算、計價、工程量計量的管理，確保相關(guān)流程及相關(guān)資料的合理有序，提升竣工結(jié)算階段工程造價控制的整體效力。

1、竣工結(jié)算階段工程造價控制的主要內(nèi)容

1.1 工程造價控制的內(nèi)涵

工程造價控制是包括工程投資與工程價格在內(nèi)的造價控制行為。通過工程造價控制，可以實現(xiàn)工程投資的目標，并對施工過程中出現(xiàn)的相關(guān)調(diào)整做出有效的管理，提高開發(fā)項目整體的科學性與合理性。同時，在這一過程中，通過政府和市場調(diào)節(jié)兩種手段對價格進行把控，從而實現(xiàn)對市場整體造價的最優(yōu)體現(xiàn)。

1.2 工程造價控制的目的

工程造價控制從廣義上講：主要目的是通過相關(guān)的監(jiān)督與調(diào)控措施，保證工程造價的合理性與有效性，從而保證投資者的經(jīng)濟利益最大化。工程造價管理貫穿至整個工程施工的全過程，對整個工程的成本投入及控制起到重要的作用。工程的不同階段，工程造價控制目的均有不同的側(cè)重點。因此，在不同階段要掌握本階段工程的特點及工程造價控制的側(cè)重點，開展有效的控制行為。在結(jié)算階段工程造價控制中，主要對整個工程進行系統(tǒng)的審核與評估，保證整個工程在計價、工程量計算和材料單價等方面的合理性。

2、竣工結(jié)算階段工程造價中存在的問題

2.1 套高定額

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，影響竣工結(jié)算價格的因素諸多，其主要表現(xiàn)在定額基價和子目選擇等方面。很多工程中承包商利用對定額子目的理解打擦邊球，出現(xiàn)套高定額基價。就房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算而言，套高定額基價的現(xiàn)象較為普遍，套高定額基價的行為主要體現(xiàn)在以下四個方面：（1）忽略當?shù)氐亩~基價標準。很多房地產(chǎn)開發(fā)項目中，承包方無視當?shù)囟~基價規(guī)定標準，而是采取于自身有利的特殊定額或者企業(yè)定額基價標準；（2）跨年項目中一味地采取有利于自身的定額基價標準。在很多跨年項目中，結(jié)算中通常未按項目工程的實際進度進行結(jié)算審核，而是根據(jù)自身利益最大化的原則，以定額基價中材料費較高的年份為結(jié)算標準進行結(jié)算上報；（3）沿用過時的定額基價標準。過時的定額一般存在人材機的耗用量較大，隨著工藝的進步，新的定額綜合考慮了新技術(shù)，采用合理的人材機的消耗量；（4）費用計算中出現(xiàn)重復計算的現(xiàn)象。在工程竣工結(jié)算階段結(jié)算審核時，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)通過多次套用某一模塊的定額子目，產(chǎn)生重復費用，導致竣工結(jié)算價格不合理，影響造價指標的準確性。

2.2 虛報工程量

工程量審核在房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算中占據(jù)重要地位，其準確性是結(jié)算審核的基礎(chǔ)，同時也是整個項目合理計價的關(guān)鍵所在。因此，工程量的準確性直接關(guān)系到竣工結(jié)算的合理性。但是，在房地產(chǎn)開發(fā)項目進展過程中，出現(xiàn)很多項目承包商虛報工程量以取得更高的經(jīng)濟利益。虛報工程量的行為主要表現(xiàn)在以下兩種情況中：（1）不同的承包商共同承包一項工程。如果工程周期較長時，人員變動較大，如果工程管理不細致，很容易出現(xiàn)工程界面劃分不明確，結(jié)算中工程量重復計算，承包商借此取得不合理的費用，損害開發(fā)商的利益；（2）工程設(shè)計變更。在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中，難免出現(xiàn)工程及設(shè)計的調(diào)整與變更，由于工程變更的原因減少工程量，在最后結(jié)算過程中未根據(jù)設(shè)計變更要求及實際工程情況，做出相應(yīng)的調(diào)整，維持以前未變更的工程量，進而增加不合理的費用。

2.3 提高材料價格

材料價格對竣工結(jié)算具有較大的影響，材料價格的高低直接影響竣工結(jié)算的結(jié)算金額。按常規(guī)工程上主要的材料價格隨著月份具有一定的波動，承包商根據(jù)這個規(guī)律，模糊工程的實際施工時間，按材料價較高月份來上報結(jié)算。目前行業(yè)內(nèi)開發(fā)商對于主要的材料價格管控是比較嚴格的。在簽訂合同時，一般對于主要價格采取上年平均值閉口管控，除非市場出現(xiàn)超出±5%左右的波動，才會同意承包商對此材料價進行調(diào)價。輔材采用定額站每月公布的市場價格作為計價標準。對于其他設(shè)備類的材料在施工過程中進行批價審核，或者通過戰(zhàn)略采購的優(yōu)惠價格，采取甲指乙供的方式進行采購。有效的控制了材料價的虛高亂報。從而保障開發(fā)商的合理的經(jīng)濟利益。

2.4 提高取費標準

取費標準在房地產(chǎn)項目開發(fā)中竣工結(jié)算組價、計價的基礎(chǔ)，取費標準的不同直接影響著甲乙雙方的經(jīng)營效益。其中較為常見的是承包商提高工程類別或者施工地區(qū)類別，提高取費標準，進而提高結(jié)算造價。針對這種結(jié)算時提高取費標準的現(xiàn)象，開發(fā)商現(xiàn)在簽訂合同時，就明確各類取費的標準和范圍，明確結(jié)算原則，從嚴管控，遏制利用取費標準不明確而造成的經(jīng)濟損失和索賠。

3、竣工結(jié)算階段工程造價控制的有效措施

3.1 提升工程造價管控能力

為了提高房地產(chǎn)開發(fā)竣工結(jié)算階段工程造價管控力度，首先要提升工程預算的管控能力，并在這一過程中加強對相關(guān)造價人員的能力培訓。房地產(chǎn)開發(fā)項目分工很細，涉及各類專業(yè)。加之工程工期長、人員變動大、過程中的資料容易缺失，使得竣工結(jié)算控制難度加大。這就要求全面提升工程造價人員的管控能力，在日常工作的開展中，有針對性地對造價人員進行培訓，針對造價政策規(guī)范的把握、工程造價的從業(yè)知識，系統(tǒng)提升從業(yè)素質(zhì)及造價管理能力。例如，定期組織專業(yè)知識的培訓和學習，主要分為兩個組成部分：第一部分，將工程造價控制中關(guān)鍵點、難點及成功案例組織大家學習和交流，以“傳幫帶”的方式，科學、系統(tǒng)、全面的地傳授給造價人員，并定期進行考核，考核合格后才能繼續(xù)參與到工程造價管理工作之中；第二部分，對造價人員開展道德教育與準則培訓，組織優(yōu)秀員工與大家交流，增強造價人員的責任感與使命意識，進而嚴格地開展預算工作；同時，對國家政策及相關(guān)從業(yè)標準進行講解與分析，保障造價人員在行業(yè)準則的規(guī)定范圍內(nèi)開展造價管理，從而避免因?qū)φ叩牟涣私饣虬盐沼兴Ф斐傻牟徽斝袨椤?/p>

3.2 嚴格把控工程量的計算審核

在房地產(chǎn)開發(fā)竣工結(jié)算階段，準確的工程量是竣工結(jié)算的基礎(chǔ)所在。因此，在工程量審核中要進行嚴格的把控，避免因主、客觀原因造成的工程量不實核算，導致竣工結(jié)算虛假現(xiàn)象的出現(xiàn)。例如，在工程量審核過程中形成工程量審核小組與監(jiān)督小組，兩個小組針對自身的不同職責開展相關(guān)工作，為工程量的準確提供雙重防護。一方面，成立工程量審核小組，小組的職責是保證工程量的準確無誤，尤其是工程期限較長、工程設(shè)計有所調(diào)整的項目中，要嚴格對照工程施工中的竣工圖，保證圖紙的完整性和準確性，以科學態(tài)度進行工程量的核算。同時，要采取多人多次核算的原則，以此避免因為疏忽遺漏造成的工程量結(jié)果偏失；另一方面，成立工程量計算監(jiān)督小組，小組的職責是對審核小組的審核過程及審核結(jié)果作以監(jiān)督，避免謊報虛報工程量現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3.3 明確責任、風險與索賠

明確責任、風險與索賠是對合同（含招標文件）相關(guān)規(guī)定的有效履行，只有明確的責權(quán)在竣工結(jié)算階段才可以發(fā)揮較好地管控作用，保證工程造價控制的有效性。例如，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，加強合同條款的約定范圍明確；對于承包商的選擇引入市場競爭機制。通過上述兩者情況的規(guī)定，可以有效地規(guī)范承包商的行為，保證項目施工開展的有效性。同時，在合同文件中，應(yīng)該加強對責任、風險與索賠項目的條款規(guī)定，確立合同文件的合理性與合法性，增強其實施過程中管控效力。同時應(yīng)避免工程糾紛現(xiàn)象的發(fā)生，并擬定應(yīng)對措施，即便發(fā)生也能找到行之有效的條款規(guī)定，解決糾紛，將不必要的損失降低到最小化。

3.4 加強定額、材料單價的審核

定額子目套用及材料單價對竣工結(jié)算階段工程造價控制具有重要的作用，因此，在規(guī)范竣工結(jié)算階段工程造價環(huán)節(jié)中，必須嚴格審核定額及材料單價。例如，一方面，明確定額審核標準的界限及子項目界限，嚴格按照相關(guān)標準的范圍進行定額套用，避免套高定額的出現(xiàn)。同時，在子項目審核中，要充分根據(jù)工程圖紙及工程施工現(xiàn)場而審核子項目，做到界限清晰，條例明確，避免子項目的重復計算；另一方面，嚴格把控材料單價。在材料單價審核方面，甲方（或引入第三方審計）對乙方提供的單價材料進行審核，以確保審核的客觀性和準確性。如審核基礎(chǔ)類原材料，要注重對材料質(zhì)量、數(shù)量、種類、功能的審核，并在此基礎(chǔ)上做出有效的市場調(diào)研，將市場調(diào)研結(jié)果與乙方提供的相關(guān)資料進行對比，以保證數(shù)據(jù)的準確性，從而保證結(jié)算的有效性和合理性。

3.5 完善簽證現(xiàn)場審核工作

房地產(chǎn)開發(fā)項目中，隨著項目的進行，經(jīng)常會出現(xiàn)設(shè)計變更或技術(shù)核定及具體施工項目的功能調(diào)整。在工程施工過程中簽證是記錄設(shè)計變更及工程調(diào)整的重要憑證，因此，在規(guī)范竣工結(jié)算階段工程造價控制環(huán)節(jié)中，必須嚴格審核簽證現(xiàn)場。例如一些隱蔽工程中調(diào)整變更，因可追溯性隨著工程進行或已無法直觀看到，就很容易出現(xiàn)工程量或者工程事實虛報、瞞報現(xiàn)象。審核人員在審核簽證時，要及時親臨現(xiàn)場進行審核，將記錄在冊的工程施工日志與施工圖和工程施工現(xiàn)場進行比對，確保三者的統(tǒng)一。在核對過程中，要嚴格對照簽證上所記錄的項目、時間、更改理由等條目，并在實際現(xiàn)場檢查施工調(diào)整的地點、范圍和質(zhì)量。通過上述手段確保簽證的真實性與準確性，避免承包方為了獲得不合理的費用而進行的弄虛作假行為。

3.6 充分發(fā)揮工程監(jiān)理的職能

工程監(jiān)理單位受開發(fā)商委托，根據(jù)法律法規(guī)、工程建設(shè)標準、勘察設(shè)計文件及合同，在施工階段對工程質(zhì)量、造價、進度進行控制，對合同、信息進行管理，并履行工程安全生產(chǎn)管理法定的職責。因此，為了提高竣工結(jié)算階段工程造價控制的準確性，要切實提高工程監(jiān)理的職能效果與監(jiān)理質(zhì)量。例如，在項目開展過程中，工程部人員在管理工程的同時，需協(xié)調(diào)各方力量支持工程監(jiān)理工作的開展，要予以工程監(jiān)理足夠的信任與幫助，并在工作中監(jiān)督工程監(jiān)理職責履行的成果。并且，在施工工期、施工質(zhì)量及造價控制等工作開展中，所有建設(shè)過程中發(fā)生的變更的審核意見書必須有由工程監(jiān)理和工程部負責人雙方簽字方可生效，尤其對結(jié)算階段的造價審核工作更應(yīng)該提出規(guī)范的書面意見。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)竣工結(jié)算階段工程造價是項目開發(fā)的最后環(huán)節(jié)，是對工程整體效果的考核，對投資項目的經(jīng)濟性具有重要的分析與評估作用，意義非凡。在具體的竣工結(jié)算階段工程造價控制工作的開展過程中，要根據(jù)實際情況充分做好各個環(huán)節(jié)的管理與審核工作，完善預算、計價、工程量的管理，并在定額、材料單價及現(xiàn)場簽證的審核中明確責任，提升審核的有效性與科學性，充分發(fā)揮工程監(jiān)理的職能，最終確保竣工結(jié)算階段工程造價控制的科學性與規(guī)范性，推動整個房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。

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