淺析房地產(chǎn)開發(fā)全過程造價控制

文/喬潔 寧夏海利達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 寧夏銀川 750001

淺析房地產(chǎn)開發(fā)全過程造價控制

文/喬潔 寧夏海利達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 寧夏銀川 750001

房地產(chǎn)工程造價控制是一個非常復雜的工作，需要在工程的每一個環(huán)節(jié)進行管控，因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司要加大對房地產(chǎn)項目建設全過程造價的控制力度，降低工程的施工成本，在最大程度上達到工程效益的最大化。

房地產(chǎn)開發(fā)；全過程造價；控制

1、關于工程造價構成及特點

1.1 工程造價的構成

通常，工程造價中的“工程”是指所有的工程項目，而本文所講的“工程”指的是非生產(chǎn)性建設工程。從工程投資者的角度來看，項目的建設投資與工程造價是等量的關系。工程造價由項目建設投資和建設期利息共同構成。其中建設投資是工程造價構成中最為重要的一部分，它包括建筑安裝工程費、工程建設其他費、和預備費三個方面的內(nèi)容。

1.2 工程造價的主要特點

工程造價特征主要有獨立性、大額性和動態(tài)性等。工程造價所涉及的領域是非常廣泛的，不僅包括各行各業(yè)，而且還關系到人們的日常生活和生產(chǎn)，因此控制工程造價對于我國來說具有深遠的意義和影響。

2、現(xiàn)階段房地產(chǎn)造價管控存在的問題

2.1 投資估算準確性較差

目前，由于房地產(chǎn)企業(yè)過度追求經(jīng)濟效益，導致盲目投資現(xiàn)象較為普遍，對投資收益估算較差，。一些企業(yè)老板只是片面地根據(jù)個人的主觀感覺或者所謂的理念進行投資決策，大多都是拍腦門決策，沒有經(jīng)過科學的投資估算或者可行性研究，使得越來越多的企業(yè)出現(xiàn)一個現(xiàn)象：工程干到中途發(fā)現(xiàn)資金嚴重不足，或者嚴重超出原來的概算。這主要是因為事前沒有對項目投資做科學有效的分析，忽視了項目前期可行性研究，投資估算的準確性較差，導致造價控制存在較大的偏差，不利于房地產(chǎn)節(jié)約生產(chǎn)。

2.2 招標形式不夠嚴謹

目前，房地產(chǎn)領域也在大力推行招標模式，一般會選擇議標和邀請招標。這兩種招標模式相對于公開招標來講其規(guī)范性、公開性、嚴謹性均不如公開招標。采用議標或邀請招標，不可避免地會出現(xiàn)一些人為操控的局面，暗箱操作的幾率也會大大增加，競爭不充分也會導致最終的招標結果并不盡如人意，甚至可能出現(xiàn)圍標、串標、弄虛作假的情況。這樣，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來將，是非常不利的，既沒有選到優(yōu)秀的合作單位，也沒有在價格上形成競爭，從而達不到節(jié)約投資、控制造價的目的。

2.3 工程價款支付手段較差

之前，房地產(chǎn)領域對項目工程價款的控制一般都是建立在工程預結算的基礎上，雖然這種方式應用的比較寬泛，然而其屬于一種不變的監(jiān)管模式，這種靜態(tài)的造價控制方式，忽略了房地產(chǎn)建設的動態(tài)性，不能合理的管控房地產(chǎn)工程的整體發(fā)展態(tài)勢，使得整個項目的工程造價管理工作不能及時、準確進行控制，尤其是在處理不可抗力、索賠、變更簽證等問題時不能有效地動態(tài)管控，從而增加了合同風險。

3、房地產(chǎn)開發(fā)全過程造價控制

影響建設工程造價的因素存在于工程建設的全過程中，控制工程造價活動因此貫穿于工程建設的全過程，從建設前期的可行性調(diào)研、項目立項、方案論證、初步設計、施工圖設計、招投標、施工階段，直至工程竣工驗收投入使用。作為控制工程造價的主體，我認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以重點從以下五個環(huán)節(jié)加強成本管控，以達到控制成本、降低造價的目的。

3.1 項目投資決策階段工程造價控制

投資控制貫穿于項目建設的全過程，這一點是豪無疑義的，其中影響項目投資的關鍵階段恰恰是約占工程項目建設周期1/4的前期決策階段。據(jù)相關資料顯示，項目前期決策階段對項目投資影響的可能性為75%--95%；很顯然，項目投資控制的重點在于施工以前的投資決策階段，而決策是否正確，關鍵要做好可行性研究。

我公司在新華東街有一項目，最初公司決策層打算建商貿(mào)中心，項目立項后經(jīng)多方考察、調(diào)研，后經(jīng)做可行性分析研究發(fā)現(xiàn)，該項目在技術處理上并不是很先進，實用性和可靠性有待進一步考察，經(jīng)財務分析評價后認為盈利效果并不是最好，不能給公司帶來可觀的經(jīng)濟效益和社會效益，并且以公司目前的資金儲備情況和項目綜合管理能力來開發(fā)這樣大的項目尚有一定的風險。鑒于此，公司決策層及時扭轉思路，經(jīng)過兩年多的充分準備，將該項目重新立項為商業(yè)與住宅相融合的商住項目，在建筑節(jié)能和美觀、實用上頗費心思，最終將該項目打造成地標式建筑，取得了巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。如果當初沒有做可行性研究，盲目上項目，在工程實施中才發(fā)現(xiàn)工程費用過高，投資不足，或銷售前景不好，將會給公司帶來巨大損失。因此，無論是房地產(chǎn)公司還是建筑公司，都把可行性研究視為重要環(huán)節(jié)，這樣才能排除盲目性，減少風險，在競爭中取得最大利潤。

3.2 項目設計階段工程造價控制

項目設計階段一般分為方案設計和施工圖設計。這里，我要重點談一下施工圖設計階段如何做好造價控制工作。施工圖設計階段對建設項目的投資影響程度大概在5%到35%之間，而需要的設計費用卻只占全部費用的一小部分，但恰恰是這一小部分費用卻發(fā)揮了至關重要的作用。那么，房地產(chǎn)企業(yè)如何在設計階段做好投資控制，我認為應從以下幾點抓起：

3.2.1制定出符合本企業(yè)實際情況的設計標準

在工程設計中采用標準設計可以促進工業(yè)化水平、加快工程進度、節(jié)約材料,但是沒有很好地與我們寧夏當?shù)氐纳鐣?jīng)濟發(fā)展狀況及投資方的實際情況緊密結合起來，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)企業(yè)自身的品牌定位及發(fā)展前景，制定出符合企業(yè)特點的設計標準及功能要求。造價工程師應運用價值工程，分析和評價項目功能，優(yōu)化設計方案，選出最優(yōu)方案。一般來講，在滿足建筑物使用功能的前提下有效控制層高、合理劃分建筑平面空間都與造價有著很大的關系。建筑物的平面和空間體量確定后，在對建筑物外立面形式的把握上也考驗著建筑師對造價的控制。

3.2.2加強限額設計，提出科學、合理的設計指標

這里所說的限額設計并不是一味考慮節(jié)約投資，而是在保證使用功能和預期外觀效果等前提下盡量節(jié)約成本。實行限額設計一般可先確定造價限額指標，也可以委托造價咨詢公司，利用累積的各項工程造價數(shù)據(jù)進行設計方案評審，做成本分析對比，從而達到預期的造價控制目標。通常，限額設計在項目方案設計階段以該項目方案的容積率、日照分析、綠化率、土地使用率等指標來體現(xiàn)；在施工圖設計階段，投資控制目標主要體現(xiàn)在平米造價及鋼筋含量、砼含量等經(jīng)濟指標上。

3.2.3加強設計變更管理

設計變更有可能使項目投資超出預控目標。加強設計變更的管理工作，首先要給設計院充足的時間做深化設計，二要加強設計圖紙的審查工作，減少圖紙中的錯、漏項現(xiàn)象，對設計變更做投資成本分析并進行必要的論證。

3.3 項目招投標階段的工程造價控制

隨著我國加入世貿(mào)組織，國內(nèi)工程建設領域市場化越來越明顯，其中，建設工程招投標也越來越國際化，規(guī)范化。目前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，招投標階段工程造價控制主要分為招投標階段和合同簽訂階段。招標階段我認為主要做好以下幾方面：（1）盡量選擇公開招標的方式；（2）編制高質(zhì)量的招標文件；（3）提供準確的工程量清單；（4）組織評標專家進行評標；（5）確定中標單位；（6）簽訂合同。其中，在編制招標文件過程中，要重視合同條款的擬定和合同風險的防范，尤其是關于合同雙方風險責任的劃分以及價格波動、工程量增減引起的工程價款調(diào)整方法等。還要在合同中明確不可抗力的范圍以及索賠的處理原則等，只有這樣，才能有效的控制工程造價。

3.4 項目施工階段的工程造價控制

整個工程項目運行過程中，資金投入所占比例最大的就是施工階段了，施工階段實際上就是施工合同的履約階段。在這一階段不僅資金投入最大，并且資金的流向也比較復雜，所以在這一階段進行資金控制，有利于整個工程資金投入的穩(wěn)定。進行施工階段的工程造價質(zhì)量控制可以從以下幾個方面進行：

（1）對施工圖紙多次審查。施工圖紙是整個工程的風向標，施工圖紙一旦出現(xiàn)錯誤，輕則進行工程調(diào)整，重則進行工程返工，這一過程中會產(chǎn)生一系列的費用。

（2）材料設備的價格控制。材料和設備的支出，是施工過程中資金投入較大的部分，所以對其進行控制對于整個施工過程的造價控制是非常有益的。所以我們應當在材料和設備能夠達到質(zhì)量要求的前提下，盡量降低購買或租賃價格，從而達到減少費用支出的目的。

（3）工程質(zhì)量嚴把關。工程施工過程中，應對施工人員強調(diào)工程質(zhì)量的重要性，切不可為了工程進度而忽視了質(zhì)量，否則進行工程修復和返工的資金投入也是巨大的。

3.5 項目竣工結算階段工程造價控制

進行工程竣工結算審核工作是控制造價的重要環(huán)節(jié)。工程竣工結算審核的重點是工程量計算是否準確、綜合單價是否準確、各項取費是否正確、施工索賠是否合理等等。在實際工作中，出于個體利益或人員素質(zhì)的緣故，施工單位虛報、錯報的現(xiàn)象屢見不鮮，偶爾也會發(fā)生預算偏低的情況。審核工程預結算不應僅僅消減不合理的費用，同時也要針對因工作失誤或專業(yè)水平不足出現(xiàn)的丟項、漏項、錯算等情況進行必要的補充和完善，在做好房地產(chǎn)造價控制的同時，也要保護施工企業(yè)應得利益，以保證工程質(zhì)量和施工進度能按合同約定按期完成。工程項目竣工驗收階段工程造價控制主要包括：①竣工結算的編制與審查；②竣工決算的編制；③保修費用的處理；④建設項目后評估等。

結語：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程造價管理，是一個動態(tài)進行的全過程，房地產(chǎn)企業(yè)在對工程造價的控制與管理上，始終應貫穿于項目建設的全過程。只有在房地產(chǎn)項目建設的各個階段，采用切合實際的計價依據(jù)和科學合理的計價方法，合理確定項目投資估算、初步設計的概算和施工圖的預算，才能提高投資的效益。因此在推行房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程造價管理，注重研究和分析建設管理中各個環(huán)節(jié)和建設投資中各種影響因素，將有效地控制房地產(chǎn)建設項目的投資。對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價進行全過程控制管理，是工程造價行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，也是房地產(chǎn)企業(yè)的迫切需求。

[1]葉樂華.對某民營房地產(chǎn)公司項目全過程成本控制的研究[D].華南理工大學,2014.

[2]葛艷平.基于BIM技術的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制[D].長安大學,2014.

[3]葉彥伶.房地產(chǎn)成本控制研究[D].西南財經(jīng)大學,2014.

[4]肖永輝.某公司全過程工程造價管理改進研究[D].天津大學,2014.